「つくば市って、たんなる田舎だよね」 「同じ茨城県なら、水戸市のほうがいいんじゃないの」 このように、つくば市でのアパート経営に疑問を感じる人も多いかもしれません。

しかし、つくばエクスプレス開通のおかげで、つくば市の賃貸市場は激変しました。これから関東でアパート経営を考えているなら、外せないエリアのひとつなのは間違いありません。 今回「あぱたい」は、つくば市について徹底的にリサーチしました。

つくば市のアパート経営に必要な情報を、前半と後半にわけて詳しく解説していきます。

前半：つくば市のアパート経営に強い会社10社を紹介。

後半：つくば市の賃貸市場や近隣県との比較など、つくばでのアパート経営について解説。

科学都市と自然が融合した、とても暮らしやすい街です。

つくば市のアパート経営に強い会社10選

アパート経営をはじめる際に、まずやるべきことは、よい建築会社をみつけることです。ただ、つくば市に馴染みがない人にしてみれば、なにか建築会社を選ぶヒントが知りたいはず。

そこで今回「あぱたい」が、リサーチしたつくば市のおすすめ建築会社を、

• 全国的な知名度を持つ大手
• 地元の情報に精通する地域密着型

のふたつのカテゴリーにわけて、ご紹介していきます。

建築会社を選ぶ参考にしてください。

大手で安心感重視！アパート経営に強い有名な会社5選

建築会社といえば、やはりコマーシャルなどでよく名前を聞く大手建築会社が安心、という人も多いでしょう。実際、大手建築会社には信頼できる実績とノウハウがあります。

しかし、会社によってそれぞれ得意とする工法や特徴が違いますから、紹介する会社を参考に、自分に合う会社をみつけてくださいね。

1.デザイン力と品質に定評のある建築業界No.2「積水ハウス株式会社」

公式サイト：https://shm-keiei.com/

抜群の知名度を誇る積水ハウスの賃貸住宅ブランド「シャーメゾン」。 なんといっても、最大の特徴は、「重量鉄骨造」を採用していることでしょう。一般的に軽量鉄骨に比べ、より厚みのある重量鉄骨のほうが、単純に丈夫で長持ちします。

ほかにも、上階からの衝撃音を鉄骨造床の約半分に抑えてくれる遮音床「シャイド55」や、30年長期外壁メンテナンスサイクルを可能にした「高耐候塗装」など。とにかくシャーメゾンの高い品質には定評があります。

4,200ものシャーメゾン取り扱い店が、入居者募集をがっちりサポートしてくれます。ほかに重量鉄骨をつかうメーカーはほとんどないため、大きな差別化になります。

2.戸建てからマンションまで幅広く対応「パナソニックホームズ株式会社」

公式サイト：https://homes.panasonic.com/tochikatsuyou/strength/

家電メーカー「パナソニック」が経営する、東証一部上場住宅メーカー「パナソニックホームズ」。 一般的な2〜3階建のアパートはもとより、最高9階建まで対応してくれるのは、パナソニックホームズならでは。

地方ではあまり考慮する必要はないかもしれませんが、土地が狭い都心部においては、なによりの強みになるでしょう。

また、8万戸以上の管理実績を持つグループ会社「パナソニックホームズ不動産」による、一括借上げシステムを利用できるのもうれしいところです。

「女性向け」「ペット共生」「IoT」など、さまざまなニーズに特化した賃貸プランも選べます。

3.賃貸物件管理実績23年連続No.1「大東建託株式会社」

公式サイト：https://www.kentaku.co.jp/

大東建託は売上高こそ「大和ハウス工業」に一歩譲りますが、2019年住宅管理戸数では、大和ハウス工業の約2倍となる108万6,927戸を記録しました。名実ともに、アパート建築業界トップ企業のひとつです。

