これからアパート経営を検討されている方にとって、個人事業にするか、法人にするかは、判断に悩まれることでしょう。

それぞれに、メリットとデメリットがあります。専門家に相談しながら、選択することをおすすめします。

判断する目安としては、家賃収入が900万円を超える場合は法人化した方が良いでしょう。 個人と法人のメリット、デメリットを把握することがアパート経営の成功への近道です。 アパート経営の個人と法人の違いを、「あぱ貸」がご紹介します。

こちらの記事でも個人と法人の違いやメリットデメリットについて解説しています＞＞アパート経営を法人化【4つのメリットと5つのデメリット】個人のお得な節税効果を徹底解説

個人事業主と法人で異なること

不動産投資の場合、法人化するとメリットが多いのですが、個人の方が良いケースもあります。 個人と法人とで最も違う点は税率です。

課税所得が900万円以下の場合は所得税率と法人税率はほとんど変わりません。よって、大規模な不動産投資なら法人化で、小規模な不動産投資なら個人事業をおすすめします。

【法人化のメリット】

• 法人税は所得税に比べて税率が低い
• 節税の手段が多い
• 融資が受けやすい
• 融資の上限額が大きくなる
• 代表者が保証人になれる
• 繰越損失の期間を長く設定できる
• 資金調達方法の選択肢が多い
• 決算月を任意に設定できる

【法人化のデメリット】

• 法人設立の手続きに手間と費用が掛かる
• 維持費用が掛かる
• 長期譲渡所得の優遇税制は利用できない
• 副業と見なされる可能性がある

所得に関する税金と税率

所得とは、収入から必要経費を差し引いたものです。家賃収入は不動産所得になり、他の給与所得や事業所得がある場合は、それぞれを求めて、全ての所得を合算した総所得額に対して課税されます。

【所得税の計算】

1. 家賃収入－必要経費＝不動産所得
2. 給与所得＋不動産所得－所得控除＝課税所得 ※基礎控除、扶養控除、社会保険料控除、生命保険料控除など
3. 課税所得×税率＝税額 ※税率を掛けて税額を算出し、複数の所得がある場合は損益通算して、総所得金額に税率を掛けて税額を算出する
4. 税額－税額控除＝納税額 ※住宅ローン控除など

【税率】

• 0～195万円－税率15%
• 195～330万円－税率20%
• 330～695万円－税率30%
• 695～900万円－税率33%
• 900～1,800万円－税率43%
• 1,800～4,000万円－税率50%
• 4,000万円～－税率55%

個人所有・個人事業主の場合

自ら事業をスタートさせるとなると、多くの判断が必要となります。まず初めに、個人事業主か法人かを決めなくてはなりません。

【設立時】

• 開業申請費用は掛からない
• 開業届けを税務署へ提出する

【税金】

• 所得税
• 住民税
• 消費税
• 個人事業税

所得税は法人に比べて、認められる必要経費の幅が狭く、収入が増えれば増えるだけ税率が上がります。 消費税は開業して2年間は納税する必要がなく、売上が1万円以下の場合は掛かりません。

個人事業税は、殆どの業種で4%となっています。1年間の事業につき一律290万円が控除されます。年間事業所得が290万円以下の場合は掛かりません。

【必要経費】

事業に関連したものであれば経費と見なされます。書籍や新聞代、ネット接続にかかるプロバイダ料金や携帯電話料金も含まれます。

• 消耗品費
• 旅費交通費
• 接待交際費
• 水道光熱費

様々な点から法人化メリットは大きいです。個人事業主としてスタートして、規模が大きくなったら法人化をおすすめします。

法人の場合

個人事業主としてスタートしたけれど、途中で法人化するケースも多いです。個人事業主、法人のどちらもよく理解されていると不動産投資の失敗回避につながるでしょう。

【設立費】

• 登録免許税－15万円以上
• 謄本手数料－2千円
• 認証手数料－5万円
• 収入印紙代－4万円

【税金】

• 法人税
• 法人住民税
• 法人事業税
• 地方法人特別税
• 消費税
• 固定資産税

【必要経費】

個人事業主が計上できる経費は全て計上できます。

• 給料
• 保険料
• 住宅費
• 日当

確定申告で控除される費用も法人の方が多くなります。給与所得が控除できることが大きなメリットです。

開業届け1枚でスタートできる個人事業主に対して、法人は設立に手間が掛かります。ところが、社会から信頼が得られるという点は大きな魅力でしょう。

損失繰越期間

損失繰越は青色申告のメリットの一つで、節税対策にもなります。赤字の年に確定申告すると、その後、3年間赤字の分を繰り越すことができるというものです。

繰り越すとは、翌年以降、黒字の所得から損失分を差し引くことができ、赤字分だけ節税になるということです。このことを損失の繰り越し、期間のことを損失繰越期間といいます。

