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【アパート経営を考えてる人必見!】気になる内容を徹底解説!


これからアパート経営を考えている人は「アパート経営で利益を出して儲けたい!」と思っているはずです。

しかし、アパート経営で利益を出すには、さまざまな知識を身に着ける必要があります。


今回は、これからアパート経営をはじめたいと考えている人に向けて、おもに下記のアパート経営で利益を出すために必要な内容をわかりやすく解説します。


・利益を出せるアパート物件の選び方

・資金計画

・運用に関する知識

・リスク対策


アパート経営を成功させるためにも、ぜひ参考にしてください。


「アパート経営」の特徴とは?  

まず、アパート経営の特徴を知りましょう。アパート経営とほかの投資との違いについても解説します。


アパート経営とマンション経営の違いは?

アパート経営は、一棟物件を賃貸物件とする不動産投資方法のひとつです。土地と建物両方を取得するため、土地も自己資産にできます。また賃貸戸数が多いため、区分マンションに比べて利回りがよいのも特徴です。


一方でマンション経営には、一棟マンション経営と1部屋のみを所有し賃貸する区分マンション経営があります。一棟マンション経営は建築費用が高額ですが、区分マンションは比較的安価なため不動産投資初心者にもおすすめの投資方法です。


アパート経営と株式投資は全然違うの?

不動産投資と株式投資は、それぞれ投資方法がまったく違います。

まず収益構造が異なります。不動産投資は所有する不動産を賃貸することで得る家賃(インカムゲイン)がおもな収入源となります。

なお、不動産の値動きは緩やかなため比較的安定した収入を長期に渡って得られるのがメリットですが、短期間で大きな利益を出すのはむずかしいため「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資方法と言われます。


対して、株式投資のおもな収入は購入した株価が上昇したときに売却することで得られる利益(キャピタルゲインです。

また、株式は値動きが激しく短時間で株価が変動するため、大きな儲けを出せる反面、大損する可能性もある「ハイリスク・ハイリターン」の投資方法です。


アパート経営に向いている人     

数ある投資方法のなかでも不動産投資に向いているのは、以下のような目的のある人です。


・相続税対策をしたい

・所有する土地を活かしたい、固定資産税を節税したい

・老後の年金以外の収入を確保したい

・金融商品以外で収益性のある資産を所有したい


アパート経営のメリット

ここではアパート経営の仕組みやメリットについて解説します。

                                         

アパート経営の仕組みと特徴

アパート経営は、所有するアパート物件の部屋を第三者に賃貸することで家賃収入を得る投資方法です。入居者管理や建物管理を管理会社に委託することもできるため、サラリーマンの副業としても注目されています。


アパート物件の取得・建築には、ほとんどの人が金融機関から融資を受けて購入します。そのため物件価格よりも少ない自己資金で高額なアパート物件を入手できる、「レバレッジ(てこの原理)」を効かせた投資ができるのがアパート経営を含めた不動産投資の大きな特徴です。


アパート経営のメリット

ここではアパート経営の代表的なメリットを紹介します。


安定した不労所得が得られる

アパート経営は、賃貸需要の高い物件を選び、空室対策などをしっかりとおこなうことで長期間に渡って安定した家賃収入が期待できる投資です。また、アパートの管理業務全般を外部の管理会社に委託できます。そのため、病気や怪我でオーナーに万が一のことがあっても収入が確保できます。

また退職後の年金代わりの不労所得としても期待できます。


相続税や固定資産税の節税対策になる

アパート経営をおこなうことで、税制上のさまざまな特例措置が適用されるため節税効果が期待できます。


固定資産税で言えば、課税標準の特例措置が適用されます。加えて、新築でアパートを建築し、条件に当てはまれば固定資産税評価額が低く算定されるため、結果として納税額を減らせるのです。


また、相続税の節税にも効果が期待できます。現金や株式などの相続税評価額は額面通りですが、不動産は時価の7~8割程度で評価されるため相続税額が低くなります。さらにアパートとして賃貸経営をおこなっていることで、賃借家権としても相続税評価額を下げられます。