• 賃貸住宅管理戸数23年連続第1位（全国賃貸住宅新聞ランキング）
• 賃貸仲介件数9年連続第1位（全国賃貸住宅新聞ランキング）
• 住宅供給戸数（マンションを除く）11年連続第1位（不動産経済研究所ランキング）

2019年の入居率は、97.4%もあるため、安心して任せられます。

4.ほとんどの工程を工場内でおこなう、工業製品レベルの精密さ「セキスイハイム 」

公式サイト：https://43up.jp/

テレビCMでもおなじみのセキスイハイムは、じつは独立した会社名ではなく、「積水化学工業株式会社住宅部門」のブランド名であることはあまり知られていません。

工場で大部分の工程をおこなえるため、天候の影響や手作業によるクオリティのバラつきをほとんど受けないのは大きな魅力です。

また「最長30年の一括借上げ」や「60年長期サポートシステム」など、セキスイハイムのサポートシステムには定評があります。入居者満足度も高く、入居率は96.6%という高い水準を維持。

5.10,000店舗を超える「ホームメイト」の強力な入居づけ「東建コーポレーション株式会社」

公式サイト：https://www.token.co.jp/

東建コーポレーションは、売上高3,285億2,400万円、名古屋に本社をおく東証一部上場企業です。 東建コーポレーションといえば、なんといっても47都道府県すべてに拠点をおく「ホームメイト店」による、強力な入居者募集サポートでしょう。

また、建物の部材や住設機器を自社で生産しており、部材の安定供給・コストダウンを実現。資金が少ないオーナーの大きな助けとなるはずです。

木造ツーバイフォー・鉄骨造・RC造と、どんな構造にも対応できる技術力も見逃せません。

地域密着型！地元のアパート経営に強い会社5選

つくば市は東京からのアクセスが非常によいため、たくさんの大手メーカーが参入しています。しかし、積極的につくば市で展開している地域密着型企業も少なくありません。 今回は、そのなかでもおすすめの会社を5社紹介していきますので、ぜひ参考にしてください。

1.東北・北海道エリア賃貸住宅着工数15年連続No.1「日本住宅株式会社」

公式サイト：https://www.nihonjutaku.co.jp/

盛岡に拠点をおきながらも、東京・仙台・つくばなど東日本を中心に幅広く展開。「東北・北海道エリア」では、賃貸住宅着工数No.1記録（全国展開する大手メーカーを除く）を15年連続で更新中です。

賃貸管理にも定評があり、管理戸数12,000戸・入居率98％という高い実績を持つ同社。ツーバイフォーから鉄骨・RC造まで対応できる技術力も大きな魅力です。

東北・北海道での実績が目立つけど、つくばでも精力的に展開中です。

2.テラス型賃貸住宅なら「ハイトスコーポレーション株式会社」

公式サイト：http://www.hitos-c.co.jp/

1階と2階を1世帯で使用するテラスハウスは、アパートの騒音問題にとても効果的なプランです。ハイトスコーポレーションは、このテラスハウスを中心に、関東〜北関東で積極的に展開しています。

中2階とロフトを設けた「ハイスキップ」や、ガレージを併設したテラスハウスなど、他社ではみることのできない独特なプランが魅力です。

差別化を考えるオーナーならば、一度じっくりと検討してみてもいいのではないでしょうか。]  

3.愛知県を中心にメゾネット賃貸を大きく展開「株式会社ブルーボックス」

公式サイト：https://www.bluebox-mp.com/

先ほど紹介した「ハイトスコーポレーション（株）」と商品展開が非常に似ていて、こちらにも「ガレージ併用メゾネット」や「ロフトつきメゾネット」が用意されています。 また、太陽光発電パネルを屋根にビルトインしたタイプも選べますので、電気代の節約にも貢献してくれるでしょう。

メゾネットの最大のメリットは、1世帯で1階と2階両方つかえるので、賃貸住宅にありがちな「騒音問題」が起きにくいことです。 メゾネットの供給率はわずか2.1%しかありませんから、完成前から入居者が満員になるということも珍しくありません。

