愛媛県松山市といえば、国の重要文化財にも指定されている松山城や、日本三古湯のひとつでもある道後温泉が有名な一大観光名所です。 また愛媛県の県庁所在地であり、国内の中核市でもあります。四国の中心的な都市といっていいでしょう。

そんな存在感のある松山市ですが、もし土地勘があまりなければ、松山市でアパート経営をするのは不安ですよね。

松山市の賃貸市場はどうなっているのか？またアパート経営を松山市ではじめる場合、どんな強みがあるのか？　事前に知っておくことはとても大切です。

今回は「あぱたい」が、愛媛県松山市でアパート経営をはじめる場合の方法をしっかり解説します。 松山市の賃貸市場やアパート経営をする場合の強みだけでなく、アパート建築に定評のある、おすすめ建築会社を大手から地元密着型まで6社紹介。

松山市についてしっかり学んで、万全のスタートを切りましょう。

松山市のアパート経営に強い会社6選

松山市でアパート経営をする場合、建築会社の選定は重要です。 なぜなら建築会社は大手から地元密着型までさまざまですが、それぞれ得意不得意があるからです。

選定を誤ってしまうと、アパートの計画が狂ってしまうことも。 しっかりと自分にあった会社を選定しましょう。

大手で安心感重視！アパート経営に強い有名な会社3選

大手の建築会社やハウスメーカーに依頼する一番のメリットは、しっかりした管理と強い客付け力です。 またアパート自体の品質が高い、設備が豪華、ネームバリューがあって入居者がわかりやすいといったメリットもあります。

1.【積水ハウス株式会社】「シャーメゾン」は知名度も品質もトップクラス

公式サイト：https://www.sekisuihouse.com/

積水ハウスが展開しているアパート「シャーメゾン」は、主に重量鉄骨造3階建てまたは軽量鉄骨造2階建ての建物で、シングルタイプからファミリータイプまで幅広く自由度の高いプランが可能です。

アパートの知名度も高く、グループ会社である積和不動産のしっかりとした管理体制も入居者に支持されています。ただ、その分コストがかかるのが難点。賃貸需要の高い立地向きです。

2.【大和ハウス工業株式会社】豊富な規格プランが魅力的なハウスメーカー

公式サイト：https://www.daiwahouse.co.jp/

建設業界の売り上げは、トップランクの大和ハウス工業。アパートは「セジュールオッツ」「セジュールウィット」などの商品を多数持っています。 重量鉄骨造3階建て、軽量鉄骨造2階建て・3階建てが主流。

規格プランだと割安になるため、やや広い土地向き。管理、仲介は大和リビングでおこないます。  

3.【大東建託株式会社】管理は業界最大手の大東建託パートナーズで安心

公式サイト：https://www.kentaku.co.jp/

大東建託のアパート商品は、木造の2×4工法が主流。2階建て、または3階建てとなります。

「POPORA」、「CONTE」などの商品は、ターゲット層にあわせたコンセプトとデザインで入居者の支持を得られます。 管理、仲介も子会社である大東建託パートナーズに依頼できるので安心です。  

地域密着型！地元のアパート経営に強い会社3選

地域密着型の建築会社は、松山市内の特徴を踏まえたアパート建築の提案してくれるのがメリット。 女性層をイメージしたアパート建築を得意とする会社や、屋上庭園つきの戸建て賃貸住宅の提案など、個性あふれるラインナップです。

1.【株式会社住まい工房まつやま】こだわりの新築アパートを提供

公式サイト：http://sumakou.jp/

本社所在地：愛媛県松山市安城寺町1136-1

賃貸のターゲットとなる若い層、とくに女性に支持されるデザインとグレードにこだわったアパートを建てる建築会社。 アパートの詳細な施工写真と収益表を確認できます。木造の2階建てで長屋タイプやメゾネットタイプが中心。土地探しも任せることができます。  

2.【濱﨑組】地場で50年つづく老舗建築会社が提案する戸建て賃貸

公式サイト：http://www.hamasakigumi.co.jp/

本社所在地：愛媛県松山市和泉北1-13-39

松山市で官公庁の工事もたくさん実績がある地場の建設会社です。 松山市の賃貸状況を考慮し、土地活用のメニューとして屋上庭園つき戸建て賃貸住宅「casa mia」を提案。相続対策もみすえた場合、戸建て賃貸は分割しやすいのが利点です。  

3.【株式会社南洋建設】建てるだけでなくメンテナンスにも手厚い建設会社

公式サイト：http://south-ocean.co.jp/

本社所在地：愛媛県松山市余戸南1-22-52 南洋建設のこだわりはアパートの品質。木造アパートはすべて耐震等級3、断熱等級4を標準としています。

オーナーだけでなく入居者にもアピールポイントになりますね。 また建てたあとのメンテナンスも、しっかりしているのが特徴。法定点検や清掃、巡回など管理面でも安心です。  

