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アパート経営に関する相談はどうすればいいの?



アパート経営は、どんなアパート物件の選び方、家賃収入やローン返済、税金など資金計画の悩み、入居者トラブルなど、「疑問」や「問題」を抱えるも少なくありません。

そんなとき、疑問や問題に応じた相談先を把握しておくことが、迅速な問題解決につながります。


そこで今回は、アパート経営の問題や疑問についてケースごとに、適切な相談先を紹介します。アパート経営で「困った」ときの参考にしてください。


アパート経営に関する主な相談先

ここではアパート経営に関する問題についてシチュエーションごとに、それぞれの相談先を紹介します。

          

 総合的なハウスメーカー

ハウスメーカーとは、日本国内全域または広範囲の規模で展開する住宅建設会社を指します。ハウスメーカーは建築部材を自社工場で生産するなど、均一な品質が保たれやすいというメリットがあります。


またハウスメーカーは、「設計プラン」「建築プラン」、「竣工後のアパートの運用プラン」といったアパート経営に必要なステップをまとめて、しかも無料で提案してくれます。

アパート経営全般についての疑問や知識を知りたい場合は、総合的なハウスメーカーに相談することをおすすめします。


建築全般の工務店

個人や企業から依頼を受けて、建築工事や土木工事をおこなうのが工務店です。

工務店の特徴は、依頼主(施主)の好みや条件に合わせて設計・施工してくれる「自由設計」が可能なことです。


ほかにはないこだわりや特別な仕様のアパートを建てたい人は、工務店に相談するとよいでしょう。


 資金計画ならファイナンシャルプランナー

ファイナンシャルプランナーは、金融、税制、不動産、住宅ローン、保険、教育資金、年金制度など幅広い知識を持ち、それらの知識を駆使して依頼者にとって最適な資金計画を提供してくれます。


アパート経営は、不動産の取得時はもちろん運用開始後もお金の管理は必須です。資金計画についてはファイナンシャルプランナーに相談してみましょう。


不動産取引なら不動産業者

不動産売買や賃貸の仲介など、不動産の取引全般をおこなうのが不動産会社です。一般的な不動産会社があつかうのは、土地や中古住宅、中古アパート、中古マンションなどです。

そのため、アパート用地や中古アパート・中古区分マンションなどを探すなら不動産会社に相談するのがおすすめです。


融資関係なら金融機関

不動産投資物件を購入する際には、ほとんどの人が金融機関の不動産投資ローンを利用して融資を受けますが、金融機関によって融資条件は異なります。またローン契約者の属性や融資対象の不動産投資物件の収益性などによって融資内容が変わります。


アパート経営時の収益の安定性を考えると、できるだけ条件のよい融資を受ける必要がありますが、融資を受けるには金融機関の融資審査を通過しなければなりません。

そのため、できるだけ多くの金融機関に融資相談をし、融資申し込みをするとよいでしょう。


税金問題なら税理士や公認会計士

アパート経営をおこなうことで、さまざまな税金の納税義務が生じます。しかし、税金関係は複雑で詳しくない人には分かりにくい点も多いでしょう。


そんなアパート経営に関わる税金について相談するなら、税理士や公認会計士が最適です。

納税についてはもちろん、確定申告や節税など、さまざまな疑問に対応してくれます。


各種専門の業者

不動産投資方法はアパート経営だけでなく、駐車場経営やトランクルーム経営など多くの種類があります。しかし、予備知識がないまま、各種不動産投資をはじめるのは大変危険です。アパート経営をはじめ、不動産投資で成功するには、さまざまな条件やノウハウは必要不可欠です。


まずは専門業者に相談し、プランや見積りを提示してもらうとよいでしょう。その結果、自分には向かないと感じたら断っても問題はないので、どんどん相談することをおすすめします。

                        

アパート経営の流れとそれぞれの相談先について

ここではアパート経営前の流れとアパート経営後の住民トラブル対応について、それぞれの相談先を紹介します。

          

 経営前の相談

アパート経営の開始前には、アパート物件選びや収支計画を立てる必要があります。おおまかな流れは以下のようになります。


1.プランの提案・決定

2.プランによるアパートの建設

3.収支計画を立てる(家賃額の決定、ローン返済額、税金などの確認)

4.入居者の募集をおこなう

5.経営開始


ここでは、アパート経営開始前の流れで重要なポイントについての説明と相談先をまとめました。


・アパート物件を選ぶ際の相談先

投資額や目標とする家賃収入額によって、取得できるアパート物件は変わってきます。まずは、不動産会社やハウスメーカーなどに相談し、どのようなアパート物件の購入が視野に入るか確認したうえで、物件を決定しましょう。


