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アパート経営初心者必見!下準備やリスク、押さえておくべきポイントを解説



雇用の不安や年金受給年齢の引き下げなど老後の不安から、資産形成を目的としてアパート経営を検討する人が増えています。

しかし、アパート経営に興味はあっても最初の1歩が踏み出せないという人も多いようです。


そこで今回は、成功するアパート経営のために下準備を含めた流れ、リスク対策方法など、初心者が押さえておくべきポイントを解説します。


目次[非表示]

  1. 1.【初心者向け】アパート経営の準備と流れ!向いているのはどんな人?
    1. 1.1.アパート経営の流れと準備しておくべきこと
    2. 1.2.アパート経営に向いている人とは?
      1. 1.2.1.アパート経営は若くてもできる?
  2. 2.アパート経営の仕組みと特徴
    1. 2.1.アパート経営とほかの土地活用の違い
  3. 3.アパート経営に必要な税金の基礎知識
    1. 3.1.家賃収入にかかる税金
    2. 3.2.確定申告の基礎知識
    3. 3.3.不動産にかかる税金
  4. 4.マンション経営と比較したときのアパート経営のメリット
  5. 5.中古?新築?アパート経営初心者の物件の選び方
    1. 5.1.中古アパートのメリット・デメリット
    2. 5.2.新築アパートのメリット・デメリット
  6. 6.アパート経営の3つのリスクと対策方法
    1. 6.1.空室リスクと対策方法
    2. 6.2.家賃滞納リスクと対策方法
    3. 6.3.災害リスクと対策方法
  7. 7.まとめ
  8. 8.この記事を読んだ方に人気のお役立ち資料一覧



【初心者向け】アパート経営の準備と流れ!向いているのはどんな人?

アパート経営に興味があっても、未知の部分が多いだけに不安や疑問を持つ人も少なくないでしょう。

ここでは、そんなアパート経営初心者の人向けに、アパート経営の流れを紹介しながら、あらかじめおこなっておくべき準備について解説します。またアパート経営に向く人のタイプも紹介します。


アパート経営の流れと準備しておくべきこと

アパート経営の成否は、アパートの立地にかかっているといっても過言ではありません。

成功するアパートを選ぶためには、下準備として「アパート経営の目的と目標」を決め、目標を達成できるアパートを見つけることです。

そんな下準備を「STEP0」として、アパート経営の流れを紹介します。


STEP0-1:【準備その1】アパート経営の目的と目標を定める

まず、アパート経営を始めるにあたって、「定年退職後も月〇円の収入が欲しい」など、目的と目標をはっきりとさせましょう。この目的と目標によって、狙うべきアパートの規模や家賃額を設定します。


STEP0-2:【準備その2】資金を貯めながら不動産投資の知識を身につける

どのようなアパートを狙うか決まったら、アパート購入のための自己資金を貯めながら、不動産投資に必要な知識を勉強しましょう。


STEP1:物件を探す、収支シミュレーションをおこなう

アパート経営開始を目指して、本格的に行動を開始しましょう。

まず、目的と目標を達成できるアパート物件を探します。長期間にわたって賃貸需要の落ちないエリアで立地のよい物件を選びましょう。また候補物件の収支シミュレーションもおこないましょう。


STEP2:買付証明を提出して融資の事前審査を受ける

買いたいと思う物件が見つかったら「買付証明」を出して融資の事前審査の申し込みをおこないます。


STEP3:売買契約を締結して融資の本審査を受ける

事前審査に通過したら売買契約を締結させ、融資の本審査を申し込みます。


STEP4:決済、登記、物件の引き渡し

本審査に通過し、登記、決済手続きが全て終わったら、鍵や物件関連の書類などを受け取り、引き渡しが完了します。


STEP5:アパート経営を開始する

入居者を迎えて本格的にアパート経営を開始します。なお、入居者募集は引き渡しの前後のタイミングで開始するとよいでしょう。


アパート経営に向いている人とは?

アパート経営は、だれにでもおこなうことができる投資です。ただ、アパート経営は長期にわたっておこなう投資であることから、以下のような人に向く投資方法と考えられます。


・アパート経営をおこなう目的と目標をしっかりと持っている

・長期的な目線で物ごとを見られる

・地道な努力ができる


アパート経営は若くてもできる?

アパート経営をおこなうのに適した年齢はないので、何歳でも始めることができます。最近では、20~30代のサラリーマンがアパート経営を始めるケースも増えています。


若いうちからアパート経営を始めると、定年までにローンを完済できる可能性が高く、その分リターンを得られる期間も長くなります。

なにより、失敗してもやり直せる時間が十分あることから、若いうちにアパート経営を始めるメリットは大きいといえるでしょう。


アパート経営の仕組みと特徴


アパート経営とは、所有するアパート物件を第三者に賃貸し家賃収入を得る不動産投資のひとつです。また所有するアパートを売却して売却益を得ることも可能です。


なお、アパートの建物は、所有する土地に建築する、または投資目的で購入するほか、相続で取得する場合もあります。


アパート経営の大きな特徴は、長期にわたっておこなう投資であることです。株式投資やFX投資のように短期間で大きな利益を得ることはできませんが、アパートを所有しつづけ入居者がいるかぎりは、毎月安定した収入が見込めます。

