いざ、アパート経営をはじめようとして、職業欄には何と記入すればよいのでしょうか？　経営者・オーナー・投資家などさまざまなものが浮かびます。 個人事業でする場合と法人化する場合では、職業を伝えたときの相手からの印象も違います。

さらにローンなどを組むときにも、相手に信用してもらえるような業種でアピールしたいですね。 「家主業」と職業欄に書きたいところですが、不動産賃貸業や不動産経営業などの項目は現在の段階では残念ながら存在していません。

今回は、アパート経営に乗り出した人やこれからはじめる人の業種の書きかたや、会社設立のメリットを知り、上手にやりくりできる経営者を目指しましょう。

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アパート経営者は職業欄に何と書く？

総務省統計局は日本標準職業分類として、項目名を出しています。研究者や医師、議会議員、助産師、美術家、デザイナー、建築技術者など多数の名前が載っています。

そのなかに、不動産仲介・売買人の業種はあるのですが、これは不動産会社のことであり、経営している人を指すものではなく、経営者には該当しません。

「家主業」とあってもよさそうなのですが、不動産賃貸業や不動産経営業などの項目は現在の段階では残念ながら存在しないです。

では、何と説明すればよいのでしょうか？副業としてしている場合、個人事業として経営している場合、法人化している場合にわけて説明します。

本職が他にあるなら

サラリーマンであれば「会社員」とします。 なぜならばカードローンなどを申し込む際には、本業としてやっている業種を書いたほうがよいからです。 ローンの審査では、毎月の安定した収入があることを大前提に審査するので、自営業や不動産投資と記載するよりも通りやすいと言われています。

もちろん、自営などでも審査が通る場合もありますね。 公務員は副業が禁止されている場合が多いのですが、もしアパート経営をしている公務員であれば業種欄には「公務員」と書くと審査で通りやすくなります。

本業がアルバイトなどでなく、しっかりとした職に就いている場合には、本業の業種を書くことをオススメします。  

個人事業主なら

「不動産貸付業」と書くとよいでしょう。個人事業としてやっているのであれば、不動産収入の確定申告書類の名前に記載があります。 日本標準職業分類には表示がありませんが、確定申告の書類にも書くことができる名前なので、認知されているのではないでしょうか。

もちろん「自営業」でもよいです。 ただ「自営業」の場合には、どのような職種の自営業なのかを問われることもあり二度手間となるので、やはり「不動産貸付業」や「不動産賃貸業」と書くとわかりやすいですね。

他には、「大家」「家主業」「アパート経営」でも相手には伝わるので、間違いというわけではないです。

法人化しているなら

個人事業主のように「不動産貸付業」と書いてもよいですが、「会社役員」と書くこともできます。 貸し付けをしているアパートやマンションが多数ある場合や、戸数が多く法人化しているオーナー、また塗装業などと併用しているなど、法人化にもそれぞれ状況は違います。

会社を設立しているのであれば、「会社役員」または「会社社長」、「経営者」などの記載でも大丈夫です。

その際は、どのような業種の会社役員なのかと確認がある場合もあるので、「不動産貸付業」の会社役員と示しておくとよいでしょう。  

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不動産投資をしている人の業種

副業を禁止している業種を除いた上で、アパート経営に向いている業種をみていきましょう。 副業が流行している今でも、本業に専念するために副業を禁止している会社や業種もあります。2018年に「働き方改革」として政府が提案し、少しずつ変化してきています。

特に公務員は国民全体の奉仕者で、さらに職務の公正さや中立性を守る点からも副業は禁止されていますね。会社員でも理由があり、副業を禁止している会社は多数あります。

これから不動産投資をはじめようかと悩んでいるあなたも、どのような職業についていればアパート経営がはじめやすいのかという参考になりますよ。

サラリーマンがはじめやすい

サラリーマン経営は銀行からの融資が必要となっていきます。融資を得るためには、自営業よりも、毎月安定した収入があるサラリーマンがよいのです。 銀行側も安心して融資することができ、相手が女性であっても融資してくれるでしょう。

会社の種別でみてみると、金融保険会社のサラリーマンでアパート経営をしている人が多いようです。

他にも、情報通信業や公務員、不動産業、メディア、運輸業、医療関係などのサラリーマンが不動産貸付業をおこなっています。 アパートやマンション経営に向いている職業としてサラリーマンの名がよく出てきますが、どうしてなのでしょうか？　

