1Kやワンルームの賃貸アパートやマンションは、ファミリータイプと比べて戸数も多いので、空室対策に走り回らなければならないという大家さんも多くいらっしゃいます。

今は大丈夫と思っていても、いつかは訪れる空室対策について、大家さんは必ず見直しが必要なときが訪れます。そのときに慌てないために、また正しい対策ができるように見直すべきポイントを押さえておきましょう。

また、古くなってきたら部分的であれリフォームは必ずおこわなければならなくなります。時代の流れで、入居者が必要とする設備や重視するポイントは変わっていっています。現代において、本当に必要とされている設備などについて「あぱたい」で知り、リフォームの参考にしてください。

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1Kアパートの空室対策の3ステップ

空室が多い大家さんにならないために、また時代に遅れないように今一度以下の内容を見直してみませんか？

1. 管理会社を見直す
2. 家賃設定
3. リフォームする

空室が2～3ヶ月続いたら、早めに行動するようにしましょう。もちろん、まだ入居中でありながらも空室になるとわかってから行動するのがベストです。早めの行動が空室期間を短くしてくれます。

空室が続いたときには、原因があります。原因をはっきりとさせるために、次の3つのポイントを押さえて、何を改善していけばよいのか考える材料にしてください。

原因をそのままにしておくと、今後空室が増え、ガラガラ空いてしまった物件の大家さんになる可能性もあります。近年は、新しい賃貸マンションや賃貸アパートも多く新築が建設されており、そちらに入居者が流れ、古い物件は空きだらけで空室が多いことが問題となっています。

1　管理会社を見直す

管理会社や仲介会社の営業の方法は正しいのかどうか？　再度訪問や話をするなかで確認してみましょう。

営業マンに営業するつもりでたずねてみるのです。

筆者が不動産で営業をしていた頃、空室があるときも満室のときも定期的に会社に来られる大家さんがいました。 物件は古いものばかりでしたが、よく顔を出してくださるので、物件紹介の際に最優先で紹介していたので、ほぼ満室の状態でした。 不動産会社に顔を出すというのはそれだけ効果がありますよ。

また、管理協定において清掃業務をお願いしている場合には、一度自分の目で空室の部屋をみてから、いつ頃掃除をしたのか定期的にチェックはおこなっているのかなど確認しておきましょう。

できるだけ定期的に清掃をお願いすることが必要です。共用部分は大家さん自身も清掃してみましょう。入居者と顔を合わせて世間話をすることもできますし、直接困ったことなども聞き取れることがあります。

行動は必ずどこかでつながります。大家さんの働きかけで入居が決まることもありますよ。  

2　家賃設定

不動産会社や案内してくださった営業の人から、「家賃を少し下げられないですか？」という提案はありませんでしたか？　もしかしたら、家賃設定が少し高すぎる可能性があります。

年数が経過するにつれて、リフォームやリノベーションをしない限り、家賃は下げていかなければ空室になる確率が高くなります。

築年数を変更することは無理なので、周りの新しい物件と競争するためには家賃を下げることは必須。 

敷金や礼金など初期費用の設定は？

最近は新築でも礼金がない物件や、敷金無しで礼金1ヶ月のみなどの物件もあります。昔は敷金3ヶ月礼金1ヶ月というのも当たり前だった時代がありましたが、今はきつく言うようですがありえません。

新入社員で引っ越しを予定している学生さんや高齢者など、単身者で初期費用に負担がない部屋を探している人はとても多くいます。家賃は少し高くてもよいから、初期費用はできるだけ抑えたいという要望があるお客さんに紹介できる物件にしてほしいのです。

 「え！敷金や礼金がもらえないなんて無理。」と思われる大家さんもいらっしゃいますが、これにはきちんとした設定があります。

たとえば、

• 家賃をほかの部屋より高く設定
• 敷金を毎月分割したような形で回収
• 短期違約金は10万円など大きく設定する

このように大家さんや不動産会社に負担が少ないシステムがあるのです。

そのシステムを理解したうえでも、初期費用がない物件がよいと決められるお客さんも多いので、募集をお願いしている不動産会社に初期費用を抑えるシステムについてたずねてみると参考になります。  

3　リフォームする

1Kアパートのリフォームには補助金が使える場合があります。国土交通省により2017年に施工された「新たな住宅セーフティーネット制度」を利用すると補助金を得られることがあります。

