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アパート経営の掃除は大家がした方がよい4つの理由【自分と清掃業者との比較表付き】

パート経営で1番避けなければいけないのが「空室を出すこと」です。 空室対策として「大家が自分で掃除をする」という方法をすすめるアパート経営者は多く、自分もやってみようかと考える大家さんも少なくないはず。


しかし、これまで管理はすべて管理会社に委託してきたので、どこまで自分でやればいいのかイマイチはっきりしません。


でも大丈夫!「あぱたい」が、大家さんの管理義務や自分で掃除をするメリットについて、わかりやすく解説していきます。


目次[非表示]

  1. 1.そもそもアパートの管理は大家の義務なの?
    1. 1.1.大家はどこまで物件を管理する義務があるのか?
    2. 1.2.アパート経営における掃除のメリット
    3. 1.3.知っていますか?「日常の掃除」と「原状回復」の違い
  2. 2.アパートの掃除はだれがやるべき?大家が自分で掃除をする4つのメリット
    1. 2.1.1.なぜ自分で掃除をするのがいいのか?
    2. 2.2.2.意外に知らない適切な掃除の頻度・内容について
    3. 2.3.3.清掃業者に頼むとどうなる? 大家と清掃業者を比較してみると
    4. 2.4.4.チェックリストで入居者の満足度をアップ!
  3. 3.アパート経営を効率よくおこなうには?いずれは清掃業者に依頼することも考えよう
    1. 3.1.アパートの掃除の相場はどのくらい?
    2. 3.2.よい清掃業者を選ぶコツ
    3. 3.3.おすすめ清掃業者TOP3
      1. 3.3.1.第1位 ダイオーズカバーオール
      2. 3.3.2.第2位 株式会社アドバンスサービス
      3. 3.3.3.第3位 株式会社アーネスト
  4. 4.まとめ




そもそもアパートの管理は大家の義務なの?

そもそもアパートの管理は大家の義務なの?


結論からいうと、アパート管理に関わることは、原則すべて大家の責任です。


アパートを経営するならば、掃除に限らず物件の管理は不可欠。 ただし、管理を一括で管理会社に委託してしまうためか、大家がどこまで管理責任を負うのかをしっかりと理解している人は、案外少ないです。



大家はどこまで物件を管理する義務があるのか?

画像引用:国土交通省個人住宅の賃貸流通の促進に関する検討会資料第2回資料4


先に伝えたようにアパート管理は原則すべて大家の責任。 上図は、民法・借地借家法などにもとづき、賃貸借契約によって発生する主な権利義務をまとめたもの。


貸主は借主に滞りなくアパートに住んでもらえるようにする義務があります。その代わり、借主は家賃の支払い義務や退出時の原状回復義務などの責任を負うわけです。


もちろん実際の業務は、大家が自分でおこなう必要はありません。業務一式をまるごと管理会社に委託するほうが一般的です。 管理の内容は、大きくわけて「建物の管理」と「入居者の管理」のふたつ。


【建物の管理】

  • 共用部分の掃除
  • 消耗品の交換・メンテナンス・修理
  • 各戸の設備機器・水回りの修理(入居者有責の場合を除く)
  • 退去時のクリーニング


【入居者の管理】

  • 賃料管理
  • 入居者募集
  • 入退去・更新の手続き
  • トラブル対応


それでは続いて、今回の主題「アパートの掃除」の内容について解説していきます。



アパート経営における掃除のメリット


先ほど、アパートの管理は大家の義務といいました。しかし、掃除に関しては、やらないと罰則があるわけでもありません。大家が気乗りしなければ、別に掃除しなくても一向に問題ないのです。 しかし、アパートをキレイに掃除することには、大きなメリットがあります。


