アパート経営で最大のリスクが “空室” です。空室で頭を悩まさない大家さんはいません。1棟目が順調に経営できて、いざ2棟目を新築しても数年経過してから空室が目立つようになったというのはよくある話。 そこでインターネットで空室対策に関する情報を集めてみると、“一括借り上げ” という気になる言葉が目につきます。

サブリースとも言いますが、空室があっても保証した家賃を受け取れる仕組み。大家さんにとって大きなメリットがあると言われています。

サブリース専門の業者は数多くあり、施工不良が問題となっているアパートもサブリース契約がメイン。各社のホームページでは一括借り上げの利点を解説していますが、本当に有効な方法になるのか疑問です。

そこで今回、不安や疑問の多いサブリースについて客観的な立場で有力な専門会社をピックアップしてみました。サブリースの仕組みや注意すべきポイントも解説しますので参考になさってください。

空室対策になるサブリースとは？基本的な仕組みとメリットをポイントで解説

サブリースとは、サブリース会社がアパート1棟をまるごと「賃貸借契約」で借り上げて、サブリース会社が入居者との間で「転貸借契約」を締結する仕組みです。つまり賃貸物件の “又貸し” がサブリースだと考えればわかりやすいでしょう。

サブリース会社がアパート1棟まるごと賃貸借するのを「マスターリース契約」、サブリース会社が入居者に転貸するのを「サブリース契約」と言います。

サブリース契約による大家さんには次のメリットがあります。

• 管理も含めてすべて任せるのでなにもしないで家賃収入を確保できる
• 空室があっても保証された家賃が毎月手に入る
• 入居者が家賃を滞納した場合も収入が確保できる

空室対策になるはずのサブリースがリスクだらけと言われる4つの理由

インターネットで「サブリース」と検索すると、次のような言葉が目に飛び込んできます。

• 大損した
• ハメられた手口
• トラブル続出
• サブリース問題

大家さんにとってメリットが多いはずのサブリースには、把握しておくべきリスクやデメリットがあります。

【リスク1】サブリースは家賃減額が前提

サブリース契約は、いずれ家賃を減額するのが前提になっています。「〇〇年一括借り上げ」と謳っていても、「〇〇年家賃を下げずに払い続けます」という意味ではありません。

サブリースは入居率が100％であっても50％であっても、最初に定めた「保証家賃」を大家さんに支払う契約。

しかし新築時は満室でスタートしても、年数が経過すると必ず入居率は低下するのが賃貸経営です。入居率が落ちても「保証家賃」を支払いつづければ、サブリース会社は “逆ザヤ” となって赤字経営に転落するでしょう。

そのため、契約書に「家賃は〇年ごとに見直します」と必ず記載されています。家賃減額はサブリース会社にとって必須ですが、大家さんには死活問題にもなりますから十分注意が必要です。  

【リスク2】空室対策はできても利益が激減する

サブリース会社と入居者との間で契約する賃貸借条件はサブリース会社が決定します。敷金・礼金・更新料などの設定に大家さんが関与することはありません。

そのため大家さんが受け取る家賃は、満室家賃の80％前後が一般的。入居者が支払う礼金や更新料などもサブリース会社の収入になります。

そのうえ修繕費の負担が強制的だったり、満室になるまでの期間は家賃保証を適用しない免責期間が設けられたりしています。 大家さんが得られる収益は、予想金額を大幅に下回るケースがあるのは覚えておいたほうがよいでしょう。

【リスク3】突然サブリースが打ち切りになる可能性

借地借家法第27条では賃貸借契約の解約について以下のように定めています。

（解約による建物賃貸借の終了） 第二十七条　建物の賃貸人が賃貸借の解約の申入れをした場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から六月を経過することによって終了する。 （強行規定） 第三十条　この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。

引用：『e-Gov』借地借家法第27条・第30条

条文をわかりやすくすると「借り主、貸し主ともに1年～6ヶ月の間に賃貸契約を更新しないと通知しなければならず、借り主にとって不利な特約は無効」という意味。

つまり1年～6ヶ月が法的な解約予告期間ですが、特約で解約予告期間を1か月と定めていても借り主に不利ではないため有効になります。 よって今回のサブリースというテーマに当てはめると、「借り主であるサブリース会社は、契約書に決められた期間内でいつでも解約可能」と解釈できるのです。

そのため家賃減額や修繕費の負担をどうするかなどの話し合いで、サブリース会社の意にそぐわないと突然サブリース契約が打ち切られるケースがあります。サブリース契約は、サブリース会社に優位になっていることが多いのです。  

【リスク4】大家からの解約には多額の違約金が発生する

前述の【リスク3】に加えて、大家さんからの契約解除にもリスクがあります。借地借家法第28条で以下のような定めがあります。

（建物賃貸借契約の更新拒絶等の要件） 第二十八条　建物の賃貸人による第二十六条第一項の通知又は建物の賃貸借の解約の申入れは、建物の賃貸人及び賃借人（転借人を含む。以下この条において同じ。）が建物の使用を必要とする事情のほか、建物の賃貸借に関する従前の経過、建物の利用状況及び建物の現況並びに建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換えに建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して、正当の事由があると認められる場合でなければ、することができない。

