総務省が公表する住宅・土地統計調査によれば、平成30年における賃貸住宅の空き家数は431万戸。特に建物の密集する東京においては、なんと57万8,400戸が空き家となっていると報告されています。 賃貸住宅に限らないで言えば、各都道府県の空き家率は10～30％。3～10戸に1戸は必ず空き家であると言い換えられます。

少子高齢化や住宅の乱立なども問題視される国内情勢を考えると、今後の賃貸経営が少々不安になってきませんでしょうか？ そこで空室対策専門メディア『あぱたい』が、ほかのメディアでは述べられていない視点で空室対策について解説。 特に今回は「セミナー」に着目し、独自目線で選ぶ空室対策セミナーをご紹介。

今後、空室対策が必要になるのは間違いない理由や空室対策セミナーの選びかたまでしっかり解説します。 関連記事 【空室対策のすごい技】えっこんなん知らん！本やブログで学ぶ原因別11の対策で満室経営

賃貸市場が変化！？2020年以降の空室対策は他人事ではなくなるふたつの理由

平成が終わり、令和という新しい元号のスタートとなった2019年。不動産にまつわるネガティヴなニュースは少なく、業界全体として比較的に平和な年だったという結果で終わりそうな状況です。

ただ実は、本当の懸念は話題として大きくなっていないだけかもしれません。2020年以降は、空室対策が重要になると思わされるたいへん心配な事実があります。

【空室対策が重要になる理由1】賃貸契約の件数が謎の大幅減少

下図は、アットホーム株式会社が調査している「首都圏の居住用賃貸物件成約動向」の抜粋。毎月の賃貸契約件数をグラフ化したところ、なんと2019年は過去5年の間でもっとも契約件数が落ち込んでいるのです。

出典：アットホーム株式会社

筆者自身、不動産業界を長くみてきましたが、こういった明らかな市場変化をデータとしてみるのははじめてです。

2019年は消費税増税が控えていますが、2019年の引っ越しシーズンは2.58万件。増税を前にしてすでに昨年より4,000件も少ない状況です。そもそも家賃に消費税はかからないことも含めて考えると、増税が影響したものではないと言えるでしょう。  

【空室対策が重要になる理由2】連帯保証人が立てられない人の増加

もうひとつ、空室対策が重要になる理由があります。 あなたは120年ぶりとも言われる「民法改正」が2020年4月に施行されるのをご存知でしょうか。

特に重要なのが、賃貸契約に深く関わる「連帯保証人」についてのルール変更。連帯保証人のルールが変更されることで、「家を借りられない人」が増える可能性があるのです。 民法改正では、連帯保証人について以下のようなルール変更がなされます。

1. 事業用物件の賃貸契約の際に、連帯保証人へ借り主の財産状況などを伝える義務
2. 滞納している家賃などが支払期限までに支払われない場合、連帯保証人へ伝える義務
3. 連帯保証人が望めば、家賃が滞納されていないかどうかの情報を伝えなければならない義務
4. 連帯保証人が保証する額の上限を賃貸契約時に設定する義務

一般の居住用賃貸として考えれば、直接影響があるのは「2.」～「4.」。 特に「3.」に関して、家賃の滞納が連帯保証人に知られて賃貸契約更新のサインを断れられる可能性が否定できません。また国土交通省は「連帯保証人から求められていなくても、家賃滞納が発生したら積極的に連絡すべき」という姿勢です。

一部メディアでは「家賃保証会社があるから問題ない」としています。しかし、家賃保証会社が利用できるかどうかは審査次第。昨今はフリーランスや個人事業主が増えています。連帯保証人がおらず、家賃保証会社の審査にも通らず家を借りられない人が増える可能性が否めないのです。

上記までの事実があるからといって、2020年以降に大空室時代が訪れるといった仰々しい話にはならないでしょう。ただアパート経営をおこなうオーナーにとって、空室対策を真剣に検討するきっかけになる可能性は十分に考えられます。  

空室対策に悩むオーナーが今こそセミナーに参加すべき理由

空室対策という言葉自体、あなたにとって耳にタコかもしれません。 ただ「セミナー」という存在は、今後の空室対策において選択肢として持っておいたほうがよいでしょう。なぜなら、きわめて客観的に分析でき、かつ貴重な情報源になり得るため。

空室対策のメリット・デメリット

空室対策に悩むオーナーがセミナーに参加すべき理由を、もう少し具体的に解説します。

上表は、よくある不動産投資などのセミナーにも当てはまるメリットデメリットと言えます。 ただ不動産投資関連のセミナーはありきたりな内容が多いのに対し、空室対策セミナーは実践的で、より専門的な知識が得られます。