【損失申告の計算方法】

例えば、平成29年度、確定申告で100万円の損失が発生し、平成30年度、200万円の所得が出たとします。

この場合、平成30年度の課税対象額は以下の通りです。

200万円－100万円＝100万円

青色申告のみ適用されるもので、白色申告では赤字分の一部しか繰り越すことができません。昨年度まで白色申告で、今年度から青色申告になった場合でも、昨年度の損失分は繰り越せないので注意しましょう。

【損失申告ができる所得】

事業所得、不動産所得、譲渡所得、山林所得など

【損失申告ができない所得】

以下の所得の場合、基本損失が出ないため、損失が出たとしても繰り越すことができません。 利子所得、給与所得、退職所得、配当所得、一時所得、雑所得

例えば、平成25年に、繰り越せる損失があったのに、損失の申告を行いませんでした。平成27年10月に、そのことに気付いた場合、10月に更正の請求を行うことはできますが、損失を差し引くことにはなりません。

保険料の控除と経費化

法人保険とは、法人が契約して加入する生命保険のことです。「事業保険」や「企業保険」などとも言われますが、内容は同じです。 保険を掛けられている人（被保険者）が死亡したり、病気になったときに支払われるという生命保険は、個人で加入する保険と全く変わりません。

ただし、支払われる時期や方法が異なる点で、個人向けのものとは異なります。 法人契約で生命保険に加入すると、法人が保険料を支払います。この保険料を経費として計上できるため、法人の利益を減らして、法人税の額を下げることも可能です。

個人で生命保険に加入すると、所得控除の一つである生命保険料控除を使うことができ、最大で年間12万円となります。

減価償却費の計上

減価償却とは、建物や設備などについての経費を一度に計上するのではなく、分割して1年ずつ計上することです。 高額なものは一度に全額を経費にはできないので、決められた年数で、その価値が目減りした分だけ毎年計上します。

決められた年数のことを法定耐用年数といい、エアコンは6年、電気設備は15年です。建物は、構造などの違いによって耐用年数が決められます。 減価償却は、修繕費と間違いやすいので注意が必要です。建物や設備面を維持するための修繕費は、全額必要経費になります。

間取りの変更、新たな設備投資、本来よりもグレードが上がった場合などは、「資本的支出」といい、減価償却しなければなりません。 修繕費か資本的支出か判断が難しいときには、税務署に尋ねましょう。

融資の条件とローン

アパート経営において、融資を単なる借入と考えるのではなく、戦略的に利用することが大事です。 金利や返済年数などを踏まえて、どういう組み方をするかによって、利益や収益性、投資効率などが変わってきます。

金融機関のアパートへの融資条件も様々です。住宅ローンに比べて、不動産投資の条件は厳しいです。

【融資条件】

• 金利
• 固定金利or変動金利
• 年数・保証人の有無
• 団信の有無
• 自己資金は、物件価格の3割～1割＋諸経費

投資物件と融資条件との組み合わせによって、アパート経営の未来が決まってきます。アパート経営自体を目的にするのではなく、何を目的に何を達成したいのかという全体像を組み立てましょう。

個人所有・個人事業主であるメリット

これから不動産の購入を考えている場合、有効活用としてアパート経営を選択するのも良いでしょう。目的を明確にするために、不動産資産の長期所有と家族の将来を考えることが重要です。

【事業計画を立てるポイント】

• 土地の有効活用
• 相続対策
• 老後の私的年金
• 固定資産税対策
• 自宅の建て替え費用の軽減

他の土地活用や事業と比べて、アパート経営のメリットを考えてみましょう。

【アパート経営のメリット】

• 小資本、小規模な敷地での経営が可能
• 人件費や専門知識が必要ない
• 長期的に安定した収入を得られる
• 相続税や固定資産税の節税

小資本や小規模な敷地でもアパート経営はできるので、取り組みやすい事業です。また、人を雇う必要もなく、実際に運用するのは管理会社なので専門的な知識が必要ではありません。