メゾネットなら、多少郊外でも、入居者募集には困らないかもしれないです。

4.戸建賃貸で大きな差別化を可能に「株式会社リアルウッド」

公式サイト：https://www.realwood.co.jp/willstyle.html

株式会社リアルウッドは、埼玉県草加市に本社をおく建築会社。注文住宅を大々的に手がける一方で、賃貸住宅も積極的に展開しています。

メインとなる賃貸住宅は、戸建賃貸プラン「WILLSTYLE（ウィルスタイル）」です。2棟セットが標準プランで、55坪の狭小地でも2棟の建築が可能。 これならば、大地主じゃなくても賃貸住宅オーナーになれますよね。

公式サイトには、建物2,020万円、表面利回り9.3%のシミュレーションが載っています。賃貸なのに一戸建て気分を味わえるから、長期間住みつづける人が多いです。

5.筑波大学生向けアパートを多数抱える「菱光建設株式会社」

公式サイト：http://www.ryoukou.jp/

菱光建設は、地元つくば市に拠点をおく、生粋の地域密着型建築会社です。従業員数は12名と決して大規模な会社ではありませんが、つくば市内に賃貸住宅建築の実績が多数あります。

また、自社不動産部で不動産物件の斡旋をおこなっており、借主の要望を汲み取ったリフォームにも精通しているのが強み。筑波大学生向けの物件を多数作ってきた実績があります。

学生向け物件なら、菱光建設に相談してみるのもいいかもしれないです。  

アパート経営で失敗しないための建築会社の選びかた

ここまで、つくば市でおすすめの建築会社をご紹介してきました。 今度は、大手・地域密着型それぞれのメリットとデメリット、そしてどちらにも共通するチェックポイントについて説明していきます。アパート建築会社を選ぶ参考にしてくださいね。

1.大手企業のメリット・デメリット

大手にはこれまで築きあげてきた「実績と知名度」があります。アパートは大きな買い物ですから、有名な会社のほうが安心できると考えて当然でしょう。 実際、保証やサポート制度は充実していますし、融資を受ける金融機関と太い関係を持っている場合も多いです。

アパート経営に慣れていない人や副業オーナーは、大手のほうが安心です。ただし大手は、企業規模を維持するためにコストがかかるので、建築費用は少々割高なことが多いです。

2.地域密着型企業のメリット・デメリット

地域密着型企業の最大のメリットは、なんといっても「臨機応変な対応力」ではないでしょうか。 例えば設計ひとつとっても、大手の場合はある程度規格が決まっています。ところが地域密着型企業なら一から設計しますので、思いっきり自由な設計も可能です。

その代わり、地域密着型企業は中小企業が多いので、大手と比べるとどうしても信用面に不安が残ります。 引き渡し後に倒産してしまい、アフターサービスをまったく受けられないという話も、決して珍しくありません。

地元の実情に合ったアドバイスを受けられるのは、地域密着の会社ならではです。どちらを選ぶにしても、最後の決め手は、その会社との相性です。

3.根拠のある提案をしてくれる

ここからは、どちらにも共通して知っておくべきポイントを解説していきます。 まず、「建築会社がきちんと根拠のある提案をしてくれるかどうか」を、しっかりと見極めましょう。 どんなに感じのいい営業マンだとしても、頭から信用すべきではありません。

残念な話かもしれませんが、このことは必ず頭に入れておいてください。 「すべての会社は自社利益のために活動している」ことを忘れて、耳障りのいい話を鵜呑みにすると、あとで大きく損をする可能性があります。

• 資金計画や事業計画の数字は、どういった根拠で計算されたものか
• 将来必ず発生するリスクの想定が甘くないかどうか（家賃下落・空室・金利変動など）
• 物件の間取り・使用資材・設備機器など、過剰なスペックになっていないか
• 見積書や契約書に、契約上不利な内容が記載されていないか

