雇用の不安や年金受給年齢の引き下げなど老後の不安から、資産形成を目的としてアパート経営を検討する人が増えています。

しかし、アパート経営に興味はあっても最初の1歩が踏み出せないという人も多いようです。

そこで今回は、成功するアパート経営のために下準備を含めた流れ、リスク対策方法など、初心者が押さえておくべきポイントを解説します。

アパート経営は投資初心者におすすめ

アパート経営は「不動産投資」の一種です。不動産投資は、ほかの投資方法、たとえば株式投資などと比べると収入が安定しているという特徴があります。

株式投資の場合、株価が急激に下落したり、逆に一日で何倍にもなったりと値動きに安定性がありません。そのため短期間で大きな利益を得られる反面、たった一晩で莫大な損失を出すことも考えられます。

しかし不動産投資の場合、収入源である家賃が短期間で半分になるようなことは、まず起こりえません。そのため株式投資などほかの投資と比較しすると安定した収入が期待できるのです。

また同じ不動産投資であるマンション経営と比較した場合も、投資額が少ないアパート経営は回収期間が短い分、気軽に始めやすいと考えられます。

以上のことからアパート経営は、少ない自己資金で安定収入を得られるため、初心者におすすめ

の投資方法のひとつなのです。

【初心者向け】アパート経営の準備と流れ！向いているのはどんな人？

アパート経営に興味があっても、未知の部分が多いだけに不安や疑問を持つ人も少なくないでしょう。

ここでは、そんなアパート経営初心者の人向けに、アパート経営の流れを紹介しながら、あらかじめおこなっておくべき準備について解説します。またアパート経営に向く人のタイプも紹介します。

アパート経営の流れと準備しておくべきこと

アパート経営の成否は、アパートの立地にかかっているといっても過言ではありません。

成功するアパートを選ぶためには、下準備として「アパート経営の目的と目標」を決め、目標を達成できるアパートを見つけることです。

そんな下準備を「STEP0」として、アパート経営の流れを紹介します。

STEP0-1：【準備その1】アパート経営の目的と目標を定める

まず、アパート経営を始めるにあたって、「定年退職後も月〇円の収入が欲しい」など、目的と目標をはっきりとさせましょう。この目的と目標によって、狙うべきアパートの規模や家賃額を設定します。

STEP0-2：【準備その2】資金を貯めながら不動産投資の知識を身につける

どのようなアパートを狙うか決まったら、アパート購入のための自己資金を貯めながら、不動産投資に必要な知識を勉強しましょう。

STEP1：物件を探す、収支シミュレーションをおこなう

アパート経営開始を目指して、本格的に行動を開始しましょう。

まず、目的と目標を達成できるアパート物件を探します。長期間にわたって賃貸需要の落ちないエリアで立地のよい物件を選びましょう。また候補物件の収支シミュレーションもおこないましょう。

STEP2：買付証明を提出して融資の事前審査を受ける

買いたいと思う物件が見つかったら「買付証明」を出して融資の事前審査の申し込みをおこないます。

STEP3：売買契約を締結して融資の本審査を受ける

事前審査に通過したら売買契約を締結させ、融資の本審査を申し込みます。

STEP4：決済、登記、物件の引き渡し

本審査に通過し、登記、決済手続きが全て終わったら、鍵や物件関連の書類などを受け取り、引き渡しが完了します。

STEP5：アパート経営を開始する

入居者を迎えて本格的にアパート経営を開始します。なお、入居者募集は引き渡しの前後のタイミングで開始するとよいでしょう。

アパート経営に向いている人とは？

アパート経営は、だれにでもおこなうことができる投資です。ただ、アパート経営は長期にわたっておこなう投資であることから、以下のような人に向く投資方法と考えられます。

