地方のアパート経営はリスクが大きい！　

インターネットで「アパート経営 地方」と検索すると、そんな言葉が多く目につきます。あなたも、そんなキーワードでこの記事をお読みになっていませんか？

それにしても、アパート経営を地方ではじめることはそんなにリスクが大きいのでしょうか。

いいえ、アパート経営は地方だからリスクが高いわけではありません。あくまで「アパート経営の視点」がずれてしまっているからこそリスクが高いのです。

今回、この記事では、アパート経営を根本から見直します！

アパート経営を地方ではじめると失敗すると言われる理由は主に3つ。ただ実は、どれも明確な根拠がありません。

お読みいただければ「地方のアパート経営は失敗する」は、もはや都市伝説であることがおわかりいただけるはずです。

必ず失敗！？地方のアパート経営が儲からないと言われるワケ

アパート経営を地方ではじめる危険性の理由は、主に3点に集約できます。

• 地方のアパートは空室が多くて儲からない
• アパート経営を地方ではじめても管理できない
• 資産価値が低くて売るに売れず負動産になりやすい

人が少ないため空室が増え、管理もずさんになる。その結果、資産価値も下がって売却すらできないという悪循環。そんな理由で、地方のアパート経営は嫌厭されるのです。

地方のアパート経営は空室ばかり

アパート経営を地方ではじめたら失敗すると言われる理由として、必ず「空室」の言葉が飛び交います。

今の日本は少子高齢化の真っただなか。首都圏の大学に入学したり就職で東京に上京したりする人が多く、地方で就職する人が少ないと言われています。

地方の過疎化は否応なしに進み、アパート経営を地方ではじめても借り手となる人が少ないのです。

地方の賃貸物件は空室が多く、「地方のアパート経営は地獄」「地方のアパート経営で失敗した」というニュースやコラムが目を引くようになっています。  

都心のアパート経営と比べて管理しづらい

まともに管理できないのに、サラリーマンがアパート経営を地方ではじめて失敗するケースもあります。

例えばアクセスのよい都市部以外、また遠隔地にあるアパート購入。所有するアパートの場所が遠ければ、訪れる機会も少なくなるでしょう。結果、管理会社に任せっきりになってしまい、いざトラブルが発生しても迅速に対応できないのです。また必ずしも管理会社が優秀とは限りません。

目の届かないところでおこなうアパート経営は危険です。

出口戦略が厳しくてアパート経営の成功が遠い！

アパート経営を地方ではじめると「出口戦略」に苦労します。

出口戦略とは、「アパート経営を最終的にどうしたいか」という計画のようなもの。大まかには、以下ふたつにわけられます。

• アパートを長期保有して副収入や老後資金といった資産形成をおこなう
• 将来的にアパート経営をやめて、物件を売却してキャピタルゲインを稼ぐ

ただ、はじめたアパート経営が地方エリアだと、「空室が多い」「資産価値が低い」「売るに売れない」という三重苦が待っています。しかも家賃は、ときの経過により必ず下落するのがアパート経営の仕組み。

今やアパート経営は、「土地あり」「資金あり」でもはじめてはいけないというのが常識です。  

地方のアパート経営が失敗するとは言えない3つの理由

前章までの解説はあくまで一般論です。日本の経済事情やアパート経営の仕組みを考えたとき、地方エリアは不利な条件が多いというだけの話。

どの話も根拠が薄く、アパート経営で失敗する人がやってしまいがちなことを「地方エリア」という言葉に置き換えているだけとも言えるのです。

【理由1】「地方のアパート経営は空室が多い」とは言い切れない

地方エリアのアパートは空室が多いという話。実はあまり根拠のある話ではありません。

たとえば「LIFULL HOME‘S」の公開する都道府県の空室率。たしかに首都圏の空室率は低く、一都三県の平均値は17.38％です。

ただ、空室率が平均値の都道府県はほかにも多くあるのも事実。

出典：LIFULL HOME‘S 見える賃貸経営

LIFULL HOME’Sのデータは「全種類の賃貸住宅」が対象。また空室率算出のもとになっているのは、「平成20年度住宅・土地統計調査」という少し古いデータです。