オーナーに不利な条件が、気づかないように小さく書かれていることもありますから、見積書と契約書は隅々までしっかりと目をとおしてくださいね。

不動産投資は基本的に自己責任だから、OKしてしまえばこちらの責任。疑問点はすべて確認することです。

4.親身になって相談に乗ってくれる

はじめたばかりのオーナーは、いうなればアパート経営の素人です。「税金のこと」「ローンの金利について」「修繕費にどのくらいかかるのか」など、気になることは山ほどあるはず。

素人のどんな疑問に対しても、面倒くさがらず、親身になって相談に乗ってくれる会社を選びましょう。  

5.希望する建築構造が得意かどうか

アパートの構造は大きく「木造系」と「鉄骨系」にわかれます。

• 木造：軸組工法（在来工法）
• 木造：ツーバイフォー工法
• 軽量鉄骨造
• 重量鉄骨造

ある程度の規模がある建築会社ならば、木造・鉄骨どちらにも対応してくれるはずです。ただ、どの会社にも「得意とする工法（構造）」があります。

これまでにたくさんの実績を積んできているわけですから、自分の建てたい建築構造を得意とする会社に頼んだほうが、よりいい建物ができるはず。当たり前の話ですよね。

つくば市でアパート経営は儲かるのか？

茨城県の県庁所在地は水戸市。人口をみても、つくば市よりも水戸市のほうが、3万人以上多くなっています。 ですから通常であれば、「アパート経営をするなら、水戸市のほうがいい」という結論に落ちつくはずです。

しかし、「あぱたい」では、つくば市でのアパート経営をおすすめします。 じつはさまざまなデータが、つくば市の優位性を証明しているのです。 これからそれらのデータについては詳しく解説していきますが、まずは茨城県内の各都市を比較してみましょう。

つくば市賃貸市場

【茨城県内の主要都市データ比較】

※人口・対前年比は、平成31年度のデータ

※新設住宅着工数は、令和元年度のデータ。貸家のみ。

※空き家率は、平成25年度のデータ。住宅すべて。

出典：

• 茨城県 第4表：世帯数,人口及び人口増減（平成30年）-県・地域・市町村-
• 茨城県住宅着工データ（令和元年度）
• つくば市空家等対策計画 平成30年

人口を調べると、茨城県内で20万人を超えているのは、「水戸市」と「つくば市」のふたつだけです。前述のとおり、水戸市のほうが約3.6万人も多いですから、通常であれば水戸市をすすめるでしょう。

しかし、人口の増加人数をみると、状況は大きく変わります。2010年（平成22年）から2015年（平成27年）の5年間に増えた人口を比較すると、つくば市が12,000人増えたのに対して、水戸市はわずか2,000人。

また、もっと古い時代【1990年（平成2年）】からの増加人数も調べました。

出典：茨城県 市町村のデータ 市町村別,男女別,年齢3区分別人口（大正9年から平成27年）

上表のようにつくば市の増加人数は、水戸市より約55,000人も多いのがわかります。 新設住宅着工数も、つくば市は水戸市のほぼ2倍。空き家率も水戸市より、いい結果になっています。

以上の結果をみれば、つくば市を優先する理由がわかってもらえるでしょう。

つくば市と近隣の宇都宮市と高崎市を比較

今度は、北関東3県（茨城県・栃木県・群馬県）を比べてみましょう。

【つくば市と近隣の宇都宮市と高崎市を比較】

※人口・対前年比は、平成31年度のデータ

※新設住宅着工数は、平成30年度のデータ。貸家のみ。

※空き家率は、平成30年度のデータ。住宅すべて

出典：

• 茨城県 第4表：世帯数,人口及び人口増減（平成30年）-県・地域・市町村-
• 茨城県住宅着工データ（令和元年度）
• つくば市空家等対策計画 平成30年
• 栃木県 平成31年 市町村別の人口及び人口動態 表3-1
• 栃木県 市町村別（利用関係別）新設着工統計（年報） 平成６年度～平成30年度
• 栃木市空き家等対策計画
• 令和元年度 群馬県 新設住宅着工戸数 第6表
• 高崎市の空き家対策「緊急総合対策事業」について

