少子高齢化が進む日本では、土地の相続が多く発生しています。相続税対策としてアパート経営を計画する人もいるでしょう。 そこで気になるのが親の土地に建てる賃貸アパートの名義です。より節税効果が期待できるのは親名義か？　

それとも子名義や法人にするのが得なのか？ 誰の名義にするかによって、以下のようにそれぞれ一長一短があります。

• 親名義：マイナス資産があれば相続税対策になるが、子にお金が入らないなど
• 子名義：家賃が子の収入になるが、土地と建物の名義が異なるため権利が複雑になるなど
• 法人名義：分割がしやすく節税対策になるが、法人にするための手間とお金がかかるなど

そこで今回は、それぞれの名義でアパート経営をする際のメリット・デメリットを「あぱたい」が詳しく解説します。 また相続した「負動産物件」の経営再生方法や、アパート経営以外で親の土地を活用できるアイデアもあわせてご紹介。

親の土地でアパート経営するなら誰名義が有利？

将来的に親の土地を相続するなら、相続税対策はしっかりおこないたいもの。 親の土地を活用する方法としてアパート経営を選択したら「誰名義にするか」によって起きる、以下のようなメリット・デメリットについても考慮する必要があります。

1.親名義でアパート経営する場合

メリット

• 借入金残債はマイナス財産となり相続対象の課税評価額が減る

アパートローンを利用して借入金でアパートを建てると、相続税額の決定時に借入金残債がマイナス資産とみなされます。

そして残債は相続対象の課税評価額から差し引かれ、結果として相続税が減少します。 まず相続税は、相続する資産の課税評価額に税率をかけて計算することをおぼえておきましょう。

相続税＝相続対象資産の課税評価額×評価額に応じた税率

※実際にはもっと複雑な計算になります。ここでは簡易な計算のしかたとしてとらえてください。  

例えば課税評価額1億円のアパートを建てるために5,000万円の借入をすると、そのアパートの課税評価額は5,000万円になるのです。 では課税評価額1億円の資産を相続すると、借入金残債の有無でどのくらいの差があるのか例をみてみましょう。 

例）課税評価額1億円の資産を相続する場合

【借入金残債なしの場合】（相続税率：30%・控除額：700万円）

（1億円 - 700万円） ×  30%  =  2,790万円  

【借入金残債が5,000万円ある場合】（相続税率：20%・控除額：200万円）

（5,000万円 - 200万円） ×  20%  =  960万円

参考：国税庁相続税の税率

実際の計算はもっとこまかいものになりますが、上記例では借入金残債の有無で、概算で1,830万円の節税効果を得られます。 相続税率と控除額は、相続額が大きいほど高いです。つまりアパートローンを利用すると、評価額だけではなく相続税率も下がることがあります。

相続税率が下がることによって、さらに相続税の節税が可能になるのです。アパートローンの利用効果は相続税の節税にとても大きな影響があります。  

相続について詳しい記事はこちら＞＞アパート経営の相続放棄と税対策の手続きまで！争続を避ける4つの行動 

• 土地の評価額が下がる

アパートなどを建て、賃貸経営をしている土地は貸家建付地とみなされ、土地評価額が減殺されるため相続税の節税効果を見込めます。

貸家建付地とは、所有地に建築した賃貸物件を誰かに貸している状態の土地を指し、借家権割合などに応じて評価額が減殺されます。

貸家建付地の評価額算出方法

貸家建付地の価額 = 自用地としての価額 - 自用地としての価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合

出典：国税庁貸家建付地の評価

なお上記の算出方法に使用する借地権割合や借家権割合は地域によって異なります。国税庁が公開している地域ごとの路線価図や評価倍率表などを参照してください。

参考：国税庁 財産評価基準書 路線価図・評価倍率表  

デメリット

• 相続税が支払えない場合は資産を売却しなくてはならない

親名義でアパート経営をおこなっても、子に家賃は入りません。 しかし相続税は現金で一定の期間内に支払わないと、追加で延滞税がかかります。相続時に子が納税資金を用意できなければ土地および建物を売却する必要も出てくるでしょう。

親名義でアパート経営をするなら土地の相続対象額を下げる工夫と同時に、相続資金の確保も考慮しておきたいですね。

相続税はいつまで払うのか知りたいです。相続税は相続してから10ヶ月以内に現金での支払いが決まりです。

• 相続のタイミングによっては節税効果が少ない

ローンを利用してアパートの評価額を下げても、時間が経過するとローンの返済が進んで評価額が上がってしまいます。このため相続のタイミングによっては節税効果が低くなってしまうことに気をつけましょう。