「掃除をしっかりとおこないアパートをキレイに保つことで、入居者の満足度がアップし、最終的に安定した入居者の確保につながる。」というメリットです。


アパート経営のキモは空室を出さないこと。たかが掃除かもしれませんが、それで経営がうまくいくのなら、しっかりと取り組まない理由はありませんよね。



知っていますか?「日常の掃除」と「原状回復」の違い


日常の掃除というのは、いわゆる「共用部分の掃除」のことです。エントランス・階段・ゴミ置場・駐車場・植栽などの掃き掃除や拭き掃除、ゴミの片づけなどが該当します。


対して原状回復は、アパートの退去者が出た場合の室内清掃業務全般を指します。(壁紙交換・フローリングのワックスがけなどの特殊清掃を含む) 原状回復にともなう清掃は、借主が負担するという特約がついていることが多く、借主と大家どちらがおこなうかでトラブルになりがちな分野です。


いずれにしても、退去時だけ発生する特別な掃除ですので、日常的におこなわれる掃除とはしっかりと区別しておきましょう。


関連記事 【アパート経営にかかる修繕費の目安】屋根等15の費用と築30年アパートの試算 



アパートの掃除はだれがやるべき?大家が自分で掃除をする4つのメリット

アパートの掃除はだれがやるべき? 大家が自分で掃除をするメリットとは!


掃除は大きくわけて「大家が自分でおこなう」「清掃業者に委託」「管理会社に委託」の3パターンが考えられます。 「だれが掃除をおこなうのがベストか」という問いかけに対して、絶対的な答えはありません。


「所有するアパートの数」や「専業かサラリーマン大家か」「自宅と物件の距離」など、大家さんの状況によってベストな答えは違ってくるもの。



1.なぜ自分で掃除をするのがいいのか?


理由は簡単。所有物件を自分が掃除することで、たくさんのメリットが得られるからです。


  • 管理費用を節約できる

具体的な料金はのちほど解説しますが、自分で掃除をすれば単純に業者に依頼する費用が節約できます。


  • アパートの状況を自分の目で確認できる

業者に依頼する場合、多くても月に1回が一般的。その場合、共用部分にゴミが捨てられていても、次の掃除日までは放置することになります。自分でやればこまめに掃除をすることも可能ですし、汚れや破損箇所をいち早く把握できます。


  • 入居者と直接会える機会が増え、大家に対して信頼が生まれる

管理会社に委託すると、入居者との接触がほとんどありません。しかし、現場に大家が足を運べば、入居者との会話も生まれるでしょう。なによりもきちんと管理している姿をみせることで、信頼が生まれやすくなります


  • 直接、不満や要望を聞き素早く対応することで、入居者の満足度がアップ

大家との接触が増えれば、入居者も雑談がてら、不満や要望などを伝えやすくなります。入居者の満足度をアップさせるチャンス。しっかりと耳を傾け、できることはすぐに対応しましょう。



2.意外に知らない適切な掃除の頻度・内容について


掃除内容
回数
共用部(エントランス・廊下など)の掃き掃除と拭き掃除
最低でも月に1回以上 できれば週1回以上がベスト
床のワックスがけなど特別清掃
年に数回。季節ごと4回程度が理想
雑草処理・植栽の剪定など
年に数回。ただし雑草処理は夏場に多発
排水管のメンテナンス
不定期。3〜4年ごとにできればベスト


上表のなかでも、実際に大家が取り組むのは、共用部の掃き掃除と拭き掃除です。そのほかは自分ではできないことが多いので、業者に依頼するのが一般的。 共用部の掃き掃除と拭き掃除は、可能であれば、週に1回以上おこなうことをおすすめします。


どうしても無理な場合でも、最低月に1回以上は確保してください。


思い切って清掃業者に委託するのもひとつの方法です。



3.清掃業者に頼むとどうなる? 大家と清掃業者を比較してみると


項目
大家
清掃業者
掃除の範囲
共用部の掃き掃除・拭き掃除
  • エントランスのドア・ガラス・集合ポストなど
  • 各戸外部ドア
  • 階段(床・手すり)
  • 駐車場・駐輪場
  • ゴミ置場
  • 植栽
共用部の掃き掃除・拭き掃除
  • エントランスのドア・ガラス・集合ポストなど
  • 各戸外部ドア
  • 階段(床・手すり)
  • 駐車場・駐輪場
  • ゴミ置場
  • 植栽
費用
0円
ワンルームなど単身世帯向けアパート(6戸):5,000〜8,000円
清掃時間
自由
1回:1〜2時間
頻度
週に1回〜月1回
月に1〜2回
メリット
  •  自分の目で物件状況を確認できる
  • 入居者との信頼が生まれやすい
  • 専門家による徹底した清掃
  • 自分でやらなくて済む
デメリット
自分の時間が取られる
費用がかかる