単純に人口をみれば、つくば市の人口は宇都宮市の半分以下ですし、高崎市よりも10万人以上少ないです。 正直にいって、今回の3都市はどこも十分な市場性があります。特に宇都宮市の人口は突出しており、宇都宮市でのアパート経営も十分おすすめできるものです。

しかし、それでも3都市を比較するならば、つくば市を一番におすすめします。 宇都宮市の問題は、「東京からの交通アクセス」です。宇都宮とつくば市は、移動時間はほとんど変わらないのですが、宇都宮市へは東北新幹線をつかわなくてはなりません。

つくば市であれば、東京へ通勤する層の利用も見込めますから、市場性は断然つくば市が有利です。 高崎市も宇都宮市と同様、上越新幹線での移動が不可欠ですから、同じことがいえます。

合わせて、高崎市よりも人口の少ないつくば市のほうが、市町村の経済力を示す指標「市町村内総生産額」や「1人あたり市町村民所得額」が高いのです。

地方の人口は減る一方だけど、東京で働く人は増えているため、東京で働く人をターゲットにできるのは大きいです。

つくば市利回り相場を紹介！ワンルームとファミリー向けで比較！

つくば市でアパート経営をしていくにあたって、どのくらいの利回りが確保できるのか、とても気になりますよね。 残念ながら、つくば市の平均的な利回りを示す公式なデータをみつけることはできませんでした。

ですから今回は、月間約 168万人が訪れる人気不動産投資物件サイト「楽待（らくまち）」のデータを抜粋して、利回りを検討します。

【つくば市の概算利回り比較】

※単身向け：ワンルーム〜2K

※ファミリー向け：2DK〜5DK以上

※実質利回りは、諸経費20%で計算

参考：楽待 つくば市　1棟アパート検索

今回は、単身向け11件・ファミリー向け12件のデータが取れました。実質利回りは諸経費20%を割り引くという本当に簡単な計算ですが、それでもおおよその傾向をつかめました。

一般財団法人日本不動産研究所が発表している賃貸住宅の期待利回りによると、同じ関東圏である「さいたま市」のデータ（2019年10月）は、ワンルーム「5.2%」・ファミリー向け「5.4%」です。

地方にいくほど利回りは高くなる傾向がありますが、それを考慮しても、ワンルーム「9.16%」・ファミリー向け「8.13%」ありますから、必要十分な利回りは確保できそうです。

アパート経営をつくば市ではじめる際の強み

ここまでで、どうやらつくば市でのアパート経営は、十分に勝機があることがわかりました。今度は、つくば市でアパート経営をはじめる際の具体的な強みを3点紹介します。

1.市内の全小中学校において一貫教育を採用「教育日本一を目指すつくば市」

画像引用：TSUKUBA PR BOOK 3/3

教育日本一のスローガンをかかげるつくば市は、2012年（平成24年）に、市内の全小中学校で「小中一貫教育」を本格的にスタートしました。 すべての学校で「つくばスタイル科」が設置され、「自分で思考するスキル」や「情報活用スキル」「国際的関係を育むスキル」など、これまでの知識重視型とは違う教育がおこなわれているのです。

これからの国際社会に通用する子供を育てるには、ぴったりの街のため。ファミリー層の長期的な賃貸ニーズが見込めます。

2.豊かな自然と最先端の科学都市が同居する暮らしやすい街

ご存知のように、つくば市は国家プロジェクト「筑波研究学園都市」として開発されてきました。現在のところ、国が運営する研究機関の約30%がつくば市に存在し、約2万人の研究者が暮らしています。

