マンション経営などの不動産投資は、安定した家賃収入を長期間に渡って得られる投資方法です。しかし、不動産投資に必要な知識を持たない状態で賃貸経営を開始してしまうと、失敗してしまうケースもあります。では、どうすれば、マンション経営で成功することができるのでしょうか？

マンション経営で失敗する原因と回避方法について、失敗事例を参考に解説します。また、マンション経営がはじめての人でも成功できる方法についても紹介します。これからマンション経営をはじめる人は、当記事を参考にしてください。

マンション経営の失敗事例を見ながら、「失敗した原因」と「失敗を回避する方法」を解説します。

なぜマンション経営を失敗する？失敗事例3選 

「ミドルリスク・ミドルリターン」と言われる不動産投資は、たしかに株式投資やFXに比べるとリスクは低いものの、投資である以上リスクはあります。

しかし不動産投資のリスクは、物件スペックをしっかりと確認し、収支シミュレーションをおこなうことでリスク対策できる場合が多いのが特徴です。

ここでは、そのような不動産投資のリスク対策をおこなわずにマンション経営をはじめたために失敗してしまった3つの事例を紹介します。

ケース①価格や利回りだけを見て購入してしまった

◆投資家プロフィール

Aさん　30代　男性　東京都在住

購入物件

中古ワンルームマンション、購入価格約800万円、築30年、最寄り駅から徒歩15分

Aさんは、東京の郊外に中古のワンルームマンションを800万円で購入し、マンション経営を始めました。購入を決めた理由は、価格の安さに加えて想定家賃額5万円で利回り7.5%という利回りの高さからでした。

当初は順調だった賃貸経営ですが、2年後契約更新のタイミングで入居者が退去してしまいます。築年数や駅から離れていることもあり、なかなか次の入居者が決まりません。

結局、家賃を4万円まで下げてようやく入居者が決まりましたが、想定外の空室期間があったことから、その年の利回りは4%まで減少してしまいます。さらに家賃額を下げたことによってキャッシュフローも当初想定した額よりも下がってしまい、毎月の手出しが増えてしまいました。

売却しようにも築年数が古く駅からも少し離れているため買い手が見つからず、売るに売れない状態が続くことになってしまいました。

そもそも価格が安いのは築古で立地がよくないためだったと、今さらながら気づいたAさんですが、空室率や家賃下落率を含めたシミュレーションをおこなわず、利回りだけを見て物件を購入したことを後悔しているそうです。

ケース②物件をよく見ないで買ってしまった

◆投資家プロフィール

Ｂさん　40代　男性　東京都在住

購入物件

2DKマンション、購入価格約2,000万円、築年数25年

不動産投資家として一棟アパートを所有していたＢさんは、2件目の物件購入を目指す中、「競売物件」に注目します。

競売物件とは、所有者がローンの返済ができなくなったため債権者から競売の申し立てを受けた不動産を指し、通常の物件価格よりも6～7割程度の価格で購入（落札）できるのが大きなメリットです。

最終的にＢさんは、競売で都心の繁華街近くに2DKのマンションを約2,000万円で落札しました。周辺の同条件のマンション相場は2,800万円前後だったことから、かなり安く買えたと喜んだそうです。

ところが購入後、実際の物件を見に行くと、室内には残置物や溜め込んだゴミが山のように積まれ内装もひどい状態でした。結局、室内クリーニングをおこない、壁紙と床を貼り替え、トイレや風呂なども取り換えるなど500万円以上のリフォーム費用を支払うことに。加えて、前の所有者が滞納していた管理費なども支払ったことで、安く買ったメリットはほとんどなくなったそうです。

実は、競売物件の内見はできないため、確認は裁判所が用意した書面と写真でしかおこなえず、落札してみたら物件の状態が最悪だったということも少なくありません。Ｂさんが競売物件を購入したのは2000年台前半。まだネット上での競売専門の情報サイトなどはなく、一般の人が競売情報を集めるのは困難な時代でした。