他の事業と比べて、ミドルリスク・ミドルリターンと言われ、事業計画がしっかりとしていれば長期安定収入が期待できます。

相続税や固定資産税の大きな節税効果があるのも特徴の一つです。 リスクは必ず付きものなので、事業計画や資金計画を立ててからスタートさせることをおすすめします。

手間とコストが少ない

アパート経営を始めるに当たって、許可や資格を取る必要はありません。唯一必要な手続きは、「開業届」を税務署に提出することです。 「個人事業の開廃業等届出書」という書類を事業がスタートして、1ヵ月以内にオーナーの住所を所轄する税務署に提出します。

書類は税務署に用意されているので、必要事項を記載するだけの作業です。 事業を開始しましたと知らせるための手続きで、提出をしなくても法的に罰せられるということはありません。ところが、青色申告制度を利用するためには必要な書類です。

難しい手続きではないので、書類の提出はしておきましょう。

給与所得との損益通算で節税が可能

複数の所得があり、赤字の所得と黒字の所得を相殺することを損益通算といいます。不動産所得で赤字が起きた場合、他の給与所得や事業所得などの黒字と相殺できるため、所得税や住民税の減額が可能です。 所得税では、所得を10種類に区分します。

このうち、会社員の副業では、給与所得と赤字の損益通算ができるのは、不動産所得と事業所得です。 不動産所得は、不動産の賃貸による所得で、事業所得は個人事業による所得です。

不動産所得か事業所得で赤字になれば、給与所得と損益通算ができ、確定申告すれば所得税の還付が受けられます。 雑所得に区分された場合、給与所得との損益通算が認められず所得税の還付は受けられないことを押さえておきましょう。

通常、会社員の副業は事業所得として認められず、雑所得とされる可能性が高いです。よって、副業の赤字は給与所得との損益通算ができずに、所得税の還付は受けられません。 雑所得とされると、青色申告の特典が受けられないことを理解しておきましょう。

小規模であれば法人よりも税率が低い

アパート経営の法人化が節税対策になるのは、個人と法人の税率の差があるからです。個人の場合、所得税、住民税などの税率の合計は、15～60%までとなっています。

法人の場合、法人税等の実効税率は約30%です。 個人経営で税率が30%以上の場合、法人化のメリットが期待できますが、小規模経営ならば法人よりも低くなります。

【個人と法人の税率比較】

• 個人／所得金額／会社
• 15.6%／100万円／29.5%
• 15.4%／200万円／26.0%
• 17.2%／300万円／24.8%
• 21.0%／400万円／24.3%
• 23.8%／500万円／24.3%
• 25.8%／600万円／24.5%
• 27.2%／700万円／24.6%
• 28.6%／800万円／24.6%
• 29.7%／900万円／26.0%
• 31.6%／1,000万円／27.1%

所得金額が600万円を超えてくると会社の税率が個人の税率よりも低くなってきます。また、500万円程度でも、法人化した方が効果が見られるケースもあるでしょう。

運営するためには、設立費やランニングコストがかかります。 個人と法人を検討する場合は、色々な角度から考えましょう。

法人化するメリットとは

法人化とは、株式会社を設立して、会社がアパート経営を行うということです。数々のメリットがありますが、最大のメリットは所得税の節税です。 経営する規模や相続関係などでメリットは違ってきます。

【メリット】

• 所得税の節税
• 相続税の節税
• 相続承継がスムーズ

法人化した方が節税メリットはあるのかどうかを見極めるのは難しいです。経営規模によって課税所得が違ってくるし、どの程度所得を分散するのかによっても効果が違ってきます。

目安としては、100万円位の節税効果がないとメリットがあるとは言えません。法人にする設立費用、税理士への報酬、維持費などが掛かるからです。 2棟目のアパート経営へと規模を拡大するときなどに考えてみてはいかがでしょうか。

節税対策

法人化には設立方法があり、代表的なものは2種類です。

〇不動産所有会社 建物の所有者を会社とする方法で、個人所有の建物を会社に売却するか、会社名義で建物を建てるかのどちらかになります。家賃収入は100%会社の収入です。

〇不動産管理会社 一括借り上げのサブリース会社のようなものです。会社の収入はサブリース料がメインで、不動産所有会社よりも低いです。

法人化のメリットにおいて、不動産所有会社の方が個人との差が大きくなります。今回は、不動産所有会社と個人とで考えます。

所得の分散によって、節税が図れるのも法人化メリットの一つです。 家族を社員にして給与を支払うというスタイルが一般的な節税方法です。所得税は累進課税なので、所得を分散することで税率が下がります。