土地を持っている地主さんや自営業の人のほうがはじめやすいと思われますね。 そもそも土地をもっている地主さんがいたとして、その土地が貸付用のアパートを建てる土地にふさわしいかどうかから考えなければなりません。

アパート経営をはじめるにあたって、土地選びは重要です。土地があるからアパートを建てるでは失敗してしまう可能性が高くなってしまうのです。

条件のよい土地をもつ家主はそうそういません。そのため、一からアパート経営用の土地を探す方法がよく、地主さんがはじめやすいというわけではありません。  

中小企業より大手企業が有利

サラリーマンにも中小企業に勤めている人もいれば、大手企業に勤めている人もいます。どちらがアパート経営に乗り出すのが有利かと聞かれれば、もちろん大手企業が有利です。 大手企業であれば倒産の心配もなく給料も安定して入るので不安要素が少ないからです。

中小企業は、収入が今後も安定していくのかという不安はありますが、事務的な小回りは大手よりも効きます。 一般論ではありますが、大手企業のほうがよい大学を出て知識や博識もあると考えられ、さまざまな面で投資が受けられやすいと言われています。

しかし、実際には多くの中小企業のサラリーマンもアパート経営の副業をしており、絶対的にどちらがよいかということではありません。

アパート経営に興味があり、しっかりと知識があり、本業を大切にしながらアパート経営もできる人であれば、新たな副業としてはじめられるでしょう。

ここまでで、アパート経営の大家になるならサラリーマンで大手企業勤務がよいというのがわかりました。では、なぜアパート経営が選ばれるのかみていきましょう。選ばれる理由が4つありました。  

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アパート経営が選ばれる4つの理由

サラリーマンなどの本業がある人、資産がある人が、なぜアパート経営を選ぶのでしょうか？　近年は、資産運用の方法でアパートやマンション経営が人気を高めています。

資産運用として人気なのは、投資信託やFX、株などもありますね。そのなかでも、ちょっと難しそうなアパート経営が選ばれるようになったのには4つの理由があります。

1. リスクの少ない資産運用が可能
2. 少ない資金ではじめられる
3. 将来や老後に備えられる
4. 節税対策になる

1.リスクの少ない資産運用が可能

マンションやアパートの投資は、自分ひとりではなく、不動産投資の専門家と相談しながら進めていくので、プロに委託するぶん大きなリスクを背負うことがなく安心です。

自分ひとりですべてをおこなうとなると、投資にくわしくないサラリーマンなら失敗の可能性もあります。

アパートを経営していくとなると、数千万や億単位のお金が動くのでリスクが高く思えます。しかし、アパート経営は他の資産運用と違い、リスクはやや少なめです。不労所得が得られ、さらにリスクが少ないのも人気のポイント。

不動産の知識や購入などのタイミングなどが合わないと、リスクが少ないとは言えません。素人の参入の場合にはリスクが大きくなるので、プロと相談したうえで資産運用を考えてみるとよいでしょう。  

2.少ない資金ではじめられる

頭金0円ではじめられるアパート経営もありますが、ローンの返済費用もそのぶん高くなり、経営が回らなくなるリスクもあるので、ある程度の資金は必要です。 アパート経営をするにあたって、自己資金0ではじめている人もいれば、物件の3割程度の頭金を貯めてアパート経営に参入している人もおり、貯蓄は人それぞれ。

また、銀行や不動産会社によっても頭金の考えかたが違う場合もあり、困惑することがあります。 物件まるごとの数千万以上の資金というわけではなく、1割程度を想定して貯蓄し、銀行や不動産会社に相談にいくとよいでしょう。

不労所得である家賃を得ての経営は、事業計画書をしっかりと立てておくことです。リスクも少なく、頭金が少ない状態からはじめることが可能です。

3.将来や老後に備えられる

アパート経営であれば、毎月安定した家賃収入があり、管理や経営をプロに委託することで自分は働かず収入を得ることができるので、働けなくなっても安心。 アパート経営が人気を呼んでいるヒミツのひとつは、将来や老後に備えることができるということ。

老後に年金やだけで過ごせるという時代は終わりました。退職金さえまともにもらえないかもしれません。 現代人の老後への不安はとても大きく、退職後も安定した収入を得るためには、アパート経営が向いているのです。

また、年齢を重ねていつ働けなくなるかもわかりません。 何があるかわからない将来の自分への投資として、アパート経営はとても人気が高いのです。  

4.節税対策になる

アパート経営には必要経費が多くかかるので、課税対象が少なくなる傾向にあるのです。 アパートを経営して得る収入（いわゆる家賃収入）は、不動産所得という所得項目に入り、確定申告時には、本業である給与所得と合わせて申告してきます。

