賃貸アパートの運営は自分で管理する「自主管理」、管理業を行っている不動産屋にお願いする「管理委託」、家賃保証をメインに長期間管理する「サブリース」があります。

そもそも、賃貸の管理の業務はどのようなものがあるのでしょうか？ 今回の「あぱ貸」では、賃貸に関する管理の詳細と費用を考えてみます。

家賃収入から管理のコストを引いて収益を計算しなければ、赤字になることもあるので、様々なケースから管理について見てみましょう。

こちらの記事ではアパート経営の管理費に関してお伝えしています

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アパート経営に関する賃貸管理

アパートやマンションの賃貸経営の成功のコツは管理体制だといっても過言ではありません。 まずは、賃貸管理に関する基礎知識をマスターしてみましょう。

① 一般管理業務

賃貸経営では、家賃の管理だけではなく、日々管理業務が発生します。 その中でも一般管理業務は入居者と直接やりとりすることも多く、大家さんとしての腕の見せ所になります。

迅速に対応することで信頼につながり、長く住んでもらえる可能性が高くなるので、とても大切な仕事です。

家賃の集金・督促

家賃は月末から月初にかけて、振込で集金することがほとんどだと思います。 管理戸数にもよりますが、各入居者がいつ振り込みを行ったかわかるように入金帳簿の作成が必要です。

家賃の振り込みや遅れが出た場合は、早急に対応しなければなりません。 そもそも、家賃の振り込みが遅れている時点で入居者の経済状況が悪化している可能性が高いです。

遅延や滞納が重なると回収できなくなるリスクが高まります。 督促はまずは、電話や口頭で行います。

その際は、法的手続きに備え連絡した日時と内容を記録しておきましょう。 その後、内容証明の送付や連帯保証人へ督促を行います。

内容証明の送付のみであれば、行政書士に依頼することができます。 しかし、行政書士は代理人にはなれないので、一般的には弁護士や司法書士に依頼し強制執行などになるので費用がとてもかかります。

クレーム対応など

クレームの対応は様々な内容がありますが、一番は迅速に対応しなければならない点です。例えば設備の故障であれば、連絡が入り、状況を確認してから修繕業者を手配します。

同時に、その費用の請求に関して、入居者なのか、大家さん側なのか、または保険適用の事故なのかを判断しなければなりません。

また、騒音クレームもほぼ必ず起こります。 騒音元と思われる先に「隣の部屋からクレームが来ています」と注意すると入居者同士角が立ちます。

また、クレームを言った入居者が過敏になりすぎていることもあるので、十分に注意が必要です。 丁寧に対応することで入居者からの信頼につながっていくので、時間をかけるべき業務です。

② 入居募集・新規契約業務

入居の際の募集や契約は宅建を持ってないとおこなってはいけないと思われている大家さんが多いのですが、実は資格を持っていなくても賃貸契約を締結することは可能です。

しかし、仲介手数料をもらうことはできません。 報酬を得るには、宅地建物取引業として登録が必要です。

地方や賃貸物件の種類により異なりますが、一般的に投資マンション、アパートの賃貸募集を大家さん一人で行うことは非常に難しいです。

最近では、不動産屋へ訪問する前にネットで探します。 そういったポータルサイトに登録をすることが難しく、かつ日々変更される空室情報で競合を意識し営業することは非常に困難です。

申し込みが来たら、契約の前に入居審査を行います。家賃保証会社を通して入居審査を行えば、難しい作業も手間はほとんどかかりません。

多くの家賃保証会社は、保証料は入居者へ請求するので大家さんは金銭負担がないことがほとんどです。

③ 契約更新業務

契約更新業務は、書類を取り交わすだけなので、とても簡単な業務と思われています。 一般的な居住用賃貸であれば、1年または2年ほどで更新を行います。

多くの大家さんが書類を郵送して取り交わしますが、とても大切なチェックポイントがあります。

入居の際は、厳重に入居審査を行うことが一般的です。 しかし、学生なら卒業、社会人であれば転職などで生活環境や収入が入居時と異なっていることが多くあります。

あわせて、連帯保証人さんがついている場合は、連帯保証を引き受け続けるかの意思確認も必要です。

更新時はその条件が変わっていないか厳重にチェックしなければなりません。 勤め先や年収などをしっかりと確認しましょう。

④ 建物管理業務

建物管理は、日常の掃除から、消防点検、建物の維持のための作業になります。 消防点検に関しては、150㎡以下の場合は必要ありません。 しかし、必要とされているのに行っていなかった場合は、30万円以下の罰金または拘留になります。