・アパート経営をおこなう目的と目標をしっかりと持っている

・長期的な目線で物ごとを見られる

・地道な努力ができる

アパート経営は若くてもできる？

アパート経営をおこなうのに適した年齢はないので、何歳でも始めることができます。最近では、20～30代のサラリーマンがアパート経営を始めるケースも増えています。

若いうちからアパート経営を始めると、定年までにローンを完済できる可能性が高く、その分リターンを得られる期間も長くなります。

なにより、失敗してもやり直せる時間が十分あることから、若いうちにアパート経営を始めるメリットは大きいといえるでしょう。

アパート経営の仕組みと特徴

アパート経営とは、所有するアパート物件を第三者に賃貸し家賃収入を得る不動産投資のひとつです。また所有するアパートを売却して売却益を得ることも可能です。

なお、アパートの建物は、所有する土地に建築する、または投資目的で購入するほか、相続で取得する場合もあります。

アパート経営の大きな特徴は、長期にわたっておこなう投資であることです。株式投資やFX投資のように短期間で大きな利益を得ることはできませんが、アパートを所有しつづけ入居者がいるかぎりは、毎月安定した収入が見込めます。

そのため不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資方法といわれます。

またアパート経営をおこなううえで、建物の修繕や入居者対応などの管理は必須ですが、それら管理全般を管理会社に管理委託することが可能です。自分でアパートの管理をしなくてもアパート経営がおこなえるので、本業で忙しいサラリーマンでも負担なくできる投資方法として注目を集めています。

アパート経営とほかの土地活用の違い

アパート経営以外にも土地活用方法には、駐車場経営やコインランドリー経営、高齢者施設経営など、たくさんの種類があります。

しかし、アパート経営にはほかの土地活用にはないメリットがあります。

・税制面で大きな優遇措置を受けることができる

アパートを建築することで、更地と比較して固定資産税・都市計画税が大幅に軽減されます。

・相続税対策になる

土地を相続することで、現金などで相続する場合に比べて相続税が安くなります。

・生命保険代わりになる

団体信用生命保険に加入できるため、万一の場合はローンが完済され、アパートは家族に引き継がれるため生命保険代わりになります。

ただし、土地活用としてアパート経営をおこなう場合、入居者が見込める立地であることが大前提です。土地活用を考えていて、賃貸経営が成り立つ立地であればアパート経営を検討するとよいでしょう。

アパート経営に必要な税金の基礎知識

アパート経営をおこなうことで、さまざまな税金が発生します。ここではアパート経営に関係する税金について解説します。

家賃収入にかかる税金

アパート経営で家賃収入を得ると、所得税と住民税の納税義務が発生します。

所得税は下記のように算出します。

【所得税の計算方法】

まず、不動産所得を計算します。

・不動産所得＝総収入金額－必要経費

（総収入金額は、家賃収入のほか礼金や駐車料金などの合計額）

次に課税所得を求めます。

不動産所得とその他の所得（サラリーマンの給与所得など）を合算したものが「課税所得」となります。

・課税所得＝不動産所得＋その他の所得－各種控除

上記で算出した課税所得をもとに、税率表の税率と控除額を用いて所得税額を計算します。

・所得税額＝課税所得×税率－課税控除額

【所得税の税率表】

参考：国税庁『所得税の税率』

確定申告の基礎知識

確定申告とは、1年間の所得額と納税額を計算して申告し、税金を納める手続きです。

1月1日～12月31日まで1年間の所得を、翌年の2月16日から3月15日までのあいだに税務署に確定申告書や決算書類などの必要書類を提出して、納税（または還付）し、税金の過不足の清算をおこないます。

なお、不動産所得が20万円以下の場合、確定申告の義務はありません。

ただ、不動産所得が赤字でその他の所得がある場合は「損益通算」することで、納税額が少なくなる可能性があります。

また、確定申告には「青色申告」と「白色申告」の2種類があります。

青色申告は、最高65万円の青色申告特別控除が受けられるなどメリットが大きいですが、それらのメリットを享受するには、事業的規模（室数10室以上または5棟）であることや複式簿記で帳簿をつけるなどの条件があります。

なお、申告が必要なのにもかかわらず、確定申告をしなかった場合は、無申告加算税や延滞税などのペナルティが課される場合があります。確定申告はきちんとおこないましょう。