・収支計画についての相談先

家賃額の設定はアパート経営の成否に大きく関わります。そのため家賃額を決める際は、周辺の家賃相場に詳しい不動産業者に相談しましょう。また、設定した家賃額で収支面の問題がないかの確認も必要です。

資金計画についてはファイナンシャルプランナーに、納税のタイミングやおおよその額などは税理士や公認会計士に相談しましょう。


住民のトラブルに関する相談

アパート経営開始後は事前相談よりも、「問題が起きた都度相談」することが多くなります。中でも住民トラブルは対応を間違えると解決まで時間や費用がかかることも少なくありません。


管理会社に管理委託している場合は、管理会社の管理ノウハウが役立つのでどんどん相談するとよいでしょう。

ただし家賃滞納など、督促後も家賃支払いがない場合は強制退去などの法的措置に踏み切る必要があります。その際は、法律の専門家である弁護士や司法書士に相談しましょう。トラブルを長引かせないためにも速やかに相談することをおすすめします。

                                                    

アパート経営の相談先を探すときの注意点

ここでは相談が、よりスムーズになるための方法について紹介します。                                     


自分の目的をまとめておく

相談する内容によって相談先は異なります。

まずは、自分がなにについて相談したいのか、洗い出してみましょう。紙でもパソコンでもよいので、相談内容一覧を作成し、ジャンルごとに仕分けします。

こうすることで、どんなジャンルのなにについて相談したいのか把握でき、相談しやすくなるでしょう。


相談先の実績や強みを知る

前述のジャンルごとに仕分けた相談内容一覧を参考に相談相手を探しましょう。

探し方のポイントは、まずネット上の口コミや身近な人からの情報など調べやすいところからはじめることです。相談先候補の実績や特別力を入れている分野・強みを参照し、あらゆる方向から相談先の絞り込みをおこないます。


相談先をひとつに決める必要はないので、気に入った相談先が複数あっても問題はありません。最終的には、それぞれの相談先から得た情報を比較検討することによって、疑問点の解決や新たな情報取得につながります。


土地活用比較サイトの利用   

インターネットの土地活用一括比較サイトを利用するのも一案です。

一括比較サイトのメリットは、一度に複数の不動産会社の情報を得られることです。まとめて複数の不動産会社の比較ができるため、目的にあった相談先を効率的に見つけたいときにはおすすめの方法になります。

                        

アパート経営を相談するならどこがある?

ここでは、土地活用としてアパート経営をおこなう場合の相談先について紹介します。

                                      

土地活用の相談先

土地活用にはさまざまな方法があります。

アパート経営をおこなうのであれば、おもな相談先はハウスメーカーや工務店、設計士、建築士などになるでしょう。

それ以外の土地活用方法としては、駐車場経営、コインランドリー経営、トランクルーム経営などがあげられます。その場合は各専門業者に相談することになります。


土地活用は立地や土地面積・形によって活用方法も変わってきます。まずは土地活用方法の候補を決め、それぞれの専門業者に相談するとよいでしょう。


アパートの提案を受ける

土地活用方法としてアパート経営選んだ場合、土地を所有しているかそうでないかによって相談先は以下のように変わります。


・所有地にアパート建物を建築する場合:ハウスメーカー、工務店、設計士、建築士など

・土地を購入してアパート建物を建築する場合:不動産会社、ハウスメーカー、工務店、設計士、建築士など

・新築・中古のアパート物件を購入する場合:不動産会社、不動産投資会社など


アパート家賃収入の相談

アパートのおもな収入源は家賃収入です。家賃額の設定を間違えると入居付けがむずかしくなるため、家賃額を決める際は慎重な判断が必要です。

まず、周辺家賃相場を確認するためにも、物件周辺の不動産会社などに相談・リサーチをしてみましょう。


収支面の相談をするのであれば、資金計画のプロであるファイナンシャルプランナーが最適です。想定した家賃収入でローン返済や税金の支払い、各費用を賄うことができるのか確認し、その結果によって想定賃料の調節をおこないましょう。


税金対策の相談

納税や節税についての相談であれば、税理士や公認会計士が最適です。特に毎年おこなう必要がある確定申告のアドバイスや、税制改革などの変更点を知るうえでも心強い味方になってくれるでしょう。

                                                    

アパート経営前に相談する事例とは?

