アパート経営をはじめるにあたって、「自己資金がいくら必要か？」と気になる人は非常に多いと思われます。

またアパート経営中の費用についても「どんな費用にいくらかかるの？」「いつ払うの？」という疑問もあるでしょう。

そこで今回は、アパート経営をはじめるために必要な初期費用として、建設費用と諸費用の内訳、アパート運用中の費用について解説します。またそれぞれの目安も掲載したので、ぜひ参考にしてください。

アパート経営にかかる費用    

アパート経営をおこなうためには下記の費用が必要です。

・建設費用：アパート建物の建設費用など

・アパート経営関連費：アパート建物の建設費用の借り入れなどに必要な費用など

・維持費：アパート経営中にかかる各種費用

それぞれの内容について、次項より詳しく解説していきます。

アパート経営にかかる費用：建設費用（初期費用）

ここではアパート建物の建設費用の内訳や相場を紹介します。

アパート構造

アパート建物の工事費用は構造によって異なります。ここでは構造別に特徴や建設費用の相場を紹介します。

【木造】

建設費用の相場は、坪単価70～90万円程度です。

ほかの構造と比較して材料が安価なので建設費用をおさえられ、物件の利回りが高くなるメリットがあります。

ただし、4階以上の高層建設には適していません。また木材や壁材がほかの構造よりも傷みやすいため、耐用年数が比較的短いのがデメリットです。

【軽量鉄骨造】

建設費用相場は、坪単価80～100万円程度です。

メリットは、あらかじめ建設資材を工場で作成し、現場で組み立てるため工事期間が短いことです。

また木造よりも造りが頑丈なので4階建て程度の低層建物にも適しています。

ただし、ほかの構造よりも遮音性が劣るのがデメリットです。

【重量鉄骨造】

建設費用相場は、坪単価90～100万円程度です。

材料が厚く頑丈なため柱の本数が少なくすみ、部屋を広くできます。

デメリットは使用する材料が重く、その重量に耐えられるような地盤改良や基礎づくりにコストがかかる点です。

【鉄筋コンクリート造】

建設費用相場は、坪単価100～120万円程度です。

造りが丈夫なので5階～10階程度の中高層建物の建設も可能です。またほかの構造よりも耐震性や耐久性、遮音性が高いなどのメリットがあります。

一方で建設費用が高く、また工期が長いのもデメリットになります。

【相場による建設費用例】

建設費用の計算は、「坪単価」×「延べ床面積」でおこなわれます。

一般的な賃貸アパートの１Kの部屋の広さは、20～30平方メートル（６～9坪）ほどです。

たとえば、木造2階建て１K（9坪）×6戸のアパートの建設費用は、単純計算で3,780万円になります。（70万円/坪で計算）

これが9戸になると単純計算で建設費用5,670万円です。

なお、ここで紹介した建物の建設費用はあくまで相場です。土地の形状や地盤の状態、建物のデザインやグレードなど、さまざまな要因で建設費用は変動します。

アパート建設の際には予算などを考慮しながら、建設会社と相談して計画を立てることが大事です。

規模・設備

アパートの建設費用は建物だけでなく、戸数や間取り、階数、設備などによって変動します。設備とはアパート建物に付随する、電気設備や給排水衛生設備などを指します。

なおアパートの建設費用の内訳は、建物の「躯体」と「仕上げ」、「設備」の3つにわかれます。それぞれの割合は、おおよそで「4：4：2」が目安です。

前述の建設費用3,780万円のアパートなら、設備部分の工事費用は756万円になります。

それぞれの工事費用の割合が総予算額を超えないように計画することで、大幅な予算オーバーを防ぐことができます。

アパート経営にかかる費用：建設費用（アパート経営関連費）

ここでは、アパート建設に関する各種手続きに必要な費用を紹介します。

アパートローン関連費

アパートを建設するには高額な費用が必要です。そのため金融機関のアパートローンを利用して、建設費用の借り入れをおこなう人も多いでしょう。

ローンの契約には、手続きに関する事務手数料や保証料、印紙代などさまざまな費用がかかります。

このように、アパート建設時や不動産所得時にかかる費用は一般的に「諸費用（初期費用）」と呼ばれます。諸費用の目安は、アパートローンの借り入れ額の8～10％程度です。

