「四国でアパート経営するなら、愛媛県がいいって聞いたけど」

「でも、4県の位置関係もよくわからないし……」

愛媛県でのアパート経営に興味があっても、遠距離ゆえになかなか踏み出せない人も少なくないはずです。

そこで今回「あぱたい」が、四国で一番人口の多い「愛媛県」について、徹底的にリサーチしました。 愛媛県のアパート経営に必要な情報を、前半と後半にわけて詳しく解説していきます。

前半：愛媛県のアパート経営に強い会社10社を紹介

後半：愛媛県の賃貸市場や近隣県との比較など、愛媛でのアパート経営について解説

愛媛県のなかでも、松山市の市場性はかなり高いから要チェックです！

愛媛県のアパート経営に強い会社10選

まずは、パートナーとなる建築会社を探していきます。 しかし、はじめてアパートを経営するオーナーにしてみれば、どの会社に頼めばいいのか、まったく見当もつかないのが本音ではないでしょうか。 そこで「あぱたい」が、リサーチしたおすすめ建築会社を、

• 全国的な知名度を持つ大手
• 地元の情報に精通する地域密着型

のふたつのカテゴリーにわけて、それぞれ5社ずつご紹介していきます。

大手で安心感重視！アパート経営に強い有名な会社5選

全国展開する大手建築会社ならば、正直どこを選んでも、大きく失敗することはないでしょう。 ただし、各社それぞれに、目玉となる特徴が違います。

デザイン・品質・アフターサポートなど、気になった会社の特徴をよく調べてみてくださいね。

1.賃貸物件管理実績23年連続No.1「大東建託株式会社」

公式サイト：https://www.kentaku.co.jp/

大東建託は、賃貸住宅管理戸数23年連続1位をキープする、アパート業界トップ企業のひとつです。 全国賃貸住宅新聞が毎年開催するランキングでは、「賃貸仲介件数9年連続第1位」も獲得。賃貸管理では、文字どおりNo.1企業といっても過言ではないでしょう。

また入居率の全国平均81.1%に対して、大東建託では97.4%という高い数字を維持。 空室対策に頭を悩ませるオーナーも、大東建託なら安心して任せられるのではないでしょうか。

2. 住宅・建設業全体で堂々の売り上げ第1位「大和ハウス工業株式会社」

公式サイト：https://www.daiwahouse.co.jp/tochikatsu/d-room/index.html

グループ総売上4兆1,435億円を誇る、国内No.1建設会社です。一般住宅から高層ビルまでオールラウンドに対応できるのが強み。 なかでも賃貸住宅部門が好調で、これまでに建築した住宅事業建築数（戸建住宅含む）は、179万5,000戸を突破しました。

最大40年間保証のある「悠々サポート・DAPS」など、保証システムにも定評があるため、はじめてのアパート経営でも安心です。

3.デザイン力と品質に定評のある建築業界No.2「積水ハウス株式会社」

公式サイト：https://shm-keiei.com/

240万戸を超える住宅づくりのノウハウから生まれた、積水ハウスの賃貸住宅ブランド「シャーメゾン」

• 上階からの衝撃音を鉄骨造床の約半分に抑えてくれる遮音床「シャイド55」
• 重量鉄骨柱の幅を2倍にすることで、自由な住空間を実現
• 人感センサーつきバルコニーライトなど、万全のセキュリティ対策
• 外壁メンテナンスサイクルを30年という長期スパンに

とにかく、シャーメゾンの高い品質には定評があります。

4,200ものシャーメゾン取り扱い店が、入居者募集をがっちりサポートしてくれます。高品質な代わりに、少しコストが高めかもしれないカニ。収支計算はしっかりやる必要があります。

4.10,000店舗を超える「ホームメイト」の強力な入居づけ「東建コーポレーション株式会社」

公式サイト：https://www.token.co.jp/

東建コーポレーションは、売上高3,285億2,400万円、名古屋に本社を置く東証一部上場企業です。

東建コーポレーションといえば、テレビCMでおなじみの仲介サイト「ホームメイト 」が有名。 全国10,000店以上のネットワークで、入居者募集を大きくバックアップしてくれます。