時間の経過とともに建物も老朽化していくので、この点も考慮したいです。

2.子名義でアパート経営する場合

メリット

• 子が家賃収入を得られる

子名義でアパートの建築・経営をおこなえば、子が家賃を得られます。 贈与税がかからないようにしたいと考えると控除額である110万円/年までしか贈与できません。親の財産を贈与することなく、子が相続税資金として現金を得られることが、この方法における最大のメリットです。

• 相場よりも安い、または無料で借地できる

通常、土地の貸借をすると借地権という権利が発生しますが、親子間の土地貸借時には、借地代を相場よりも安くしたり無料にしたりできる「使用貸借権」を適用できます。 借地権は賃借人側（借りる側）が保護される権利なので、賃貸人側（貸す側）の事情で賃借人を退去させるときには、正当な理由と立退料が必要。

一方、使用貸借権は賃借人の権利は保護されず、賃貸人が退去請求すれば賃借人は退去せざるを得ません。 そのため一般的な間柄で使用貸借権が利用されることは稀ですが、親子という関係上「ムリな退去請求はない」という前提のもとで使用貸借権が成立するのです。

ただし使用貸借権が適用されると、貸家建付地の適用がされないため注意が必要。

詳しくはデメリット　「相続税が高くなる」で解説します。  

• 築古アパートを継がなくてすむ

築古アパートを相続すると、相続税の支払いが大きな負担となってリフォームも取り壊しもできない「負動産」となることも。また親の代で抱えていたアパート経営のトラブルも引き継がなくてはなりません。 子名義の新築アパートであれば、こういった不安は無用です。  

デメリット

• 相続税が高くなる

親名義でアパートローンの借入れをおこなうと相続税対策になりますが、子名義で借入れをおこなっても相続税対策にはなりません。

「親名義でアパート経営する場合」のメリットで説明したように、残債の借入額がマイナス資産になることで相続物件の評価額が下がり相続税を減らせます。

しかし子名義でアパートを建築・ローン借入すると、この評価額減の仕組みは利用できず相続税対策にならないため、注意が必要です。 また借地代を極端に安い金額や無料にする「使用賃借権」も、相続税対策としてはデメリットに。 使用貸借権が適用されることで「貸家建付地評価減」が適用されず、結果的に相続する土地は更地として評価されてしまいます。

なお親子間で支払う地代はいくらぐらいが適当なのかという判断は税務署がくだすもので、地代の計算には固定資産税額が関係します。 借地上に住宅を建てたときに支払う地代は、土地にかかる固定資産税の3倍程度が一般的。

支払う地代が固定資産税と同額かそれ以下だと使用貸借とみなされます。 貸家建付地評価減を適用したいなら、地代を固定資産税の2倍程度に設定しましょう。

• 売却がしにくい

親名義の土地に子名義でアパート建築する際に融資を受けると、子名義の建物だけでなく親名義の土地にも抵当権が設定されます。

そのため万が一、アパートの処分を迫られることになると、アパート建物と土地の名義が分かれているために買い手がつきにくくなってしまうことも。 建物と土地、同時に売却も可能ですが、資産の売買という側面からみるとこの方法はデメリットが多いといえるでしょう。  

以上のことから、親名義の土地に子名義でアパートを建築すると、親名義のアパートを相続するよりも経済的な負担が大きくなります。 子が親の土地を活用するのは子に経済的な余裕がある場合に限られ、相続税対策や経済面を考慮すると、普通に親名義のアパートを相続するのが無難であるといえます。  

3.法人名義でアパート経営する場合

個人名義のほか、法人名義にするという手段も有効です。親の名義の土地に親の出資で法人を設立し、建物を建ててアパート経営を開始します。

メリット

• 子が役員報酬を得られる

法人を設立し、役員に就任した子が役員報酬を受け取るようにすると、贈与税を気にせず、子は現金収入を得られます。 これによって子は財産が形成できるため、相続税の納税資金などを蓄えられます。  

• 節税効果がある

法人を設立すると、不動産を所有しているのはあくまでも法人であるため、子は親から法人の株式を相続します。 借家権割合による評価減は法人でも適用され、この評価減は3年経過時点で株価に反映されるため、結果的にかなり安い株価で株を相続することになります。  