なお、アパートローンの利用には融資審査がおこなわれます。

個人の属性のほか、アパート経営の事業計画も審査対象となるため、収支計画のシミュレーションをおこない、建設するアパートの収益力を示すことが大事です。

また、アパートローンの融資条件は金融機関によって異なります。できるだけ複数の金融機関にローン申し込みをして、融資条件のよい金融機関のアパートローンを選ぶとよいでしょう。

登記費用

新築でアパートを建てた場合、「所有権保存登記」をする必要があります。

また、アパートローンを利用する場合は融資対象のアパートに対して「抵当権」が設定されるため、「抵当権設定登記」が必要です。

不動産の登記には登記費用が発生します。登記費用は不動産価格やローン借り入れ額によって異なりますが、目安として20万円～50万円程度見ておきましょう。また登記手続きを司法書士に依頼した場合は依頼報酬が必要です。

不動産所得税

アパートを建設することで「不動産取得税」の納税義務が発生します。不動産所得税は対象となる建物の固定資産税評価額×3%（2024年3月31日まで）です。（土地も取得した場合は土地にも課税されます）

固定資産税評価額は時価の約7割程度に設定されています。またアパートの床面積が40㎡以上240㎡以下で新築の場合は1,200万円の控除を受けられます。

たとえば、床面積120㎡で5,000万円のアパートなら固定資産税評価額は約3,500万円です。そこから1,200万円が控除されます。

3,500万円-1,200万円×3%=69万円

この場合の不動産所得税は69万円となります。

なお不動産取得税は、納付書が届くまで物件取得後半年～1年程度かかるため、納税資金を手元に残しておくのを忘れないようにしましょう。

火災保険費用

建設したアパートは、万一に備えて火災保険や地震保険にはかならず加入しましょう。

保険料は、保険会社や補償内容、保証期間によって大きく異なります。また月払いよりも、数年間分の保険料をまとめて支払う一括払いのほうが保険料は安くなります。

目安としては、10年一括払い・地震保険5年付きの場合で30～50万円程度です。

アパート経営にかかる費用：維持費

アパート経営中にはさまざまな維持費用（ランニングコスト）が発生します。おおよその目安は家賃収入の20～30％程度です。維持費用には、以下のような種類があります。

毎月必要な維持費

毎月発生する維持費用には以下のようなものがあります。

光熱費

アパートの共有部で使用する水道光熱費やエレベーターのメンテナンス代などです。目安は新築時の建物価格の0.1％前後（年間）ですが、アパートの規模、エレベーターや受水槽の有無など条件によって異なります。

火災保険費用

前述のように保険会社や補償内容、保証期間によって保険料は異なります。

10年一括払い・地震保険5年付き30万円を目安と考えると、月ごとの保険料は2,500円程度になります。

管理費

アパートの管理を管理会社など外部に委託する場合は、管理費が発生します。

管理費の目安は月額家賃（1戸あたり）の5～8%程度、月額家賃50,000円・10戸のアパートなら25,000～40,000円/月となります。

なお管理費は、管理内容や管理会社によって異なるので、見積もりを複数社から取り、比較してみるとよいでしょう。

その他都度必要になる費用

ここでは、不定期に支払う維持費や支払い頻度の低い維持費についてまとめました。

固定資産税

「固定資産税」は、毎年1月1日付けで土地・家屋および償却資産を所有している場合に課税されます。

固定資産税は、「固定資産税評価額」に固定資産税の税率（標準税率1.4％）をかけて計算します。（税率は市町村ごとに異なる場合があります）

固定資産税 ＝ 固定資産税評価額 × 税率

また地域によっては、固定資産税に「都市計画税」が含まれている場合があります。都市計画税は、都市計画事業や土地区画整理事業などの費用にあてられる税金です。

計算は固定資産税評価額に標準税率0.3％をかけた数字になります。（税率は市町村ごとに異なる場合があります）

なお固定資産税・都市計画税の納付通知書は、毎年4〜6月に送付されるので期限内に支払いましょう。

入退去時のリフォーム代

入居者が退去した場合、次の入居前に室内のクリーニングや壁紙の張替えなどのリフォームをおこないます。

入居年数や室内の損耗の程度によってリフォーム費用は前後しますが、目安は1ルームタイプで8万円前後、ファミリータイプで20万円前後、それぞれ年間の入替え部屋数分の費用がかかります。

大規模修繕

アパート建物は経年とともに劣化し、設備の不具合も多くなり、空室が増え資産価値が落ちていきます。そんなアパートの劣化を防ぐためにおこなわれるのが「大規模修繕」です。