アパート経営前には、資金計画や税金面の把握は必須です。それぞれの相談先紹介します。                              

アパート経営に関する収支計画を練りたい

アパート経営に関する資金面・収支面の相談をするならファイナンシャルプランナーが最適です。

なお、ファイナンシャルプランナーを選ぶ際は、できるだけアパート経営と関係の薄い第三者の立場で提案してくれる人を選ぶと提案内容の信ぴょう性が高くなります。


固定資産税などの税金周りの知識を一気に知りたい

アパート経営では、さまざまな納税義務が生じます。不動産を所有することで生じる固定資産税をはじめ、所得税を納付するためには確定申告をおこなう必要があります。こういった税金関連の相談をできるのは、税理士や公認会計士だけです。


なお、税理士や公認会計士からアドバイスを受けるには顧問契約、またはスポット契約が必要です。


新築や中古の利回りなどを知りたい

アパート物件を購入する際、利回りを確認することは非常に重要です。収益のためにも、できるだけ利回りの高い物件を選ぶ必要があります。


新築アパートの場合の利回りについては、土地や物件を販売・建築するハウスメーカーや工務店、不動産会社に相談しましょう。中古アパートは、販売する不動産会社や不動産投資会社に利回りを相談してください。

                                                    

アパート経営後に相談する事例には何がある?

         

アパート経営後は、問題が起きてから相談する場合が多くなります。そのため問題発生前に相談先を把握しておき、いざというときは速やかに相談し、できるだけ迅速な対応を心がけましょう。

                        

ローンの支払い利息を低く抑えるにはどうしたらいいの?

ローンの金利が高く、毎月のローン返済がきびしい場合は、借入をしている金融機関に金利引き下げやローンの繰り上げ返済の相談することをおすすめします。

なお、同じ金融機関でローン返済の実績をつくることで金融機関の評価が上がり、金利の引き下げ交渉を有利にすすめられるなどメリットが期待できます。


入居者募集をする際にはどこを頼ればいいの?

アパート経営をはじめるためには、入居者の募集をおこなう必要があります。

その際は、アパートの管理委託をおこなっている管理会社に相談し、大手賃貸ポータルサイトや管理会社のホームページに物件情報を掲載してもらいましょう。


なお大家さんの自主管理の場合は不動産仲介会社に入居付けのみ依頼できるか相談したり、SNSやインターネットの自主客付けサイトを利用したり、アパート物件に「入居者募集」の看板を出すなどの方法があります。


万が一撤退するとなったら、どんなことをすればいいのか

アパート経営がうまくいかず赤字がつづく場合は、損害が少ないうちに物件を売却してアパート経営から撤退するのもひとつの方法です。その際は、不動産会社に物件の売却を相談するとよいでしょう。


ただし、不動産の売却には時間がかかります。また物件が売れる保証もありません。そのため物件の売却を決めたら、できるだけ早く不動産会社に相談し、迅速な対応をお願いしましょう

                                                                  

アパート経営の悩みや疑問は不動産・賃貸経営のプロに任せるのが一番   

アパート経営には、さまざまな問題や疑問が出てくることも少なくありません。そんなとき頼りになるのは「プロ」の存在です。


物件の規模・予算・現状によって必要なアドバイスは違う

不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資方法と言われるように、ある程度のリスクは存在します。リスクの中には、内容を把握したうえであらかじめ対策を立てられる場合もありますが、それでも物件ごとに抱える問題点は大きく異なるのが実情です。


それらの問題点を解決する際に頼りになるのは、その物件について詳しい情報を持っている、物件を建築したハウスメーカーだったり、不動産会社だったり、管理委託されている管理会社だったりします。

相談相手として不動産のプロの存在は非常に心強いです。気軽に相談できるような関係を築いておくことをおすすめします。


建築会社が管理会社を持っている場合も

アパート大家さんの大きな心配のひとつが空室リスクです。

そんな空室リスク対策として注目したいのが、管理部門や管理会社を持つ建築会社の存在です。


大家さんがアパート物件を購入することで自動的に管理部門や管理会社に引継ぎされるため、アパート大家さんが自分で管理会社を探す手間がかかりません

また、建築会社の管理会社と各地域の複数の不動産会社が提携し、入居募集の依頼や募集に合わせた販促活動をおこなうなど、積極的に入居付けをしてくれるメリットがあります


自力で管理会社を探すのが不安な人は、管理会社のある建築会社にアパート建築を任せるのもひとつの方法です。                                                                 

                                                                  

まとめ       

アパート経営の疑問や問題を解決するために、それぞれ最適な相談先を紹介しました。

これからアパート経営を考えている人はもちろんアパート経営初心者の人は、問題が起きる前に、あらかじめケースごとの相談先を把握しておくことは非常に重要です。


相談する際は、事前に相談内容をまとめおけば相談内容が伝わりやすく、迅速な問題解決につながります。また信頼できる相談先を複数確保しておくことも大事です。

岩崎
岩崎
不動産ジャンルのライター歴は2年半以上。その間、100本以上のコラム構成・執筆を担当。満室経営を目指す大家さんに役立つ記事をお届けします。

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