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初心者大家さん必見!アパートに関する疑問をご解決!



「アパート経営って儲かるの?」

「大家さんの仕事って?」

「アパートを売却したいときはどうするの?」

「確定申告ってどうやるの?」


初心者大家さんには、アパート経営についての疑問をたくさん持っているはずです。

そこで今回は初心者大家さんの疑問について、さまざまな面からお答えします。                                                             

アパートの大家さんは儲かるの?収入と仕事内容を解説

ここでは「大家さんの収入と仕事内容」について解説します。


アパート経営する大家さんの収入と所得

国税庁の『令和元年申告所得税標本調査』の結果によると、不動産所得者の平均所得金額は521万円でした。

なお、この統計結果はアパート以外にも区分マンションやオフィスビルなどを含む金額です。

参照:国税庁『令和元年申告所得税標本調査』


また、「収入」と「所得」は同様に考えられがちですが厳密には異なります。


・収入:おもに給与や各種事業で得た売上金額を指す

・所得:収入から必要経費などを差し引いた額


確定申告をおこなう場合は、「所得」から各種控除を差し引いた金額に対して所得税・住民税が課税されます。


アパート経営の収入

アパート経営のおもな収入は「家賃収入」ですが、新規入居者が支払う「礼金」や契約更新時に入居者が支払う「更新料」も大家さんの収入です。その他の収入として、アパート敷地内に設置した自動販売機の売り上げなども大家さんの収入となります。


 アパート経営の支出

アパート経営をおこなうにあたっては、さまざまな費用が発生します。ここでは、一般的なアパート経営で支出するおもな項目をまとめました。


・ローン返済費

・管理委託料

・火災、地震保険料

・共有部の水道光熱費

・修繕費

・仲介手数料

・所得税・住民税、固定資産税・都市計画税など


アパート大家さんは楽して儲かるの?大家さんの仕事内容                                      

ここでは、アパートを自主管理している大家さんの仕事内容を簡単に紹介します。思ったより多くの仕事があるのが分かるはずです。

なお、大家さんの仕事の一部は、不動産管理会社に管理料を支払い委託することも可能です。


・入居者の募集関連:入居者募集依頼、入居審査など

・入居者対応(管理委託可能):家賃の集金、修繕依頼への対応、クレーム対応、退去時の対応など

・建物管理(管理委託可能):日常的なメンテナンス作業、空室対策の実施や大規模修繕の計画など

・経営状況の把握と改善:入居率・空室率やキャッシュフローの把握、経費削減の方法など


アパートの大家さんになるには資格は必要?

結論からいうと、アパート経営をおこなうために必要な資格はありません。しかし、資格はあって困るものはありませんし、資格や知識が不動産投資に役立つことも多いです。

                        

アパート経営に特別な資格などない!

前述のように、アパート経営をおこなうために資格は不要です。資金さえ用意できれば、だれでもアパートの大家さんになることが可能です。

ただし、資格や知識はアパート経営時の大きな助けになります


アパート経営には資格は必要ないが・・・

アパート経営には資格は不要ですが、「知識」はアパート経営をおこなううえで大変役立ちます。


たとえば、不動産物件の売買契約やサブリース契約の締結時に、自分にとって不利な条項が契約書に記載されていないか確認できます。こういった重要な契約内容をしっかり確認するためにも、大家さん自身が不動産投資に必要な知識を身に着けておく必要があるのです。


アパート経営を収入増にするための資格とは?

ここでは、アパート経営に役立つ資格を紹介します。


宅地建物取引士

宅建士は、おもに不動産の売買や賃貸に関する法律知識(宅建業法、民法、建築基準法などの法令上の制限等)や税金関連の知識を有する資格です。不動産経営全般に役立つ知識を得たいなら宅建士のテキストを参考に勉強するのもおすすめです。


不動産実務検定

旧称が「大家検定」だった不動産実務検定は、その旧称通り大家さん向けの資格です。これから不動産投資をはじめようと考えている人にもおすすめです。


1級と2級があり、2級では賃貸経営に必要な法律知識や管理実務、ファイナンスなどを、1級は不動産投資実務全般の知識や税務など賃貸経営についてより深い知識を勉強します。