また、木造ツーバイフォー・鉄骨造・RC造と、構造を選ばない技術の高さが特徴。高遮音床「TKS-55」の採用で、最高水準LH-55の遮音性を実現。遮音性には特に力を入れています。

5.ほとんどの工程を工場内でおこなう、工業製品レベルの精密さ「セキスイハイム 」

公式サイト：https://43up.jp/

セキスイハイムとは、独立した会社名ではなく「積水化学工業株式会社住宅部門」のブランド名です。 セキスイハイムは全国に拠点を構えており、ほかの大手建築会社となんら遜色のないサポートが受けられます。

一番の特徴は、ほとんどの工程を工場内でおこなう「生産システム」でしょう。 コンピューターと専門スタッフが徹底して管理するシステムにより、天候の影響や手作業によるクオリティのバラつきを抑えることが可能に。

「一括借上げシステム」や「60年長期サポート」など、セキスイハイムのサポートシステムは評価が高いです。

地域密着型！地元のアパート経営に強い会社5選

愛媛県には、アパート建築の実績が豊富な、特徴ある地元企業がたくさんあります。 そのなかでも、特におすすめの会社を5社紹介していきますので、ぜひ参考にしてください。

1.シンプル&エレガンス。トータルコーディネートでバランスのいいアパートづくり「株式会社 ハウジングプラス」

公式サイト：http://www.housing-plus.com/

ハウジングプラスは、外観・内装だけでなく、インテリア・エアコン・照明・外構まで、すべてトータルでコーディネイトしてくれます。

設計がある程度決められている大手メーカーとは、まったく真逆のアプローチで家づくりをする同社。 価格設定も独特です。それぞれのオーナーによって重要視するポイントが違うのだからと、費用は総額で提示し、坪単価はつかいません。

2.「暮らしを愉しむ」がモットーの自由設計「株式会社 アクティブ・アート」

公式サイト：https://activeart.jp/

松山市と新居浜市にオフィスを置く、地域密着型企業「株式会社アクティブ・アート」。 もともとは、自由設計を基本とした注文住宅づくりがメインですが、アパート建築にもしっかりと対応してくれます。

「暮らしを愉しむ」がモットーなだけに、ほかとは一線を画する自由な建物づくりが特徴。 プレハブメーカーのアパートとまったく違うつくりは、差別化にはピッタリなのでは。

3.自社でメンテナンスにも対応「株式会社 南洋建設」

公式サイト：http://south-ocean.co.jp/

オリジナルの注文住宅・マンション・アパートを手がける「株式会社南洋建設」。 松山市を拠点にする同社は、設計施工を外注へ出さずに、社内一貫体制でおこなうのが特徴。

また同社にはメンテナンス部門があり、建物のクリーニング以外にも、消火設備や浄化槽の点検など、幅広く対応してもらえます。 

4. 店舗から賃貸アパートまで幅広く対応「株式会社 風土」

公式サイト： http://www.fudo-c.jp/

注文住宅からビル建築まで請け負う、松山市の総合建築会社です。 店舗をはじめ、建売住宅・注文住宅・店舗・マンション・アパートなど、幅広い建物に対応が可能。

もちろん賃貸住宅も多数手がけていますが、戸建賃貸住宅を積極的に受注しているのは、非常に珍しいのではないでしょうか。

あまり戸建賃貸を手がける会社ってないため、差別化を考えるオーナーは、戸建賃貸に目を向けてみるのもいいかもしれないです。

5. 北欧エコハウスの賃貸住宅なら「株式会社 ヨゴホームズ」

公式サイト：http://www.yogohomes.com/apartment/

住宅先進国デンマークの家づくりを愛媛に届ける「株式会社 ヨゴホームズ」 赤茶色の屋根が特徴の北欧ハウス。

特徴的なのは外観だけではありません。シンプルでシックな内装はまさにデンマーク。 また断熱性・気密性にすぐれた構造のおかげで、建物を結露やカビから守り、冷暖房のランニングコスト削減にも貢献してくれます。

