「年収1000万円」はビジネスパーソンにとってステータスともいえる数字。誰もが目標として、いつかは超えたい大きな壁ともいわれます。

身近に年収700万円ぐらいの人は意外といるのですが、1000万円以上となるとなかなかいない……このような印象をもつ人は、多いのではないでしょうか。

だけど、アパート経営なら「年収1000万円」も可能です。今回は、実際に1000万を達成し成功しているアパート経営者の体験談から、アパート経営で1000万プレーヤーになる秘訣を「あぱたい」がお伝えします。

年収1000万円を達成するのはむずかしい？

年収1000万円を超える人はどのくらいいるのでしょう？　厚生労働省がおこなった「国民生活基礎調査」では、所得金額1000万円を超える人の割合は調査対象全体の約1割、中央値は427万円（所得平均値＝547万円）という結果でした。

引用：『厚生労働省』所得の分布状況｜平成21年国民生活基礎調査の概況

1000万円を超えることのむずかしさを物語っています。

平均年収1000万円超の企業は、商社・大手不動産・電機事務機器・大手ゼネコンなど50社ほどで、1000万円を超えるサラリーマンはあまり多くないことが伺えます。

参照：『東洋経済オンライン 』｢総合職の平均年収が高い会社｣ランキング300 

年収を1000万円にする3つの方法

年収1000万円の可能性がある仕事の選択肢について、3つのケースを考えてみましよう。

1.高給な職業に就いたり、給与額が高い企業に就職する

1000万円達成を目指すなら、まず次のふたつの方法が考えられます。

• 医師や弁護士など報酬額の高い職業に就く
• 給料の高い会社に就職する

まずイメージしやすいのは年収が高いといわれる医師や弁護士。

医師になるための国家試験の合格率は約9割といわれます。そして、医学部の定員は厚生労働省が決めており、将来必要になる医師数によりコントロールされています。

そのため合格率は高いのですが、医学部に入学することが大変難しいことなのです。

一方、弁護士は司法試験に合格しなければなりません。そして、司法試験が大変難しく合格率は3割弱、さらに受験資格を得るためには「法科大学院」を修了するか「司法試験予備試験」に合格する必要があります。

「法科大学院」は経済的負担が大きく、「司法試験予備試験」経由の受験者が多くなっていますが、司法試験予備試験の合格率は1桁台と非常に狭き門になっているのが現実です。

よって、医師、弁護士ともに簡単にはなれない職業であることがわかります。

では、高い給料の企業に就職することを考えてみましょう。

平均年収2088万円、給料の高い企業として有名なのが自動制御機器や電子顕微鏡などを製造販売する精密機器メーカー「株式会社キーエンス」。新卒採用倍率は50倍以上といわれ就職難易度は “難” にランクされます。

2位にランクされるのが「三菱商事株式会社」で平均年収は1541万円。「キーエンス」のダントツぶりが目立ちますが、「三菱商事」も簡単に入社できる企業ではありません。

もしもこんな会社に入社できたら、1000万円以上はもとより2000万円も狙える可能性があります。  

2.事業を成功させる

インターネットの普及によりいろんな分野で起業できる社会になりました。開業するスタイルも変化し、副業や兼業でスタートし順調になってきたら専業として独立することも可能です。

働き方改革により自由につかえる時間が増え、すきま時間を活用し、事業をはじめるサラリーマンもいます。本業の給与にプラス副業による収入で、1000万円をクリアすることも考えられるようになりました。

現在のように多様な可能性が生まれたのは10年ほど前からです。日本のインターネット元年といわれる1995年から24年経過しますが、10年前には考えられなかった現象が社会で起こっています。

可能性はますます大きく広がっていくと思いますが、その反面、インターネットは “ドッグイヤー” といわれます。犬の1年間は人間の7年間に相当し、インターネットは犬と同じように1年間で激しく変化する世界です。

