長期に渡って安定した賃料を得られるアパート経営ですが、一方でリスクも存在します。

しかし裏を返せば、リスクをあらかじめ把握し、想定しうる対策を立てることができればリスクを最小限におさえることが可能になるのです。

そこで今回は、アパート経営の失敗事例を紹介しながら、失敗の原因となるリスクやその対策法について解説します。また成功させるポイントもあわせて紹介するので、ぜひ参考にしてください。

失敗事例を反面教師にして、アパート経営を成功に導きましょう。

ケース1:立地選びの失敗

【失敗事例：賃貸需要を1か所だけに依存した物件】

賃貸需要をひとつの大学や会社などに依存してしまうと、移転や倒産などによって賃貸需要が一気に減少してしまいます。

物件を選ぶ際は、1か所だけに需要を頼らずに済むような、駅からのアクセスのよさや周辺環境がよいなど入居者から見て魅力のあるものを選びましょう。

【失敗事例：所有地にアパートを建てたが入居が付かない】

相続などで土地を所有した場合、土地活用としてアパート経営をおこなうことは節税などの効果が期待できます。しかし賃貸需要を無視したアパート経営は多くの場合、失敗につながります。

アパート経営の成功には、物件の立地のよさは非常に重要です。所有地にアパートを建てる際は、賃貸需要はあるか、どんなターゲット層の入居が見込まれるか、競合アパートの有無などを確認した上で、アパート建築を検討するとよいでしょう。

ケース2:施工会社選びの失敗 

【失敗事例：安さだけで施工会社を選んだしまった】

安さだけで施工会社を選んでしまうと、入居者からクレームの絶えない、低品質のアパートになってしまうことがあります。施工会社を選ぶ際は安さだけでなく、品質についてもしっかりチェックしましょう。

大手ハウスメーカーの多くは部品を工場で作っているため施工品質が高く、それでいて価格が安いアパートを供給しています。また口コミなどの評判も参考にして、どの施工会社がよいのか総合的に判断するとよいでしょう。

【失敗事例：プチリフォームの結果、理想とは違う仕上がりになった】

空室対策として、壁紙の一部をアクセントクロスなどにする「プチリフォーム」は、施工費用が安く、競合物件との差別化につながるとして人気です。しかし施工会社によっては技術不足で仕上がりに不備が見られる場合があります。

通常のクロス張替えしかしたことのない施工会社では、デザイン性の高いリフォームがむずかしい場合もあります。その場合は、できるだけ実績のある施工会社に依頼しましょう。

ケース3:多額な借り入れによる失敗

【失敗事例：フルローンで借り入れをしてしまった】

頭金なしで融資を受けられる「フルローン」は、自己資金が少ない人でも不動産を購入できるメリットがありますが、借り入れ総額が大きいため、月々のローン返済が高額になるのがデメリットです。

そのため、退去で家賃収入が減少してしまうと途端にローン返済が困難になることも考えられます。フルローンを利用する際は毎月十分なキャッシュフローが得られるか、しっかりとシミュレーションをおこない、問題のないことを確認しましょう。

【失敗事例：年収に見合わない借り入れをしてしまった】

不動産投資ローンの借入額は、年収の10倍程度が上限と言われています。しかし公務員など高属性の人は、年収に見合わない高額な融資を受けられることも多く、そのため月々のローン返済が困難になることも少なくありません。

高額な不動産を購入する際は、頭金を多く入れて借入額を減らしたり、返済シミュレーションをおこない、返済に無理のない範囲の物件を選ぶとよいでしょう。

ケース4:間取り選定の失敗

【失敗事例：賃貸ニーズに合わない間取りを選んでしまった】

エリアの賃貸ニーズに合わない間取りのアパートを建ててしまったことで、アパート経営に失敗することがあります。

たとえば、都市部の駅に近い立地であれば単身者の賃貸需要が高いため、1Kの間取りが好まれますが、そこに３LDKのファミリー向けアパートを建築したとしたらどうでしょう。

ファミリー世帯は子供の学校の周辺や子育て環境のよい住宅地エリアを選ぶ傾向が強いため、駅に近くても賃貸需要は高くなく、入居付けのむずかしさが予想されます。

エリアによって最適な間取りは異なることを理解すれば、入居者に選ばれるアパート経営がおこなえます。

【失敗事例：3点ユニットバスが不人気だった】

トイレと洗面台がバスルームと一体化した「3点ユニットバス」ですが、地域によっては避けられる場合があります。それを知らずにアパートを建ててしまい、短期間で入居者が退去してしまう事例がありました。

稀ではありますが、地域性として不人気な間取りがあることに留意しておくことも大切です。こういった失敗をしないためにも、馴染みのない地方などでアパート経営をおこなう際は、賃貸需要や利回りだけでなく、好まれる間取りや設備のリサーチをおこないましょう。

ケース5:修繕資金不足の失敗 

【失敗事例：購入直後に設備が故障し、高額な修繕費が発生した】

中古一棟アパートを購入したところ、直後に設備が故障し、高額な修繕費用が発生することは珍しくありません。その際、資金不足で修繕が間に合わない場合は退去者が出たり、最悪ローン返済が滞ってしまう恐れもあります。