 今度は、国土交通省の最新データ「平成30年度住宅・土地統計調査」をもとに、アパート（統計上は「共同住宅）に絞って空室率をみてみましょう。

出典：e-Stat 平成30年度住宅・土地統計調査

 最初のグラフより空室率が低いのは、主にアパートをはじめとした「共同住宅」に絞ったためです。

上図のようにデータをしっかり精査すると、地方エリアのアパート経営だからといって空室ばかりとは言いきれないのです。

下記の記事でも空き家数の考えかたを詳しく解説しています。目からウロコの情報ですので、ぜひ参考になさってください。

＞＞アパート経営【空き家増加今後の展望】供給過剰が鮮明でも投資をすすめる5つの事実  

【理由2】管理しづらければ近くでアパート経営すればOK

「アパート経営は都市部や遠隔地の物件だと管理しづらい」という理由で失敗すると解説しました。

だとするなら「駅に近い都市部や自宅からも遠くない物件でアパート経営すれば管理できる」と言えるのではないでしょうか。

アパート経営を地方ではじめて失敗すると言われているのは、駅から遠く、賃貸需要のないエリアだからです。

特に遠隔地の物件を買うなら、「目利き力」と「経験」がないと高確率で失敗します。アパート経営で成功しているオーナーですら、自分のよく知らない地域で物件を買おうとしません。

よくわからないエリアで物件を買えば、失敗する可能性が高くなって当然なのです。 

【理由3】そもそも出口戦略はアパート経営をはじめる前に決める話

地方エリアのアパート経営は出口戦略で苦労する。そんな理由も地方エリアに限った話ではありません。

そもそも出口戦略は、アパート経営に限らず物件を取得する前に考えます。アパート経営を地方ではじめてから「空室が埋まらない……」「売却したいけど査定が安すぎる……」と悩むのは、物件購入前に出口戦略を見誤ったからかも。「地方エリアだから」という話ではないのです。 

• 地方のアパート経営でも賃貸需要のあるエリアで物件を買う（建てる）
• アパート経営が地方でもライバル物件との差別化で家賃を下落しづらくできる
• 将来的に資産価値の落ちづらい立地が地方エリアにもある

入居率の高いエリアの家賃が下落しづらい物件であれば、資産価値も自然と上がって高く売却できます。

アパート経営を「地方エリア」というだけで判断するのではなく、「地方で勝負できるエリア」を探すのが本来の不動産投資と言えるでしょう。  

アパート経営は地方だからこそ儲かる！？大事な3つの成功術

アパート経営は「高い物件を買った」とか「問題だらけの物件を買った」ということでもなければ、なかなか赤字になりません。一例として、ランニングコストを高めに見積もったアパート経営のシミュレーションをご覧ください。

かなり厳しく見積もりましたが、それでも黒字になっています。

アパート経営は地方エリアかどうかではなく、3つのポイントを押さえていれば大きく失敗することはありません。ポイントを押さえなければ、たとえ地方エリアのアパート経営でなくても限りなく失敗に近づくでしょう。

【成功術1】アパート経営は真の利回りでシミュレーションすること！

アパート経営は自分で収支シミュレーションしてからはじめるのが鉄則。前述のシミュレーションは、大まかなようで実はかなり現実に近い数字で算出しています。

地方エリアかどうかに限らず、アパート経営に失敗するのは利回りや収支がどんぶり勘定になっているから。

たとえば不動産ポータルサイトでは、アパート経営中の費用を考慮しない「表面利回り」が表示されます。ただ本来のアパート経営は、費用を考慮した「実質利回り」、最終的な手残り収入を計算する「真の利回り」でシミュレーションしなければいけません。