3.各種投資で資産を増やす

株式投資やFX投資もインターネットにより手軽に開始でき、会社勤めをしながら収入を増やす道が拓けました。

しかし「本業＋投資による収入」で1000万円をクリアするには、元手もそれなりに必要。元本保証のない投資は “虎の子” であった元手を失うおそれもあります。

年収1000万円を継続させるには、リスクの少ない方法を採るのが賢明。いろいろある投資手法のなかで、もっとも安心といえるのが「不動産投資」です。  

年収1000万円を目指す！投資目的のアパート経営がおすすめな6つの理由

アパート経営とほかの投資方法を比較してみると、ほかにはないメリットが浮かびあがってきます。

1. 少ないリスク
2. 少ない資金
3. 継続収入
4. 安定収入
5. 節税
6. 省力

6つのキーワードからアパート物件を投資対象とする魅力を解説します。 

1.少ないリスクで投資ができる

不動産投資はほかの投資と比べるとローリスクなところが大きな特徴。株式投資やFX投資のように “一晩で価値が激減” するといった急激な変動はありません。

インフレーションになっても通貨のように価値が下がることはなく、デフレになっても不動産価格が下がることもありません。安定した投資が可能です。

投資をはじめるには、ひととおり基礎知識の習得やノウハウを学ぶ必要があります。特に人気の高いFX取引はレバレッジが効くので儲かるときは大きな利益がでますが、損するときも大きく元本を失うこともあります。

FX初心者は半年以内に “退場” するといわれるほど、勝ちつづけるには相当の知識が必要なのです。

株式投資も簡単そうにみえますが、国内銘柄の値動きに国際情勢が大きな影響を与える状況は、もはや投資を超えて “投機” といっていいほどです。

その点、不動産投資は専門的な勉強をする必要はあまりなく、リスクがほとんどない安全な投資であるといえます。アパート経営で唯一のリスクが “空室の増加” ですが、突然すべての住戸が空室になるようなことはありません。  

2.少ない資金で高額資産を入手できる

アパート経営は購入時に金利の安いローンを組めることが特徴です。

不動産を担保提供することにより、アパートローンなどの専用ローンを利用できるしくみが出来上がっています。

手持ち資金を “頭金” として投資し、頭金の2～3倍の融資を受けることが可能です。

物件の評価額や収益性によって、頭金の比率が1割以下でも融資の審査がとおることもありますが、借入比率が高くなると空室が増えた場合の返済リスクも高くなるのが注意点です。

1棟目の経営が順調に推移すると、少ない資金で入手した資産（物件）からの収入を投資し、さらに資産を増やせる可能性が。新規物件への再投資により1000万プレーヤーが近づいてくるでしょう。

株式投資やFX投資では、資金を金融機関が優遇金利で貸してくれることはありえません。

その点でもほかの投資と比べてアパート経営は有利と考えられます。  

3.長期にわたって収入が得られる

家賃収入が長期にわたって得られるのがアパート経営のメリットです。空室が生まれないよう「空室対策」を徹底しておくと安定した収入がつづきます。

しかし長期間物件を保有していると劣化が進み、大規模修繕が必要になります。10年～15年サイクルでおこなう外部のメンテナンスや住宅設備の交換などですね。

大規模修繕には多額の費用がかかり、経営開始時から計画を立てて積立をしておく必要があります。 空室対策と大規模修繕への備えが、安定した収入を長期間確保できるポイントです。