物件をよく見ずに購入したことを後悔したＢさんは、物件を管理する気力もなくなり物件をそのまま売却。「高い勉強代」になったそうです。

ケース③無理なローン借り入れをしてしまった

◆投資家プロフィール

Ｃさん　40代　男性　大阪市在住

購入物件

中古区分マンション、購入価格約1,500万円、のちに同額程度の物件を2件追加購入

インターネットの「マンション経営で年収アップ」という広告に興味を持ち、不動産会社が主催するセミナーに参加した公務員のＣさん。

セミナー終了後には個別の相談会がおこなわれ、そこでＣさんは、提案を受けた大阪市内の1,500万円の中古区分マンションをフルローン（頭金なしで受けられる融資）で購入します。

その後も、その不動産会社から2戸の物件をフルローンで購入し、合計3戸の区分マンションの所有者になりました。

しかし、フルローンを利用したことから総借入額は4,500万円を超え、家賃収入からローン返済や費用を差し引くと毎月のキャッシュフローは3戸で2万円程度、そこから固定資産税など支払うと年間20万円弱しか手元に残りません。

思ったほどの収入にならないため、さらに物件を購入しようとするCさんでしたが、その不動産会社からは「融資の枠がいっぱい」との理由で購入を断られてしまいます。ほかの不動産会社も数社回りましたが金利が高く、購入を断念します。

そうするうちに退去が重なり、次の入居者が決まるまで毎月10万円以上の手出しとなってしまいました。

フルローン審査に通過しやすい「公務員」という肩書を持つ高属性のCさんですが、年収に比べて無理なローン借り入れをしてしまったことで、ローンの返済は重く、追加で融資も受けられず後悔しているそうです。

マンション経営に失敗したらどうなる？

万が一、借入金のローン返済ができなくなった場合は「物件を売却してローンを返済する」ことになります。ローンを完済できるうちに損切り覚悟で物件を売却できれば借金を残さずに済みますが、物件を売却しても債務が残る場合はどうなるのでしょうか。

自己破産する

競売や任意売却で物件を売却しても債務が残った場合は、今後の収入（給与等）から残債を返済していくことになります。それでも返済の目処が立たない場合は自己破産の申請をおこない、裁判所が債務の支払いが不可能と判断した場合、自己破産が宣告されます。

マイナスイメージの強い自己破産ですが、免責決定されれば借金（税金などは除く）がなくなるため、負債が大きい場合は大きなメリットになるでしょう。

その代わり、信用情報機関（ブラックリスト）に登録されるため、今後5年～10年は借入ができません。また、一定額以上の財産（住宅や車、貴金属など）は処分して残債に充てる必要があるなどのデメリットがあります。

自己破産は、あくまで最終手段として、できるだけ自己破産を避ける方向で対策を立てることをおすすめします。

競売にかけられる

金融機関へのローン返済の目処が立たない場合、金融機関はサービサー（債権回収業者）に債権を売却します。サービサーは、借金を回収するために物件の売却をおこないますが、その売却方法のひとつが「競売」です。

競売の特徴は、裁判所を通じて強制的に物件の売却がおこなわれることです。物件の売却額は入札によって決定されます。そのため市場価格よりも安くなる場合が多く、物件が売れても債務が残りやすいというデメリットがあります。

また、売却代金は全額返済に充てる必要があるため、売却資金は一切受け取れず、引っ越し費用などは自分で用意しなければなりません。

ほかにも競売にはデメリットが多いため、できれば任意売却が可能なうちに対処することをおすすめします。

任意売却をする

「任意売却」とは、債権者の同意を得ながら、一般市場で不動産を処分する売却方法のひとつです。競売との大きな違いは、市場価格に近い額で処分できる点です。そのため、ローンの残債が少なくなり、今後の生活再建の見通しが立てやすくなります。