中古物件を購入する際には「大規模修繕履歴」をかならず確認しましょう。大規模修繕履歴は、その建物全体で、いつ頃どんな修繕がおこなわれたか確認できます。大規模修繕時期が近い物件であれば、購入を見送るなどの対応も可能になるでしょう。

【失敗事例：大規模修繕費用の積立をしていなかった】

一棟アパートでは、物件価値を維持する目的で外壁塗装や屋根の葺き替えなどの大規模修繕工事を約10年単位でおこないます。大規模修繕には高額な費用がかかるため、大規模修繕費用を計画的に積み立てておくことが求められます。

万一、大規模修繕費用の積み立てをしていない場合は必要な修繕工事がおこなえません。その結果、建物の外観が悪くなったり、雨漏りや水漏れなどを防げずに建物が劣化を速めるため、物件の価値が下がってしまいます。

物件価値を維持することは、アパート経営にとって非常に重要です。健全なアパート経営をおこなうためにも計画的に大規模修繕費用の積み立てをおこないましょう。

ケース6:空室対策の投資対効果が悪すぎた失敗

【失敗事例：独立洗面台を設置したら入居希望者が減った】

空室対策として独立洗面台を設置するために、スペースの都合上クローゼットをつぶしたところ、逆に入居希望者が減ってしまった事例があります。

独立洗面台は入居者に人気の設備のひとつですが、狭いワンルームに収納スペースがないのは居住者にはデメリットと感じたようです。

人気の設備を導入すれば入居率が上がると安易に考えた結果、せっかくの設備投資が無駄になってしまいました。すでにあるものを犠牲にして新たな設備を導入する際は、それぞれのメリットとデメリットを十分考慮したうえで判断しましょう。

【失敗事例：好みのわかれるデザインを選んでしまった】

近隣の競合物件との差別化のためにリフォームやリノベーションをおこなう際は、デザイン性を高めすぎないよう注意が必要です。雑誌などで見ると「おしゃれ」な内装でも、実際に見るとでは印象が異なる場合があります。

また好みがわかれるようなデザインは、内見時に敬遠されてしまい、逆に入居者が減ってしまう可能性があります。

空室対策として、せっかく費用をかけてリフォームやリノベーションをおこなうのであれば、入居希望者のニーズやエリアの特性を理解したうえで最適なものを選びましょう。

ケース7:管理会社選びの失敗

【失費事例：管理会社のミスで賃貸ポータルサイトに物件が掲載されていなかった】

最近の賃貸物件の探し方は、まず賃貸ポータルサイトなどで物件を検索し、気に入った物件を内見するという流れが主流です。そのため、大手ポータルサイトに物件情報の掲載が欠かせません。

しかし管理会社のミスでポータルサイトへの物件掲載がされておらず、しかも長期間放置されていたため空室がどんどん増えてしまったという事例がありました。

管理会社によっては入居付けに積極的でないこともあるため、あまりにも入居が決まらない場合は管理会社の質を疑ってみましょう。

また、入居付けは管理会社に丸投げせず、大家さんも定期的に問い合わせや内見件数を確認するなど、管理会社と連携していくことも大切です。

【失費事例：管理会社の杜撰な対応で退去者が発生】

管理会社の対応が原因で入居者が退去してしまう可能性があります。管理会社のなかには業務が杜撰な場合もあるため注意が必要です。

エントランスや廊下などの共有部やごみ置き場がいつも汚れている、設備故障への対応が遅いなど入居者が不満に感じる部分があれば、即刻改善すべきです。

まず管理会社に改善を要求し、改善が見られない場合は管理会社の変更も視野に入れるとよいでしょう。

ケース8:入居者トラブルに失敗

【失敗事例：家賃滞納で裁判沙汰になった】

入居者の家賃滞納は最悪の場合、裁判に発展することも考えられます。すると家賃収入が入らないだけでなく裁判費用がかかるため、大きな損失につながります。

家賃滞納を防ぐためには、入居条件に家賃保証会社との契約を必須にすると効果的です。

家賃保証会社は、入居者が家賃を滞納した場合、家賃を立て替えて大家さんに支払ってくれ、また入居者への督促もおこなってくれるため大家さんの負担がありません。

【失敗事例：入居者トラブルで双方が退去してしまった】

賃貸アパートの入居者トラブルでよくあるのが入居者同士の諍いです。騒音やゴミ出しなど、きっかけはささいな場合でも大きなトラブルに発展し、双方ともに退去してしまうことがあります。

そうなると家賃収入が同時に2件減ってしまうことから、大家さんにとっては大きなダメージにつながります。

まずはトラブルになっている入居者の話をしっかり聞き、事実確認をおこないましょう。騒音やゴミ出しが原因の場合は、相手側に注意するだけで解決する場合も多いです。

入居者同士のトラブルは、できるだけ早い段階で対応することで、早期解決できる確率も上がります。

管理を委託している場合は管理会社と連携をとりながら対応するとよいでしょう。けっして放置したりせず、真摯な対応を心がけましょう。

ケース9:高利回り期待による失敗

【失敗事例：不動産広告の利回りを鵜呑みにしてしまった】

不動産の広告に記載されている利回りの多くは、アパート経営の経費や空室が考慮されていない「表面利回り」です。そのため「利回り10％」と書かれていても、毎月発生するさまざまな費用を含めると利回りは大幅に下がってしまいます。