日常の掃除は建物規模によりますが、植栽の落ち葉などの掃除、ペット可の場合は共有部の念入りな掃除、不要チラシなどポストやエントランス周りの整理など多岐にわたります。

共有部の電球や蛍光灯のチェックのために、暗くなってからの巡回も必要です。 こまめに物件に通うことで、入居者の様子がわかるようになったり、コミュニケーションが取れればトラブルになる前に早期対応できることも出てきます。

最近ではペットNGの物件で秘密で飼育していた、ワンルームに複数人で住んでいた、居住用なのに事務所使用されていたなどトラブルがたくさん起こっています。

建物管理をしていると、頻繁に動物の毛が落ちていたり、ポストに法人名が掲載されていたりなど気づく点も多くなるので、自主管理の場合はこまめに巡回が必要です。

⑤ 退去手続業務

退去手続きは、敷金の精算業務とイコールと言っても差し支えありません。 敷金の返還に関しては、入居者は大変厳しくなっています。 理解しやすく、明確な精算を行いましょう。

クリーニング代や一定額を敷金から差し引きたい場合は、契約書へ明記し、契約時に説明しておく必要があります。

退去時のトラブルを防ぐために、入居時に設備の不具合や傷、故障をチェックをすることもあります。

チェックシートを作り、入居者の方と一緒に居室内の確認を行い共有しておくことで安心感が出るのでおすすめです。

アパート経営の方法は大きく3通り

アパートの賃貸経営の管理は大きく分けて3種類あります。 それぞれにメリットとデメリットがあるので、しっかりとチェックする必要があります。

【方法1】管理会社に委託

最も一般的なのが、管理会社に管理を委託する方法です。 しかし、大手の不動産屋では区分所有や小規模の建物管理を受注していないことが多くあります。

一方、地場と呼ばれる地域密着の管理会社は、大家さんの希望を取り入れて、管理を受けてくれることが多くあります。

大手の管理会社と地域密着の地域密着の不動産屋さんの管理の特徴を見てみましょう。

・大手管理会社

＜メリット＞

ブランド力により集客力がある 24時間対応など魅力的なサービスが提供できる

＜デメリット＞

集金代行（家賃の回収）を含めた管理内容がセットになっていて融通が利かない 建物の近くに営業所があるとは限らず、いざというときのフットワークが効かず、対応が遅い

・地元不動産屋

＜メリット＞

地域のことをよく理解しているので、入居者への営業内容が濃く入居に結び付きやすい 物件の傍に事務所があるので、対応が早い

＜デメリット＞

管理に対する姿勢が違うので、ずさんな管理をされることもある

管理会社を選ぶ場合は、不動産屋の担当者とよく話し合い、信頼できる会社を選びましょう。 また、管理会社と一度契約をしてもその管理会社の対応が悪くなったり、募集力が低くなった場合は、管理会社の見直しも必要です。

満足できる管理を行ってくれる管理会社さんに任せれば、大家さんはほとんど手間をかけずに運営することができるようになります。

【方法2】サブリース契約

サブリースとは、不動産会社が一括借り上げを行うことです。 まずは、メリットとデメリットを理解しましょう。

＜メリット＞

• 空室でも家賃収入がある
• 賃貸にかかわるすべてを行ってくれるので、楽に運営できる

＜デメリット＞

• 管理費用（保証料）が高額
• 家賃保証の期間内でも、定期的に賃料が減額していく

サブリースでは、空室のあるなしにかかわらず、家賃の決められた金額をもらうことができます。 通常7割ほどの金額になりますが、安定した運営ができると人気がありました。

しかし、家賃保証の金額を年々下げていくなどトラブルが多い管理体制です。 サブリース終了後の運営も苦労することが多くあり、築年数が古くなり、募集や管理に苦戦することもあります。

築年数が古くなってくると、修繕などが多々発生してきます。 その際に気軽にお願いできる工務店などが知り合いにいても、サブリースの場合は指定の業者のみの選択になることが多くあります。 たいていの場合、請求は高額な印象を受けるでしょう。

投資不動産でもサブリースをセールスポイントにして購入を促す事例が非常に増えています。

しかし、トラブルが後を絶たないため、現在は消費者庁、金融庁、国土交通省からサブリースに関する注意勧告が出ています。

一方、良い管理会社に出会えれば、お任せしながら安定した収益を一定期間あげることができるでしょう。

サブリース契約は、よく検討してから契約するようにしましょう。

【方法3】自主管理

自主管理は、最初に紹介した管理をすべて大家さんが行うことです。 とても大変ですが、専業で大家さんを行っていきたいと考えている場合は、ノウハウの蓄積にもなるので頑張る価値がありそうです。

