不動産投資をおこなううえで切っても切り離せないリスクのひとつが「空室リスク」です。入居者から得られる家賃収入がおもな収入源の不動産賃貸経営では、空室が長引くと収益が減ってしまうため、空室が出た場合は迅速な「空室対策」が必要になります。

そこで今回は空室対策の基本的な考え方を解説しながら、10個の具体的な空室対策方法を紹介します。

ぜひ当記事を参考に空室対策を成功させてください。

空室対策の基本的な考え方とは？

「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資方法と言われる不動産投資ですが、投資である以上リスクは存在します。なかでも入居者からの家賃が入らない「空室リスク」は、長引けば長引くほど収益が少なくなり資金繰りが悪化します。資金繰りが悪化し続けると不動産投資ローンの返済が滞ってしまい、最悪、物件が差し押さえられるという危険性も考えられるのです。

そのため物件の大家さんは、所有する賃貸物件を満室にするために「空室対策」をおこなう必要があります。

ただし、むやみやたらに空室対策をしても効果が上がらないばかりか、逆に費用ばかりがかかって、さらに賃貸経営を悪化させる結果になりかねません。

ここでは正しく空室対策をおこない、賃貸経営を成功させる秘訣について解説します。

成功の秘訣①現状把握を正しく行うこと

空室対策をおこなうのであれば、「空室になる原因」を把握したうえで、それに合った対策をおこなう必要があります。たとえば、新しい設備を導入しても入居者のニーズに合わない場合は、せっかく費用をかけても空室が埋まらないということになりかねません。

正しい空室対策をおこなうには、まず所要する物件の現状をしっかりと把握しましょう。

ターゲット選定

所有物件を購入する際におこなった入居者ターゲットの見直しをおこないましょう。現在の入居者には、どういった属性の入居者が多いのか確認し、それによって浮かび上がってきた入居者属性が現況で狙うべきターゲットです。

具体的なターゲット層が決まれば、そのニーズを強調する設備などを導入することで、ターゲット層に選ばれやすくなり、入居率アップにつながります。

たとえば女性が多いのであれば、安全面や衛生面で選ばれている可能性が高いと考えられます。そこで、さらに女性に喜ばれる設備を充実させる、女性専用物件にするなど、競合物件との差別化をはかることで物件のアピール材料となり、より効果的な入居付けが可能となるでしょう。

SWOT分析：物件の強みや弱み、周辺物件との違いの把握

不動産投資物件には、それぞれ物件ごとの「SWOT」を把握・分析し、上手に掛け合わせることで物件の新しいアプローチが生まれます。

なお、SWOTとは、以下の4つの頭文字をとったものです。

・Strength（強み）

所有する物件の強みや長所などです。駅から近い、周辺の物件に比べて築浅などが該当します。

・Weakness（弱み）

所有する物件の短所などです。駅から離れている、建物が古いなどがあげられます。

・Opportunity（機会）

周辺環境から考えられるプラスになりそうな要素です。人口が増加傾向にあるなどがあげられます。

・Threat（脅威）

強みを打ち消すような環境的要因や外部要因を指し、人口の減少などが考えられます。

所有物件のSWOT分析の結果から、「強み × 機会」、「強み × 脅威」、「弱み × 機会」、「弱み × 脅威」をそれぞれ組み合わせることで、賃貸経営戦略の方向性が見えてきます。

入居者の声を集めること

空室対策は、「どうしたら空室を埋められるか？」という考えでおこなうほか、「どうしたら入居中の人に長く住んでもらえるか？＝どうしたら退去者を出さずに済むか？」という視点で考えることも重要です。

そこで入居者の要望や不満点を把握するために「入居者・退去者アンケート」の実施がおすすめです。

入居者アンケートでは、リアルタイムで入居者が求めていることや困っていることを把握できます。

また退去者に対しておこなうアンケートも、今後の空室対策につながります。退去理由に「卒業のため」という声が多い場合は、入居ターゲットを学生に絞ることで入居付けのヒントになります。また「設備が古い、故障が多くて不便」であれば、設備の交換などが視野に入ります。

このように、入居者の要望や不満点や退去の理由を把握することで、空室対策や賃貸管理に活かすことができるのです。

成功の秘訣②退去～引き渡しまで

入居者から退去の連絡があった場合、空室期間をできるだけ短くするためにも次の入居者を見つける必要があります。

ここでは、退去後から次の入居者へ部屋を引き渡すまでの流れを紹介します。

退去後の部屋整備

入居者より退去の連絡が入ったら、退去予定日に合わせて室内クリーニング、リフォームなどの手配をおこないます。退去者が増える繁忙期は清掃業者やリフォーム業者も非常に混むため、できるだけ早く手配をおこないましょう。