融資を受ける場合は、月々のローン返済がおこなえない場合もあるため、かならず綿密な収支シミュレーションをおこない、けっして利回りだけで物件を購入しないよう注意しましょう。

【失敗事例：入居付けがむずかしい物件だった】

地方都市の実質利回りが10％以上の高利回り物件に飛びついたら、駐車場必須の地域なのにもかかわらずアパートに駐車場がなかったという事例があります。

駐車場がないため入居が付かず、売却するために価格を下げたことが高利回りの理由だったのです。

高利回りになるにはなにかしら理由があり、その理由がネガティブな場合も少なくありません。高利回り物件を購入する際は、高利回りになった背景をしっかり確認しないと思わぬ失敗につながるため注意が必要です。

ケース10:サブリースによる失敗

【失敗事例：家賃の見直しを知らなかった】

サブリース契約とは、賃貸物件をサブリース会社が一括借り上げし、空室の有無にかかわらず毎月の賃料を保証してくれるシステムです。毎月かならず家賃を受け取れるため、空室対策方法のひとつとして有効な手段です。

ただしサブリース契約で保証される家賃額は、ほとんどの場合、定期的に見直されます。「30年間家賃保証」と謳っていても、最初の賃料が30年間ずっと保証されるわけではありません。しかもサブリースで保証される家賃は、普通に賃貸した際に受け取れる家賃の80%～90%程度です。

そのことを知らずに契約してしてしまうと、家賃の見直しごとに受け取れる賃料が減ってしまい、月々のローン返済が困難になることも考えられます。

サブリース契約では、家賃額の見直しなどについて契約書に記載されていますが、業者によってはきちんと説明がされない場合も少なくありません。自衛のためにも、サブリース契約の知識を身につけておきましょう。

【失敗事例：サブリース会社が倒産してしまった】

サブリース会社が倒産した場合の賃料受け取りについては注意が必要です。

入居者と賃貸借契約を交わしているのはサブリース会社です。しかし、サブリース会社の倒産したことによって、先の契約は解除になります。

そこで大家さんと入居者の間に新たな契約の締結をおこない、賃料の支払い先の変更をお願いすることになりますが、それらの手続きに時間がかかってしまうことも少なくありません。

その間、入居者が支払った賃料は倒産したサブリース会社に振り込まれてしまうため回収は困難です。

大家さんの手元に家賃が入ってこないにもかかわらず、その間もローン返済はおこなわなければなりません。手元資金から持ち出しができない場合は、最悪ローン返済が滞ることも考えられるのです。

サブリース会社の倒産を予測することはむずかしいため、万一に備えてローン返済できる資金をプールしておくことをおすすめします。

アパート経営を成功させるためのポイント

アパート経営が失敗する要因にはさまざまなものがあります。ではアパート経営を成功させるには、どのような点に気を付けるべきなのでしょうか。

物件や管理会社を選ぶポイント

アパート経営を成功させるには物件選びが非常に重要です。

特に気を付けたいのが立地です。交通アクセスや駅からの距離、近隣の買い物施設など利便性のよさ、周辺の競合物件の有無や住環境はよいかといったポイントを確認しましょう。

またアパートの間取りや設備が、エリアの賃貸ニーズや入居ターゲット層とあっているかなどの見極めなども重要です。

また信頼できる管理会社を選ぶことも大事です。管理会社を選ぶ際は、管理実績（管理戸数や入居率、空室率など）、レスポンスの速さなどのポイントを考慮しながら選ぶとよいでしょう。

リスク対策の考え方

アパート経営も投資である以上、リスクは存在します。しかし、リスクがあることを想定し対策を立てることで、リスクを最小限におさえることが可能です。

前述のように、家賃滞納リスクには家賃保証会社との契約を入居条件にすることで、リスクヘッジにつながります。

ほかのリスクについても同様に、常にリスクを想定し最小限にするための方法を模索していくことで失敗する確率が減り、より成功する可能性が大きくなるのです。

資金計画は入念に

アパート経営をはじめるには資金計画が欠かせません。不動産購入費用だけでなく、アパート経営に必要な費用についても想定しておくことが大事です。

特に一棟アパートは、定期的におこなう大規模修繕工事は必要不可欠です。また費用も高額なため、大規模修繕の計画を立てたうえで費用の積み立てをおこないましょう。

なお修繕以外にも、災害などの影響でさまざまなトラブルが発生することもあります。想定外の事態が起こっても対応できるよう資金計画を入念に立てることは、アパート経営をおこなううえで非常に重要なのです。

まとめ

アパート経営のさまざまな失敗事例を紹介しました。失敗には、さまざまなパターンがありますが、いずれも回避や対策は可能です。

またアパート経営を成功させるには、資金計画が欠かせません。アパート経営にかかる費用をしっかりと確認し、あらかじめ備えておくことをおすすめします。

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