空室対策も1番人気の無料インターネットサービスを利用するのがもっとも効率的です。

＞＞アパート経営に無料Wi-Fiインターネット【大家の感想付】宅建士が5つのポイントを解説 

4.空室があっても入居者がいれば収入はゼロにならない

賃貸事業は “空室” が大きなリスクですが、一棟アパートと区分所有マンションではリスクの大きさが違います。

区分所有マンションは空室になるとまったく収入はなく、さらに管理費や修繕積立金の負担が重荷です。

ところが、一棟アパートは全室が一斉に空室になることはありません。

3月末に退去が集中する学生アパートであっても、引きつづき入れ替えで入居があり、学年が偏らないよう平準化を図ることも可能。

このようにアパート経営は一部屋でも入居していると、家賃収入が途絶えることはありません。 

5.節税ができる

不動産投資の対象となるビジネスはいろいろありますが、アパート経営のように固定資産税や都市計画税の節税ができる事業はほかにありません。

所有している土地には「固定資産税」と「都市計画税」が課税されますが、アパートや住宅が建つ敷地に対して軽減措置があります。

住宅が建っている場合の軽減措置であり、駐車場や貸店舗などでの賃貸事業では、軽減は受けられません。  

6.手間がかからない

アパート経営は実に手間のかからないもの。管理会社に管理業務を委託すると大家さんの仕事はほとんどありません。

収支計算書をまとめて年に一度の確定申告をすることと、ときどき物件の外回りを点検するぐらいです。

年間通して大家さんがしなければならない仕事をピックアップしてみましょう。

• 入居審査の結果報告を受ける
• 退去者の予定連絡を受ける
• 退去後や緊急時の修繕工事内容を確認する
• 毎月の家賃入金状況を確認する

ほとんどが結果報告を確認する仕事です。

では、ほかの投資はどうでしょう？　株式投資やFXでは毎日値動きをチェックし、ディトレードだとマーケットが開いている時間帯は、パソコンモニターを見続けなければなりません。

アパート経営は費やす時間が短いのが大きな魅力です。  

年収1000万円超大家さんがアパート経営で気をつけていることは？

不動産投資による収入は「不労所得」の代表と思われていますが、年収1000万円超の大家さんが共通していうことは “不動産投資は経営である” ということです。

なにもしないで放っといても、収入が生まれるような簡単なものではありません。最初の1棟からアパート経営ははじまりますが、2棟目3棟目と物件数を増やしていくタイミングや資金の準備は入念な計画にもとづいています。

慎重な物件選択と空室対策を意識し、状況の変化に応じた判断ができること。こうして確実に収益を増加させ、1000万円超を可能にしたのです。

約3年で5棟62室を所有『シングルファザーでも不動産経営 -元アパレル大家の不動産投資日記-』

画像引用：『シングルファザーでも不動産経営　-元アパレル大家の不動産投資日記-』

専業大家のフミさんは28歳で離婚、以来両親と子供ふたりの5人暮らしをするシングルファザー。

離婚したころ家計は赤字。危機感を覚え、副業をはじめるがうまくいかず……やがて不動産投資に興味をもつようになりました。

家計の圧縮により作り出した200万円を自己資金として1500万円のアパートを取得。

以来3年間で5棟62室を所有し専業大家となり、現在は19棟147戸を所有する宅建業者に成長しています。

物件は宮城県を中心に所有。その内訳を紹介します。

• 仙台市－6棟（1K61戸）
• 東松島市－3棟（1K20戸 2K4戸）
• 大崎市－2棟（2DK2戸 2LDK1戸）
• 一関市－5棟（2DK12戸 2LDK1戸 3DK12戸）
• 石巻市－2棟（1K8戸 2DK10戸 3DK2戸）
• 滝沢市（岩手県）－1棟（1K12戸 1DK2戸）

2棟目購入時には10行以上の銀行に断られましたが、諦めずに銀行を開拓し融資の引き出しに成功。

リフォームについては、工事現場に自らおもむき職人さんから作業の内容などを詳しく教えてもらい、その経験が専業大家として大いに役立つのだといいます。

専業大家になってよかったことは「ふたりの息子の成長を近くで見守ることができること」。ゆくゆくは不動産投資の経験を子供たちに伝えたいとフミさんはいいます。

お金や税金のシミュレーションは綿密に！

不動産投資を開始して4年目の2011年、フミさんが現在運営するブログ『シングルファザーでも不動産経営　-元アパレル大家の不動産投資日記-』がスタートします。

不動産に関する1640記事に加えて趣味や「貯蓄や倹約」に関する記事など、フミさんがどのようにして専業大家になり成功したのか、足跡を辿ってみると参考にしたい考えかたが随所にみられます。

特に “不動産投資といえども、基本的には経営です” ではじまる「アパートにかかる経費」では、経営者としての鋭い視点を教えてくれるので一部ご紹介します。

いかに収益を最大化し、いかにでていく経費を抑えて利益を残すかが重要になります。 （中略） 最終的に重要なのは、税金対策です。これを事前にシミュレーションしておかないと、年末になってからあわててもかなり対応がむずかしくなりますので、半年に一度、計画を練ったほうが絶対にいいです。 不動産は購入した年は多額の経費がかかるため、翌年の税金は低くなります。