アパート経営で失敗しないための建築会社の選びかた

もし土地勘のないエリアでアパート経営をする場合、パートナーとなる建築会社の選定は重要です。 大手のハウスメーカーは、ブランド力があるので入居付けに有利。一方、地域密着企業は大手に比べリーズナブルな建築費が魅力です。

しかし、それぞれにデメリットがあるのも事実。 また大手・地域密着型、両方に共通する「よい会社を選ぶポイント」もあわせて解説します。

1.大手企業のメリット・デメリット

大手の建築会社やハウスメーカーのアパート商品は、入居者にとって知名度が高く品質が保証されているという安心感があります。そのため入居率も有利になるでしょう。

ただしデメリットとして、アパートの建築にかかる費用は割高になります。取れる家賃と比較してあまりにアンバランスな場合は、見合わせることも必要です。また大手だと、個別の要望をきいてもらうことはかなりむずかしいです。

2.地域密着型企業のメリット・デメリット

地域密着型の建設会社でアパートを建てる場合、かかるコストがリーズナブルであることが一番のメリットです。 一方デメリットとして、知名度や安心感が低いため入居付けが苦戦してしまうことも。入居付けについては充分な対策が必要です。  

3.根拠のある提案をしてくれる

さて選定した建築会社は、「具体的根拠のある提案」をしてくれているでしょうか？　オーナーに土地勘がない場合、建築会社の提案内容は重要です。 特に収益にかかわる金額について、根拠のある数字が出されているでしょうか。

• 査定賃料
• 入居率
• 空室期間
• 経年による賃料下落率
• 原状回復費用
• リフォーム費用

これらの項目について根拠に基づいた提案をしているか見極めましょう。

空室期間や下落率は、見極める大事なポイント。ここが甘いと将来的に苦しくなります。

4.親身になって相談に乗ってくれる

アパートを建築するハウスメーカーや建築会社はその道のプロ。そのため、しっかりとした知識と経験を持っていることが重要です。

しかし経験豊富な担当ほど、入居者目線になりすぎるケースも。入居者に都合のいい提案ばかりだと、オーナー側に負担がかかってしまいます。 あくまでオーナーの視点に立って、親身になってくれる会社かどうかが鍵ですよ。  

5.希望する建築構造が得意かどうか

アパートを建てる敷地によって、木造がいいか？　軽量鉄骨造がいいか？　それ以外の構造がいいかは変わってきます。 ここで確認したいのは、建築会社やハウスメーカーによって、不得意な建築構造があること。

木造を扱っていない会社もありますし、その逆で木造しか建てられない会社も。 この点については、なるべく早めに確認するようおすすめします。  

松山市内でアパート経営は儲かるのか？

愛媛県松山市の人口は約50万人。愛媛県のみならず四国地方で唯一の50万人を超える市です。 1㎢あたりの人口密度は1183㎢／人です。周辺の市と比べてみると、松山市はダントツで人口密度が高い市であることがわかりますね。

《愛媛県内の主要都市の人口密度（2019年）》

出典：愛媛県ホームページ

出典：松山市ホームページ

松山市のここ10年間の人口推移をみてみると、2009年から2012年までは増加傾向にありましたが、2013年からは減少に転じ4年間は微減。2016年から2019年は大きく減少傾向となっています。

この数値をみると、人口50万人都市といっても、ここ最近は厳しい状況でありアパートの需要については、慎重に検討する必要があるでしょう。

松山市賃貸市場

《松山市の人口・増減率・着工数・空き家率》

出典：愛媛県ホームページ、松山市ホームページ

松山市の人口は、ここ9年間減少傾向にあります。2010年の住宅着工数は3050戸で、新築着工数は多くありません。また2013年の空き家率は16.5％となっており、空き家率は比較的高い市だといえるでしょう。

愛媛県の沿岸にあり、内陸部以外に瀬戸内海に浮かぶ30以上の島を有する松山市。 愛媛県の県庁所在地でもあり、産業や商業の中心地です。 松山市内には空の入り口である松山空港があります。

また地上の交通網も充実しており、鉄道はJR線予讃線と伊予鉄道が、道路は松山自動車道、松山外環状道路が利用可能です。 松山駅の北側は松山城を中心とした全国的な観光名所。伊予鉄道の路面電車がこまかく走っており、松山三越やいよてつ高島屋といった百貨店もみられる松山市の市街地です。

松山市の路面電車はとても有名。松山城から道後温泉に簡単にアクセスできます。

松山市と近隣の今治市、西条市を比較

《松山市と隣市の比較》

出典： 松山市ホームページ、今治市ホームページ、西条市ホームページ

※1：今治市と西条市は2019年12月末日の人口

※2：今治市と西条市は2013年の建築確認申請数

※3：西条市は2015年の空き家率

今治市は瀬戸内海で広島県尾道市とを結ぶ、しまなみ海道が有名な市です。人口は15万人を超えますが、人口密度は松山市の三分の一以下。一部では過疎化が問題となっています。