また、任意売却の場合、債権者が合意すれば、引っ越し時期を配慮してもらえたり引越し費用などを出してもらったりすることも可能です。

すべてが強制的におこなわれる競売に比べると、任意売却は自由度が高いです。できるだけ競売ではなく、任意売却できるうちに物件の処分を検討するとよいでしょう。

ただし、売却するための手順などは一般の不動産売買と同様なため、売却までに時間がかかったり、場合によっては買手が付かず売却できないことも考えられます。

マンション経営の失敗を回避するためにできること

前述のような失敗事例を回避するためには、どのようなことに留意する必要があるのでしょうか？ここでは物件選びの段階で注意するポイントについて解説します。

情報を正しく集めて、吟味する

マンション経営を成功させるためには、不動産投資についての基本情報と不動産物件の情報をしっかりと集めたうえで吟味する必要があります。

不動産投資の基本情報とは、不動産投資をおこなううえで「知っておくことで損をしないための基礎知識」を指します。

たとえば、不動産投資の仕組み（利回りやキャッシュフローなど）、不動産投資のリスクと対策方法、毎月発生するコストの種類などが該当します。

不動産物件の情報とは、購入を検討する物件のスペックや周辺情報などです。

周辺と比べて、価格や想定家賃額は妥当かどうか、駅からの距離、築年数や大規模修繕工事の有無、これまでの入居率や空室率、退去までの平均居住数、入居者属性などの情報は、入居付けのためにも非常に重要です。

それに加えて、物件周辺の環境やどのような施設が近隣にあるのか、嫌悪施設はないかといった周辺情報も必要です。

このような不動産投資の基礎知識と物件情報を組み合わせることで、買ってよい物件か、そうでない物件かの判断をおこないます。

こういった基礎知識がないまま不動産投資をおこなうと、賃貸需要の低い物件を高く売りつけられたり、リスクの高い物件を購入したり、不必要な費用を請求されたりといった、「知っていれば防げたのに」という状態を減らすことにつながり、結果として安全な物件を購入することが可能になるのです。

資金繰りに無理がないか、確認すること

不動産投資を大きく左右するのが、毎月のキャッシュフローです。キャッシュフローとは、、毎月の家賃収入から経費を差し引き手元に残るお金を指します。

この毎月のキャッシュフローが安定している場合は、不動産投資が安全におこなわれていると考えられますが、逆にキャッシュフローが悪い場合の不動産投資は危険な状態と言えます。

不動産投資はほとんどの場合、金融機関から借入をおこない不動産を購入しますが、ローンの返済を含めた経費は、物件から得た家賃収入でまかない、キャッシュフローは手元資金としてプールしておくのが理想です。

そのため、不動産物件を購入する前におこなう収支シミュレーションでは、借入額はもちろん、空室率や家賃下落率、金利上昇など、さまざまなパターンを想定したシミュレーションをおこなう必要があります。そのシミュレーションの結果、安定してキャッシュフローを得られる物件を選ぶことが大事です。

キャッシュフローの試算が甘いと、空室によって家賃収入が下がったり、金利が上昇したりした場合、キャッシュフローが減ってしまいます。減るだけでなく、場合によってはキャッシュフローがマイナス（赤字）になる可能性もありうるのです。

また、フルローンやオーバーローンなど借入額が大きい場合は、月々の返済額が高額だったり、返済期間が長期だったりすることも多く、突発的な出費があるとすぐにキャッシュフローが悪化してしまいます。

当座は自己資金などでなんとかやり繰りできますが、キャッシュフローが改善しないかぎり資金繰りはどんどん悪化します。資金が尽きるとローン返済が滞り、物件を差し押さえられてしまう可能性もあるのです。

そうならないためにも、物件を選ぶ際にはしっかりと収支シミュレーションをおこない、キャッシュフローは安定しているか、資金繰りに無理はないかなどを確認しましょう。

目先の利益に惹かれてしまうこと

不動産投資で失敗する人の中には、「価格が安いから」「高利回りだから」という理由だけで物件を購入してしまう場合が少なくありません。

そもそも、不動産売買の物件情報に記載されている利回りは、年間家賃額を物件価格で割って算出した「表面利回り」です。表面利回りは、不動産を維持するためにかかる諸経費は考慮されていない上に家賃額は満室を想定した場合の額なので、「必ず得られる利益」を示す数字ではありません。