不動産にかかる税金

不動産は保有しているだけで税金がかかりますが、購入時と売却時にも税金がかかります。不動産にかかる税金には以下のようなものがあります。

◇不動産購入時にかかる税金の種類

・不動産取得税

・登録免許税

・印紙税

◇不動産保有時にかかる税金の種類

・固定資産税・都市計画税

◇不動産売却時にかかる税金の種類

・譲渡所得税・譲渡住民税

マンション経営と比較したときのアパート経営のメリット

不動産投資としてのアパート経営には多くのメリットがあります。では、同じ土地活用方法のひとつであるマンション経営と比較した場合は、どのようなメリットがあるのでしょうか。

まず、マンションに比べてアパートの建築費用や購入価格は安価です。物件の運用にかかる費用も少なくてすむため、マンションよりも高利回りが期待できます。

また、建物を建築する場合の工期もアパートのほうが短くてすみます。

アパートの工期は「階数＋1ヶ月」が目安です。3階建てであれば、約4ヶ月でアパートが建つ計算です。一方、マンションの工期は「階数＋３カ月〜４カ月」なので、3階建てのマンションは完成までに6ヶ月～7か月かかってしまいます。

費用面や利益、建築期間などに軍配の上がるアパート経営ですが、立地によってはアパートよりもマンションのほうが、需要が高い場合もあります。

土地活用としてどちらかを選ぶ際は、周辺のニーズや相場などをしっかりと確認したうえで検討するとよいでしょう。

中古？新築？アパート経営初心者の物件の選び方

アパート経営を始めるにあたって、新築物件と中古物件、どちらを選べばよいか悩む人は多いです。 中古、新築、どちらにも一長一短があるため、築年数と融資の難易度、コストと予算などから総合して判断するのがポイントです。

ここでは中古アパートと新築アパートのメリット・デメリットをそれぞれ紹介します。

中古アパートのメリット・デメリット

中古アパートの最大のメリットは、新築物件に比べて価格が安いことです。

物件費用を安くおさえられれば、それだけ利回りもよくなるため、初期投資金額をより短期間で回収しやすくなります。

【アパートの築年別平均利回り（全国、表面利回り）】

・築10年未満：6.80%

・築10年～　：7.61%

・築20年～　：9.84%

参考：健美家『収益物件 市場動向四半期レポート（2021年7月～9月期）』

また、中古アパートですでに入居者がいる「オーナーチェンジ物件」であれば、入居募集せずに取得してすぐに家賃収入を得ることができるのもメリットです。

一方、デメリットとしては修繕費などのランニングコストが新築よりかさむことが多いことです。せっかく安く購入しても、リフォームやリノベーション、設備の追加などに費用がかかり、大幅に利回りが下がってしまうことも考えられます。

また、築年数が法定耐用年数を超えた物件は建物価値が少ないため、金融機関から融資を受けにくくなります。

新築アパートのメリット・デメリット

新築アパートのメリットは間取りや設備が最新であるため、入居率が高くなりやすい点です。また「新築プレミアム」として、相場よりも高く家賃設定をしても入居がつきやすくなります。

入居率が高い＝経営が安定するということで、金融機関の融資も通りやすかったり、中古に比べて修繕費やリフォーム費用がかからなかったり、新築ならではのメリットがあります。

新築アパートのデメリットは、建築費用や購入費用が高額な点があげられます。そのため中古と比較して初期費用が大きく、利回りはどうしても低くなってしまいます。

また土地を購入して新築物件を建てる場合は、アパート経営開始までに時間がかかってしまうのもデメリットです。建築期間が繁忙期と重なると完成が遅れることもあるため、時期などを考慮して計画を立てる必要があるでしょう。

アパート経営初心者の管理会社の選び方

前述したように、アパート経営の建物や入居者対応などの管理全般は管理会社に委託することが可能です。大家さん自身でおこなう「自主管理」もできますが、アパートの管理業務は多岐にわたります。