管理会社に支払う費用も節約できるので、利幅が大きくなります。

一方、自主管理を行うには、ノウハウ、経験値以外にも重要なことがあります。 募集を行う不動産屋や修繕などを行ってくれる工務店などのネットワークを持つことです。

深い付き合いをしお任せできる工務店を持てば、トラブルが起きたときに立ち合いをせずにお任せもできますし、費用も適切です。

不動産屋は、満室にするためには上手に付き合う必要があります。 空室確認や家賃交渉などの連絡は丁寧に対応するなど、良い関係を築いていきましょう。

管理会社に支払う費用

管理会社が行う管理には2種類あります。

「建物管理」と「入居者管理」です。

• 建物管理…建物の修繕や維持管理、日常の清掃から大規模修繕に至るまで幅広い
• 入居者管理…入居者の募集、契約、クレーム対応など

これに付随して、家賃の集金や督促を行う「集金代行」を行っている管理会社もあります。

管理をお願いするときは、管理委託契約を結び、管理委託料を支払います。 実は、いくらぐらいか公表していない会社も多いので、調べるのに手間がかかる部分でもあります。 ここでは、管理委託にかかわる費用についてピックアップしてみます。

手数料の算出方法

管理委託料は、管理内容と物件規模によって様々です。 通常は、総戸数の家賃収入×指定％で算出することが多いです。

しかし、大手警備会社やコールセンターによる24時間対応や生活相談などのサービスがセットされ、それ以上にかかるケースもあります。

また、作業内容によっては別料金に設定されている場合もあるので、必ず見積もりが必要です。 建物管理と入居者管理に必要なサービスがしっかり受けられるか、よく確認してから契約しましょう。

管理委託手数料の相場

管理委託料の相場は月額家賃総額の5％～10％になります。 物件の規模や設備によっては、15％ほどになる場合があります。

アパートでも、デザイナーズアパートや特別な設備がついている場合は、管理費が高額になることがあるので必ず見積もりを取りましょう。

管理委託に関しては、費用が安いだけで決めると、思わぬ落とし穴があることがあります。安い代わりに物件巡回が月に1回だった、その間に共有部の汚れがひどくなり、別料金の特別な清掃が必要になったなどのケースはたくさんあります。

物件を管理していく中で様々なケースに柔軟に対応できる、スキルがある管理会社を選ぶことが最も大切なポイントです。

管理内容は事前に確認

管理に関する契約を結ぶときは、事前によく確認が必要です。 管理の内容が納得でき、安心できる会社を選ぶようにしましょう。

まずは、不必要なサービス、オプションがついていないか確認することが大切です。 大家さんだけでなく、入居者にとって好ましくないオプションを強制していないかも注意する必要があります。

入居者は非常に敏感なので、抗菌消臭などに1万円払わなければ契約できない、などの規制がついていると嫌厭されてしまいます。 また、必ず必要な管理が別請求になっていないかなども念入りにチェックしておきましょう。

契約をしてから、実際は満足いかない管理が行われることもあります。 その際は別の管理会社との契約に変える必要があるので、契約期間や途中解約に関することも確認が必要です。

安易な自主管理には要注意！

賃貸にはさまざまな管理方法があります。管理会社に委託すると管理委託料がかかるため、自主管理を選ぶ方が多くいますが、おすすめはできません。

まずは、自主管理のメリットとデメリットを把握してみましょう。

自主管理のメリット

・管理費用が節約できる

管理会社にお願いすると、一定の管理委託費用が掛かります。 入居者管理・建物管理・家賃収納代行など、すべてをお願いすると管理コストがかさみます。

利回りが低い物件の場合は赤字になりかねないので、自主管理を行うことができれば費用効果が高くなるでしょう。

・管理の知識やノウハウが身につく

クレーム処理やトラブル対応などが迅速にできるようになると、賃貸不動産の運営に対する知識が深まり、所有する物件が増やす際にも安心感があります。

空室対策や家賃の滞納への対処なども同様に、今後の投資に役立つ経験となります。

自主管理のデメリット

・時間と手間がかかる

副業での不動産運営の場合は、自主管理は向いていません。 日々の建物の清掃管理、緊急の入居者対応や立ち合いなどが起こるので、大家さんは24時間その対応に追われてしまいます。

入居者募集の時期になれば、空室確認や見学依頼で頻繁に仲介業者から連絡が来るでしょう。 連絡がつかなければ、お客様に紹介されず遠ざけられてしまい、チャンスを逃すことになります。