引用：『シングルファザーでも不動産経営　-元アパレル大家の不動産投資日記-』アパートにかかる経費  

「完全無借金」で家賃年収1500万になった楽待コラムニスト、ゆたちゃんさん

画像引用： 『楽待不動産投資新聞』「完全無借金」で家賃年収1500万になった大家の戦略

ここで紹介する大家さんは「ゆたちゃん」さん。

2005年末に競売物件を落札したのが不動産投資の第1歩。以来すべて現金での購入をつづけ現在7棟50室、年間家賃収入は1500万円に達しています。専業大家になったのが2015年秋ごろのこと。

東京都心から200キロの地方都市に暮らし、居住地から1時間圏内が投資をおこなう地域としています。専業大家になったキッカケが15世帯の鉄骨造マンションの購入でした。

それまでは現金で購入できる範囲の木造ボロ物件を購入し再生、年に1棟ずつコツコツ買い増すという投資スタイルでした。

1480万円で購入した鉄骨マンションを、さらに1400万円かけてリフォームする、ここまでの規模の投資は「ゆたちゃん」さんには、はじめてのこと。

この物件を取得したときにこのようなことを語っています。

賃貸経営のステージが一気にあがった。みえる景色が変わったし、この物件のおかげで今があるといえるくらい、ターニングポイントになった物件です。

引用：『楽待不動産投資新聞』「完全無借金」で家賃年収1500万になった大家の戦略

大きな転機になったんですね。  

築古アパートのリフォームで気をつけていること

「ゆたちゃん」さんが特に気をつけることがリフォーム。退去後のリフォームを業者任せにするのはデメリットしかないとのこと。特に築古物件はなおさらです。

大家業はサービス業。いかに入居者が満足する生活空間を提供できるか？　3ヶ月以上空室が埋まらない場合、原因はリフォームの方法にあると断言するほどリフォームの内容にこだわります。

次の引用文が「ゆたちゃん」さんの考え方を如実にあらわしています。

これは、わたしが室内のリフォームを行なううえで、とても気をつかっている点です。 “自分が住みたいと思えないお部屋を” 、それを “人に貸したいというのは到底無理ではないか” と思っているからです。では、ここなら自分が住んでも構わないと思えるお部屋にどのようにして、仕上げるのでしょうか？

引用：【実践大家コラム】自分でも住みたいと思えるお部屋に仕上げる  

アパート経営の平均年収は？

国税庁が出している申告所得税標本調査結果によると、令和元年の国内不動産所得の平均額は521万円と発表されています。

不動産所得は、家賃収入から経費などを差し引いた所得を指すため、手取り収入は、もう少し下がります。

不動産所得の額から、税金などを引いた額が手取り収入になります。

所得別の割合ですが、不動産所得者全体によると、「150～300万円以下」が26.6%と最も割合が高いです。30%以上が「不動産所得500万円以上」となっています。