• 借入金があれば安い株価で相続できる

法人でもローンを利用してアパートを建てると、借入金が株価の評価からマイナスされます。結果的に個人間の相続と同様の節税効果を期待できるのです。  

• 分割しやすい

不動産の相続は複数の相続人に均等に分割することが難しく、争いの種になることも。 その点、法人は株式で相続されるため複数の相続人に対して平等に分割しやすいです。

相続の割合でもめることは多いから、平等に相続できるのはいいみたいですね。相続人がたくさんいても安心です。

• 経費の範囲が広くなる

法人は個人と比較して経費の範囲が広くなるため、損益計算に有利となります。個人で不動産経営をすると費用と生活費を区分するのが難しく、税務署の確認が厳しいです。法人でかかる経費は、営業に関わるものとして幅広く計上できます。  

• 税率が低くなる

法人税の実効税率は最大で35%ですが、個人の所得税率は最大で55%となっており、個人の所得額次第では法人のほうが、税率が低くなります。  

デメリット

• 手間やお金がかかる

法人を設立するためには登記をはじめ各種費用がかかります。 登記費用は資本金の0.7％で最低必要額は15万円です。そのほかに法人用の実印作成などにも費用がかかるでしょう。また手続きを行政書士や弁護士に依頼すれば、その費用も必要です。

総じて最低30万円程度の資金が必要となるほか、法人の商号・目的・資本金など、設定の手間もかかります。  

• 権利が複雑になる

法人でアパート経営をおこなっても土地は親名義のため、権利関係が複雑になってしまうのは子名義でアパート経営をおこなったときのデメリットと同じです。 権利の複雑化を防ぐためには、法人によるアパート経営が軌道に乗ってきたら、法人が親から土地を買い取るとよいでしょう。

法人が土地と建物の両方を所有することになれば、親から相続する必要があるのは株式だけとなり、権利の複雑化を防げます。

土地・建物を同名義にして、のちのちの手続きをシンプルにしたいですね。ここまでお伝えしてきたように、法人の設立にあたって手間と時間がかかるのはデメリットですが、法人化にはデメリットを上回る相続時のメリットがあるといえます。

アパート経営の法人化について詳しくはこちら＞＞アパート経営を法人化する賢いタイミングは？会社設立で節税対策と相続準備

 “負動産” 相続？アパート経営を引き継いだときの対処法

いわゆる「負動産」と呼ばれる赤字経営、または赤字になりかねない状態の築古物件相続時の対処は以下のとおり。

• 経営再生を目指す：立地がよい、築浅である、など
• 売却する：築古で空室対策の効果がない、など

経営再生を目指すためにできること

例えば以下のような条件がそろっているアパートであれば、経営再生を目指してもよいでしょう。

• 立地がよい場合

駅から近い、学校や病院が近くにあるなど好立地物件であれば、赤字経営であっても方針次第で経営再生できる可能性は高いといえます。むしろ立地のよい物件は簡単に安く買えるものではないのでチャンスととらえるべきでしょう。

• 建物が築浅、痛みが少ない場合

建物が比較的新しく痛んでいる箇所が少ないのであれば、リフォームや修繕にお金はかかりません。戦略次第で経営再生できる可能性は高いといえます。

家賃の見直し

家賃設定が高すぎないか、または安すぎないか周辺の家賃相場を確認しましょう。 長期間に渡り入居者がいた場合、退去後も家賃を改定していないことも。家賃が周辺相場よりも安いのであれば、家賃改定をすることで収益を拡大することも可能。

逆に家賃が高すぎると入居者がつきません。 また不動産会社とサブリース契約を締結しているときは契約を解約する、または契約内容の見直しも有効です。

一般的にサブリースの契約金額は満室稼動時の85%程度に設定されているので、稼働率次第ではサブリースを解約するほうが収益が上がることも。  

室内のリフォーム

親がアパート経営をはじめてから年数が経過していると周辺環境の変化にともない、室内の間取りがターゲットとする入居者向けになっていないこともあるでしょう。 この場合は、リフォームによってターゲットが求める間取りに合わせることで収益が改善できます。

また室内の設備が古いと、それだけで入居者に敬遠されてしまいます。水周りなどの室内設備を見直し、必要に応じて入れ替え工事をするとよいでしょう。  

管理会社の変更

管理会社をインターネット集客に強い大手の会社などに変更するのも有効な手段です。 現在は、ほとんどの入居者がまずはインターネットで賃貸物件の情報収集をおこないます。インターネットの活用が苦手な管理会社であれば思い切って変更しましょう。

また管理会社を変更するときには、管理費の額の交渉も忘れずに。管理費を下げることで月々の経費削減につながります。

アパートの経営再生について詳しくはこちら＞＞アパート経営は見直しでリスク回避【支出や経費等4つのポイント】おさえておく失敗しない節約術 

経営再生が不可能なときは売却を視野に

経営再生を目指したが効果がなかった、そもそも建物が古すぎて手の打ちようがないときは、思い切って売却してしまうのも選択肢のひとつ。 収益の上がらない不動産は、所有しているだけで固定資産税がかかるなどデメリットばかり。