また、給与額に応じた給与所得控除があり、節税効果を高めることにもつながるでしょう。 節税が図れるもう一つのメリットがあります。個人と法人では必要経費の違いがあり、法人の方が必要経費の範囲が広いです。

個人の必要経費の場合、物件に直接関わるものに限られます。法人の場合、不動産の取得費用、事業拡大に必要な費用、出張の日当、役員の生命保険料なども認められます。 また、退職金も加えることができ、税率が低いので節税効果になることも大事なポイントです。

一定以上の所得から税率が低減

個人と法人では税率の違いがあります。 個人の税金は、所得税と住民税です。所得税の場合は課税所得が増えると税率が上がる累進課税で、住民税の場合は一律10%です。 所得税と住民税を合わせた最低税率が15%で、最高税率が55%です。

法人の税金は実効税率と言って、法人税、法人住民税、法人事業税からなる実質的な所得税負担率のことです。 例えば、課税所得が800万円の場合、個人は税率33%、法人は税率23.2%です。

【法人の実効税率】

• ～400万円－21.4%
• ～800万円－23.2%
• 800万円～－33.8%

計上できる経費が増える

アパート経営を法人化するメリットに、必要経費で節税ができるという点があります。個人よりも法人の方が、確定申告時に必要経費として計上できるものが多いためです。

【法人の必要経費】

• 旅費交通費
• オーナーへの給料
• 親族への給料
• オーナーへの退職金
• 親族への退職金
• オーナーの生命保険料
• 親族の生命保険料
• 福利厚生費
• 地代家賃
• 交際費

生命保険契約の内容にもよりますが、個人の生命保険料の控除額は年間最大で12万円までです。それに対して、法人は制限がありません。半額もしくは全額が損金計上できる、法人専用の保険商品もあります。

法人化することによって必要経費の範囲が広がり、大きな節税につながります。個人の確定申告では12月が決算ですが、法人の決算日は任意で設定できるので、計画的な節税ができることを理解しておきましょう。

赤字の繰越が9年間可能

アパート経営を始めた初年度は、特に経費がかかり、赤字になるケースが多いです。 アパート経営で発生した赤字は、青色申告で繰り越すことができます。青色欠損金の繰越控除制度といって、翌年以降の利益との相殺ができるという意味です。

個人と法人とでは繰り越せる期間が異なることを押さえておかなくてはなりません。個人が赤字になった場合は繰り越せる期間は3年ですが、法人が赤字になった場合は9年間繰り越すことができます。

また、赤字を繰り越すことで控除として扱うこともでき、法人税を減らす節税効果も期待できるでしょう。

【繰越が適用になる要件】

• 9年以内に開始した事業年度のもの
• 青色申告の確定申告書を提出していること
• 連続して欠損金の確定申告書を提出していること
• 帳簿書類を保存していること

相続対策

親が経営していたアパートを相続することになったとき、まず初めに何をすればいいのか？ 資産になるからと安易に相続を決めてしまうのは危険です。アパートの状態を調査・分析してから、どうするかを決めましょう。

〇相続放棄

相続放棄とは、プラスの資産もマイナスの資産も、一切の遺産全てを放棄することです。ですから、まずは遺産を調べて、債務超過である場合は直ちに相続放棄の手続きをしなければなりません。

相続を知った日から3ヵ月以内に被相続人の最終住所の家庭裁判所に相続放棄申述書を提出します。 1度手続きすると、取り消しができないので、財産調査をしっかりとしてから判断しましょう。

〇経営の継続

物件の周辺エリア、建物の状態、管理会社、経営状態などを調査します。将来的に利益を生み出せるのかを考慮して、アパート経営の継続を検討しましょう。

〇売却をする

アパートの価値を確認して、売却後ローンの残債を返済できるようなら、相続するのも良いでしょう。売却するときは、アパートの価値を正しく知る必要があるので、業者に査定を依頼しましょう。

アパートを経営するためには、空室リスク、建物の老朽化、管理コストなどを考えた上で、続けるメリットがあるかどうかを判断してから決断することをおすすめします。

家族への財産分散が可能

法人を設立すると、親族を役員にして、報酬を必要経費にできます。所得税は累進課税なので、分散することで税率を下げることが可能です。これが、所得の分散効果です。課税対象となる所得を圧縮できればかなりの節税になるでしょう。

また、役員にならなくても、仕事を手伝ってくれた家族には、給与を支払うことができます。よって、役員以外の家族にも所得の分散が可能です。 法人は、役員や従業員に対しても退職金を支払うことができます。