そのため、アパート経営初心者の人や本業が忙しいサラリーマン大家さんは管理会社に業務委託することをおすすめします。

なお、アパートの管理状況は入居者の満足度や入居希望者の内見時の印象にも影響するため、管理会社を選ぶ際は以下のポイントに注意し、信頼できる管理会社を選びましょう。

・エリアに詳しく集客力に優れている

集客に強い管理会社は、エリアの賃貸動向を把握しています。「学生が多い」「ファミリー世帯に人気」などエリアの賃貸需要に詳しければ、集客だけでなく空室対策のノウハウも豊富です。

・対応がすばやく丁寧な会社

入居者からのクレームやトラブルの連絡は、対応が遅れてしまうと退去につながる恐れもあります。なにかあったときにすぐ連絡がつき、迅速に対応してくれる、かつ丁寧に対応してくれる会社を選びましょう。

・経営が安定しているか

管理会社を選ぶ際は信頼性や経営の安定性も重要です。

管理会社の経営状態が悪い場合は、家賃の振り込みが遅延する可能性がありますし、もし倒産した場合は家賃も振り込まれず、管理もストップしてしまいます。

アパート経営に失敗するケース

アパート経営が失敗するケースには、いくつかのパターンが存在します。逆に言えば、その失敗するケースをあらかじめ把握しておけば、初心者でもアパート経営を成功させる確率が高まります。

返済リスクを無視した高額借入れをしたケース

アパートの購入や建築費用として金融機関から融資を受けるのは一般的なことですが、融資額が高額な場合、月々のローン返済額も大きくなってしまいます。

不動産投資のローン返済は毎月の家賃収入からおこなうため、空室による収入の減少や、予期せぬ修繕費の発生など支出が増加することでローンが返済できなくなり、経営破たんするケースがあります。

健全なアパート経営をおこなうためには、収入と支出バランスを考えたうえで無理のない返済計画を立てる必要があるのです。

エリアの賃貸需要を考慮しない間取りにしたケース

アパートの賃貸需要はエリアごとにタイプが異なります。たとえば駅から近いエリアは単身者に人気がありますが、子供のいるファミリー層は駅から離れていても住環境のよいエリアを好む傾向があります。

こういった立地や環境に見合った入居者ターゲットを無視した間取りのアパートを建ててしまうと入居付けに失敗し、想定した収益を得られないケースがあるため注意が必要です。

収支シミュレーションが不十分だったケース

アパート経営をおこなうにあたってアパートの建築や物件を選ぶ際、収支シミュレーションをおこない収益性や安全性を確認するのが一般的です。

シミュレーションは収入や支出のほか、空室率や家賃下落率、金利の上昇率、老朽化による修繕費用など各種リスクを想定しておこなわれます。しかし見積もった数字があまい場合、現実のアパート経営ではシミュレーション通りの収益が得られないケースにつながります。

そのため収支シミュレーションをおこなう場合は、さまざまなパターンを想定し、厳しめの数字でシミュレーションをおこなう必要があるのです。

シミュレーションに盛り込む数字が判断できない場合は、不動産投資に強いファイナンシャルプランナーにシミュレーションを依頼することをおすすめします。

アパート経営の5つのリスクと対策方法

アパート経営は不動産「投資」である以上、リスクは付きものです。しかし、アパート経営のリスクはある程度予測できるため、アパート経営初心者でもリスク対策がおこないやすいです。

リスク対策をするためにも、どのようなリスクがあるのかしっかり理解したうえで、最適なリスク対策を講じることが重要なポイントになります。

空室リスクと対策方法

アパート経営のおもな収入源は、入居者から受け取る家賃です。そのため入居がいないと家賃収入が得られず、空室が長期化すればするほどキャッシュフローの悪化が懸念されます。

空室リスクを最小限におさえるには、まず好立地の物件を見つけることが最重要です。

一般的に好立地と呼ばれる条件は、駅から徒歩10分以内であることやコンビニや銀行、学校など生活に欠かせない施設が近隣にあることが条件です。

また賃貸需要が落ちないエリアを選ぶことも大事なポイントです。

アパート経営は経年とともに賃貸需要が下落しますが、賃貸需要が高く立地がよい物件は、経年による空室リスクを軽減することが可能です。

その場合は、リフォームや設備の追加など適切な空室対策をおこないましょう。

家賃滞納リスクと対策方法

家賃滞納は、得られるはずの家賃が入らないばかりか新規入居者募集もできません。退去してほしくても、賃貸借契約の解除事由となるには3ヶ月程度の家賃滞納の事実が必要なのに加え、任意で退去してもらえない場合は裁判に発展するなど、非常に厄介なリスクです。