■引用：『e-Gov』借地借家法第28条

条文は「大家さんからの解約申し出は正当な理由がない限り無効」という意味です。

なお条文にもある正当な事由は、簡単に言うと以下のようなケース。

• 大家さん自身が建物を使う必要が出てきた
• 家賃滞納や悪質な行為があって建物を明け渡してもらいたい
• そのほかの理由により立ち退いてもらう代わりにお金を払う場合

上記の条文はサブリース契約にも適用されますし、サブリースの契約書では大家さんからの解約申し出に違約金が発生すると記されているケースがほとんど。

つまりサブリース契約を大家さん側から解約すると、多額の違約金を支払わなければならないのです。 必ずしもすべてのサブリース契約が上記のようになっているわけではありません。

ただサブリース契約書には必ず契約解除に関する条項が記載されていますので、しっかり確認するようにしてください。

もし、あなたが自分で運営することも考えているならこちらの記事も参考になります＞＞アパート経営の収入は月収35万？税金を引いた利益をモデルケースで計算

空室対策を支援する賃貸管理会社！おすすめの会社5選！

空室対策としてのサブリースには、リスクやデメリットがたくさんあります。一時はサブリースの仕組みを逆手に取った悪質なアパート建築会社が問題になったこともありました。

ただ昨今は、サブリース特有のリスクやデメリットをカバーし、より大家さんの立場になったサブリース事業をおこなう会社があります。

【おすすめの会社1】創業から家賃減額なし！サブリース専門会社「WOOC」

公式サイト：『サブリース専門のWOOC（ウォーク）』

契約後2年経過すると「賃料減額」がサブリース業界では一般的。ところが創業から賃料減額することなく大家さんに寄り添ってきた「WOOC」という会社があります。ここなら家賃減額リスクはカバーできそうです。

ほかにも「WOOC（ウォーク）」の特徴といえるメリットが3つあります。

1. サブリース契約は1部屋単位で締結できる
2. 委託したい範囲を選択できる4種類の契約プランを用意
3. 築古物件や値下げ物件の収益力を再生できる

【おすすめの会社2】リフォーム代金定額制が魅力！「エムズ・コミュニケーション」

公式サイト：『エムズ・コミュニケーション』

「エムズ・コミュニケーション」最大の魅力は “人とのつながりと情報力” 。 サブリースはもちろん、「滞納保証」や「リフォーム代金定額制」といったプランも用意されています。

何よりも役職も含めた社員全員で物件の清掃をおこなっているというのですから、物件に対する愛情が違います。 エムズ・コミュニケーションの強みは以下のとおり。

1. 約1万2千人いる営業パートナーが力強い客付けを実現
2. 役職に関係なく全社員が物件掃除をおこなうのは例がない
3. 「物件を愛すのだ！　」行動を全社員が実践

“集客力” と “物件ファースト” の精神により、アパートの管理状態の向上にも期待が持てます。

【おすすめの会社3】収益分配型サブリースが新しい！「日本管理センター」

公式サイト：『JPMC 日本管理センター』

サブリース管理戸数が、ハウスメーカー系以外では最多の7万4千戸以上と実績のある会社です。 日本管理センターのサブリースは以下のような特徴があります。

1. 収益分配型を採用
2. 既存物件の一括借り上げも実施
3. サブリース方式のサービス付き高齢者向け住宅（サ高住）運営が可能

収益分配型により大家さんの最大家賃収入は基準家賃の92.5％も可能。長期契約も可能で、耐火建築なら最長35年まで保証されます。 対象エリアは、なんと日本全国。

サブリースをはじめとして「客付け」「管理」「リフォーム」といった賃貸周りのサービスを自社グループ内ですべておこなえるようになっています。築年数や建物規模、構造などにこだわらずに一括借り上げしているのも魅力と言えるでしょう。

実績もある会社ですから、突然のサブリース打ち切りという心配もなさそうです。  

【おすすめの会社4】賃料が10年変動しない一括借り上げ！「パナソニックホームズ不動産」

公式サイト：『パナソニック ホームズ不動産』

パナソニックホームズ不動産のサブリースは、希望する大家さんに対する「10年賃料固定システム」が大きな特徴。ただし10年固定はサブリース会社にとってもリスクがあるので、立地条件などいくつかの条件をクリアする必要があります。

また将来の大規模修繕に備えられる「リフレッシュ工事金積立制度」も魅力のひとつ。賃料の3％が自動的に積み立てられ、信託銀行に預けられるので倒産リスクもありません。

条件のよい物件であれば、家賃減額の心配がない「10年賃料固定システム」で安心できそうですね。  

【おすすめの会社5】サブリースより高い収入！「全国賃貸経営補償機構」

公式サイト：『全国賃貸経営補償機構』

サブリース契約と仕組みの違うシステムが「全国賃貸経営補償機構」の空室補償。一括借り上げと異なり、家賃収入が補償額を下回った場合に差額を補償してくれる「給付金」型。

