「いつかは、マンションを一棟買いしてマンション経営をしたい」

そう考える不動産投資家は少なくないでしょう。

価格が高額な一棟マンションはレバレッジを効かせることで、より多くの収入が期待できる不動産投資です。しかし、そのためには初期費用や維持費などを理解し、物件を正しく運用する必要があります。

今回は、マンション一棟の経営に必要な費用や維持費について、項目ごとに解説します。またマンション経営のリスクについても紹介します。

一棟マンション経営を視野に入れている不動産投資家の方は、ぜひ当記事を参考にしてください。

マンション一棟を経営する際に必要な初期費用

マンション一棟経営をおこなうには、マンション購入代金のほか、登記費用やローンに関わる手数料などの「初期費用」が必要です。

一般的に不動産投資に必要な初期費用額の目安は、不動産物件価格の5％～10％程度＋頭金と言われています。おもな初期費用の項目と目安は以下のようになります。

 ◇頭金：物件価格の10%～30%程度

◇不動産取得税（司法書士費用）：固定資産税評価額×3％（特例税率 令和6年3月31日まで）、司法書士費用は10万円～15万円程度

◇印紙税：200円～48万円（軽減後の税率 令和6年3月31日まで）

◇ローン等の事務手数料：定額型で3万円～10万円、定率型で1％～3％程度

◇損害保険料：月額10万円～

◇仲介手数料：物件価格×3%＋6万円（400万円を超える物件の場合）

◇その他

頭金（建物の取得費用）

不動産投資物件の購入費用を金融機関から融資を受ける場合は、一般的に「頭金」を支払います。頭金の額に決まりはなく、相場は物件価格の10%～30%程度です。

仮に2億円のマンションを一棟買いする場合の頭金は2千万円～6千万円となり、多額の自己資金が必要なことがわかります。

所有している土地があれば自己資金をおさえられる

相続などで受け継いだ「土地あり」の場合は、マンション建物の建築費用のみで一棟マンション経営できるため、自己資金をおさえることが可能です。

マンション建築費用の相場は構造体によって異なり、相場は以下のようになります。

例）3階建てマンション　ワンルーム（20平米）×3戸 

新築一棟マンションの販売価格は数億円なので、所有する土地が好立地で賃貸需要が高ければ、自己資金をおさえたマンション経営ができると考えられます。

不動産取得税

土地や建物を取得した場合、「不動産取得税」が発生します。不動産所得税は、固定資産税評価額に対して3％（*）の税率で課税されます。

（*土地および家屋に対して令和6年3月31日までの特例税率。標準税率は4％）

参考：国土交通省『不動産取得税に係る特例措置』

印紙税        

契約書に添付する収入印紙の代金には印紙税が課せられます。印紙税額は、契約書記載の物件価格によって金額が異なり、物件価格が1億円〜5億円の場合は10万円です。

なお、2022年（令和4年）3月31日までに作成される土地建物売買契約書のうち、契約金額が10万円を超えるものについては軽減措置の対象となります。

参考：国税庁『印紙税の軽減措置の延長について』

登録免許税・司法書士費用    

マンションを購入した際には、不動産に関わる権利関係を公示するための不動産登記が必要です。これら登記にかかる費用が「登録免許税」です。

登録免許税は、固定資産税評価額に対して以下の税率で課税されます。

・所有権移転登記：2.0%（令和5年3月31日まで1.5%）

・住宅用家屋所有権保存登記：0.4%

・住宅用家屋所有権移転登記：2.0%

・抵当権設定登記：0.4%

なお、登記に関する手続きを司法書士に依頼する場合は、別途報酬が必要です。報酬額は10万円～15万円程度を目安にするとよいでしょう。

ローン等の事務手数料

金融機関の不動産投資ローンを利用してマンション購入代金を借入れる場合は、ローン手続きのための「事務手数料」が必要です。事務手数料は、「定額型」と「定率型」の2種類があります。それぞれの目安額は、定額型で3万円～10万円、定率型で1％～3％程度です。

また、金融機関から借入れした場合、貸し倒れを防ぐためにローン保証会社と契約する場合があります。その際は保証会社に「保証料」を支払います。目安は借入額の2%程度です。