引用：国税庁　申告所得税標本調査結果

アパート経営の手取りの試算方法とは？

アパート経営の手取りを計算するためには、総収入から総支出（経費や税金含む）を引いて、算出しましょう。正確な数字は算出が難しいため、目安になります。

収入の項目には、家賃収入の他、駐車場利用代、管理費、礼金などが含まれます。

支出額の項目には、退去時の清掃費や設備のメンテナンスなどが含まれます。

年間の支出額は、退去数や、物件の築年数によって異なるため、どのくらいの支出があるか正確な数字を出すことは難しいです。

ローン返済費用や修繕費用は家賃収入の何%と相場がある程度決まっているため

それぞれの項目を引いて計算すると、手取り収入は「家賃収入の約15%」が目安となりやすいです。

ほかの物件種別の経営との比較

1棟マンションとの違い

1棟マンションは、一般的に鉄筋または鉄骨鉄筋コンクリートで出来ているため頑丈です。

階数や部屋数が多く規模が大きいため、中古でも、購入価格は1億円～3億円程度します。

購入価格は高額なため、購入する際に多額の費用が必要になります。

しかしマンション購入後は、アパートや1軒家よりも比較的入居希望者が集まりやすいのと、今後も需要が続くため得られる収益は大きいです。

規模が大きいため、アパートよりも管理が大変ですが、部屋数も多く入居者様の数も多いため、その分家賃収入も増えます。

区分マンションとの違い

1棟マンションの1室のことを区分マンションと言います。

1棟まるごとマンションを購入すると多額の費用がかかりますが、1室のみ購入すると、購入価格を抑えることができます。

1棟マンションと比べると区分マンションは、多額の資金が必要ないため、比較的始めやすい不動産投資です。

今後も賃貸需要は続き、空室もあまり出ないため、初心者にもおすすめです。

一般的な中古価格は、500万円～2,000万円前後となっています。

1室のみ所有していても、家賃収入（手取り）が7万円だとすると、入居者様がいれば、毎月7万円の収入があるため、老後の年金生活も安心です。年金の他に、プラスで7万円の収入があることは、とても大きいです。