アパートを担保に銀行融資が可能になる

1件目のアパート経営で、きちんとローン返済ができている場合は、不動産投資の実績として金融機機関に評価されやすくなります。


金融機関からの評価が高まれば、1件目のアパート物件を担保にして新たなアパート物件の融資を受ける可能性も高くなります。このように、不動産投資の実績を作り、2件目、3件目と物件数を増やすことで、より速く資産形成がおこなえます。

                                         

アパート経営の利回りと収入

利回りとは、投資した金額に対して収入の割合を示します。ここでは、アパート経営の利回りについて解説します。

                                                       

アパート経営の利回り

不動産投資の利回りとして、おもに下記の2種類が使用されます。それぞれ計算式や用途が異なります。


表面利回りは、単純に1年間の家賃額を購入価格で割っただけのものです。アパート経営に関する諸費用が反映されていないため、収益の目安とされる場合が多いです。


・表面利回り=年間収入÷購入価格×100


実質利回りは、経費を反映させて算出します。より正確な収益力を判断する指標として、物件がもつ実質的な収益力を把握できます。

・実質利回り=(年間収入-年間支出)÷(購入価格+購入経費)×100



アパート経営の収入

アパート経営のおもな収入は家賃収入です。それ以外にも、家賃と一緒に毎月徴収する共益費や新規入居者が支払う礼金、契約更新時に入居者が支払う更新料も大家さんの大事な収入になります。


その他の収入として、アパート敷地内に設置した自動販売機の売り上げや、入居者が支払うアパート敷地内の駐車料金なども大家さんの収入となります。

                                                

アパート経営の必要な経費

     


 アパート経営に必要な経費をご紹介!

アパート経営をおこなうためには、さまざまな費用がかかります。それらの多くは経費として計上できますが、なかには経費にならないものもあるため注意が必要です。


アパート経営で必要な建築費用

アパート経営をおこなうために建築した建物部分は、一括で経費計上するのではなく、減価償却の年数で割った金額を毎年計上することになります。減価償却期間は建物の構造によって異なり、法定耐用年数と築年数を使って計算します。

減価償却費については下記の「建物や設備にかかる減価償却費」の項で詳しく解説します。


アパート経営で経費にできる費用

アパート経営でかかる費用として、経費計上できるおもな項目は以下のようなものがあります。


・仲介手数料

・減価償却費

・借入金利息(融資を受けた場合のローン返済金の利息部分)

・管理費

・修繕費

・火災保険や地震保険費用

・広告宣伝費

・弁護士、税理士への報酬

・固定資産税、都市計画税

・新聞書籍代(アパート経営に関連するもの)

・郵便代、電話やインターネットの通信費(アパート経営で利用したもの)

・事務用品費

・消耗品費

・交通費(アパート経営関連の電車賃やガソリン代など)

・接待交際費(アパート関連の食事代や贈答品代)

・給与(青色申告従事者への給料)


建物や設備にかかる減価償却費

「減価償却」とは、時間経過や使用による劣化によって価値が減っていく資産を必要経費として計上することをいいます。

アパートの建物と設備にかかる費用は、国が定める「法定の耐用年数」で割り、分割して毎年経費として計上します。なお、経年によって価値が減らない土地は含まれないため注意しましょう。


減価償却費は実際の支出を伴わない経費です。たとえば1,000万円のアパート物件を購入して20年間にわたって減価償却をおこなった場合、帳簿上では毎年50万円ずつを20年間支払うことになります。

このように減価償却をした場合は、アパートの購入費用を償却期間内に分割して計上できるため所得を減らすことができるので節税につながるのです。


アパートを管理するためにかかる管理費

アパート経営をするうえで、管理にかかる費用やアパート管理を管理会社に委託するために支払った管理費用は経費計上できます。


破損や故障を治すための修繕費

アパート建物や設備が破損・故障した場合の修繕費は経費計上できます。また退去時のクリーニング代等も同様です。

ただし、修繕の程度や種類によっては経費計上できません。その場合は「資本的支出」として資産に計上し、減価償却して経費計上します。


資本的支出とは、おもに既存よりもグレードの高い設備に変更したなど、物件の資産価値を上げた場合の費用を指します。たとえば、ガス給湯器が故障したので追い炊き機能付きの新型給湯器に取り換えるなどが該当します。