アパート経営によって得られた利益は、すべてが課税対象とならず、必要経費を差し引いたぶんが課税対象となります。 必要経費の種類には、ローンの金利や固定資産税、火災保険税、さらに管理会社への委託料なども含まれており、減価償却費なども該当します。

また、サラリーマンの人は、不動産の所得の確定申告は、自分でおこなう必要があるので、忘れないようにしましょう。本業の収入は会社側で確定申告をおこないます。 青色申告と白色申告がありますが、節税対策のためには青色申告がオススメです。

白色申告に比べると、帳簿を付ける必要や手間は増えてしまいます。しかし、毎月数時間でできることなので、しっかりとめんどくさがらずにおこなっていきましょう。  

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アパート経営は月収いくらになる？

【モデルケース】

利益は30万前後

• 家賃が6万円、10部屋あるアパートを所有している場合
• 家賃収入は6×10＝60万円
• 
  

ここから、税金やローンの返済、設備にかかる費用などを省くと、利益は半分ほどの30万円前後と想定。

1棟の場合の計算なので、2棟3棟と増えるにしたがい、さらに月収は増えるでしょう。

しかし、空室が多い場合や、事業計画がうまくいかない場合には、月収が減ることも想定してください。

所有しているアパートの近くに、同じ間取りで安い新築が建ったらどうでしょう。入居率は格段に減り、家賃を下げなけれなならない状況になるかもしれません。 はじめの土地選びや周りの調査などをしっかりとしたうえで、最悪の状況も考慮して月収や年収などを算出しておきましょう。

大きな利益を上げるには

• 大きな人気の物件を多数持つこと
• 空室にならないための対策や募集対策
• 不動産に関する知識を持っていること
• 物件の購入時に失敗しないこと
• 高利回りができそうな物件を選ぶこと

などです。 アパート経営や家主業と聞くと、不労所得とされ働かず動かず収入が入るイメージですが、そうではありません。

毎日のように物件に足を運び、入居者が困っていないか、空室を埋める方法を探し回るなど、実際は動き回っているのです。 頭脳や紙面上での利益アップのイメージは大切。

しかし、所有している物件をよく理解し、周りの環境まで把握できるようアンテナを張っておくことがなにより大切です。 アパート経営の魅力や収入がわかりましたが、

さらに金持ち大家になったサラリーマンは、会社を設立する人もいます。一体どんなタイミングで会社設立をおこなうのか？　あなたの未来が想像しやすくなるために、くわしくみていきましょう。  

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脱サラして会社設立をする選択肢も

脱サラする理由はさまざまですが、本業として不動産貸付業へ転向するサラリーマンも増えてきました。その場合の利点などをみていきましょう。

不動産を所有する会社

アパート経営を法人化するということは、アパート（不動産）を所有する会社となります。 個人事業主ではできない、相続税の対策や所得税から法人税に変わるなど、いろいいろな面でメリットがでてくるのです。 もちろん、法人化することでデメリットもあります。

しかし、デメリット以上にメリットが多くある法人化は、脱サラした家主にオススメの方法です。

【どこにも管理を委託しない場合に必要なこと】

• リフォーム業者との人脈が必要
• 空室をお願いする他の仲介業者とも仲良くなっておく
• 賃貸経営の知識も必要
• アパートの設備などの劣化などを把握することも必要

法人化し、すべての業務をおこなうのであれば、忙しい毎日となっていきそうです。だけど、管理料などの費用がかからず、家賃収入はすべて利益です。ただ、やはり大変になってくるので、管理を委託するのがよいでしょう。

不動産の管理委託会社に依頼する

自分の持っている不動産を管理してくれる委託会社にお願いすることもできます。もちろん、法人化した後でも大丈夫。

不動産の管理とは、先程少し触れましたが入居募集の依頼やリフォーム、退去立会い、入居時の契約、空室の把握、リフォームやリノベーションの提案などをおこなってくれます。 また、アパート経営には人がかかわっているので、急な要件も多くあります。