大家が自分で掃除をするのがベストとはいえ、前述のようにだれもができるわけではありません。またいずれにせよ、ワックスがけなどの特別清掃は、業者に依頼するようになります。 こうやって比較してみると、時間と費用の差は意外に大きくありません。


やはりメリット・デメリットをどうとらえるかが1番重要です。



4.チェックリストで入居者の満足度をアップ!

画像:共用部清掃チェックリスト例


掃除してもらいたい箇所と内容を明記し、業者自身にチェックしてもらうことで、掃除の質が格段にあがります。 また掃除の質が合格基準に達していなかった場合、クレーム処理がスムーズになるというメリットもあります。


だれが掃除をするにしても、掃除チェックリストは、掲示板など入居者が確認できる場所に開示してください。きちんと管理されている物件という満足感を入居者に与えることができ、一石二鳥です。


掃除の1番の問題は「各個人ごとにキレイさの基準が違うこと」です。特に清掃業者に依頼する場合は注意してください。 清掃業者はたしかに掃除のプロです。でも、ちょっとした汚れが残っていたり、掲示板の古いお知らせまでには気が回らなかったりするなんてことは案外多いもの。


業者はあくまでも仕事ですから、大家本人のような丁寧さやこまかい気配りは望めないと考えておきましょう。 しかし、大家以外の人にもきちんと掃除をしてもらえる方法があります。それが「チェックリスト」です。  



アパート経営を効率よくおこなうには?いずれは清掃業者に依頼することも考えよう

アパート経営を効率よくおこなうには?いずれは清掃業者に依頼することも考えよう    


管理する物件が2棟・3棟と増えていけば、当然掃除の負担が大きくなってきます。そんなときは、思い切って業者委託に切り替えるのもいい方法です。 もちろんそうなれば、入居者との交流の機会は減ります。


しかし、あくまでも「物件をキレイにし、入居者の満足度をあげて長く住んでもらうこと」が主な目的です。自主清掃にこだわりすぎずに、臨機応変に対応しましょう。



アパートの掃除の相場はどのくらい?


会社名・サービス名
料金
清掃範囲
たてものサービス 「月1回清掃便」
単身タイプ:5,000円 ファミリータイプ:7,000円
共用部の巡回点検清掃  
ダスキン 「集合住宅点検サービス」
6戸アパート:5,184円
共用部の巡回点検清掃  

たてものサービス:http://www.tatemono-s.jp/category/1502318.html

ダスキン:https://biz.duskin.jp/servicemaster/pro/sm000019/


参考として、清掃会社2社を例にあげて、表にまとめておきます。 じつはアパート共用部清掃費用の相場を確定するのは、簡単ではありません。ハウスクリーニング(室内)に比べて、そもそも外部の掃除サービスを提供している会社が少ないのです。 また業者によって価格がまちまちなのも、相場を確定できない原因になっています。とはいえ、なにかしらの目安がないと清掃業者を選ぶときに困ってしまいますよね。 [surfing_voice icon="https://apartkeiei.info/wp-content/uploads/2019/03/カニ02.jpg" name="タシカニ" type="r" font_color="000"]一般的な単身向けアパートなら、おおよそ1回5,000円〜8,000円が相場カニよ[/surfing_voice]  



よい清掃業者を選ぶコツ


【清掃業者を選ぶ際のチェックポイント】

  • 清掃の技術(きちんと研修を受けた人が担当かどうか)
  • 清掃会社の管理者が清掃状況をきちんとチェックしているか
  • 大家に対してきちんと清掃状況を報告してくれるか
  • これまでに十分なアパート清掃の経験があるか
  • 挨拶・服装など、社員教育がしっかりとしているか
  • 費用や清掃内容が明確か


