「空室対策をしよう！　」となっても、部屋・共有部分・外観・立地それぞれに空室の原因はあり、全部やるにはお金も時間も相当必要。できるだけピンポイントで空室が埋まりやすい対策を優先したいですよね？

宅建士資格をもつライターが、入居希望者に対してのアプローチ別の空室アイディアを紹介。内見時に「このアパートいいかも！　」と思わせる対策が満載です。

また、ムダに空室対策のアイディアを紹介するのではなく、株式会社リクルート住まいカンパニーが発表した2017年度「賃貸契約者動向調査」の内容に沿って空室対策のアイディアを紹介しています。

あなたの物件は大丈夫？空室がでやすいアパートとは？

アパート経営は空室リスクを常に考慮することが必要ですが、空室になりやすい部屋はいくつか特徴があります。

・周辺の家賃相場よりも高い

いくら物件や立地がよくても、周辺の家賃よりも高く設定していれば入居者は別の物件に流れてしまう可能性が大きいです。

・駅から遠いなど立地が悪い

立地が悪い物件は、ほかとは違う魅力的な部分をアピールすることが大事です。

・競合物件が多い

入居者のターゲット層を絞るなど、差別化・客付けを意識した対策が不可欠です。

・部屋に特色がない

入居者のニーズをとくに考えていないありきたりの部屋。単身用アパートに多い特徴です。

 これらの原因を断ち切るには、さまざまな空室対策をおこなう必要があります。

空室対策の準備事項

まずは、空室対策を行うための準備をしましょう。

何も準備をせずに空室対策を行っても、失敗する可能性があります。

なぜ空室なのか、所有物件にはどんな空室対策を行ったら効果があるのかを検証してから空室対策を始めましょう。

正しい賃料相場を知ることが第一歩

まずは、所有物件の家賃設定の見直しをしてみてください。

家賃は、その土地の相場に合っていますか？

その土地の相場よりも家賃設定を高くしていませんか？

相場よりも高い家賃設定が空室がなかなか埋まらない原因となります。

正しい賃料を知って、家賃設定を見直すことが空室対策の第一歩となります。

競合物件を調査しよう

まずは、所有物件と最寄り駅および間取りが類似している物件の調査を行いましょう。

競合調査の調べ方は、いくつかあります。

不動産ポータルサイトで、所有物件の最寄り駅や間取りなどを条件に入れて検索します。

検索して出てきた物件と、所有物件の違いを比較してどこに違いがあるのか調査してみましょう。

所有物件の周辺を歩いて、所有物件と類似している物件を探し、カーテンの有無などで入居の有無を確認することができます。

また、直接、管理会社や不動産会社に聞くこともおすすめします。

所有物件と、類似している物件の中で人気のある物件はどこが違うのか、どこを参考にしたら人気物件になるのか、直接相談しても良いです。

賃貸物件の空室率について

空室対策を行う前に、賃貸物件の空室率の現状を知ってから、空室対策を行いましょう。

平成30年の空室率は、総務省によると、846万戸で住宅全体の13.6%を占める割合です。

その中で、賃貸用の住宅は6.9%（431万戸）です。

引用：平成30年住宅・土地統計調査住宅数概数集計　結果の概要　

所有物件の空室を埋めるため、または既存入居者を退去させないために、今すぐ空室対策を実施しましょう。

空室対策アイデア20選

1.募集チラシを見直す

募集チラシの見直しは、現状に合わせた賃料および敷金・礼金が適正価格かを見極めるチャンス。周辺物件との差別化を図るきっかけになります。

新たな部屋の写真を掲載し、物件情報を整理。入居希望者の目に留まるようにするのはもちろん、仲介業者が「この物件は成約につながる」と感じてもらえるチラシにするのです。

また、募集チラシは営業方法によってメリット・デメリットがあります。

 せっかく募集チラシの見直しをするなら、さらに物件の魅力を正確にアピールしたい！　と思いますよね？

2.モデルルームをつくる

モデルルームを活用している賃貸物件はそんなに多くありません。「手間とお金がかかりそう」「ちゃんと効果が出るのか？　」という理由からでしょうか。

しかし「部屋に特色がない」「競合物件が多い」などのアパートは、とくに空室の一部屋をモデルルームにして欲しいのです。

物件の差別化につながる

入居希望者が「部屋をみたい！」と思いやすい

内見時に入居後の生活をイメージしやすい

不動産業者が興味を持つ

部屋になにもない状態より、家具や家電を配置したほうが内見時に生活イメージを持ちやすく契約にもつながりやすいもの。なによりモデルルームの募集写真は反響もよく、内見候補に選ばれやすくなります。