• 不法駐車
• 不法投棄
• 鍵をなくした
• 雨漏りした
• 隣人トラブル

などさまざまなケースも管理委託会社がおこなってくれます。すべてを任せるのではなく限定的な部分だけでもお願いできます。

アパート経営を法人化し、すべてをひとりで担うとなると、身体がひとつでは足りないことも予想されるので、資金面に余裕がある場合には管理委託したほうがよいでしょう。  

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法人化するメリットとは

アパート経営を法人化するのにはたくさんのメリットがあります。しかし、次のようなデメリットもあります。

1. 法人の場合は均等割りという税金がかかる
2. 社会保険にも加入しなければならない
3. 経営を辞める際には手続きや費用もかかる

※個人事業主の場合には、経営が赤字の場合住民税が非課税となります。 デメリットとしては上の3点ほどで、メリットは大きく5つあります。

法人化メリット1.所得に対する税負担を減らせる

アパート経営にはたくさんの税金がかかりますが、法人化することで税の負担を選らすことができます。 個人の所得税は累進課税という方法で税率を算出していきます。法人税は累進課税ではありません。

累進課税というのは、所得金額に対して税率も5％ずつ程度上がっていくという方法。 所得金額が高くなるほど、税金も高くなっちゃう。4,000万円を超えた場合には45％もの税率がかかります。

くわしくみると、

と続いていきます。所得が高くなった場合に、税金の額がものすごく高くなってしまうのです。 しかし、法人の場合には、800万円で仕切られています。

課税対象である所得が

ここ法人の場合には、最大でも23.2％にとどまります。所得が少ない場合には税負担を減らすことはできないかもしれません。しかし、アパート経営をしていくのであれば、それ相応の所得を得るのですから、法人化のほうがよいことがわかります。  

法人化メリット2.家族を社員にして節税できる

法人化することにより、役員報酬や給与として渡すことができるようになります。 給与や役員報酬は、会社が払っているお金なので、贈与税には値しません。さらに、すべてを経費計上することができるのです。

贈与税が浮くだけでなく、給料を経費計上しさらなる節税対策になります。法人化せず、個人事業としての場合でも家族を社員にすることはできます。

その際には、青色事業専従者給与の届出を出さなければなりません。 お金を与える際に、家族であろうと贈与税は課税されます。年間で110万円以上の贈与がある場合には、110万円を超えた金額が贈与税の対象となっています。  

法人化メリット3.経費にできる内容が増える

個人事業でも経費として計上できるものはあります。法人化することで、さらに経費計上できる内容が増えることもメリットのひとつ。 個人事業と法人事業で異なる部分は、生命保険金と退職金と給与の3つです。

給与は役員報酬として経費計上できます。さらに、個人事業ではできませんが生命保険も会社の経費となるので、経費計上の対象となっています。

個人事業の際には退職金という項目はないのですが、法人化することで退職金を支払うことができるようになります。退職金は「退職所得控除」といって、控除所得のひとつなのです。

個人事業ではできない3つの経費計上は、アパート経営をおこなっていくうえで節税対策につながります。 ご家族でアパート経営をおこなう場合や何名かの社員を雇う予定のときには、法人化を視野に入れてみましょう。  

法人化メリット4.相続手続きの負担軽減ができる

せっかくの財産なのに、税金がたくさんかかるのはもったいないのですが、法人化することで税を軽減することができます。不動産を会社の財産とすることで、誰かに相続することもあげることもなくなります。

相続するものの対象とならないので、相続税や贈与税の対象にもならないのです。そのぶん相続税の負担が軽減できるということです。もちろん、すべてを会社の所有にしなくてもよいのです。 相続する予定がある不動産は、個人所有のままにしておき、財産を会社と個人で分担する方法もあります。

個人で不動産を所有している場合、不動産にかかる相続税も高値となってしまいます。不動産を多数持っている場合には、さらなる相続税がかかります。  

法人化メリット5.相続税の準備ができる

将来、自分の子供に不動産を相続する予定であれば、相続にかかる税金の費用を法人化している間に準備することができますね。

法人化して節税対策をおこなったぶん、大切な家族のために相続の際の不安をなくすためにも、相続税の準備が必要であれば、時間をかけてでも少しずつ無駄なく準備していきたいですね。

こちらにも法人化について詳しくまとめました。ぜひご覧ください。 アパート経営を法人化【4つのメリットと5つのデメリット】個人のお得な節税効果を徹底解説 アパート経営を法人化する賢いタイミングは？会社設立で節税対策と相続準備  

まとめ

もしサラリーマンをしながら副業としてアパート経営をしているのであれば、職業欄は会社員となります。法人化や個人事業としてはじめる場合には、業種名も変わります。

法人化なども視野に入れてアパート経営を再度考えてみてくださいね。

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