内容のひとつである「登録住宅の改修・入居者への経済的支援」が該当します。登録住宅とあるように、被災者や障害者向けの賃貸住宅として登録することが必要です。

高齢者が増えてきている今、アパートを高齢者向けの賃貸住宅にリフォームして入居率をあげるというのもひとつの道。さらに、条件として、床面積や耐震性能など基準にしっかりと適合していることが必須です。

出典：　新たな住宅セーフティーネット制度について｜国土交通省  

また、リフォームが終わったら即座に写真を撮り、物件写真やインターネット上で公表しているリフォーム前の部屋の写真を差し替えましょう。 

部屋の写真は、募集をお願いしている不動産の営業の人や管理会社の人が撮影しに来てくれます。まれに写真の撮りかたが下手な人や独特の撮りかたをして、部屋のよさがうまく伝わらないことがあります。

インターネットで写真をみて、あまり上手じゃないなと感じたならば、一眼レフまたは魚眼レンズを持出してください。大家さん自身が写真を撮影して、不動産や管理会社にメールで送るとよいですよ。

＜リフォーム業者を探すサイト例＞

1Kの空室対策で人気のリフォームランキング

単身者や若者などが住む1Kにおいて、どの部分をリフォームすると人気度があがるのか、などを参考にしてランキング形式にしました。

出典・画像引用：SUUMO「1人暮らしのシングルに聞いた　設備ランキング2017」

実は、ここ数年で単身者が必要としている設備や重視している点は変化してきています。それは、現代に寄り添った内容とも言えますし、今後も変化していくであろう内容です。

数年リフォームしていないな、空室が増えてきたなと考えたら、部分的にでもリフォームをすることで、現代人のニーズに合った賃貸アパートを作ることができます。

快適なひとり暮らしのために必要だと考えられる設備は何なのか、どの部分を重点的にリフォームしたり改善したりすることで、より入居率を高めることが可能となります。大家さんがもっている物件を当てはめながらみてください。

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1位：バス・トイレ別

お風呂とトイレは別がよいと希望する部屋探しのお客さんはとても多いです。特に女性は別がよいという人が多く、女性に入ってほしいなと考えるのであれば、お風呂とトイレは別にしましょう。

男性より女性のほうがきれい好きでキレイにアパートを使ってくれる、騒音などのクレームが少ないと考える大家さんもいますね。女性向けにバス・トイレ別に設備を整えてみてはどうでしょうか。

お風呂とトイレが一緒の部屋だとしても、中敷きをつけるなど仕切りをつけるだけでもだいぶ印象が変わりますね。仕切りをデザインがかわいいものやオシャレなものに変更するだけでも、イメージアップは図れますよ。  

2位：エアコン

エアコン付きの賃貸アパートやマンションは、今や当たり前の時代。一昔前までは、エアコンは持参して各自取りつけ作業をすることもありましたが、設置費用やまた引っ越す際に持ち運ぶ手間を考えると大変ですよね。

そのため、エアコン付きかどうかというのは、部屋を決めるうえで重要ポイント！　現段階で、まだエアコンをつけていないまま貸し出している大家さんがいるのであれば、家賃を1,000円プラスにしてもエアコンをつけたほうがよいでしょう。

今回はワンルームの場合ですが、1LDKや2LDKなどでも単身の人が利用する可能性も高くあります。そのため、各部屋（リビングと寝室）にはエアコンを設置しておくと、入居率があがりますよ。

エアコンはリースで借りてつけているという大家さんもいます。すべての設備は自費で買って設置するのではなく、リースで借りて設置や補償などを任せてしまうという方法は、大家さんの負担も少なくなるのでオススメです。  

3位：クローゼット（ウォークインクローゼット）

収納やクローゼットがない部屋もありますが、ほとんどの内見者は収納を確認しています。

人気の収納のタイプは、横にスライドして広い収納があるウォークインクローゼット。

昔ながらの収納や押し入れをウォークインクローゼットにリフォームすることは可能です。

それだけでも部屋の印象ががらっと変わり、入居しようかなと思えるポイントにもなるでしょう。

収納する場所を作るのがむずかしい場合には、棚をつけるなど見せる収納も人気。オシャレな棚やダウンライトなどを設置するだけで、ステキな収納ができあがります。

ウォークインクローゼットにリフォームするとなると多額の費用がかかりますが、ちょっとしたリフォームでも部屋の雰囲気がよくなります。  

4位：フローリング

 1Kや1ルームで畳の部屋を希望するお客さんはほとんどいません。ファミリータイプであれば、一部屋は和室が欲しいというかたもいらっしゃいますが、一部屋の場合には該当しません。