女性を中心に、こういう家に住んでみたいという人は多いと思います。

アパート経営で失敗しないための建築会社の選びかた

ここまで大手・地域密着型、おすすめの建築会社を、それぞれ5社ずつご紹介してきました。しかし、どの会社がいいのか決めきれない人もいらっしゃると思います。 こ

こからは、大手・地域密着型それぞれのメリットとデメリットのチェックポイントについて説明していきますので、しっかりと頭に入れて判断してください。

1.大手企業のメリット・デメリット

大手に依頼する最大のメリットは、「お任せできる安心感」です。間違いない技術力と経営ノウハウがありますから、オーナーの不安をしっかりと解消してくれるでしょう。 その代わり、多大な人件費と宣伝費が必要な大手では、どうしても建築コストが割高になります。

多少のコスト高よりも、なんでも任せてしまえる部分に魅力を感じる人は、間違いなく大手を選ぶべきです。 はじめて経営する場合や、時間がない副業オーナーにも、大手をおすすめします。

2.地域密着型企業のメリット・デメリット

地元の企業は中小企業が多いので、大手と比較した場合、どうしても信用面に不安が残ります。 現実に、引き渡し後に倒産してしまい、まったくサポートを受けられなくなったという事例は少なくありません。

しかし建築コストは割安なことも多く、なにより地元の事情にマッチした的確なサポートをしてもらえるのは、大きなメリットです。

大手・地域密着型どちらを選ぶにしても、最終的にはその会社との相性が一番重要です。

3.根拠のある提案をしてくれる

ここからは、どちらにも共通して知っておくべきポイントを解説していきます。 まずチェックしてもらいたいのが、建築会社の担当者が、「根拠のある提案をしてくれるかどうか」です。

どんなに対応のいい会社であっても、すべての企業は自社利益のために経営していることを忘れてはいけません。 悪気はなくても、「そこまでは説明しなくてもいいだろう」と、会社側に有利な提案をしてくる可能性は常にあります。

• 資金計画や事業計画の数字に、信憑性があるかどうか
• 将来のリスクがきちんと加味されているか（家賃下落・空室・金利変動など）
• 物件の間取り・使用資材・設備機器などが適正か
• 見積書や契約書のなかで、説明なしに、不利益をこうむる項目が盛り込まれていないか

特に注意したいのが、見積書と契約書ですね。将来の家賃下落リスクを加味していない見積書で、利益を多くみせかけるなどというのは、本当によくあることなのです。不動産投資は、基本的に自己責任だからね。不明な点があれば必ず確認しましょう。

4.親身になって相談に乗ってくれる

いくら本を読んでも、わからないことはたくさんあります。特に専門的な知識が関係する不動産投資では、建築会社のサポートが不可欠です。

• 固定資産税や所得税などはいくら必要なのか
• アパートローンは、変動と固定のどちらがいいのか
• アパートが古くなってきたら、修繕費はどのくらいかかるのか
• 空室が出て、ローンが返済できなくなったらどうなるのか

など、抱えている疑問に対して、親身になって相談に乗ってくれる会社を選んでください。  

5.希望する建築構造が得意かどうか

アパートを建築する際には、多くの場合、下記にまとめた工法のいずれかでおこなわれます。

• 木造：軸組工法（在来工法）
• 木造：ツーバイフォー工法
• 軽量鉄骨造
• 重量鉄骨造

基本的にほとんどの建築会社では、どの工法であっても対応をしてくれるはずです。ただし、会社によって得意とする工法は違います。

できることならば、希望する構造の建築実績が多い会社に頼むべきです。 実績が多い構造体に対しては、技術とノウハウがたくさんあるわけですから、考えたら当たり前のことですよね。

大きくわけて、木造系と鉄骨系の会社にわかれます。建築実績は、各建築会社の公式サイトなどで確認してみてください。

愛媛県でアパート経営は儲かるのか？

愛媛県は、四国で唯一100万人超の人口を抱える県です。小説「坊ちゃん」で有名な道後温泉が松山市にあり、毎年2,500万人もの人が訪れる観光都市でもあります。

四国は4県からなる島国という特殊な状況下にあり、本州からの交通と人口を考えれば、おのずと愛媛県の優位性が浮き彫りになってきます。

愛媛県賃貸市場

【愛媛県内の主要都市データ比較】

※人口・対前年比は、平成27年度のデータ

※新設住宅着工数は、平成30年度のデータ。貸家のみ。

※空き家率は、平成25年度のデータ。住宅すべて。

出典：

• 愛媛県 （3）市町別人口
• e-Stat 15表 都道府県別、工事別、利用関係別／戸数・件数、床面積

一目みてわかるほど、松山市の人口が飛び抜けていますね。ほかの市は多くても15万人ですから、人口を単純に比較しただけでも、松山市を最優先にすべきなのは明らかです。

念のため、賃貸住宅の新設着工数を確認してみたけれど、松山市は第2位今治市の約4倍以上あります。松山市の空き家率は他市よりも多いですが、それでも愛媛県の平均以下です。愛媛県内の不動産投資は、松山市一択と認識しておくほうがよさそうですね。  