この退職金を必要経費として計上でき、高額なため節税効果も大きくなります。 個人事業主の場合は、事業主本人にも事業専従者にも退職金は支払われません。 退職金は控除額が大きいというメリットもあります。

相続手続きが楽になる

親からアパートを相続することになったときに、まずは名義変更をしなくてはなりません。不動産の所有者が亡くなり、相続人へ名義を変更することを「相続登記」と言います。

この相続登記は、いつまでに行わなくてはならないという規定はありません。ただし、名義変更をしないままでは、大家となってアパート経営を続けることも、売却することもできません。

他の相続人とトラブルになることもあり得ますので、名義変更は早めにしておきましょう。 名義変更するためには、必要な書類を用意しなければなりません。

被相続人の戸籍謄本、除籍謄本、改製原戸籍、相続人の戸籍謄本、住民票、固定資産評価証明書、相続関係説明図などが必要となります。 書類が揃ったら、不動産を管轄している法務局へ行って、相続登記の申請を行います。

登記識別情報、登記事項証明書が発行されると、名義変更がされたかどうかを確認することができます。 これらの作業を個人で行うと手間と時間が掛かるので、行政書士に依頼するのが良いでしょう。この場合、3～5万円程度の費用は掛かりますが、手続きが楽に済むでしょう。

法人化のデメリットとは

アパート経営の法人化はメリットが多く、特に個人に比べて税率が低いところや相続税対策になるなど、大きなメリットがあります。

また、ランニングコストなどのことを考えると、必ずしもメリットになるとは言えません。 法人化にはどんなデメリットが存在するのかを把握し、理解した上で、専門家と相談しながら法人化を検討しましょう。

【法人化のデメリット】

• 会社設立には手間と費用が掛かる
• 会社維持には手間と費用が掛かる
• 長期譲渡所得の優遇制度は利用できない
• 相続税対策にならない場合もある
• 税務調査が入る割合が高い

個人の場合は、所有する不動産を譲渡したときの売却益にかかる税金の税率は、保有期間が5年以内での売却なら39%です。また、保有期間が5年を超えて売却した場合は20%となります。 これが、長期譲渡所得の優遇制度です。

法人の場合は、保有期間に関係なく法人税率が掛かります。保有期間が5年を超える物件を売却する場合の税金を考えると、法人よりも個人の方が有利です。 法人化した方が良いのか、現状のままの方が良いのかを見極めるのは難しいです。

経営規模はどのくらいか、所得分散をどの程度できるかによっても効果が違ってきます。 経費倒れにならないように判断しましょう。

会社設立に費用が掛かる

2006年の会社法の施行によって、会社を設立するハードルがかなり低くなりました。株式会社は、資本金が1円でも設立でき、取締役は1名でも、監査役は置かなくても良いなど、以前よりも手続きが簡単です。 とは言っても、法人の設立には手間と費用が掛かります。

まずは、商号、会社の目的、所在地、取締役、資本金、営業年度などを決めなくてはなりません。また、定款を作成し、登記を取り、実印を作らなくてはなりません。 会社設立には1ヵ月の時間が掛かります。

【設立費の概算】

• 定款認証費用－5万円
• 定款印紙代－4万円 ※電子認証定款の場合は不要
• 登録免許税－最低15万円

上記以外に、司法書士への手数料が掛かります。 会社設立の手続きと費用のことはしっかりと理解しておきましょう。

会社の維持に費用が掛かる

法人を維持するために手間やコストがかかるという点で、アパート経営の法人化デメリットの項目に入っています。

【維持費】

・法人住民税均等割－7万円 ※赤字でも毎期最低7万円は納税しなくてはならない ・税理士報酬－年間50万円以上 ※月額の顧問報酬、決算報酬など

・社会保険料 健康保険料（東京都）－標準報酬月×9.97%（40歳以上65歳未満は11.55%） 厚生年金保険料（一般）－標準報酬月×17.828%

複式簿記で記帳しなくてはならないし、法人税等を申告するなど、法人を維持するためには事務的手間が掛かります。 法人化するとメリットだけではありません。節税効果が維持費を上回らないと経営していかれないことを押さえておきましょう。

まとめ

アパート経営は許可や資格が必要なく、ビギナーの方でも始められる事業です。アパート経営のメリットとデメリットをしっかりと押さえて、確実な経営をしてください。

将来的には法人化を目指しましょう。 個人で経営するにも法人で経営するにも空室対策は1番の問題ですよね。今、空室対策で1番人気が無料インターネットサービスです。

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