畳の場合にはフローリングに張替えましょう。フローリングも昔ながらのものではなく、白いフローリングにしたり張替えが簡単なクッションフロアシートにしたりしてみましょう。

白いフローリングにすることで、部屋が明るくなり広く感じるようになります。またクッションフロアシートだと、フローリング板よりも安く、汚れたときの張替えも簡単で費用も安いです。

畳は、カビなどが生えやすく維持が大変ですし、畳の匂いは昭和の香りだという人もいます。  

5位：ガスコンロ付きキッチン

キッチンにコンロがついているか否か、それは重要な部屋を決めるポイント。

ガスコンロを買うとなると、都市ガスやプロパンガスで種類が違うので「プロパンならもっているんだけど……」という人も多くいます。

ガスコンロは1万円から2万円ほど費用がかかりますし、初期費用を抑えたいという人には大きな出費。そのため、アパートに設置していると聞くと安心して入居を決めることもあります。

ガス会社と仲良しであれば、ガスを使っている代わりに何台かサービスでいただけることもあります。ガスコンロは置かないという場合には、IHコンロだけでもよいので、一口コンロでもおいてあげると、入居率があがりますよ。  

6位：独立洗面台

独立洗面台や独立洗面化粧台はついていますか？　単身者用の1Kや1ルームにはない部屋もあります。

最近の新しい物件には必ずついていますね。洗面台は収納も兼ねているので人気の設備です。

小さなタイプの独立洗面台も販売されており、値段もそこまで高くはありません。  

7位：オートロック・防犯カメラ

近年、セキュリティが重視されてきています。鍵付きは当たり前で、カギは施錠しにくいディンプルキー、そしてオートロックや防犯カメラがついている物件が人気。

オートロックも信用できないというお客さんもいます。いろいろな事件もおきているので、セキュリティはやはり慎重になる部分です。オートロックの設備をつけるのはむずかしいという場合には、防犯カメラだけでもつけてくださいね。

また、鍵にも種類があり、ピッキングしにくい鍵としてディンプルキーがオススメ。現在の鍵穴でも変更することができるので、鍵会社に問い合わせてみてくださいね。また、カードキーなどもあるので、セキュリティ面の強化に当たり、鍵について見直してみましょう。  

8位：TVモニター付きインターホン

テレビモニター付きインターホンも、セキュリティ対策のひとつ。

インターホンだけでは安心できない時代を象徴しているかのようです。モニターで相手の顔まではっきりと確認できることで安心して鍵をあけることができます。

テレビモニター付きインターホンは古い物件でも設置することは可能です。全部屋まとめて設置してあげる、または空き家の度に設置していくなど対策をとってみましょう。  

9位：宅配ボックス

単身者は特に、自宅に誰もいないときに宅配便がくる場合もよくあるので、宅配ボックスがあると便利だなという印象を与えることができます。

ここ数年で宅配ボックスの利用率があがり「ついていなくて後悔した」ランキングの1位になっています。今はインターネットで購入して自宅に届けてもらうというシステムを、とても多く利用するようになってきました。そのため宅配便利用率が急激にあがってきています。  

ピックアップ：インターネット無料

インターネットの無料設備は、ネット社会である今、欠かせない設備のひとつと言えます。

入居者が引っ越ししてからインターネット回線をつなぐとなると、費用がかかります。しかし、インターネット無料となると、ネット料金が浮くので、そのぶん家賃が少し高くても「ここに決めよう！」と決断のポイントになりやすくなります。

ほかには、洗浄機能付き便座やペット可物件、エレベーターや追い炊き機能、システムキッチン、室内洗濯機置き場などがあげられていました。すべてをリフォームすることはむずかしいですが、部分的にリフォームを考えてみてくださいね。 こちらの記事で無料インターネットについてくわしくお伝えしています。

＞＞アパート経営に無料Wi-Fiインターネット【大家の感想付】宅建士が5つのポイントを解説  

まとめ

単身者向けの1Kや1ルームマンションの空室対策としては、3つのポイントを押さえて見直してみましょう。リフォームが必要な場合には、重視度を抑えてリフォームすることで入居率がアップしていきますので参考にしてみてくださいね。

リフォームについてもっと詳しく知りたいかたはこちら

＞＞【アパート経営に必要なリフォーム費用】7つの項目と注意したい3つのポイント 

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