一戸建てとの違い

一戸建ては、アパートと比べると需要は低いですが、中古であれば安く購入できる物件も多くあります。

融資などを使わずに現金で中古物件を安く購入し、リフォームなどで綺麗にするパターンも多いです。

一般的に一戸建ては、300万円～500万円程度で購入することが可能です。

入居者は一度住むと、長く住む傾向があるため、安定した家賃収入を継続的に得ることができます。

戸建て賃貸は、供給量が少ないため、競合物件も多くありません。

また、一戸建ては入居者様が気に入って購入するケースもあります。

アパートやマンションよりも売却しやすく、収益も期待できます。

管理対象も1世帯のみのため、マンションやアパートなどのように管理しやすいです。

アパート経営の収入の内訳

家賃収入

アパート経営のメイン収入は、家賃収入です。

そのため空室が増えると、家賃収入がなくなるため、全体の収入も減ってしまいます。

空室を埋めるために途中から家賃を下げなければいけない可能性も出てくるため、想定通りの収入を得ることができないこともあるということを理解しておきましょう。

家賃は毎月決まった日に口座に振り込まれます。

前月分の賃料が、今月きちんと振り込まれているかを確認しましょう。

共益費

主に、物件を綺麗に保つための維持費や、管理のために使われるお金です。

共益費を徴収している場合は、家賃と同じタイミングで口座に振り込まれます。

共益費には、駐車場利用代も含まれています。

物件によっては、町内会費や除草作業費なども共益費に含まれているケースもあります。

管理費と共益費は、ほぼイコールだと思ってください。

家賃とは別で、共益費や管理費を設定している場合もあれば、家賃に含まれている場合もあります。

敷金・礼金

敷金は、賃貸借契約上の債務の担保として入居者に払ってもらうお金です。

敷金は預かり金であるため、収入ではありません。

退去する際の清掃費用などとして使うことになります。

敷金は、必ず払ってもらう義務はないため、敷金ゼロにすることも可能です。

礼金は返す必要のないお金のため、収入となります。

礼金を取ると入居者が集まらないケースがあり、最近では礼金を取らない大家さんも多くいます。

更新料

物件の賃貸借契約を更新する際に、入居者様に支払ってもらうお金です。

家賃の1か月分が更新料の相場となります。

更新料は返す必要のないお金のため、収入となります。

アパートの場合は、通常、2年に1度、賃貸借契約を結ぶため、更新料が収入として入ってくるタイミングは、2年に1回です。

更新料は法律上、必ず払わなければならないお金ではないため、契約時に入居者様と更新料を支払って更新することを契約しなければなりません。

駐車場賃料

所有物件の敷地内に駐車場があって、入居者様が利用している場合は、駐車場賃料としてお金を徴収することができます。

家賃や共益費、管理費などとは別で駐車場賃料として、入居者様に支払ってもらいます。

駐車場賃料は家賃の振込と同じタイミングで、毎月1回支払われます。

アパート経営の支出の内訳

ローン返済費

所有物件を購入した際に、金融機関から融資を受けてアパートローンを組んだ場合には、その費用を月々返済しなければなりません。

ローンを返済するには、物件を購入した金額だけでなく、利息や元金も支払わなければなりません。

家賃収入に対して、ローン返済比率は約40～50％となるため、支出の中で一番大きく占めているものがローン返済費用となります。

また、経費にできるのは利息のみで、元金は経費にはできません。

管理委託費

アパートの管理費を、管理会社へ委託する場合は、手数料がかかります。

管理委託費の中には、物件の清掃費や入居者募集費用など、様々な項目が含まれています。

大家さん自ら、物件の管理等を全て1人でやることは非常に難しいため、管理会社へ委託する方が多いです。

管理委託費の相場は、家賃の2～5％となっていて、毎月支払う仕組みです。

費用が少し高く感じるかもしれませんが、入居者様とのトラブル解決なども対応してくれるため、管理会社へ委託する価値はあります。

仲介手数料

不動産会社を通して物件購入する際は、仲介手数料を支払わなければなりません。

また、不動産会社を通して入居者者様と契約した際も、仲介手数料を支払う必要があります。

自分で入居者様を見つけたり、物件を購入した場合は、仲介手数料は発生しませんが、不動産会社や仲介会社を通して行った場合は、必ず支払わなければならないため、継続的にかかる費用です。

建物修繕費

所有物件も、築年数が経つと劣化してくるため、リフォームやリノベーションなどをする必要があります。

エアコンや敷地内の街灯などは、定期的に交換することをおすすめします。

急に設備が壊れて、急な出費がある場合もあります。

また、入居者様が退去後の原状回復のための費用もかかります。

いつ修繕費が必要になるかわからないため、家賃収入から毎月少しずつ積み立てておくといいでしょう。

保険料

アパートを経営するにあたって、災害のリスクがあることを覚えておかなければなりません。

万が一災害が起きた場合の備えとして、以下、保険には入っておくことをおすすめします。

• 火災保険
• 地震保険
• 施設賠償責任保険

保険料は年単位で支払うケースと毎月支払うケースがあるため、保険に加入する際に保険会社へ事前に確認しておきましょう。

また、保険料は地震保険料控除の対象にはなりませんが、経費に算入可能です。

税金

アパート経営をするにあたって、様々な場面で税金が発生します。

アパートを購入した際に、法務局で登記手続きをすることが必須です。

この際に登録免許税という税金がかかります。

不動産経営でかかる税金は、全て経費で計上することが可能です。

また、毎年固定資産税や都市計画税がかかります。

税金は滞納しないように、しっかりと納めましょう。

減価償却費

減価償却とは、固定資産の価値を計画的に、毎年少しずつ、減少させていく手続きのことです。

物件は築年数が経つごとに資産価値も下がります。

建物の価値が落ちることを、会計上で発生させることを減価償却と言います。

会計上で発生させるだけで、実際にお金が出ていくわけではありません。

減価償却は経費として計上でき、これにより利益が減るため、節税効果があります。

その他諸経費

入居募集する際の広告費や宣伝費、共用部の光熱費、不動産会社と打ち合わせを行う際の交通費など諸々かかります。

都度かかるものが多いため、具体的にどのくらいかかるのかは、人それぞれです。

細かい金額が多いですが、それがいくつも積み重なると毎月数十万円程かかります。

アパート経営は、想定外の出費などもあるため、日頃から積み立てをしたりして、余分にお金を取っておくことをおすすめします。

まとめ

年収1000万円を達成する必要条件と十分条件、どの道を目指すかによって条件は変わってきます。そして成功する確率は非常に低いものです。

アパート経営を考えてみると、必要条件は意外と少ないことに気づきます。十分条件は物件数とか所有戸数により自ずと決まってきます。

医者とか弁護士など狭き門を目指すより、簡単に入社できない大企業を目指すより、はたまた成功するか失敗するかまったく予測のできない投資に賭けるより確実な方法。

今回紹介した、アパート経営で1000万円を達成したふたりの大家さんは、けっして特別な能力があるわけではありません。すごい学歴があるわけでもありません。

少しだけ緻密で慎重でまじめにコツコツやる人たちでした。

年収1000万円、誰にでも可能性がありそうですね。