3.簡単でしかも無料の技

お金をかけない空室対策では、初期費用の減額や入居者属性を広げるなどで入居率を高める方法が一般的です。

• 部屋と共用部に対する清掃の強化

成約に結びつかないひとつとして、内見時に共有部の掃除が行き届いていない⇒部屋も大したことがないと思い込んだ内見になってしまう、という負の連鎖が生まれます。

• 換気と排水

長く使用されていない水回りの排水溝は悪臭が発生し、これが内見時に悪い印象を与えます。また、原状回復でリフォームしたての壁紙も臭いが独特で苦手な人も。

• 営業力のある管理会社への見直し

自社サイトに募集物件が多い、掲載更新がひんぱんにあるなど客付けに強い管理会社を検討する必要も。

• DIYで部屋の魅力をUP

ほかの物件と見た目で差別化を図りたいなどにオススメ。ひとりよがりにならないよう、入居者属性に合わせたDIYをしましょう

4.ちょっとした部屋の設備の工夫で選ばれる部屋へ

費用がかかるリフォームをしなくても、ちょっとした工夫で入居者に選ばれる部屋はたしかにあります。

・収納棚やフックを取りつける

・既存の収納スペースを使いやすく改良

・室内干しを設置

・ホームステージングの利用

・家賃のクレジットカード払い導入

・入居者へのプレゼント

・無料インターネットの導入

今や空室対策の鉄板として無料インターネットの導入は不可欠。さらに近い将来、家事や部屋などをオンラインで管理する時代からも取り残されません。

内見者をおもてなしして親切な印象を与える⇒物件にいい印象を抱いてもらうのが目的。

さらに内見時に「これ欲しかった！　」と入居者の生活動線を考えたアイディアも喜ばれます。

ほかの物件にない工夫があると、賃貸のプロである仲介業者も「ほかの部屋ではなかなかないアイテムですよ！」と内見時にアプローチできます。

5.エアコンの設置や取り換え

首都圏を中心に調査した「賃貸契約者動向調査」では、「次引っ越す際に欲しい設備 上位20項目」でエアコンはトップ。今や賃貸物件には必需品の設備です。

参考：リクルート、2017年度 賃貸契約者動向調査 （首都圏）

また、家賃が上がっても許せる設備としても同じくエアコンは上位。

10～15年以上のエアコンは効きも悪く、見栄えも影響するので適度なタイミングでの取り換えが望ましいと言えます。 

6.バス、トイレ、洗面台を独立させる

独立洗面台も「次引っ越す際に欲しい設備 上位20項目」でエアコンにつづき2位。温水機能つきトイレ（ウォシュレット）もランクインになっていることからバス・トイレ別は高ニーズです。

ここで問題なのが、3点ユニットタイプ（バス・トイレ・洗面台）のアパートは独立させるべきかどうかです。

【メリット】

「バス・トイレ別」という掲載ができるため、物件検索で入居者の目に留まりやすい

独立洗面台によって女性からの反響が増える

【デメリット】

それぞれを独立させるため、部屋や収納が狭くなる

費用が高額なため、投資額の回収には時間がかかる

7.台所：ガスコンロまたはIHに変更

据え置き型のコンロは、築年数が古い物件などに使われています。このような据え置き型コンロは、「古い」というイメージをもたれやすいため、入居希望者から避けられてしまいます。

そのため、据え置き型のコンロからガスコンロまたはIHへ変更することをおすすめします。

IHは、すぐに温度を上げることができ、拭き掃除するだけで綺麗になるため、ガスコンロのように掃除の手間はかかりません。IHの場合、交換費用は25,000円～45,000円程度となっています。