赤字経営の期間が長ければ長いほど、赤字を回復するのはたいへんな作業になります。早めの決断が結果的に最良となることもあるでしょう。

建物ごと売却する

土地を建物ごと売却する「オーナーチェンジ物件」は、新しい持ち主が入居者との賃貸借契約を締結すればよいだけで、入居者への立ち退き請求などの手間がかかりません。

ただしアパートが老朽化しているとリフォームや値下げを要求されることもあるので、単純に売却することが最善なのか見極めが必要です。  

更地にして売却する

アパートの老朽化が激しいなら、建物を取り壊し更地として売却する方法があります。 更地になっていれば使い道を限定されないので買い手がつきやすいです。 ただし更地にするには入居者に立ち退きしてもらわなくてはなりません。

そのための立ち退き料がかかるうえ、アパートを取り壊すための費用も必要。更地の売却額と、更地にする費用を比較することも重要です。

アパートの売却について詳しくはこちら＞＞【アパート経営廃業マニュアル】やめる手順4ステップ！大家向け届出書や費用を解説

アパート経営以外で親の土地を活用する方法

ここでは土地を活用してできるアパート経営以外の各種事業を紹介します。

• 駐車場
• トランクルーム
• コインランドリー
• 高齢者向け住居
• 土地を貸す
• 売却する

一部には初期費用が少なくてすむものもあるので、状況に応じて検討してみましょう。

駐車場

特別な設備が不要な月極駐車場は初期費用が少なくてすみます。また将来的に別の活用方法に切り替えることも容易。 コインパーキングは専門業者に土地を貸して地代を得る方法と、機械設備を購入して運営管理を委託する方法とがあります。

機械設備を購入する方法は初期費用がリスクになるものの、一般的にはコインパーキングのほうが月極駐車場よりも収益性が高いです。  

土地活用について詳しくはこちら！＞＞駐車場の空室対策5選【月極からトランクルームまで】空いた車庫を活用するアパート経営術

トランクルーム

トランクルームも仕組みは駐車場とほぼ同じ。専門業者に土地を一括で貸す方法と、トランクルームの設備を自費で購入して運営管理を委託する方法とがあります。 駐車場よりも場所を選ばないため気軽にはじめられるのが、トランクルーム経営の利点です。  

コインランドリー

コインランドリー経営は、狭い土地でも経営できることがメリットですが、立地に大きく左右されることや専用の建物・設備の導入などに初期費用がかかることがデメリット。 また周辺調査や価格調整など、経営準備に時間と労力も必要。  

高齢者向け住居

少子高齢化が進む日本では、高齢者向け住居（老人ホームやサ高住）の経営は、今後の大きな収益を期待できる土地の活用方法のひとつ。 ただし建物は地主が建てて、業者が20年などの長期間建物を賃貸するのが一般的なので、大きな建設費用がかかることはデメリットです。

  サ高住について詳しくはこちらをご覧ください＞＞サ高住で空室対策！賃貸物件からの転用方法と今後の需要やメリット・デメリットを解説

老人向けアパートについてはこちら！＞＞アパート経営に老人の需要はある？高齢者向けにシフトして歓迎された大家の実話付き

土地を貸して地代を得る

土地を不動産業者に貸して長期間の定期賃貸借契約を結ぶのも有効な運用方法。例えば定期賃貸借されている土地にマンションを建てると、契約期間は50年などが一般的。 ただし立地が悪いと借り手がつきません。  

売却する

土地を売却すれば、一気にまとまったお金が入るうえ、固定資産税を払い続ける必要がなくなります。しかしその一方で、土地活用することによって得られる継続的な収入は諦めなければなりません。  

まとめ

親の土地を活用しアパート経営するには、アパートの名義を誰にするのが得か？　そのメリット・デメリットについてお伝えしました。 親・子・法人、それぞれに相続税対策方法や借地代など、費用削減に一長一短があることがわかったのではないでしょうか。

あらかじめアパートを建てて法人化しておくことが、将来的に発生する相続に関して税金面や相続方法としても一番スムーズといえそうです。 しかし最適解は状況によって変化します。 またアパート経営以外にも親の土地を活用する方法があるかもしれません。

ぜひ、当記事を参考にして、ご自身の状況を確認しながら有効な対策を考えてみてください。