しかし、そのことを知らずに、記載されている価格と利回りの数字だけ見て「価格の安い物件」や「高利回り物件」に惑わされて購入してしまい失敗する場合もあるのです。

安定した家賃収入を得るためには、価格の安さや利回りの高さで判断するのではなく、「物件価格は相場通りか」「家賃は適正価格か」「物件のクオリティに見合った家賃額か」で判断する必要があります。

たとえば、周辺の家賃相場と比べて家賃設定が高い場合は、現在の入居者が退去した場合、同じ家賃額では入居が付かないことも考えられます。

また、安さに飛びついてみたら、車必須のエリアなのに駐車場がない物件だったため入居者が付かなかったという事例もあります。

いくら表面利回りが高くても入居が付かなければ家賃は入ってこないのです。

物件価格や家賃相場などは、インターネット上でも簡単に調べることができます。

不動産投資に失敗しないためにも、目先の数字にだけ惹かれることなく、しっかりと調査をおこなったうえで納得できる不動産物件を購入しましょう。

資金計画を第三者に確認してもらうこと

不動産投資はじめるにあたって、初心者が1人で資金計画を立てるのはなかなかむずかしいかもしれません。そんなときは、思い切って不動産投資のプロや経験者に確認してもらうことをおすすめします。

不動産投資の資金計画についての相談先は、次のようになります。

不動産投資会社

不動産投資の専門家として最初に名前があがるのが「不動産投資会社」です。不動産投資会社は、収支計算や資金計画などをはじめ、不動産投資全般の相談にのってくれます。また、提携している金融機関もあるため、自分で融資先を探さずに済むというメリットもあります。

資金関連の疑問がある場合は、まず不動産投資会社に相談してみましょう。

不動産投資家

マンション経営に興味があり、これから勉強や情報収集をはじめようと考えている場合は、知り合いの不動産投資経験者に相談してみるのもよいでしょう。不動産投資の基礎はもちろん、失敗談や成功談といった役立つ体験談を聞ける場合もあります。

周囲に不動産投資経験者がいない場合は、不動産投資セミナーに参加するのもおすすめです。不動産投資について体系的に学ぶことができます。

なお、不動産投資セミナーのなかにはセールスを目的とする場合も少なくありません。物件を紹介されても、その場で結論を出さず、いったん持ち帰ってしっかりと内容を精査したうえで購入するしないを決定しましょう。

マンション経営の初心者でも成功できる方法とは？

ここでは、マンション経営を成功させるための方法や、マンション経営が上手くいっていない場合の改善方法を紹介します。

方法①エリアがよい物件を選ぶこと

不動産投資の成功は立地にかかっていると言っても過言ではありません。そのため、マンション経営をおこなうのであれば「好立地」物件を選びましょう。一般的に好立地と呼ばれるのは以下のような物件です。

・賃貸需要が落ちない人気エリア

「住みたい街」として人気がある、再開開発エリアとして発展が見込まれる

・交通の利便性がよい物件

駅から近い、複数の路線が乗り入れている、通勤快速や急行が停車する

・生活関連施設が充実している

コンビニやスーパーなどが近い、幼稚園や学校が近い

・周辺環境のよさ

治安がよい、危険施設や嫌悪施設が周辺にない

方法②ブランドマンションを選ぶこと

「ブランドマンション」とは、大手の不動産会社が土地所有から建設まで手掛ける分譲マンションを指します。野村不動産の「PROUD」や三井不動産の「パークマンション」などが有名です。