利回りの正しい計算方法は以下記事で詳しく解説しています。もし収支シミュレーションにご不安があれば、この機会にぜひご覧ください。

＞＞アパート経営の利回りは？【計算方法とROI・CCR】10％はウソ？初期費用・必要経費を含めた目安

【成功術2】管理会社任せにせず自分で空室対策すること！

アパート経営は地方か都心かに関わらず、自分で管理や空室対策できるかが肝。

自分で管理や空室対策するための条件はふたつです。

• 自宅から遠すぎて様子見に行くのが大変な場所の物件は買わない
• 迅速かつマメに連絡をくれる管理会社と連携すること

アパート経営の空室リスクを高めてしまう原因は、物件の状態や現状といった情報が自分の耳に入ってこないため。自分で確認するにも遠い場所にある物件で、さらに対応の悪い管理会社に任せっきりにしていては空室が発生して当然なのです。

なお物件管理や空室対策は非常に多くの方法があります。以下記事でも解説していますのでぜひ参考になさってください。

＞＞空室対策【アイデア4選と成功大家のすごい12の技】リフォームはダメ？今必要な設備は◯◯ 

 物件管理や空室対策をおこなうなら、目の届く場所に物件がなければ実現できません。 アパート経営は地方エリアだと失敗するということではないのです。  

【成功術3】アパート経営も商売！「安く仕入れる」という基本は同じ

アパート経営で非常に大事なポイントは、アパート経営を「経営」として考えているかという点。

例えば、「地方の新築アパートは失敗する」とよく言われますが、少し誤解があります。たしかに新築アパートは業者の利益が多く乗っており、利回りが3％未満なんてケースも少なくありません。

ただ新築アパートでも建築費を抑えて緻密な収支シミュレーションを事前におこなっていれば「地方の新築アパートで大失敗！　」なんてことにはならないのです。

実例として、新築アパートでも高利回りを実現している「ド田舎大家T」さんの運営するブログが参考になります。

画像引用：ド田舎大家Tの奮闘記

2014年から不動産投資をはじめられ、現在までに16棟のアパートを取得。13棟目で、はじめて新築アパートを建築されていますが、利回り10.8％という十分な収支を実現しています。

なお新築アパートを安く仕入れるための方法を以下記事で詳しく解説しています。気になったらぜひご覧ください。

＞＞アパート経営はローコストで建てる！建築費用は坪単価28.8万の会社も紹介 

都心に負けないアパート経営！地方物件で見逃されがちな2大メリット！

アパート経営を地方ではじめるとしたら、ふたつの大きなメリットがあるのをぜひ覚えてください。

• 土地価格が安いため、新築からでも利回りを高くできる
• 「地方は危ない」という意識から掘り出しものが残されている

アパート経営をはじめとした不動産投資は、「どれだけ安く物件を手に入れられるか」がスタート。

よく語られる「アパート経営で失敗」「マンション投資で失敗」は、身の丈に合わない物件価格や明らかに相場より高い価格で買っているケースがほとんど。

「商品を安く仕入れる」という、当然のマネジメントができていないのです。

 ただ注意しておきたいのが、昨今増えている「自然災害」。

2019年の秋は、台風により広いエリアで水害がありました。地方は下水道などの排水設備が整備しきれていないエリアもあります。また堤防近くや標高の低い場所も注意が必要でしょう。

もしどうしても手に入れたい物件が自然災害の気になるエリアにあるなら、必ず火災保険に加入すること。

安くて質のよい物件を手に入れられるからこそ、万一の備えもあわせて考慮しておきましょう。  

まとめ

地方アパートだからといって空室が多いとは限らないと解説しました。

ただ全国で空き家が増えているのは事実。高齢化や過疎化が進んでいる地方エリアも多くあり、各地で移住支援などによる若者の呼び込みをおこなっています。

だからこそ、3つのポイントが大事なのです。

• アパート経営は収支シミュレーションがすべて！
• 自分の目が届く範囲で物件を探してアパート経営する！
• とにかく安く買ってキャッシュフローを意識する！

昨今は、Uターン希望の若者も多いと言われています。せっかく若者が地方エリアに戻ってきても、住みたいと思える賃貸物件がなければ悲しいですよね。

あなたの考える素敵な賃貸物件。地方エリアだからこそ映えるアパート経営をはじめてみてはいかがでしょうか。