入居募集広告の対応

部屋の整備手配と同時に、不動産管理会社に入居者募集を依頼しましょう。

最近の入居希望者は、まずインターネットサイトで好みの物件を検索し、その後に内見という流れが一般的です。なかには内見せずに、インターネットの画像や動画だけで部屋を決めて契約を結ぶ人もいるほどです。

そのため、大手賃貸ポータルサイトへの掲載は欠かせません。その際、掲載する入居条件や部屋のアピールポイント、写真など、より入居者に目を向けてもらうためにできることを不動産管理会社と相談するとよいでしょう。

内見対応

不動産管理会社から、物件の内見希望者の連絡があった場合は、建物周辺や室内に不備がないか確認をおこないましょう。もし物件の所在地が近隣でない場合は、あらかじめ不動産管理会社にお願いしておくとよいでしょう。

室内の空気を入れ替えたり、内見用のスリッパを用意したり、内見時間にあわせてエアコンをつけて室内の温度を快適にしたり、少しの心遣いで内見者に好印象を与えることにつながります。

審査・契約対応

内見後、入居希望者から入居申込が入ったら入居審査をおこないます。

入居希望者の職業や年収、人柄、連帯保証人の職業や年収などを審査した結果、「部屋を貸してもよい人物＝きちんと家賃を支払える人物」だと判断できれば賃貸借契約を締結します。

なお最近では、連帯保証人をつける代わりに家賃保証会社との契約を入居条件とする場合も増えています。連帯保証人の確認をおこなう時間が省けるため、早期の入居付けに役立ちますが、かならず保証会社の審査に通るとはかぎらないため注意が必要です。

引き渡し/入居開始

新規入居者の入居予定日が決まれば、それに合わせて鍵の引き渡しをおこないます。

鍵の引き渡し後に大家さんがすることはほとんどありませんが、物件の近隣に住んでいる場合は後日様子見などをしてもよいでしょう。   

成功の秘訣③空室対策の具体案 

ここでは、空室対策に効果的な10個の具体案を紹介します。

特化型賃貸

特化型賃貸とは、特定のコンセプト（テーマ）を持った物件を指します。

例としては、ペット可物件や楽器可物件、DIY可物件、女性限定や高齢者限定などの賃貸物件が該当します。

特化型賃貸物件のメリットは、入居者のターゲット層を明確にできるので周辺の競合物件との差別化につながり入居付けがしやすくなったり、付加価値によって賃料アップが狙えたりする点です。

ただし、あまりにもニッチなコンセプトの場合は入居希望者が少なくなる可能性もあるため注意が必要です。

空室理由箇所のリノベーション/リフォーム

前述の「入居者の声を集めること」の項のように、入居者や退去者の意見をもとにリノベーションやリフォームおこないましょう。

たとえば、インターネット無料設備を望む声が多ければ、現在入居中の人の退去防止になると同時に、入居付けのためのよい材料になります。

ただし設備を導入する場合は、費用対効果が重要です。インターネット無料設備を導入するのであれば、初期費用ゼロや月額料金が安いインターネット会社を選ぶとよいでしょう。

少額リフォーム

本格的なリフォームやリノベーションは数十万円～数百万円の費用が必要となり、工事期間も数ヶ月程度必要です。できるだけ早く入居者を入れたい場合は、少額リフォームで部屋の雰囲気を変えましょう。

たとえば、部屋におしゃれな間接照明を設置したり、壁紙の一部にアクセントクロスを貼ったり、エアコンを新しいものに変えるだけでも入居希望者に選ばれやすくなる可能性が高まります。費用も数千円～数万円程度で日数もかからず、大変おすすめです。

差別化リフォーム

空室対策のなかでも、周辺の競合物件との差別化をはかることは非常に重要です。しかし、間取り変えたり3点ユニットバスを分離させたりといった工事は時間も費用もかかります。そこで「デザイン性の高い部屋」を演出するリフォームがおすすめです。

たとえば、よくある白い壁紙に茶色のフローリングのワンルームをフローリングも白色にしたり、築古を生かした敢えてレトロ風な部屋にするなど、「ほかではあまり見ないデザイン」にすることで、ほかの物件との差別化につながります。

一時金の減額

入居時にかかる敷金や礼金などの一時金（初期費用）を減額（またはゼロ円に）することで、入居者を獲得しやすくなります。引越しにはなにかと費用がかかるため、入居者にとって敷金や礼金が少なくて済む物件は非常に魅力的なのです。