ガスコンロは、火力が強く、使う調理器具を選ばないため、使用できる調理器具が多いです。

8.浴室：リノベーションの検討

水回りを気にされる入居希望者様は多くいます。

その中でも特に浴室は、入居者様が入念にチェックする箇所です。浴室が汚れていたり、古さを感じると、住みたい候補から外れてしまいます。

そこで、浴室のリノベーションをすることをおすすめします。

リノベーションと聞くと、大規模な工事や多額な費用がかかってしまうと思いがちですが、大規模な工事などをせずに綺麗な状態にすることが可能です。

例えば、壁にシートを貼ったり、浴室をフッ素コーティングするだけで印象がだいぶ変わります。

丸ごと交換する場合は、1Rで60～70万ほどかかりますが、浴室リノベーションは20万円前後ででいます。

9.ゴミ出しを24時間OKにする

ゴミを出す曜日が決まっていると、それまで部屋にゴミを溜めておかなければいけません。さらに時間も決められていれば、その時間に起きられなかった……というケースも。

生活スタイルが多様化している現代で、ゴミ出しの時間が決められているのは不便だと感じる人も多いのではないでしょうか。

「満足度の高い設備」では、24時間出せるゴミ置き場がトップ。さまざまなライフスタイルに対応でき、単身・ファミリーともに人気があります。

参考：リクルート、2017年度 賃貸契約者動向調査 （首都圏）

時間や曜日に左右されずゴミを出せるかどうかを重要視する人は多く、多少費用をかけても導入したい設備といえます。

24時間ゴミ出しをOKにするには、ゴミ収集容器の設置が必要。自治体によっては設置の許可を必要とする場合があるので、必ず物件管轄の自治体に確認しましょう。

10.セキュリティの強化

賃貸物件で、とくに女性やファミリー層が重視している設備がセキュリティ。なかでもTVモニター付きインターホン、防犯カメラは「次に引っ越す際に欲しい設備」としてランキング上位となり、年々需要が高まっています。

参考：リクルート、2017年度 賃貸契約者動向調査 （首都圏）

TVモニター付きインターホンの導入

玄関のドアを開けなくても、誰が来たのか確認してから会話ができる安心感があります。

外で不審な物音がしてもモニターで様子を確認できるので、防犯設備として必須条件にしている入居希望者も。

既存のインターホンからTVモニター付きインターホンに変える費用は、工事費込みで5万円前後。また物件のインターホンの設備を把握する必要があるので、まずは専門業者に依頼しましょう。  

防犯カメラの導入

防犯カメラは不法投棄、自転車盗難の抑止に役立つほか、仮に犯罪などのトラブルがあっても防犯カメラがあれば証拠材料のひとつになります。

遠方の大家さんでもアパートの様子を確認できるので、入居者からイタズラなどの相談も防犯カメラによってスムーズな対応が可能です。

費用は工事費込みで5万円前後。女性にはうれしい設備ですので、女性の入居者を増やしたい大家さんはぜひ検討してみてください。

防犯カメラ設置の際は、プライバシーの侵害にならないよう入居者には設置の報告を必ずしましょう。

11.ハイテクグッズの導入

最近のマンションでLEDライトやスマートロックの導入が増えています。アパートではまだ少ない設備ですが、導入により競合物件との差別化につながります。

LEDライトの導入

寿命が長いためトータルコストを抑えられ、かつ軽量で小型なのがメリットですが、それだけではありません。

最近の賃貸物件はデザイン性が好まれる傾向です。マンションですでに搭載されている一室多灯（複数の照明を組み合わせる）をアパート共有部分にも活用。トータルコストが低いLEDの使用により実現が可能です。

スマートロックの導入

鍵がなくてもスマートフォンで鍵の開閉ができるアイテムです。

今までにも鍵ではなく、ダイヤルロックキーやカードキーをかざすと解錠できる物件は存在しますが、スマートロックはホテルの部屋のオートロックのように自動で施錠してくれるのが最大のメリット。スマートフォンがあれば鍵の閉め忘れということがなくなります。

既存のシリンダーに工事不要で後付けできるタイプがあり、費用は3～4万円ほど。

もちろん内見時の鍵の受け渡しも不要です。アプリをダウンロードする必要がありますが、合鍵の権限を設定するだけでいいのでスムーズな内見が可能に。 

宅配ボックスの設置

仕事で家を空けることが多い・再配達の手配を面倒と感じる人は、宅配ボックスを物件検索の必須条件にチェックしている人が多いです。

宅配ボックスにはダイヤル錠で開錠できる従来式のほか、暗証番号式や専用のカードキーで荷物を取り出すカード式など最新式のものも。

これらはセキュリティの面でも安心です。  

12.内見時の対応：スリッパや冷暖房の準備

入居希望者が内見に来た際には、スリッパを準備するだけで良い印象を持ってもらえます。高いものを用意する必要はないため、安いものを準備して、マメに新品に変えましょう。