管理業務主任者

管理業務主任者は、マンション管理会社側の立場でマンション管理組合へマンションの委託契約に関する重要事項説明などをおこなう国家資格です。

民法や区分所有法、マンション管理適正化法、会計・税務など、マンション経営中心の知識を学びます。


マンション管理士

マンション管理士は、マンションの管理組合側の立場で管理全般(マンションの長期修繕計画の作成や居住ルールの作成・見直しなど)に関してのアドバイスや指導をおこないます。


前述の管理業務主任者と勉強範囲がほぼ同じですが、両者の違いは、マンション管理士が「マンションの管理組合側の立場」であるのに対して管理業務主任者は「マンション管理会社の立場」であることです。


ファイナンシャルプランナー

ファイナンシャルプランナーは、金融、生命保険、損害保険、税金、不動産、相続など、非常に広範囲の知識を有する資格です。不動産投資では、資金計画やリスク管理、税金に相続、今後の資産運用計画などをプランニングしてくれます。


電気工事士など

アパート大家さんには技術系の資格もおすすめです。特におすすめの資格のひとつが「電気工事士」です。この資格があれば大家さん自身で簡単な電気工事(コンセントの交換やインターホンの設置等)ができるため、リフォームや修繕コスト削減に効果的です。

                                                    

赤字大家に共通する5つのポイントとは?       

ここではアパート経営で失敗しやすいパターンを5つ紹介します。

                                      

利回りだけでエリアや物件を選んでしまっている

アパート経営をはじめる際、表面利回りだけを重視して物件を選んだ場合、実際に運用を開始してみると計画よりキャッシュフロー額が少ないということは珍しくありません。

具体的な収益を知るには、経費を反映させた実質利回りチェックする必要があります。同時に、利回り以外にも家賃設定や家賃下落率などの項目を細かくチェックしたうえで物件を選ぶ必要があります。


リスクヘッジをせずにリスクの高い物件を購入している

アパート経営にはいくつかのリスクがありますが、不動産投資のリスクはある程度予想できるもの多く、事前に対策することも可能です。しかし、これらリスクを考慮せずに物件を購入してしまうとアパート経営に失敗する可能性が高くなるため注意が必要です。


融資条件にこだわらずに契約してしまっている

不動産投資ローンの融資条件(金利、返済期間、頭金額など)は金融機関によって異なります。金利が1%違えば借入総額が大きく変わるため、できるだけ条件のよい金融機関から融資を受けたいものです。


そのためには複数の金融機関に融資申し込みをし、融資条件の比較検討をおこないましょう。自分にとって一番条件のよい融資を選ぶことが大事です。


運用のシミュレーションをしていない

運用シミュレーションをおこなわずにアパート経営をはじめてしまうと、想定外の空室や家賃下落によって赤字に陥ってしまう可能性が高くなるため注意しましょう。


アパート経営をはじめる際の運用のシミュレーションは、「この不動産投資が儲かるかどうか」を判断するうえで非常に重要な役割を持ちます。そのためシミュレーションをおこなう場合は、頭金や金利、返済期間、空室率や家賃の下落率など細かな条件を変え、いくつものパターンでおこなう必要があるのです。


賃貸管理や建物管理が不十分な会社と契約している                                                 

アパートの管理を管理会社に委託している場合、管理会社の能力がアパート経営に影響します。たとえば入居付けに弱い管理会社であれば、なかなか入居者が決まらず家賃収入を得ることができません。

そのため管理会社を選ぶ際には、その会社の実績(会社の規模、管理件数、入居率、空室率など)を確認したうえで委託する必要があります。


大家さんになったら覚えておきたい確定申告

ここでは、はじめて確定申告をおこなう大家さんに向けて、確定申告の流れや疑問点について解説します。

                                                    

大家さんも確定申告が必要です!