なお、大規模修繕のための修繕積立金は、積立てただけでは経費計上できません。実際に修繕工事がおこなわれ、積立金が使われることで「修繕費」として経費計上することになります。


入居者を募るための広告宣伝費

アパートの入居者募集のための広告費用や宣伝費用は、経費計上できます。不動産会社に入居者募集を委託した際にかかった費用や、自分で集客するためにかかったパンフレットやチラシ等の費用が該当します。


火災保険や地震保険などの損害保険料

アパート物件にかける損害保険料(火災保険や地震保険、孤独死保険など)は経費計上できます。

ただし、数年分の損害保険料を一括で支払っている場合は、払い込んだ保険料額を1年単位で割って各年に経費計上する必要があるため注意しましょう。


インターネットや電話にかかる通信費

不動産会社や管理会社と連絡に使用した電話代や郵便代、アパート経営のための情報収集などでインターネットを使用した場合は、その通信費を経費計上できます。

ただし、スマホやパソコンなどの機器をプライベートでも使用している場合は「家事按分」が必要です。きちんと不動産投資に使った部分のみを計算し経費計上しましょう。


アパートローンの借入金利息(元本はNG!)

アパート物件取得時にアパートローンを利用し借入れをした場合、月々のローン返済額のうち利息分については経費計上できます。ローン返済金の元本分は経費計上できません。


なお、不動産所得が赤字で損益通算する場合、土地部分の金利は赤字に含むことができないため注意が必要です。


物件を購入した際の仲介手数料

アパート経営用の不動産を購入する際、不動産会社を仲介した場合に支払った仲介手数料は経費計上できます。

                                                       

アパート経営の年収ってどれくらい!? 

ここでは、アパート経営の収入と支出について解説します。   

             

アパート経営における収入の内訳・項目

アパート経営では以下のような項目が収入になります。


・家賃収入:毎月入居者から支払われる。おもな収入源

・共益費:共有部の光熱費などに使用

・礼金:新規入居者が支払う初期費用のひとつ。相場は賃料の1~2ヶ月分

・更新料:賃貸借契約更新時に入居者が支払う。相場は賃料の1~2ヶ月分

・その他の収入:アパート敷地内の駐車場の駐車料金など

             

アパート経営における支出の内訳・項目

アパート経営では以下のような項目が支出になります。


・ローン返済金:金融機関から融資を受けて場合の返済費用

・管理委託料:アパート管理を不動産管理会社に委託した際に支払う

・仲介手数料:不動産会社に売買や賃貸を仲介してもらった際に支払う

・建物修繕費:アパートの建物や設備を修繕するための費用

・損害保険料:アパート物件が加入している火災保険や地震保険の掛け金

・税金:所得税・住民税、固定資産税・都市計画税、物件取得時や売却時に発生する税金

・その他の支出:入居者募集時の広告・宣伝費、通信費など


【目安!!】アパート経営の平均家賃収入から年収まで

アパート経営の平均収入は、物件の部屋数や家賃によって異なります。頭金額、ローン借入額、金利、返済期間、空室率等、さまざまな条件によって手元に残る金額も変わってきます。


また、家賃収入全額が利益になるわけではありません。物件購入費用のローン返済金や管理委託料などのランニングコストの支払いがあるためです。ランニングコストの目安は築年数にもよりますが15~30%程度です。

「家賃収入=利益」ではないことを、よく覚えておきましょう。

                                                       

アパート経営の失敗例は全5パターン! 