いずれのブランドマンションも、知名度や信頼度が高い会社が運営しているため、立地、設備、デザイン、機能面、セキュリティー、耐震など、どれをとってもほかのマンションよりも高いクオリティを誇っています。これらブランド価値から資産価値が下がりにくく、「資産価値が下がらないことが保証されている」とまで言われるブランドマンションもあるほどです。

人気の高いブランドマンションは、「住んでみたい」人が多いため、賃貸の場合も大変人気です。一般のマンションよりも価格は高くなりますが、資産価値が落ちにくいため、数年後に売却することも視野に入れたうえで購入を検討してみてはいかがでしょうか。

方法③維持コストが安い物件を選ぶこと

マンション経営で中古マンションを選ぶ場合は、できるだけ維持コストがかからない物件を選びましょう。

中古マンションは新築に比べると、価格が安いため初期費用が少なく済み、高利回りがメリットです。その反面、築年数によっては入居付けがむずかしい場合もあります。

また中古マンションを購入する際に注意したいのが維持費用です。修繕費の積立状況や大規模修繕の履歴などをできる限り把握しておきましょう。あまりにも手入れの悪い物件は、多大な維持費用が発生する場合もあるため、できるだけ状態がよく、維持コストがかからずに済む物件を選ぶとよいでしょう。

方法④繰り上げ返済をおこなうこと

ローンの繰り上げ返済をすることで、マンション経営をより安全におこなうことにつながります。

繰り上げ返済には、ローンの返済期限を短くする「期間短縮型」と毎月の返済金額を軽減する「返済額軽減型」の2つの方法があります。

期間短縮型は、月々の返済金額はそのままで、借入金の一部を繰り上げ返済することによって完済までの期間を短縮できます。返済期間が短くなるので、その間の利息支払いがなくなり、結果として総借入額を減らすことにつながります。

返済額軽減型は、返済期間はそのままで、借入金の一部を繰り上げ返済することによって月々の返済額を少なくすることができます。月々のローン返済額を減らすことでキャッシュフローに余裕が生まれる効果があります。

方法⑤リフォーム、リノベーションを行うこと

長期間空室状態で家賃収入が得られない物件や、売却しても損失になるため売れない物件は、なんらかの原因（築古や立地の悪さなど）で価値そのものが低下しているケースが考えられます。

そこで思い切って、コンセプト賃貸へリフォームやリノベーションをすることで、黒字転換する可能性があります。たとえば、ペット可物件であれば、猫用のキャットウォークやキャットタワーを設置したり、高齢者を受け入れるのであれば、室内段差をなくし、手すりなどの設置をすることで新たな賃貸需要につながります。

ただし改修費用が発生するため、費用対効果を含めエリアの賃貸マーケット分析や売却を視野に入れたシミュレーションをしたうえで実施をする必要があります。なお、エリア自体の魅力がなくなっている場合は、リフォームやリノベーションによって物件価値を上げても、入居付けや売却はむずかしいこともあるため注意が必要です。

方法⑥集客を不動産のプロに任せること

もし、大家さん自身が集客（自主客付け）をおこなっていて、なかなか入居者が決まらないときは、不動産会社に入居者募集を委託することで、入居付けがスムーズにおこなわれる場合があります。

最近ではインターネットサイトを利用して、大家さん自らが自主客付けできるようになりました。大家さん自身で入居者とやり取りができ、仲介手数料がかからないなどメリットの多い自主客付けですが、不動産投資初心者の大家さんにとってはハードルが高いことも多いです。

そこで入居付けに強い不動産会社に客付けを依頼しましょう。集客のプロである不動産会社は、客付けに必要なさまざまなノウハウを持っています。不動産会社の担当者に集客の相談をするとよいでしょう。

まとめ

マンション経営で失敗を避けるには、不動産投資の知識や情報を集めたうえで、自己資金額に見合った好立地物件を購入し、正しく運用することが必須になります。

これからマンション経営をはじめるのであれば、当記事を参考に、しっかりと収支シミュレーションをおこない、安定したキャッシュフローを得られる物件を選びましょう。