一方、今治市は工業が盛んな工業都市でもあり、なかでもタオルの地場生産が盛ん。「今治タオル」としてよく知られています。

観光客用のお店を別にすると、買いもの施設はロードサイド店がほとんど。「イオンモール今治新都市」や「フレスポ今治」がよく利用されています。 西条市は松山市、今治市に並ぶ瀬戸内海に面した愛媛県の市。人口10万人を超える大きな市です。

瀬戸内海沿いに広がる工業地帯のひとつであり、工業出荷額は四国のなかでトップクラス。また江戸時代からつづく「西条祭り」が有名です。 買いもの施設はあまり多くなく、ほとんどが大型スーパーとなるため、市民の多くは新石浜市や今治市まで足をのばします。

松山市は、愛媛県内でもダントツに賃貸人気の高いエリアです。近隣の市と比べて優位なところが数多くあります。

• 交通の利便性が高い
• 観光地の賑わい
• 買いもの施設が多い
• 大学が六つもあり若年層が多くいる

愛媛県だけでなく四国地方のなかでもアパートやマンションの賃貸市場、不動産投資市場の人気はトップクラスといえるでしょう。

アパート経営を松山市ではじめる際の強み

現在人口が減少中の松山市。今後、松山市内でアパート経営をはじめる場合、鍵となるのはつぎの三つです。

• ふたつの松山市内大型再開発計画
• 市民の足、伊予鉄道沿線地域
• マンモス校の愛媛大学と松山大学

1.ふたつの松山市内大型再開発計画

松山市内の中心地で行われているのが「湊町三丁目C街区地区第一種市街地再開発」と「一番町一丁目・歩行町一丁目地区第一種市街地再開発」のふたつです。

それぞれ住宅・商業施設・ホテルといった複合施設で、20階建てと29階建てのかなり大規模な再開発です。完成は2023年の予定で、完成したら松山市内の新しいランドマークになりそうです。

2.市民の足、伊予鉄道沿線地域

松山市内を走るオレンジの電車、伊予鉄道は松山市民の大事な足です。 伊予鉄道は市内電車と郊外電車にわかれており、市街地を環状に囲む市内電車は観光や買いものに、郊外から市街地に乗り入れる郊外電車は通勤・通学の足としてたいへん役立っています。

伊予鉄道は本数も多く、気軽に使える交通手段として松山市民に愛用されています。市内を移動するのにたいへん便利なため、アパートの計画地として伊予鉄道沿線地域はおすすめです。

3.マンモス校の愛媛大学と松山大学

愛媛大学は学生数9千人超、学部は7学部という大規模な国立大学です。県外からの学生も多く、ひとり暮らしをしています。 また、松山大学は学生数5千人強。こちらもまずまずな規模の大学です。このふたつの大学、松山城の北側になぜか並んで建っています。

大学同士、単位交換などの交流もあるとか。 ふたつのマンモス大学があるおかげで、松山市の学生の賃貸需要はこのエリアに集中しています。

ワンルームアパート建築を考えるなら、真っ先に考慮したい地域です。

松山市でアパート経営をはじめる場合のポイント

アパート経営をはじめる際のポイントは、ターゲット層に適した立地、プランを選定すること。 賃貸需要が高いエリアでも、ターゲットとなる層を無視したプランでは失敗のもとです。

松山市内でアパート経営をはじめる際に注目すべき地域

松山市内の中心市街地は、シングル層、ファミリー層ともに賃貸人気の高いエリア。 伊予鉄道の市内電車沿線も賃貸に適したエリアです。

大きな大学の近くには学生の需要が、電車の利便性も高く社会人シングル層、ファミリー層にも支持されます。 ただし土地の価格が高いのが難点。しっかりした収支計画が必須です。  

地域によりワンルームとファミリーを選択

上にも書いたように、伊予鉄道の市内電車沿線はシングル向けワンルーム、ファミリー向けとしてもおすすめのエリア。 伊予鉄道の郊外電車沿線は、車所有を前提としたファミリーに向いているエリアです。

高浜線、横河原線、郡中線があり、それぞれの沿線上はのんびりとした住宅地が広がっています。ただ中心地に比べると通勤、通学が不便なため賃貸の市場は厳しい場合も。しっかりと見極めが必要です。  

まとめ

四国で中心的存在の松山市。 近年人口は減少傾向ですが、湊町三丁目の再開発、一番町一丁目・歩行町一丁目の再開発といった大規模な計画が今後の松山市を盛り上げてくれるでしょう。

2023年の完成を迎えれば、より賑やかで利便性の高い街になります。 中心市街地がおすすめですが、ファミリーをターゲットとした郊外型も検討の価値ありです。

今後の松山市の発展が期待できます！