アパート経営で家賃収入を得ると、その所得額に応じて所得税・住民税の納税義務が生じます。その所得税額・住民税額を決定するのが確定申告です。なお、副業で不動産所得が20万円以下のときは、確定申告は不要です。(要件によっては確定申告の必要あり)


確定申告の提出前の準備~提出後までの流れ

確定申告は、原則としての1月1日から12月31日までの所得について、その翌年の2月15日から3月15日までに必要書類を整えて税務署に提出し申告します。

提出方法は以下になります。

・最寄りの税務署に郵送または手渡し、収受箱への投函(税務署の時間外のみ)

・確定申告会場で提出

・e-Tax(オンライン電子申告システム)で提出


確定申告書等の提出後は、税金を納付すれば確定申告手続きは終了となります。また所得税を払い過ぎていた場合は、後日還付を受けることができます。


確定申告に必要な書類チェックリスト

確定申告時に提出する書類の種類は以下の通りです。必要に応じて用意する書類もあるので、しっかりチェックしましょう。なお令和3年4月1日より魔確定申告書への捺印は廃止になったため、印鑑は不要です。


・確定申告書

・収支内訳書または青色申告決算書(会計帳簿や領収書等も必要)

・マイナンバーカードまたはマイナンバーが確認できるもの

・賃貸借契約書

・管理会社発行の家賃明細

・土地と建物の固定資産税納税通知書の写し

・管理費や保険料、修繕費など経費の支払額が分かる資料

・ローンの返済表

・金融機関の口座情報

・各控除を受ける場合の明細書など(保険料控除や医療費控除など)

・源泉徴収票など(給与所得がある場合)


大家さん向け確定申告の書き方

書類が整ったら確定申告書を作成します。手書きで申請する場合は、国税庁のホームページから不動産所得用の確定申告書式をダウンロードして記載します。なお、e-Tax(国税電子申告・納税システム)を利用すれば、インターネットで自宅から申告することが可能です。

確定申告書作成手順は以下のようになります。


1.1年間の取引を記録した帳簿をもとに青色申告決算書(青色申告の場合)または収支内訳書(白色申告の場合)を作成し、所得を算出する

2.各種所得控除の証明書を準備し、確定申告書に記入し、納税額(または還付額)を計算する

3.作成した確定申告書などを税務署に提出し、納税をおこなう。


確定申告に関するよくある質問

Q:不動産投資が赤字の場合は確定申告しなくてもいい?   

A:副業で不動産投資をおこなっている場合、不動産所得が20万円以下のとき確定申告は不要です。ただし、給与収入が2,000万円を超えている場合やほかの副業の所得との合計が年間20万円を超える場合など、要件によっては確定申告が必要になるため注意しましょう。


なお、損益通算(ほかの所得の黒字から不動産投資などの赤字を差し引く)によって所得税の還付を受けられる可能性があるため、給与所得などがある場合は、不動産所得が赤字でも確定申告をおこないましょう。


Q:申告後に数字の間違いに気付いた場合の対象方法は?

A:納める税金が多過ぎた場合や還付される税金が少な過ぎた場合は、「更正の請求手続」をおこないます。納め過ぎの税金があると認められれば税金が還付されます。


納める税金が少な過ぎた場合や還付される税金が多過ぎた場合は「修正申告」をおこない、内容を訂正します。場合によっては新たに納める税金のほかに過少申告加算税が課せられるケースもあるので、間違いに気づいたらできるだけ早く修正申告をおこないましょう。


「大家必見」長年所有したアパートの売り時は?

ここでは、アパート売却のタイミングについて解説します。


大家がアパートを手放す原因は?

アパート大家さんが長年所有したアパートを売却する一番の原因は老朽化です。

アパートが古くなると設備や建物のあちこちが傷み修繕箇所が増え、修繕費が増加します。また築古物件はどうしても入居付けに苦労するため空室が増え、同時に家賃下落につながります。


さらに、躯体や設備の減価償却期間が過ぎたことで経費計上額が大幅に減るため所得が増え、所得税額が増えることになります。 


売却をするか悩む理由・迷う理由

収益率の下がった築古アパートの売却を迷うには、次のような理由が考えられます。


・収益・家賃収入がなくなるのが不安

売却することで毎月の収入がなくなるため、売却後を不安に感じる大家さんは少なくありません。この場合、所有しつづけることで得られる家賃額とその間の出費を計算・比較してみましょう。また売却で見込める売却益も考慮したうえで判断するとよいでしょう。