掃除の目的は「物件をキレイにすることで、入居者(内見者)の満足度をアップさせること」でしたね。そのためには費用以外にも重視すべきことを覚えておきましょう



おすすめ清掃業者TOP3


清掃業者を選ぶ際にチェックすべきポイントはいくつもありますが、今回は主に「スタッフ教育の充実さ」を中心にTOP3を選出しました。 ぜひ参考にしてくださいね。



第1位 ダイオーズカバーオール

公式サイト:ダイオーズカバーオール


【特徴】


なんといっても親会社が東証一部上場企業と、抜群の安定感が強み。また作業スタッフには約100時間もの研修をおこなっており、清掃技術の高さも大きなアドバンテージといえます。


住所 本社
〒105-6123 東京都港区浜松町2-4-1 世界貿易センタービル23階
TEL
0120-02-3456(フリーダイヤル)
URL
https://www.daiohs.com
代表者名
大久保真一
設立年月日
1969年6月
資本金
10億5,100万円
従業員数
1,426名
特徴
  • 100時間の研修を受けたスタッフが作業
  • 充実した評価システム
  • 安定の東証一部上場企業(株式会社ダイオーズ)
  • 最短で当日の連絡にも対応
  • 日常清掃:週1回15,000円〜



第2位 株式会社アドバンスサービス

公式サイト:株式会社アドバンスサービス


【特徴】


100%自社受注・自社スタッフ作業のため、安心して任せられます。とにかくスタッフの教育に力を入れているのが特徴で、年間18回以上もの研修会を受けたスタッフが作業に従事。見積もりは無料で、24時間対応が可能。(別途深夜料金が必要)


住所 本社
〒343-0002 埼玉県越谷市平方2170
TEL
0120-440-668(フリーダイヤル)
URL
https://www.advance1997.co.jp/
代表者名
永島信之
設立年月日
1997年3月
資本金
1,000万円
従業員数
420名(パート・アルバイト含む)
特徴
  • 年間18回以上もおこなわれる作業スタッフ研修
  • 100%自社受注、自社スタッフが作業
  • 未上場ながら全国に支店を設置し、手広く対応可能
  • エアコン洗浄・排水管清掃など専門スタッフが担当
  • 日常清掃:見積もりによる(見積もり無料)




第3位 株式会社アーネスト

公式サイト:株式会社アーネスト


【特徴】


マンション・アパート巡回清掃に力を入れており、毎月800件もの巡回清掃を実施しています。巡回員のチェックと毎週1回おこなわれるミーティングにより、現場の問題点をすべてのスタッフにフィードバックする体制が確立しているのも高評価。


住所 本社
〒151-0072 東京都渋谷区幡ヶ谷2-21-4 ユニゾ幡ヶ谷二丁目ビル10F
TEL
0800-919-5454(フリーダイヤル)
URL
http://www.earn-est.jp/
代表者名
大草宏之
設立年月日
1999年3月
資本金
1,000万円
従業員数
600名(パート・アルバイト含む)
特徴
  • マンション・アパート巡回清掃実績(毎月800物件)
  • 巡回点検:安心の即時報告
  • 親会社が東証一部上場企業(株式会社ナック)
  •  24時間以内に概算見積もり提出
  • 日常清掃:見積もりによる(見積もり無料)


相性があるから、とにかく気に入った会社に頼むのが1番です。


3社以外にもたくさん清掃会社はあるので、複数社調べて一番良いと感じた会社に依頼しましょう。



まとめ


「あぱたい」では、まずは大家が自ら掃除をすることをおすすめしています。アパートの状況を的確に把握でき、入居者との信頼関係も生まれやすいからです。


どうしても自分で掃除できない場合は、思い切って清掃業者に委託するのもいい方法といえます。いずれにせよ、アパートはいつもキレイにして、入居者に満足してもらえる努力をしていきましょう。 できるだけ、大家が掃除できるといいですね。


ほかにも部屋の設備として無料インターネットサービスをはじめて入居者さんに喜ばれた大家もいます。


こちらの記事にインタビューを掲載しています>>アパート経営に無料Wi-Fiインターネット【大家の感想付】宅建士が5つのポイントを解説 



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