愛媛県と近隣の香川県と徳島県を比較

【愛媛県と近隣の香川県と徳島県を比較】

※人口・対前年比は、平成30年度のデータ

※新設住宅着工数は、平成30年度のデータ。貸家のみ。

※空き家率は、平成30年度のデータ。住宅すべて

出典：

• e-Stat 5 都道府県，男女別人口－総人口，日本人人口(各年10月1日現在)
• e-Stat 7 都道府県別人口増減率－総人口
• e-Stat 15表 都道府県別、工事別、利用関係別／戸数・件数、床面積

四国には上記のほかに高知県もありますが、今回は本州と橋でつながっている3県を比較しています。 人口・新設住宅着工数・空き家率という3つの観点から比較してみると、やはり愛媛県がもっともいい条件ですね。

愛媛県の利回り相場を紹介！ワンルームとファミリー向けで比較！

愛媛県をアパート経営の場所に決めたわけですが、ここで気になるのが利回りですよね。 残念ながら、愛媛県の平均的な利回りを示すデータは多くありません。

ですから今回は、月間約 168万人が訪れる人気不動産投資物件サイト「楽待（らくまち）」のデータを抜粋して、利回りを検討します。

【愛媛県の概算利回り比較】

※単身向け：ワンルーム〜2K ※ファミリー向け：2DK〜5DK以上

※実質利回りは、諸経費20%で計算 参考：楽待　愛媛県　アパート検索

単身向け・ファミリー向けともに6件ずつのデータしかとれませんでしたが、おおよその傾向はつかめました。

一般財団法人日本不動産研究所が発表している賃貸住宅の期待利回りによると、愛媛県に一番近い広島のデータは、ワンルーム「5.8%」・ファミリー向け「6.0%」です。 愛媛県の実質利回りは、ワンルーム「7.04%」・ファミリー向け「8.79%」でした。

地方にいくほど利回りは高くなる傾向がありますが、それを考慮しても、これならある程度の利益は確保できそうですね。  

アパート経営を愛媛県ではじめる際の強み

愛媛県の松山市を中心に投資を進めていくという結論が出ましたので、ここでは主に愛媛県松山市でアパート経営をはじめる際の強みを3点紹介します。 

1. 松山市湊町と一番町・歩行町の再開発により期待される、中心地の活性化
2. 市町村別人口全国第27位。活気あふれる街「松山市」
3. 「県内総生産額」四国1の経済力！

1. 松山市湊町と一番町・歩行町の再開発により期待される、中心地の活性化

画像引用：湊町三丁目C街区地区市街地再開発事業 概要書

松山市の中心地を活性すべく、現在下記の計画が進行中。このふたつの大規模再開発により、中心地がどのように変化していくのか、非常に期待されるところです。

1. 湊町三丁目 C 街区地区第一種市街地再開発事業

湊町三丁目、通称「銀天街」と呼ばれるエリアを再開発するこのプロジェクト。その先陣を切って、20階建の商業・住宅・公共複合施設が建設されます。 これまで銀天街周辺では、コインパーキングを利用するしかありませんでした。

再開発施設には約600台収容の駐車場も併設されるため、これまで郊外に流れていた人たちも、市街地に戻ってくることが予想されます。

2. 一番町一丁目・歩行町一丁目地区第一種市街地再開発事業

湊町三丁目同様に、松山市中心部を担う「一番町一丁目と歩行町一丁目地区」 多くの商業施設・飲食店・オフィスビルが集まる同エリアでは、建物の老朽化や駐車場の少なさが課題になっていました。 そこでこちらにも、宿泊施設・商業施設・住宅・駐車場の集まった複合ビルが、建設されることになったのです。