・愛着があるため手放しにくい

長年、家賃を稼いでくれたアパートに愛着があるのは不思議ではありません。この場合は相続人も交えて、アパートの今後の扱いについて相談することをおすすめします。


アパート売り時の判断基準

アパート物件を売却するのに適したタイミングは以下の場合が考えられます。


・購入してから5年以降

不動産売却時の譲渡所得税は、5年未満は約40%、5年以上は約20%です。よって、購入から5年以上経過した時点で売却するとよいでしょう。


・減価償却の終了前

減価償却費がなくなってしまうと経費計上できる項目が減ってしまうため所得が上がり、所得税が大きくなります。収益が大きく下がる要因になるため、その前に売却を検討するとよいでしょう。


・満室のとき

満室であればその物件は収益物件として大きな価値があると判断されるため、オーナーチェンジ物件として買手がつきやすくなります

                        

大家さんがアパートを売却する為に知っておきたいこと

ここでは、アパートの売却にあたって大家さんが知っていれば役立つことをまとめました。                    

賃貸アパートを売却する前にやるべきこと

賃貸アパートを売却する際は、売却前に以下の点を確認しましょう。


・ローンの残債の確認

ローンの残債がある場合、売却時にローン残債をまとめて支払う必要があるため、ローン座高をしっかり把握しておきましょう。


・アパートの所有期間の確認

前述のように、不動産の所有期間が5年以下と5年超では、譲渡所得税率に差があります。

アパートの所有期間を調べておき、5年を超えていることを確認し売却するとよいでしょう。


・入居者への通知

入居者がいる場合は、オーナーチェンジ物件として新たなオーナー(物件の買い主)へと引き継がれるため、その旨を入居者に告知します。

更地にして売却する場合は、入居者に立ち退いてもらうために立ち退き交渉をおこなう必要があります。


・共有者への意思確認

アパートを共同経営している場合は、共同経営者に売却の意思確認をしておく必要があります。共同経営者の意向を無視して売却した場合はトラブルになる可能性もあるため、しっかりと意見をすり合わせておきましょう。


・売却相場を調べる

アパートを売却する際は、所有するアパートのおおよその価格を知るためにも売却相場を調べておきましょう。


アパートの売却相場は、築年数と立地によって大きく異なります。一般的に減価償却の終わった建物は、融資がつきにくく、そのため買手もつきにくい傾向にあるため注意が必要です。

立地については、交通の利便性がよく人気のエリアなど好立地の場合は評価が高くなりますが、逆に交通の便や周辺環境が悪い場合は評価が低くなります。


賃貸アパートの売却方法を検討する

アパートの入居者の有無によって売却方法は異なります。

まず入居者がいる場合は「オーナーチェンジ物件」として売却します。入居者へのオーナー変更の告知をするだけなので、売却の手間がかかりません。


空き家にして売却する場合、アパート経営以外の目的でも物件の活用ができるため買手がつきやすくなる可能性があります。しかし、空き家で売却したくても入居者がいる場合は立ち退き交渉が必要になります。


賃貸アパートの売却費用ってどれくらい?

アパート物件を売却する際のおもな費用は以下のようになります。


・測量費用:35~45万円程度

・印紙税:不動産の売却価格によって変動

・仲介手数料:売却価格によって異なる

・抵当権抹消費用:1件につき1,000円、別途司法書士依頼料

・譲渡所得税:売却価格によって異なる


賃貸アパートを売却する場合の注意点

アパートを売却する際は、以下のポイントに注意しましょう。


・売却額の相場を調べたうえで複数の会社で査定する

不動産売却の査定を依頼する際は、1社だけでなく複数の業者に依頼しましょう。複数の査定額を比較検討し、より高い査定額を提示してくれる業者に仲介を依頼するとよいでしょう。また判断材料として、あらかじめアパート物件の売却額の相場を調べておくことも大事です。


・売却の理由を明らかにしておく

賃貸アパートを売却する理由はさまざまですが、売却理由を仲介業者にきちんと伝えることは非常に大事です。

特に事件や事故が発生した物件や重大な欠陥を故意に隠したまま売却し発覚した場合は、契約不適合責任の発生として損害賠償などを請求されるリスクがあるので注意が必要です。