・業界の情報や法令改定の最新情報がない

賃貸住宅に関する法令の改定は稀に起こります。 最近では、住宅用火災警報器の設置が消防法の改定により義務付けられました。

管理会社はいち早く各居室の状況を把握できましたが、自主管理の大家さんは設置に手間取った方も多かったそうです。

また、入居者募集の際に、慣例で敷金礼金を設定して募集していましたが、なかなか決まらず、良く調べたらそのエリアでは礼金をとっていないのが当たり前だった…など、情報が遅れチャンスロスを起こすこともあります。

若い人の多いエリアなら、スマートキーの導入など最新設備にも敏感になりましょう。 賃貸の展示会やフォーラムなどで最新情報を得ることができます。

自主管理をする場合は、常に不動産にまつわる様々な情報を、自ら入手する必要があります。

不動産を売却することも選択肢

賃貸不動産を運営していると、管理は必ず行わなければなりません。 自主管理を選択すれば、大家さんは大変な時間と手間がかかり副業ではこなせなくなります。

一方、管理会社に管理を委託すれば、管理費がかかり収益に影響が出ます。 その点も含めて、賃貸物件の運営に関するリスクをチェックしておきましょう。

コストに見合わなければ、売却を検討し損失が出ないようにしなければなりません。 売却の判断は、建物が古くなるほど安くなっていく傾向があるので、早めに行うのがベストです。

考えておくべき3つのリスク

賃貸運営で考えておくのは以下の3つのリスクです。 大家さんの努力で回避できるものもあれば、コストのかかる作業が発生する場合もあります。

【リスク1】入居者なし、空室

これは、1番のリスクです。 家賃収入がないとひたすら赤字になっていきます。

しかし、工夫と行動で空室リスクは回避できます。 アパートなど一棟管理の場合は、全体のルールを変更するのは簡単です。

例えば、ペット可にする、外国人の入居を促す、水商売などの仕事の入居者を受け入れるなどハードルを下げたり、差別化することで目に付きやすくなります。

ファミリー向けの賃貸の場合は、シェアハウスなどの運用を学んでおくと、いざというときに空室回避ができる可能性も高まるでしょう。

募集の時は、物件の近隣の駅の周りの不動産屋さんに、挨拶と営業に回ることも大切です。 営業マンが紹介しやすいように、居室内や設備の写真などを用意し渡しておくと紹介してもらえる可能性が高まります。

状況によっては、広告宣伝費をつける必要なこともあるので、素早い判断が必要です。 空室回避のために、どのような工夫をし、営業できるかが大きな収益の分かれ目となります。

【リスク2】建物や設備の老朽化

常にきれいに建物をメンテナンスし、設備を新しいものにしておくのは非常にコストがかかります。

外観であれば、外壁の塗り替えなど大掛かりなものから、季節ごとの植栽の剪定に至るまで目を配らなくてはなりません。 賃貸の場合は、設備が古いとその分家賃を低く設定せざるおえなくなります。

設備の老朽化を防ぐためには、退去リフォームの度に新しい設備を導入していきます。 特に水回りは劣化が激しいので、メンテナンスが必要です。

少し前までは、古い設備のまま家賃を低くし募集をし続ける大家さんもいましたが、今はほとんどのエリアで賃貸物件が飽和状態です。

競争が非常に激しく1年以上空室のままという物件も少なくありません。 競争力をアップさせるためにも老朽化対策のメンテナンスは必要不可欠になっています。

【リスク3】金利の上昇

アパートローンは、物件の属性や借りる人によって金利が変更されます。 多くの場合、3年や5年の間金利が固定される、または変動金利を選ぶことになります。

将来的に、金利が上がったから家賃をあげるということは簡単ではありません。 例えば、1億円を30年のローンで組んで、1％の金利が後に3％になってしまった場合120万円分の金利上昇です。 物件の収益状況によっては赤字になってしまう可能性もあります。

赤字が起こっても、金利が上昇しているのですぐに買い手がつかないことも予想されます。このようなリスクはある日突然起こることではありませんが、常に念頭に入れておきましょう。

こちらの記事ではアパート経営をやめたい大家さん用にくわしく解説しています

＞＞アパート経営をやめたい大家の正しいやめ方！立ち退き＆売却マニュアル 

まとめ

賃貸管理は家賃収入から捻出しなければいけない必要経費です。 しかし、安く抑えようとすると物件や入居者に影響が出て、空室リスクやトラブルを招くこともあります。 収支のバランスを見ながら、無理のない範囲で決定しましょう。

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