さらに、空室対策セミナーは非常に数が少ないのが現状。 空室という同じ悩みを抱えた人たちと知り合える場でもありますから、空室対策セミナーは非常に有用な情報源なのです。

怪しくないの？自分に合った空室対策セミナーの選び方

インターネットで空室対策を調べてみると、なにが正しいかわからないほど膨大な情報が出てきます。どれも間違った情報ではありませんが、結局のところ所有する物件に合わせた方法は自分で考えるしかありません。

だからこそ、自分ではわからない物件の弱点をセミナーで炙り出す必要があるのです。ただし不動産に関連するセミナーは、気をつけなければいけない点があります。

【空室対策セミナーの選びかた1】そもそも「空室対策セミナー」であること

このように、あまりに内容が薄く、不動産を買わせる目的で開催される不動産投資セミナーは少なくありません。 それに対し、空室対策セミナーは数が多くありません。

理由は、不動産を買わせるのが目的の会社にとって顧客の呼び込みにならないためです。 不動産投資がメインテーマであっても、自分の知らない情報を得られそうな内容なら検討してみる価値はあるでしょう。

ただ基本的には、あくまで「空室対策」がメインテーマのセミナーに参加すべきです。 ほかではあまり開催していない空室対策のセミナーは、内容や健全性において比較的に安心。もし空室対策セミナーをみかけたら、積極的に参加しましょう。  

【空室対策セミナーの選びかた2】賃貸市場をよく知る人が登壇するセミナーであること

前述にて空室対策が重要になるふたつの理由をお伝えしました。

• 賃貸ニーズになんらかの変化が訪れているため、賃貸契約数が減少傾向にある
• 法改正により賃貸契約や更新ができない人が増加する可能性

空室対策が重要である理由は上記だけではありません。ただ個人ブログやWebマーケティングが流行しはじめてから今までに語られてきた賃貸経営の手法は、少々時代遅れになっているのも事実。 やはり、空室対策セミナーのメリットデメリットでお伝えした「空室対策に悩む人同士で意見交換ができる」「現場を知っている人の生の意見が聞ける」という2点は重要なのです。

特に、賃貸市場やリフォーム関連の情報をよく知る専門家が登壇するセミナーは要チェック。生き字引とも言える人の意見は、書籍やインターネットの情報とは比較にならないほど参考になります。 そもそも無料セミナーというのは、主催にとってなんらかのメリットや利益が生まれるからこそ開催されます。慈善事業で無料にしているわけではありません。

ただ不動産の現場にいる人、そして専門的な知識を持っている人が登壇しているのは事実。講義のあとに商談や勧誘らしき話があるのはデフォルトと心得て、そのなかでも得られる情報を誰よりも多く盗むつもりでセミナーに臨みましょう。  

不動産市場を見つめてきたからわかる！おすすめの空室対策セミナー5選

では最後に業界経験と不動産ライターとして不動産市場を長く見つめてきたからこそわかる、オススメのセミナーをご紹介します。 あくまで中立な立場で、かつ、ほかとは明らかに内容が違うセミナーを5つご紹介します。

不動産関連のセミナーは何かとネガティヴな感想がみられますが、ご紹介するものはすべて悪評がほとんど見受けられません。ぜひご参考になさってください。

不動産メディアが空室対策セミナーを開催！「OWNER'S STYLE」

筆者がもっともオススメするのは、賃貸オーナー向けの情報メディア「OWNER'S STYLE」が開催する空室対策セミナー。OWNER'S STYLEは不動産会社が運営しているメディアではなく情報誌という立ち位置のため、かなり中立的な視点での情報が得られるのは大きなメリットです。

OWNER'S STYLEでは、不動産経営に関するあらゆる記事をはじめ、セミナーの開催や専門家の紹介などもおこなっています。 直近の空室対策セミナーの情報をご覧ください。

「清掃・保全」「リフォーム・リノベーション」「税金知識」は賃貸経営における基本です。空室対策の話となると基本を飛び越えてテクニックが重視されがち。抑えておくべき基本と本質、そして実践的なテクニックを学べるのは、メディアという立場であるOWNER'S STYLEならではと言えるでしょう。  