アパート経営の主な失敗をご紹介

アパート経営が失敗する理由はいろいろありますが、大きく5つのパターンに分類することができます。ここでは、その5つの失敗パターンを紹介します。


 立地による失敗

アパート経営の成否は立地にかかっていると言っても過言ではありません。そもそもアパート需要が少なかったり、需要があってもすでに競合物件の数が多すぎたりすると、アパート経営はほぼ確実に失敗してしまいます。


 建物設計プランの失敗

利回りを追求するあまり、建築費のコスト削減ばかりを優先してしまうと、入居者ニーズを無視したアパート物件になってしまい入居付けがむずかしくなります。逆に設備や内装などに建築費用をかけ過ぎてしまっても、周辺の家賃相場よりも賃料が高くなり入居が付かないということになりかねません。


管理に関する失敗

アパートそのものに問題はなくても、アパート管理会社の怠慢のせいでアパート経営が失敗する例もあります。

アパートの管理を委託している管理会社の動きが悪いと、入居者対応に時間がかかったり、共有部の清掃が不十分でゴミや汚れが残っていたりします。入居者に不満を持たれてしまうと退去の原因になってしまいます。


資金計画に関する失敗

自己資金不足によりアパート経営に失敗する例もあります。

新築工事中に追加工事の発生や竣工直後に予想外の修理が必要になる場合もまれにあるため、自己資金がないとアパート経営開始前にもかかわらず資金繰りがきびしくなってしまいます。


またアパート経営開始後、想定以上の空室が発生しキャッシュフローが悪化しても毎月のローンの支払いや管理費等のランニングコストの支払いは必要です。そんなときに手元に資金がなければローンの返済が滞り、アパート経営が破綻してしまいます


メンテナンスに関する失敗       

日常のメンテナンスをおろそかにしたため、アパート経営に失敗する場合もあります。

アパートの建物は経年とともに老朽化します。その進行を防ぐためにも日常のこまめなメンテナンスは必須ですが、それを怠ると建物の老朽化がすすみ、結果的に入居が付かず家賃が下落してしまう可能性が高まります。


アパート経営を失敗しない対策方は?     


アパート経営に失敗しない主な対策法

あらかじめアパート経営のリスクとその対策方法を把握しておくことで失敗の回避につながります。ここではアパート経営時に失敗しないための対策方法を紹介します。


空室が出た時の対策を考えておく

アパート経営では常に空室リスク対策を視野に入れておく必要があります。

空室対策には、入居者募集を委託している管理会社の協力が欠かせません。管理会社には、これまでの空室対策のノウハウがあるので、空室が出た場合の対策方法をあらかじめ相談しておくとよいでしょう・


そのためにも管理会社とは日頃から密に連絡を取ったり情報を共有したり、頻繁にコミュニケーションを取ることを心がけましょう。


利回りを理解し、相場を知る

不動産投資には表面利回りと実質利回りがあります。複数の物件をざっと比較するだけなら表面利回りでも構いませんが、物件取得前にには必ず実質利回り計算し収益率を確認しましょう。また、利回り相場を知ることも大事です。


地域や立地のリサーチを行う

物件を取得する際は、物件周辺エリアや立地を確認するためにも、実際に現地を歩いてみることをおすすめします。周辺の雰囲気や人の動きなど自分の目で見ることで、机上だけではわからない情報が得られます。


良い管理会社と出会い、お任せする

入居者に長く住んでもらうためは、建物を清潔に保ち、入居者の要望に迅速に対応する必要があります。それには、安心してアパート管理を任せられる優秀な管理会社の存在が必要不可欠です。


もし、すでにアパート経営中で委託している管理会社に満足できないのであれば、あらためて管理会社を探すのもおすすめです。よい管理会社と出会えることができればアパート経営にとって大きなメリットになるでしょう。


清掃や修繕などの管理の手を抜かない

築年数による建物の老朽化や劣化をできるだけ食い止めるためには、こまめなメンテナンスや修繕は欠かせません。また、清掃などをしっかりおこなえば入居者への印象はもちろん、内見者に好印象を与えることで入居の確率が高まります


アパート経営を考えはじめたら、まずリサーチを 

アパート経営をはじめるのであれば、まずはアパート経営を考えているエリアで物件のリサーチをしてみましょう。エリアを自分の足で歩き、周辺で求められるアパートのタイプを参考にして自分でどのようなアパート経営をしたいのか理解できるようになります。