そのため家賃滞納リスクは、「発生を防ぐ」対策が必須です。

具体的には入居審査の基準を厳しくし、家賃保証会社との契約を入居条件にするなどの対策が考えられます。

特に家賃保証会社は、万一家賃の滞納があっても家賃を補填してくれ、督促と回収を代行してくれるので安心です。

災害リスクと対策方法

台風や地震などの自然災害が発生しやすい日本では、万一に備えて火災保険や地震保険への加入は必須です。

ただし、補償をつけすぎてしまうと保険料が負担になって経営を圧迫してしまいます。収入とのバランスを考えたうえで、適切な補償内容の保険に加入するとよいでしょう。

また、災害リスク対策としては分散投資も有効な手段です。複数棟のアパートを所有するのであれば、それぞれ違うエリアを選ぶことで、災害被害の集中を分散できます。

金利上昇リスクと対策方法

アパート経営をはじめる際、「金利変動型」で金融機関から融資を受けた場合、金利が上昇するとローンの返済額が増え、キャッシュフローが悪化する恐れがあります。

金利上昇リスク対策としては、頭金を多く入れて自己資金率を上げ、借入金の比率を下げることです。また、変動金利ではなく固定金利を選ぶとよいでしょう。

ローン返済中であれば繰り上げ返済をおこないトータルの返済額を減らすのも効果があります。

h3家賃下降リスクと対策方法

アパート経営では経年とともに家賃額が下がるのが一般的です。

建物が古くなると外観はもちろん、設備や間取りも古さを感じるようになり、家賃を下げないと入居者を確保しづらくなっていきます。

しかし、家賃は一度下げてしまうとその後上げるのがむずかしくなってしまいます。そのため家賃の値下げは最終手段として、以下のような空室対策を試みましょう。

・入居者の募集条件を広げる（ペット可、楽器可、高齢者可など）

・新規入居時に必要な敷金や礼金を減額する、または0円にする

・既存の入居者に対し、契約更新時に特典をつける（金券など）

・外壁や室内のリフォーム・リノベーションをおこなう

・人気設備を導入する、古い設備を交換する

初めてのアパート経営はどうすれば儲けられる？

「儲かる」アパート経営をおこなうには、アパート取得の準備段階で綿密な事前調査をおこない、立地や利回りのよい物件を選ぶことが欠かせません。

利回りとは投資した金額に対してどれくらいの利益があるかという割合です。利回りが高い物件を選べば利益も高くなります。

利回りには、「表面利回り」「想定利回り」「実質利回」の3種類がありますが、収益を判断するには、経費を反映させることで実際の収益に近い数字が出せる「実質利回り」を参考にしましょう。

立地については、『空室リスクと対策方法』の項で述べた通りです。加えるなら、物件を選ぶ際はかならず複数の物件（建築する場合は建築費用）を比較検討し、最良の物件（建築プラン）を選びましょう。

アパート経営などの不動産投資は、長期間にわたってコツコツと利益を積み上げていくスタイルの投資方法です。そのため、物件の購入検討時には数年分の収支シミュレーションをおこなったうえで、無理のない資金計画を立てることが必要です。

しっかりと家賃を得られる物件を選び、運用中は適切なリスク対策をおこない収入や物件価値を維持しながら支出をコントロールすることが、儲かるアパート経営の最重要ポイントになります。

まとめ

アパート経営を始めるには、まず目的と目標を定め、その目標を達成できるアパートを見つけることが成功への第1歩です。なおアパートの立地は空室リスクに大きく関わるため、物件選びは慎重におこないましょう。

アパート経営にもリスクはありますが、あらかじめ内容をしっかり理解しておけば対策を立てやすく、初心者であってもアパート経営を成功させることは十分可能です。

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