大規模修繕は、外壁塗装や屋根塗装、ベランダなどの防水工事などをおこないます。最初の大規模修繕は築10年前後でおこない、その後は10～15年に１度おこなうとよいでしょう。

ただし大規模修繕には、外壁・屋根塗装や設備の交換などを含めて60万円前後/戸と高額な費用がかかります。（修繕の間隔、工事内容や1戸あたりの面積によって前後します）

大規模修繕を成功させるためにも、アパート経営をはじめた段階で大規模修繕の計画を立て、同時に費用の積立てをおこないましょう。積立金は毎月の家賃収入の5%前後を目安にするとよいでしょう。

設備交換費用

アパート室内の設備が故障した場合は早急な修理や取り換えが必要です。交換頻度の高い設備と交換費用・修繕費用目安は以下になります。

・給湯器：給湯器本体約5万円（別途工事費用）/1戸

・エアコン：冷暖房タイプ（工事費込）約10万円/1台

・トイレ：詰まりなどの修繕費3,000〜10,000円/1回

入居者募集費

入居募集を委託している場合、入居者を決めてくれた不動産会社へ支払う広告宣伝費や事務手数料などが発生します。費用目安は、広告宣伝費が家賃額の1～2ヶ月程度（1戸）、事務手数料が家賃額の1ヶ月程度（1戸）になります。

アパート経営に自己資金はいくら必要？ 

アパート経営をおこなうためには、まず賃貸する不動産物件を購入する必要があり、不動産の購入にはアパートローンを利用するのが一般的です。

ローンを利用してアパート物件を購入する場合は、頭金として自己資金が必要になり、また諸費用も発生します。（頭金と諸費用を合わせて「初期費用」と呼ばれます）

それぞれの目安額は、頭金は借り入れ額の10～30%程度、諸費用は8～10％程度です。

なお、自己資金が不要なローンも存在します。

頭金が不要な「フルローン」や頭金なし・諸費用も借り入れる「オーバーローン」などは、自己資金なしでアパート経営をはじめることが可能です。

しかし、いずれも借り入れ額が大きくなるため、月々のローン返済額が高額になりやすいというデメリットがあります。家賃収入の減少や修繕などで予期せぬ費用が発生すると、途端にキャッシュフローが悪化し、ローン返済ができなくなる可能性も考えられるため注意が必要です。

アパート経営を開始してからも運転資金として、ある程度の額を手元に残しておくと安心です。なお家賃収入の3～6ヶ月分を手元資金とすることが理想です。

万一、運転資金が足りなくなってしまったら、金融機関からの借り入れをおこなうことになります。できるだけ手元資金をプールしておくことをおすすめします。

アパート経営で借り入れする方法

アパートの建設費用や購入費用、運転資金が足りないときに頼りになるのが、金融機関からの借り入れです。ここではアパート経営で必要な資金の借り入れ先について紹介します。

【民間の金融機関】

都市銀行や地方銀行、信用金庫・信用組合などから融資を受けることが可能です。

融資の種類は「一般の事業性融資」や「不動産担保ローン」などがあります。

一般の事業性融資は、創業資金、運転資金などさまざまな目的で利用できます。金利は比較的低めですが、審査基準は厳しめの場合が多いです。

不動産担保ローンは、不動産を担保にいれて融資を受けます。審査手続きが早く、借入申し込みから融資実行まで数週間から1カ月程度で完了するため、急に資金が必要になった場合に便利です。

【ノンバンク】

ノンバンクでは、事業に利用できる「ビジネスローン」のほか、目的に指定がない各種ローンがあります。審査期間が短く、融資実行を即日としている金融機関もあるので緊急の資金調達が可能です。

ただし、金利はかなり高いため、短期返済を前提とした借り入れに向いています。

【日本政策金融公庫】

政府系金融機関である日本政策金融公庫（日本公庫）では、事業に対してのみ、融資が受けられます。金利は低いですが融資限度額が低く、融資期間も短いため、アパート建設費用の不足分や運転資金の調達などの利用に適しています。

まとめ

アパート経営をはじめるために必要な資金について解説しました。

アパートの建設費用は構造や規模によって異なります。また建設費用を借り入れる場合は手続きに諸費用が発生します。

さらにアパート経営を開始すると、今度はさまざまな維持費用がかかります。

健全なアパート経営をおこなうためには資金をしっかりと確保し、万一に備えることが重要です。

ぜひ当記事を参考に、アパート経営を成功させる資金について考えてみてください。

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