損害保険料

地震大国である我が国で不動産投資をおこなうには、万一を考えて火災保険や地震保険といった「損害保険」への加入は必須です。

取得するマンションの構造や大きさ、補償内容、契約期間によって保険料は大きく異なりますが、一棟マンションの場合は最低でも月額10万円の保険料が必要です。

仲介手数料

仲介会社を通して中古の一棟マンションを購入した際は仲介手数料が発生します。

仲介手数料は、宅地建物取引業法の第46条によって上限額が定められており、400万円を超える物件の場合は、「物件価格×3%＋6万円」が上限額になります。

参考：e-Gov『宅地建物取引業法』

なお新築一棟マンションの場合は、仲介会社を通さず、売主による直販などが多いため、仲介手数料が発生しないことが多いです。

マンション一棟を経営する際に必要な維持費

一棟マンションの運用中には、さまざまな維持費用（ランニングコスト）がかかります。維持費用の目安は毎月の家賃収入の20%～30％程度です。おもな維持費用の項目と目安は以下のようになります。

 ◇共用部分の光熱費：新築時の価格の0.1%～0.3%程度

◇損害保険料：月額10万円～

◇管理委託費：家賃額の5%～8％程度

◇修繕費・リフォーム費：家賃収入の5％～7％程度

◇その他（ローン返済金、固定資産税など）

共用部分の光熱費

一棟マンションの共有部分で使用する光熱費（電気代や水道代、エレベーターメンテナンス費用など）が必要です。

光熱費の目安は、年間で新築時の価格の0.1%～0.3%程度になり、入居者が家賃と一緒に支払う共益費で賄えない部分はオーナーの負担になります。

損害保険料

初期費用でも記載したように、大事なマンションを守るためにも、各種損害保険に加入することは非常に重要です。

しかし、一棟マンションの保険料は高額です。少しでも負担を軽くしたい場合は、10年一括などの長期払いにすると割安になります。

管理委託費

管理会社に管理委託する場合は管理委託費が発生します。

委託する内容によって管理費用は異なりますが、相場は家賃額の5%～8％程度が一般的です。

修繕費・リフォーム費、修繕積立金

入居者の退去後には、原状回復のためにリフォームや室内クリーニングをおこなう必要があるため、その費用が発生します。また、物件建物を維持するためには定期メンテナンスをおこなったり、設備の故障を修理したりといった修繕費がかかります。

修繕費用やリフォーム費用の額は、入退去の状況や設備の状態によって変動しますが、家賃収入の5％～7％程度を目安にするとよいでしょう。

なお、経年劣化によって修繕費が増大するため、毎年修繕費用を見直すことをおすすめします。

また、10~15年単位で外壁塗装などの大規模修繕工事が必要になるため、修繕費用を毎月積み立てることも忘れてはなりません。

一棟マンション経営における初期費用の適切な抑え方

初期費用は工夫次第で減らすことも可能です。ここでは初期費用の抑え方を解説します。

・建築費を削減する

建築費を削減する際は建物の質を落とさないことが重要です。削減する場合は、建物のデザインや形状、間取りをできるだけシンプルにしましょう。価格相場を知るためにも複数社から見積もりを取り、建築プランを比較検討することをおすすめします。

・登記にかかる費用を削減する

登記手続きを自分でおこなえば、司法書士に支払う報酬を削減できます。自分でおこなえない場合は、できるだけ低価格で手続きしてくれる司法書士に依頼しましょう。

・ローン手数料を削減する

ローン手数料は金融機関によって異なります。複数の金融機関のローン等の事務手数料を比較して、金利が安く、トータルで諸費用が少ないところを選びましょう。

・仲介手数料

仲介手数料は交渉次第で安くすることが可能ですが、過度な値引きを要求すると仲介会社に悪印象を与えてしまうため注意が必要です。

また、仲介手数料を安く設定している仲介会社を選ぶのも一案です。

マンション経営の収入

マンション経営をおこなう場合は支出だけでなく、収入にも留意しておきましょう。マンション経営で得られるおもな収入は家賃収入ですが、共益費や更新料なども収入に含まれます。各項目と目安は以下のようになります。

【マンション経営で得られる収入と目安】

・家賃：立地や間取り・面積によって異なる。周辺の相場を参考にする

・共益費：家賃の5～10%程度

・礼金：家賃の１～2ヶ月分

・更新料：家賃の１～2ヶ月分

・駐車場賃料：立地によって異なる。周辺の相場を参考にする

・その他（敷地内に設置した自販機の売上、屋上に設置した太陽光発電装置の売電代金など）

新築マンションと中古マンションの価格の違い

一棟マンションの新築と中古の最大の違いは、価格に大きな差があることです。

東京都内であれば、中古一棟マンションであっても数千万円は下りませんし、新築であれば数億円以上であることは間違いありません。

また、価格の差は物件購入時の初期費用にも大きく影響します。

前述のように不動産投資に必要な初期費用の目安は不動産物件価格の5％～10％程度＋頭金です。

頭金を物件価格の1割（10%）とし、２億円の新築マンションを購入した場合の初期費用額は3,000万円～4,000万円です。

これが8,000万円の中古マンションであれば1,200万円～1,600万円となり、両者に大きな差があることがよくわかります。

ただし、新築マンションと中古マンションには金額以外にも、それぞれメリットとデメリットがあるため、それらの要素を考慮したうえで、どちらを購入するか判断する必要があります。