敷地面積は湊町三丁目の開発におよばないものの、松山市でもっとも高い29階建ビルになる計画。 どちらの再開発も2023年（令和5年）に完成予定であり、完成すれば、松山市中心地の賃貸需要が大きく跳ねあがるのは間違いありません。  

2. 市町村別人口全国第27位。にぎわいのある活気あふれる街「松山市」

松山市は四国で一番人口の多い市ですが、全国規模でみても全772市のうち、514,865人と第27位にランクインしています。 また道後温泉・松山城・広島と結ばれた「瀬戸内しまなみ海道」など、多くの観光客が訪れる松山市は、とにかく人の活気にあふれた街なのです。

人口減少は全国的なものだから致し方ないですが、まだまだ活気がある街です。人の動きが多いところには、賃貸ニーズがたくさんあるので狙い目です。

3.「県内総生産額」四国No.1の経済力！

最後に少し、愛媛県全体の経済力について説明しておきます。下記は四国各県の総生産額を比較したもの。

【四国4県の県内総生産額一覧（平成28年度）】

一目でわかるとおり、愛媛県がダントツで1位です。 また愛媛といえば、なんといっても柑橘類が有名ですよね。 しかし産出量が多いのは、柑橘類だけではありません。じつは、農産物全体でも、四国でトップの産出額を誇っているのです。

【四国4県の農業産出額一覧（平成27年度）】

さらにいえば工業製品の出荷額も、愛媛県がNo.1です。

【四国4県の製造品出荷額一覧（平成28年度）】

参考：四国経済産業局 平成２８年四国地域の工業 ３．製造品出荷額等 

人が多くて、経済の中心だから、転勤族の需要も見込めます。

愛媛県でアパート経営をはじめる場合のポイント

愛媛県の松山市は、どのエリアも比較的住みやすい環境が整っています。 しかし、エリアごとの違いを把握しておかないと、あとでターゲットとのミスマッチが発生する可能性もゼロではありません。

愛媛県でアパート経営をはじめる際に注目すべき地域

前述のとおり、松山市の中心地では、今まさに大規模再開発が進行中です。 もともと商業施設や公共施設が集まっているエリアですから、駐車場などの環境が整えば、駅前の賃貸ニーズはかなり高まってくるでしょう。

中心地以外であれば、基本的に路面電車の駅周辺部を選べば間違いありません。郊外まで伸びる「横河原線久米駅エリア」も人気があります。

ファミリー層におすすめなのが、「道後温泉」で有名な「道後エリア」です。古くからの住民が多い比較的裕福なエリアで、病院や学校が集中していて非常に便利。 路面電車の駅がありますし、自転車でも松山駅へ約20分でいける便利な立地です。

 できれば路面電車沿線エリアを狙ったほうが、入居者募集には有利だと思われます。

地域によりワンルームとファミリーを選択

先ほど例にあげた松山市の3地区の世帯状況を調べてみると、

• 雄郡（中心部）15,617世帯：単身〜2人/11,100世帯
• 道後（道後地区）12,738世帯：単身〜2人/9,381世帯
• 久米（郊外）12,557世帯：単身〜2人/7,723世帯

久米だけが60%と若干低いものの、中心地と道後地区どちらも、「単身・夫婦2人世帯」の割合が70 %を超えています。 愛媛県松山市では、「ワンルーム、もしくは2DKぐらいのコンパクトなファミリー向け間取り」で計画するのが、一番確実なのではないでしょうか。

住むエリアに関係なく、核家族をメインターゲットにしておけば、大きな失敗はないはずです。大学生狙いのワンルームは、移転リスクがあるから、あまりおすすめしません。

まとめ

愛媛県は、四国で唯一人口が100万人を超える県。また愛媛県の県庁所在地である「松山市」は、これまた人口が50万人を超える唯一の市です。

また県内総生産額・農業・工業・漁業とすべての面で、愛媛県の経済力が際立っています。文句なしに、愛媛県が四国No.1の県といっていいでしょう。 長い間弱点であった本州との交通手段も、「瀬戸内しまなみ海道」ができた現在では、なんの問題もなくなりました。

ぜひ一度、愛媛県でのアパート経営について、しっかりとリサーチしてみてください。