夏の暑い日に締め切っている部屋に内見に来た入居希望者は、暑くて内見どころじゃなくなります。逆に、冬の寒い日に内見に来た場合は、部屋が寒すぎてゆっくり内見できません。

入居希望者が内見に来る前に、冷暖房等で部屋の温度を整えておくことが重要です。入居希望者が快適に内見できる環境を整えておきましょう。

13.自動販売機の設置

幅100cm・奥行き70cm・高さ2mのスペースがあれば、普通サイズの自販機を設置することができます。物件の脇などにスペースが余っていれば、自販機を置くことで、そのスペースを有効活用することができます。

自販機は置くだけで、手間をかけることなく収益を得ることができることが最大のメリットです。また、夜間は街灯の代わりにもなるため、防犯対策にもなります。

電気代は大家さんの負担となります。あまり売り上げが見込めない場所だと赤字になってしまう可能性もあります。

14.駐車場、駐輪場の完備

駅からの距離が遠い物件では、駐車場や駐輪場を完備しておくと、入居希望者も増えます。

物件の敷地内に駐車場や駐輪場を作るスペースがなければ、近隣で借りれる場所がないか探してみましょう。駅から徒歩10分などの歩ける距離に物件がある場合でも、自転車を利用して駅まで行く人が多いため、物件によっては駐輪場のみを敷地内に作ることで空室対策になる場合もあります。