新築マンション経営のメリットとデメリット

新築マンション経営のメリットは、「新築プレミアム」として賃料を高めに設定できるため毎月の家賃収入が多く得られることです。また建物が新しいので修繕費が少なくて済むことがあげられます。

資産価値が高いことから金融機関から融資を受けやすいのもメリットになります。

デメリットとしては、中古一棟マンションよりも物件価格が高いことです。そのため利回りも中古一棟マンションより低くなる傾向があります。前述のように、初期費用として多額の自己資金が必要になるのもデメリットです。

中古マンションのメリットとデメリット

中古一棟マンション経営のメリットは、新築物件に比べて価格が安く、そのため高利回りが期待できることです。

またレントロールから、家賃収入額を予測しやすいため、収支計画が立てやすいこともメリットのひとつです。

デメリットは、築年数によっては多額の修繕費用が発生する可能性がある点です。価格が安くても修繕費用が多大にかかることはめずらしくありません。

また、建物購入の際の融資期間は法定耐用年数によって左右されるため、築古になると金融機関から融資が受けにくくなるのもデメリットになります。

マンションの経営は実際に儲かるのか

マンション経営では、儲けている人もいれば、儲かっていない人もいるのが実状です。

しかしマンション経営で儲けることは可能です。

マンション経営は、「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資方法と言われるように、入居者がいるかぎり長期間にわたって安定した家賃収入を毎月得られます。

マンション経営では、収入（おもに家賃収入。礼金や更新料、共益費など）から、今回紹介した維持費用などを差し引きし、キャッシュフローがプラスであれば「利益が出た」と判断されます。

そのため、物件売却時に購入時の価格と同額または安い価格で売却しても、これまでの利益とトータルしてプラスになれば、「このマンション経営は儲かった」と最終的に判断ができるのです。

そのためマンション経営では、毎月安定した家賃を確保することが必須です。きちんと家賃収入を得るには、立地や賃貸需要、周辺の競合物件数などを考慮したうえで、長期に渡ってしっかりと入居付けができ、利益を出せる物件を選ぶ必要があります。        

また費用を上手に使って節税をおこなうなど、不動産投資で儲けるには、収入を増やし支出をおさえることが不可欠です。

マンションの経営に関わるリスクと対策

新築・中古にかぎらず、マンション経営にはリスクがあります。しかし、リスクを回避するためには、あらかじめどのようなリスクがあるのか知っておくことが重要です。

リスクのなかでも、マンション経営をつづける以上、切っても切り離せないのが「空室リスク」です。家賃が主な収入源となるマンション経営では、入居がつかず空室期間が長くなればなるほど収入が減ってしまうため空室対策は欠かせません。

特に中古物件は建物や設備の古さから空室リスクが高まるため、定期的に修繕をおこない外観を整えたり、人気の設備を導入して物件の付加価値をあげたりといった対策が求められるのです。

なかでも需要の高い設備の導入は空室対策として効果が期待できます。

最近では「インターネット・Wi-Fi無料」設備が注目されています。

「全国賃貸住宅新聞」が発表した「人気設備ランキング2020」では、単身者向け・ファミリー向け賃貸物件ともに「インターネット無料」が1位を獲得しています。単身者向け物件では5年連続1位となり、人気の高さがよくわかる結果になりました。

参考：全国賃貸住宅新聞　「2020人気設備ランキング」

また、現況ではインターネット・Wi-Fi無料設備を導入しているマンションも少ないため、所有するマンションにいち早く導入することで、近隣の競合物件との差別化につながり、入居者に選ばれやすくなります。

空室対策として、インターネット・Wi-Fi無料設備の導入を検討するなら「アイネット」がおすすめです。自社光回線で高速かつ安定したインターネット無料接続なら、ぜひアイネットへお問い合わせください。

マンションの経営に必要な費用を把握しリスクも考慮した運用を                            

一棟マンションの価格は高額です。そのため初期費用も高額になるため、多額の自己資金を準備する必要があります。

また、一棟マンションの経営中には、さまざまな維持費が発生します。

一棟マンション経営を成功させるには、どんな維持費にいくらかかるか理解したうえで、しっかりと家賃収入が得られる物件を選ぶことが肝心です。

また空室リスク対策も忘れてはいけません。

空室対策のひとつとして注目されている「インターネット・Wi-Fi無料」設備は、マンションオーナーにとっても入居者にとってもメリットのある設備です。

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