ただし、本来の敷金は、退去時の支払いや家賃滞納時の担保として預かるため、敷金をゼロにした場合、退去時の費用負担や家賃滞納時の補填をおこなうためには、入居者にあらためて請求する必要があるため注意しましょう。

また、入居時から数か月分の家賃をゼロにする「フリーレント」サービスも、入居付けに効果的があります。

募集条件の緩和

入居ターゲット層の募集条件を緩和することで空室対策がおこなえます。たとえば、高齢者や外国人、生活保護受給者など、ほかの物件では断られる可能性のある入居者層をターゲットにします。

入居後のトラブルが心配な場合は、あらかじめ対策をたてたうえで、入居募集をおこないましょう。

高齢者を受け入れるのであれば、孤独死保険への加入や見守りサービスの導入が効果的です。外国人向けには、契約書や入居時の注意事項など、14か国語で対応している『外国人の民間賃貸住宅入居円滑化ガイドライン』（国土交通省）などを参考にするとよいでしょう。

報酬の用意

空室を早く埋めたい場合、入居募集を依頼している不動産会社に広告料（AD）を支払うのもひとつの方法です。広告料とは、入居者を決めてくれた仲介会社に支払われる成功報酬の一種です。

仲介業者からみると、成約時に受け取れる仲介手数料とは別に報酬を得ることができるため、積極的に広告料付きの物件を入居希望者に紹介してくれるため、成約率が高くなる効果があります。

尚、宅建業法上では、仲介会社が得られる報酬（仲介手数料）の上限は借主と貸主あわせて1カ月分と定められています。ただし特別な広告などにかかる費用については、別途大家さんが仲介業者に広告料として支払うことが半ば慣習化されています。

参考：https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000268.html

内見前の準備

前述のように、入居希望者の内見時のちょっとした心遣いで、内見者によい印象を持ってもらえます。

使われていない部屋は、空気が籠ったり排水溝の臭気など匂いが気になったり、室内の床に埃がたまることもあります。内見者を迎える前には、室内の空気を入れ替えたり、内見用のスリッパを用意したり、内見時間にあわせてエアコンをつけて室内の温度を快適にするとよいでしょう。

また、入居者自身が照明器具を用意しなければならない物件については、内見時は自然光のみで内見しなくてはなりません。その場合、天候によっては室内が薄暗く、部屋自体の印象も悪くなってしまいます。

そこで明るい状態で室内を隅々まで見てもらえるよう、あらかじめ照明器具を設置しておくことをおすすめします。

物件動画の作成

不動産会社の自社HPや大手不動産ポータルサイトに賃貸物件を掲載する場合、写真や文字だけでは物件の魅力が伝わりづらいです。

そこでおすすめなのが物件の紹介動画の掲載です。賃貸物件を探している人は動画を見ることで、現地に行かずとも部屋（物件）全体を確認することが可能になります。

今後は写真とともに物件紹介動画の掲載も求められようになるでしょう。ぜひ不動産会社に相談し、集客のために動画を活用しましょう。

不動産屋にプレッシャーをかけること

不動産物件の入居者募集を不動産会社に委託している場合、入居付けがあまりうまくいっていないと感じたら、こまめに進捗状況を確認し不動産会社にプレッシャーをかけてみるとよいでしょう。

特に不動産業界の繁忙期となる1～2月の内見数によって4月以降の空室率が、ほぼ決まってしまうため、大家さんとしては、できるだけ多くの空室を埋めたいところです。しかし、思ったように内見数が増えないときは、不動産会社に1月の内見者数を昨年度と比較し、少ない時はその旨を専任の会社に伝えたうえで、集客のためにおこなっている対策や方法について尋ねてみましょう。

なお閑散期になると空室を埋めるのはむずかしくなるため、その場合は前述の広告料（

AD）を使って客付けを促すとよいでしょう。

空室対策まとめ

空室対策を成功させるには、まず物件の現況を把握したうえで、それに合わせた空室対策をおこなう必要があります。また空室対策は、空室を埋めるだけでなく、入居者を満足させ退所者を出さず長期入居をしてもらうことも重要です。

これらの空室対策のひとつとして、競合物件との差別化を図ることが欠かせません。中でもインターネット無料は、今後さらに需要が増すことが予想されるおすすめの設備です。

しかし、空室対策は費用対効果が重要なため、費用はできるだけおさえる必要があります。

そこでおすすめなのが、インターネット無料設備導入時の初期費用が無料の「アイネット」です。

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参考：不動産投資の成功を左右する空室リスク対策～実践済み！有効対策5つ | 不動産投資の教科書

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