しかし、ロボット工学など近未来のイメージとは裏腹に、つくば市には豊かな自然がいっぱい。豊かな自然と科学施設が同居する「非常にバランスのいい住みやすい街」が、つくば市なのです。

3. 「東京で働き、つくばで暮らす生活」を可能にした「つくばエクスプレス」

つくば市がアパート経営に有利なのは、間違いなく、この「つくばエクスプレス」のおかげでしょう。 つくば市の人口は決して多くありません。地元で働く人たちだけをターゲットにしていたら、正直不動産投資的にはあまり魅力のない街かもしれません。

つくばから秋葉原までは、最短でわずか45分。つくばエクスプレスのおかげで、「つくばに住みながら東京で働く」ことが可能になりました。

つくば市内からつくばエクスプレスを利用する1日平均乗車人数は、2005年（平成17年）当時、13,822人でした。 2019年（平成31年）には、36,200人となり、この14年間で、22,378人も増えたことになります。

出典：常陽産業研究所 つくばエクスプレス沿線地域の現状とこれから　図表2　TX1日当たり駅別輸送人員の推移

すぐに東京へいけるという距離感が、「普段は自然のあるつくば市に住もう」というニーズを生んでいます。

つくば市でアパート経営をはじめる場合のポイント

つくば市は、筑波学園都市の建設とともに大きくなった街ですから、非常に整然とした緑多き美しい街です。 どのエリアもスーパーや学校など、必要な施設は充実しています。極端に郊外でなければ、建築場所に関しては、あまり神経質にならなくても大丈夫でしょう。

つくば市でアパート経営をはじめる際に注目すべき地域

注目すべき地域としては、つくば駅からほど近い「竹園・東新井」「二の宮」周辺でしょうか。至極便利な場所ということもあり、外国人研究者などが好んで暮らす国際的なエリアです。

ただし、この辺は家賃も高くなるから、研究学園駅周辺のほうが入居者は集めやすいかもしれないです。

そのほかなら、つくば副都心と呼ばれる「研究学園駅」周辺はどうでしょうか。つくば市役所新庁舎があって便利ですし、緑や公園も多く、落ち着いて暮らしやすいエリアです。 また「イーアスつくば」「コストコ」など、大規模ショッピングセンターのおかげで、買いものが非常に便利。今もっとも注目されているエリアといっていいでしょう

筑波大学の移転は現時点でちょっと考えにくいから、学生向けアパートを検討するのも悪くないかもしれません。「春日エリア」周辺は学生ニーズが常時あります。

地域によりワンルームとファミリーを選択

つくば市でアパートを経営するなら、エリアを問わず、「2DKぐらいのコンパクトなファミリー向け間取り」が最適ではないでしょうか。 もちろん、小さい子供がいる世帯向けに、もう少し広い間取りのニーズもあります。

しかし、つくば市は、東京と比べたら建築費が安いため、広い家が必要なら、借りるよりも家を建てようと考える人が少なくないです。

また筑波大学周辺は、ワンルーム〜1DKの物件ニーズがたくさんあります。大学生向けの物件は、3月に退去があっても、また4月には同じだけ入居者が入ってきます。

まとめ

人口だけをみれば、アパート経営をおこなう場所に最適とはいえない「つくば市」。

しかし、つくばエクスプレスの開通によって、状況は180°変わりました。これまで仕事の関係でつくば市に住めなかった人が、東京からどんどん移り住んできたのです。

地元の住民だけをターゲットにするほかの地方都市に比べて、つくば市の賃貸ニーズには今後も拡大する大きな可能性があります。 ご存知のように、つくば市は日本最大の科学都市であり、また非常に教育制度が充実した街です。自然も多く、買いものをするお店にも困りません。

住民の満足度が非常に高い街、それが「つくば市」なのです。 関東でアパート経営をするなら、つくば市はおすすめですよ！