不動産情報メディアのパイオニア！「不動産賃貸経営博士」

数少ない空室対策セミナーの情報を定期的に更新してくれているのが「不動産賃貸経営博士」です。 2019年だけで数えても、空室対策に関わるセミナーはすでに20回開催されています。不動産賃貸経営博士も不動産関連メディアですので、恣意的なセミナーに寄ることはありません。

しかも、単に空室対策ということだけでなく「物件管理」「修繕・リフォーム」「火災保険」「塗装」「事業計画」など、実にさまざまな視点でのセミナー情報で溢れています。

不動産賃貸経営博士は、多くの不動産投資家や賃貸オーナーが参考にしている不動産情報メディアのパイオニアとも言える存在。空室対策のセミナーを探すなら、最初にチェックすべきサイトです。  

やっぱり最強の空室対策はリノベーション！？「リズム株式会社」

不動産の賃貸から売買、デザインから設計に至るまで、トータルな事業を展開している「リズム株式会社」のセミナーもオススメ。 リズム株式会社の特徴は、個性的なリノベーションやデザイナーズ賃貸を得意としている点。

さらに「キャンプ」をテーマにしたトークショーやワークショップイベントを開催したり、「ジモト」「ブカツ」といったカテゴリで構成されるコミュニティサイトの運営もしたりしています。 若者ウケしそうな事業を展開しているのがわかりますが、どんなセミナーを開催しているかみてみましょう。

リズム株式会社が開催するセミナーは、基本的に1Rマンションにまつわる話がメインです。ただ、昨今の賃貸ニーズを考えると1Rの人気は完全に下火。そのなかで「デザインのよいリノベで空室対策を！　」という視点で捉えれば、空室対策のアイディアや何かしらのヒントを得られる可能性は高いと言えるでしょう。

リズム株式会社は事業カテゴリの幅が広いため、マクロな視点での空室対策の話に期待できます。  

自分で空室対策したい人にオススメ！「日本ホームステージング協会」

さて、セミナーではなく「認定講座」を受けてみるというのも空室対策に役立ちます。 筆者がオススメしたい講座は「ホームステージャー認定講座」。つまりホームステージングに必要な知識を得られる講座です。

ホームステージャー認定講座は1級と2級があり、一般社団法人 日本ホームステージング協会が開催しています。 ホームステージャー認定講座と聞くと「ホームステージングのやりかた」というイメージがあるでしょう。 実は、それだけではありません。以下の講座内容をご覧ください。

ホームステージングだけに留まらず、実にさまざまな知識が得られるのがわかります。空室対策においてホームステージングは注目されている手法。自分でおこなう「差別化」の空室対策という視点で考えると、取っておいて損はない資格と言えるでしょう。

ホームステージング協会の開催する講座ですから、不動産会社でも管理会社でもない独自視点での情報が得られます。参加費が高いものの、それだけ実践的で価値あるセミナーとして考えるとよいでしょう。  

アパート・マンションオーナーにも人気のセミナー！「ファイナンシャルアカデミー」

お金全般の講座を数多く開催し、不動産投資初心者やお金に関する教養を身につけたいという人から絶大の人気を誇っているのが「ファイナンシャルアカデミー」です。 ファイナンシャルアカデミーもセミナーというより講座ですが、株式、外貨、投資信託、定年後とカテゴリは実にさまざま。

もちろん不動産に関する講座も開かれており、そのなかには空室対策に役立つカリキュラムもあります。 ではファイナンシャルアカデミーの空室対策に関連する講座を一部ご紹介します。

受講料はかなり高額です。そのため、低コストで空室対策を考えているかた向けのセミナーではありません。「いちから勉強しなおそう！　」というかたなら、検討すべき講座のひとつと言えるでしょう。

上表のとおり「不動産投資スクール」には賃貸経営に必要な情報が完全網羅されており、自主管理を検討する際や空室対策を諦めて売却を考えるときなどにも使える内容が含まれています。賃貸経営の全体像をより明確にすることで、自分なりの空室対策につながるアイディアを生むことも可能になるでしょう。  

まとめ

途中でも申し上げましたが、空室対策というと小手先のテクニックや裏ワザ的なテクニックばかりがもてはやされます。人は目からウロコの情報を求めがちなのです。 空室対策で最初におこなうべきは、賃貸マーケットや所有物件の状況を知ることから。

そのうえで得られる「気づき」こそが、空室対策でもっとも大事なのです。

今回ご紹介したセミナーは、空室対策の基本を学び「自分で考える空室対策」の糧となってくれるでしょう。 ぜひ気になるセミナーをみつけて、積極的に参加されてみてください。

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