車を持っている人は、駐車場有を条件にいれて検索するため、表示される回数も増え、多くの人の目に留まることができます。

15.大規模修繕も視野に

築古によって外観の古さが空室の原因と感じたら、大規模修繕を考慮する時期です。

部屋に入る前に「なんか古い……」と感じられてしまっては部屋の期待度も薄れ、「ここに決めよう」と思われません。

また、外観だけでなく大規模修繕は給湯器やトイレ、給排水管工事も含まれます。

外壁と屋根は同時に塗装工事をおこなうのが望ましく、2階建て10戸のアパートで考えると費用は合わせて200～250万円ほど。

給排水管工事はライフラインに欠かせない設備。工事ともなれば300万円以上の費用を要しますので、日ごろから定期的なメンテナンスをおこないましょう。

16.無料インターネットの導入

最近人気の設備といえば、無料インターネットです。

スマートフォンの普及により、幅広い世代がスマートフォンを使い、インターネットを利用しています。

既存入居者が退去しないためにも、無料インターネットの導入は必要不可欠です。

スマートフォンを家で長い時間使用していると、回線料金が高くなってきます。

物件探しの際に、「無料インターネット利用可能物件」と条件に入れて検索する方も非常に増えています。

オススメの無料インターネット設備「アイネット」の資料はこちらからダウンロード可能です。

＞＞アイネットサービス資料

17.入居者を限定しない（高齢者、生活保護受給者、外国籍）

入居者を募集する際、高齢者や生活保護受給者、外国籍の方を断っていませんか？

６５歳以上の高齢者は、日本の総人口の２７．３％になります。

この中には持ち家に住んでいる方もいますが、賃貸に住んでいる方、引っ越しを考えている方もいます。

しかし、高齢者が賃貸物件を借りる場合、入居審査が厳しく、なかなか入居が決まらないケースも多いです。

高齢者を入居させると、病気で死んでしまって家賃を回収できないなど、心配になる大家さんもたくさんいることは理解しています。

もし部屋で亡くなった場合には、事故後のお部屋の原状回復費用の補償や事故後の空室や賃料値下げの家賃保証などがついた保険が適用されます。

高齢者の受け入れを許可している賃貸物件は少ないのが現状です。

高齢者だから、と拒否せずに受け入れ体制を整えてみることも視野にいれてみませんか。

また、生活保護を受給している方は、全国に約２１０万人（２０１８年統計）いると言われています。

生活保護受給者は、連帯保証人を立てるのが難しいため、入居をお断りする大家さんも多くいました。

しかし、現在では賃貸保証会社が増え、賃貸保証を利用して入居可能にする大家さんが増えました。

生活保護受給者は、区役所や市役所から家賃が補助されます。

近年では、区役所や市役所が直接、大家さんや管理会社に家賃を振り込むことが多いため、家賃滞納などのトラブルも少なくなりました。

外国籍の方NGにしている大家さんも多いのではないでしょうか。

言葉や習慣の違いからトラブルが起きたり、家賃滞納されたらどうしようと不安に思い、なかなか受け入れることができないのが現状です。

言葉が通じなくても、スマートフォンの翻訳アプリを使って会話することができます。

賃貸保証会社もありますので、家賃滞納のリスクも回避できます。

在留外国人は、日本の総人口の2％を占めているため、外国籍の方を受け入れ可にすると、すぐに入居が決まる可能性もあります。

18.家賃を下げる

建物は月日が経つにつれて、価値は下がっていきます。

新築のときと同じ家賃設定のままだと、空室が目立つ原因になります。

そのため、５年、１０年と家賃の見直しを行うことをおすすめします。

周辺の物件の家賃よりも高く設定している場合は、家賃の値下げを検討したほうが良いです。

19.管理会社を見直す

入居者の中には、トラブルなどがあった際に管理会社が適切な対応をしてくれなかったという理由で、退去してしまう場合もあります。

管理会社が適切な対応を行っているか、退去者を出す原因を作っていないか、チェックすることも重要です。

管理会社が不適切な対応を行っている場合は、思い切って管理会社を変えてみることをおすすめします。

20.広告の手法を見直す

入居募集を不動産仲介会社に任せている場合は、広告の手法を見直すべきです。

インターネットを使わずに募集チラシのみで入居募集をしている場合もあります。

しかし、現在、多くの人が、インターネットを使い、物件探しをしています。

そのため、インターネットに入居募集のチラシを掲載していないことで、なかなか入居者が集まらない可能性もあります。

まずは、募集チラシの画像は綺麗か、間取りがわかりやすいかなどをチェックしましょう。

アピールポイントがきちんとチラシに反映されているかのチェックをしましょう。

次に、物件のセールスポイントを全面に出すチラシにすることが重要です。

例えば、「駅から徒歩５分」「新築」「無料インターネット利用可能」など、セールスポイントはわかりやすく見やすい箇所に記載しましょう。

最近注目されている空室対策の一つに、ホームステージングがあります。

モデルルームのように、家具や家電を設置し、入居後のイメージを浮かびやすくします。

やってはいけない空室対策

1.相場より圧倒的に低い賃料

空室があるからといって、周りの物件よりも明らかに低い賃料に設定することはおすすめできません。相場よりも高く設定している場合は多少下げたほうが良いですが、圧倒的に低い賃料する必要はありません。

賃料・礼金・敷金の相場は、近隣の不動産屋さんに相談してみると、すぐにわかります。ネットの情報だけで賃料を設定すると間違っている場合もあるため、おすすめしません。

賃料を下げる前に、まずは空室の原因を突き止め、他の対策を打ちましょう。

2.費用対効果の考えられていないリノベーション、リフォーム

リノベーションやリフォームをして部屋を綺麗にすることで入居率が上がる可能性は高いです。しかし、掛けた費用が回収できないリノベーションやリフォームもあります。リノベーションやリフォームは費用もかかるため、きちんと費用が回収できることを計算してから実行しましょう。

状況によっては、フルリフォームするよりも、あまり費用をかけずに簡単なリフォームをおこなって、賃料はそのままのほうが費用対効果が高いケースもあります。

3.無計画な入居者ハードルの引き下げ

ただ空室を埋めるためだけに入居者のハードルを引き下げることはおすすめしません。

例えば、高齢者の入居を可能にしたり、外国籍の方を入居可能にしたりすると、さまざまな問題が出てくる可能性もあります。

高齢者の場合は、失業してしまうと家賃滞納するケースや、部屋で亡くなるケースもあります。外国籍の方の場合は、家賃を滞納したまま、国に帰ってしまい家賃の回収が出来ないケースや言葉や生活習慣の違いから近隣とトラブルに発展するケースなどがあります。もし入居を可能にする場合は、きちんと保証会社をつけましょう。

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空室対策アイディアまとめ

入居希望者は、その部屋に住んだらどんなメリットがあるかを考えながら部屋探しをします。

今回は、内見前・内見時に入居希望者からどうみられているかを含め、今すぐできるものから工事が必要なものまで幅広くご紹介しました。自分のアパートに活用できるアイデアを実行して、一室でも空室を減らしましょう！

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