一般的なサブリースと比較したのが下表。

出典：『全国賃貸経営補償機構』空室補償とサブリースの違い

家賃補償ではなく差額給付型なので運営会社が負うリスクは小さく、大家さんにとっての「補償家賃」は必ず確保できるWin-Winなシステム。

サブリースにあるリスクやデメリットを互いに回避できるので、全国賃貸経営補償機構の「空室補償」は有力な選択肢と言えるでしょう。  

サブリースの空室対策で失敗しない！3つの方法でリスクを回避！

サブリースは大家さんのメリットを考えてできあがった仕組み。それがいつの間にかサブリース業者には甘く、大家さんには辛い仕組みになってしまったのが現状です。 消費者庁からも以下のような「注意喚起」が発出されています。

サブリース契約は、サブリース業者がアパート等の賃貸住宅をオーナーから一括して借り上げるため、一定の賃料収入が見込めることや、管理の手間がかからないことなど、オーナーにとってのメリットがある一方で、近年、賃料減額をめぐるトラブルなどが発生しています。

引用：『 消費者庁』サブリース契約に関するトラブルにご注意ください！

では「サブリース契約をして失敗だった！　」とならないための “サブリース活用のコツ” をご紹介します。

【方法1】なにを本業にしている会社か見極める

サブリースはさまざまな業種の企業が参入しています。事業目的がサブリースではなく、別の目的があってサブリース事業を兼業しているケースも当然あるのです。 もっとも多いのが “アパートやマンションの建設工事受注が目的” の会社です。

大抵のアパート建設会社は、管理やサブリースといったサービスをセットにした事業を展開しています。建設工事の請負が目的ですから、サブリースとしてみた物件の良し悪しは二の次。よって、あとになって「話が違う！　」というトラブルに発展するケースが相ついでいます。

サブリースは建設工事と違い、長い期間つきあうビジネスパートナーです。リーシング事業を主体とし管理業務の実績が豊富な会社を選ぶべきでしょう。

【方法2】契約内容をしっかり確認する

契約前には契約内容を隅々確認するようにしましょう。

特に注意したいポイントは次の3つ。

1. 家賃保証の免責期間
2. 解約に関する特約条項
3. 修繕費や管理費の負担に関する特約条項

このほかにも大家さんにとって不利な条件がないか確認しましょう。あいまいな部分を残したままの契約は禁物。 国土交通省は平成23年に「賃貸住宅管理業者登録制度」を設けてサブリース事業者に対して登録を促していますが、登録は任意の制度。未登録の業者も8割いると言われています。

トラブル防止には登録業者を選択するのが望ましいことは言うまでもありません。 登録業者を調べるには『国土交通省』賃貸住宅管理業者登録制度をご覧ください。  

【方法3】本当にサブリースが必要か考える

サブリースは、たとえ満室状態であっても収入が80％～90％にしかなりません。つまり本当にサブリースが必要かどうか慎重に考える必要があるのです。

満室になる見込みがあるなら、面倒な管理だけを管理会社に委託したり、自主管理でアパート経営したりしたほうが収入アップに期待できます。

サブリースでなければ、うまくいかないなどということはありません。 大家さん自らいろいろ工夫しつつ、管理会社にも働きかけて空室対策するのが基本。それでも空室が埋まらないときに相談してみるのが、サブリース会社の賢い利用方法なのです。

相談してみてサブリース会社が “尻込み” するような物件であれば、誰が運営してもむずかしいはず。設定家賃を大幅に下げて、サブリース会社がギリギリ受けてくれるような条件で進めてみるのもひとつの方法ですね。

まとめ

サブリースとは30年以上前に貸しビルの経営手法として生まれた言葉といわれています。不動産業界の歴史ではそんなに古い方法ではありません。 以前のことですが、お付き合いのあった大家さんが「〇〇ハウスでアパートを建てることにした」と訪ねて来られました。

聞くとサブリース方式で10年間運営するとのことで、そのときに管理を任せてもらっていたアパートも〇〇ハウスに移管したいと言うのです。 隣接敷地に建つ既存物件2棟をまとめて管理するほうが効率がよいので、3棟まとめた一括借り上げが、〇〇ハウスの一括借り上げする条件だったのが理由。

大家さんはこの条件を断れなかったと、申しわけなさそうな顔をしていました。 隣接敷地に建つ物件も10年ほど前に〇〇ハウスで建てた物件。当時は空室率4％で推移していた超優良物件で、2棟12戸で年間約800万円を稼いでいました。

しかし、その物件がサブリースになると大家さんに入る家賃は690万円。10年間で1,100万円もの差額がでるのですが、大家さんは強気の要求に負けてしまったようです。 サブリース契約では “会社にとって有利な条件” が必ず盛り込まれます。

その要求をどこまで妥協させるかが、大家さんの腕のみせどころですよ。