                                                       

儲かるアパート経営にするために押さえておきたいポイント


アパート経営で儲けるためのポイント

アパート経営などの不動産投資は、ほかの投資に比べてリスクが少ない投資と言われています。しかし投資である以上、なんらかのリスクは伴います。ここでは、リスクを回避してアパート経営で安定した収入を得るためにポイントを紹介します。


賃貸需要がある立地であること

アパート経営を成功させるには、立地と賃貸需要の有無がアパート経営の成否に大きくかかわります。賃貸ニーズがあり交通の利便性がよく、スーパーやコンビニなどの買い物施設が近所にあって住環境がよいなど、できるだけ好立地の条件を満たす物件を選びましょう


借入金を少なくし、自己資金を多くすること

アパート経営のメリットとして、金融機関からの融資を受けることで少ない自己資金ではじめられることがあげられます。しかし、借入金が多ければ返済総額も多くなるため、アパート経営の利益を減らしてしまいます。

利益の拡充のためには、頭金を多く入れるなどして自己資金の比率を高めることが大事です。


経営計画をしっかり立てること

前述のように、自己資金の比率を上げることで利益を増やすことは可能ですが、生活のための自己資金まで切り崩してしまわないよう注意が必要です。アパート経営をはじめる際には、あらかじめ余裕のある自己資金を用意しておくことで突発的な出費が発生しても安心です。

同時にローンの返済計画もしっかり立てたうえでアパート経営に臨みましょう。


利回りや経費について理解すること

前述したように、不動産投資には表面利回りと実質利回りがありますが、収益率を確認するためには経費などの支出を反映させた実質利回りを使用しましょう。ただし、想定した以上に経費が多いと利回りが下がってしまいます。


経費計上できる費用についてしっかり理解し、コスト削減を心がけることで実質利回りの高いアパート経営の実現につながります


リスク回避の準備をしておくこと

アパート経営にもリスクはありますが、事前にリスク内容を把握しておけば、比較的対策を立てやすいものもあります。

たとえば、空室で家賃収入が減少することを想定し、ある程度の自己資金や別の収入源を確保しておき、空室時でもローン返済に対応できるようにしておくなどがあげられます。


ほかにも、家賃滞納リスクには家賃保証会社との契約を入居条件に加えたり、地震や風水害など自然災害リスク対策として所有物件を別々のエリアに分散したり、安定した家賃収入のために、あらかじめリスク回避の対策を考えておきましょう。


アパート建築の設計や間取りにもこだわること

アパート物件を建築する際、設計や間取りなど、すべてをメーカー任せにするとメーカーの利益を優先される可能性があります。その結果、入居者ニーズやターゲット層にあっていないアパートになってしまい安定した家賃収入が得られないことも考えられます。


あらかじめ、アパート経営を予定しているエリアの入居者ニーズの高い設備やターゲット層に合った設計や間取りをリサーチしておき、打ち合わせの際に物件イメージを伝えるなど、こだわりを見せるようにしましょう。


キャッシュフローを理解すること                                                                    

アパート経営のキャッシュフローとは、家賃収入からローン返済金や管理費などの経費を差し引き手元に残るお金を指します。健全なアパート経営では、安定したキャッシュフォローを得ることができますが、空室などで家賃収入が減るとキャッシュフローの悪化が懸念されます


キャッシュフローの悪化によってローン返済が滞るようになると最悪、物件を差し押さえられることもあるため、そうなる前にキャッシュフローを見直し、改善をはかりましょう。


まとめ                                        

アパート経営で利益を出すための知識やポイントについて解説しました。

これからアパート経営をはじめようと考えている人には役立つ内容ばかりです。

リスク対策や経営戦略を立てるために当記事を参考にして、入居者ニーズやターゲット層に合った儲かるアパート経営を目指してください。

岩崎
岩崎
不動産ジャンルのライター歴は2年半以上。その間、100本以上のコラム構成・執筆を担当。満室経営を目指す大家さんに役立つ記事をお届けします。

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