 賃貸アパートに入居者がいる場合の注意点

入居者がいる場合、オーナーチェンジ物件としての売却は問題ありませんが、空き家にして売却するためには入居者に立ち退いてもらうための立ち退き交渉が必要です。


立ち退き交渉は、立ち退き料(家賃の6~10か月分程度)を提示して入居者が納得してくれれば、退去日を設定し、その日までに退去してもらうことになります。

なお、大家都合で入居者に退去してもらう場合は、契約が満了する1年前から6カ月前までに通知することが法律で決まっているため、売却計画は早めに立てる必要があります。


賃貸アパートを売却する以外の手段   

アパートの売却をしないと判断した場合は、引き続きアパート経営をおこなうことになります。その際は、既存の建物をリフォームする方法と、アパートを取り壊し立て替える方法があります。


リフォームのメリットは、建て替えに比べて費用をおさえられることです。また自治体の助成金を受けられる可能性もあります。ただし、耐震工事など大規模なリノベーションもおこなう場合は、費用も高額になるため注意が必要です。


建て替えのメリットは、新築物件として入居付けが容易になる点です。その代わり、高額な建築費用の発生が大きなデメリットになります。

                                                

ぶっちゃけ大家になれば儲かるの?

ここでは、「アパート経営は儲かるのか?」について検証します。

                                                    

アパート経営は儲かる!が誤解してはいけない真実

アパート経営は儲かりますが、それはしっかりと賃貸経営として物件を選び、収支シュミレーショや事業戦略を練り、健全な賃貸経営を心掛けたうえでのことになります。

決して「楽して儲かる」仕事ではありません。投資セミナーなどで賃貸経営の成功談を鵜呑みにして、簡単に儲かるものと思い込むことは非常に危険です。


安易に始める危険な実態

アパート経営で大事なことはたくさんありますが、なかでも重要なのが「儲かる」物件を選ぶことです。立地はもちろん、周辺の賃貸需要や競合物件の数、周辺環境など多方面から考えて儲かる物件を選ぶ必要があるのです。


なお儲からない物件とは、「賃貸需要がないエリア」や「競合過多な地域」「周辺環境が劣悪」などが考えられます。そういった儲からない物件を購入しないためにも、自分自身で不動産投資の知識をしっかりと身に着けること、決して安易な気持ちではじめないことが大事です。

                                                    

アパート経営で儲かる大家さんが安定して収入を増やすポイント

ここではアパート経営で収入を増やすポイントについて紹介します。

          

キャッシュフローを増やす

毎月のキャッシュフローをふやすには、月々のローン返済額を減らすことです。そのため、できるだけ金利の低いローンを選択したり、返済期間を長くしたり、頭金を多く入れて返済総額を減らすなど工夫しましょう。


減価償却費と経費の使い分けをする

収入を増やすにはコスト削減も重要です。また経費として計上できるものを把握することで節税につながります。特に減価償却は、実際の支出はなくても経費計上が可能です。減価償却を正しく理解して節税に努めましょう。


建物の維持管理はこまめに

建物の維持管理には、定期的なメンテナンスが効果的です。日頃から小規模なメンテナンスをおこなうことで老朽化を遅らせ、結果として大規模修繕の時期を引き延ばすことにつながります。


管理会社を変更する                                                        

なかなか空室が埋まらないなど、管理会社に不満がある場合は、管理会社を変更するのもひとつの方法です。積極的に入居付けをしてくれる管理会社に変えることで、空室が解消され、結果として収入アップにつながります。


 まとめ                                                 

アパート経営の初心者大家さんに向けてさまざまな疑問点についてお答えしました。

はじめての確定申告や赤字回避方法、アパート売却時の注意点など、ぜひアパート経営に役立ててください。


なお、アパート経営は楽して儲けることはむずかしいです。アパート経営を成功させるためにも、当記事を参考に多くの知識を身に着けてください。

岩崎
岩崎
不動産ジャンルのライター歴は2年半以上。その間、100本以上のコラム構成・執筆を担当。満室経営を目指す大家さんに役立つ記事をお届けします。

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