そのため不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資方法といわれます。


またアパート経営をおこなううえで、建物の修繕や入居者対応などの管理は必須ですが、それら管理全般を管理会社に管理委託することが可能です。自分でアパートの管理をしなくてもアパート経営がおこなえるので、本業で忙しいサラリーマンでも負担なくできる投資方法として注目を集めています。


アパート経営とほかの土地活用の違い

アパート経営以外にも土地活用方法には、駐車場経営やコインランドリー経営、高齢者施設経営など、たくさんの種類があります。

しかし、アパート経営にはほかの土地活用にはないメリットがあります。


・税制面で大きな優遇措置を受けることができる

アパートを建築することで、更地と比較して固定資産税・都市計画税が大幅に軽減されます。


・相続税対策になる

土地を相続することで、現金などで相続する場合に比べて相続税が安くなります。


・生命保険代わりになる

団体信用生命保険に加入できるため、万一の場合はローンが完済され、アパートは家族に引き継がれるため生命保険代わりになります。


ただし、土地活用としてアパート経営をおこなう場合、入居者が見込める立地であることが大前提です。土地活用を考えていて、賃貸経営が成り立つ立地であればアパート経営を検討するとよいでしょう。


アパート経営に必要な税金の基礎知識

アパート経営をおこなうことで、さまざまな税金が発生します。ここではアパート経営に関係する税金について解説します。


家賃収入にかかる税金

アパート経営で家賃収入を得ると、所得税と住民税の納税義務が発生します。

所得税は下記のように算出します。


【所得税の計算方法】

まず、不動産所得を計算します。

・不動産所得=総収入金額-必要経費

(総収入金額は、家賃収入のほか礼金や駐車料金などの合計額)


次に課税所得を求めます。

不動産所得とその他の所得(サラリーマンの給与所得など)を合算したものが「課税所得」となります。

・課税所得=不動産所得+その他の所得-各種控除


上記で算出した課税所得をもとに、税率表の税率と控除額を用いて所得税額を計算します。

・所得税額=課税所得×税率-課税控除額


【所得税の税率表】

参考:国税庁『所得税の税率


確定申告の基礎知識

確定申告とは、1年間の所得額と納税額を計算して申告し、税金を納める手続きです。

1月1日~12月31日まで1年間の所得を、翌年の2月16日から3月15日までのあいだに税務署に確定申告書や決算書類などの必要書類を提出して、納税(または還付)し、税金の過不足の清算をおこないます。


なお、不動産所得が20万円以下の場合、確定申告の義務はありません。

ただ、不動産所得が赤字でその他の所得がある場合は「損益通算」することで、納税額が少なくなる可能性があります。


また、確定申告には「青色申告」と「白色申告」の2種類があります。

青色申告は、最高65万円の青色申告特別控除が受けられるなどメリットが大きいですが、それらのメリットを享受するには、事業的規模(室数10室以上または5棟)であることや複式簿記で帳簿をつけるなどの条件があります。


なお、申告が必要なのにもかかわらず、確定申告をしなかった場合は、無申告加算税や延滞税などのペナルティが課される場合があります。確定申告はきちんとおこないましょう。


不動産にかかる税金

不動産は保有しているだけで税金がかかりますが、購入時と売却時にも税金がかかります。不動産にかかる税金には以下のようなものがあります。


◇不動産購入時にかかる税金の種類

・不動産取得税

・登録免許税

・印紙税


◇不動産保有時にかかる税金の種類

・固定資産税・都市計画税


◇不動産売却時にかかる税金の種類

・譲渡所得税・譲渡住民税


マンション経営と比較したときのアパート経営のメリット


不動産投資としてのアパート経営には多くのメリットがあります。では、同じ土地活用方法のひとつであるマンション経営と比較した場合は、どのようなメリットがあるのでしょうか。


まず、マンションに比べてアパートの建築費用や購入価格は安価です。物件の運用にかかる費用も少なくてすむため、マンションよりも高利回りが期待できます。


また、建物を建築する場合の工期もアパートのほうが短くてすみます。

アパートの工期は「階数+1ヶ月」が目安です。3階建てであれば、約4ヶ月でアパートが建つ計算です。一方、マンションの工期は「階数+3カ月〜4カ月」なので、3階建てのマンションは完成までに6ヶ月~7か月かかってしまいます。


費用面や利益、建築期間などに軍配の上がるアパート経営ですが、立地によってはアパートよりもマンションのほうが、需要が高い場合もあります。

土地活用としてどちらかを選ぶ際は、周辺のニーズや相場などをしっかりと確認したうえで検討するとよいでしょう。


中古?新築?アパート経営初心者の物件の選び方

アパート経営を始めるにあたって、新築物件と中古物件、どちらを選べばよいか悩む人は多いです。 中古、新築、どちらにも一長一短があるため、築年数と融資の難易度、コストと予算などから総合して判断するのがポイントです。

ここでは中古アパートと新築アパートのメリット・デメリットをそれぞれ紹介します。


中古アパートのメリット・デメリット

中古アパートの最大のメリットは、新築物件に比べて価格が安いことです。

物件費用を安くおさえられれば、それだけ利回りもよくなるため、初期投資金額をより短期間で回収しやすくなります。


【アパートの築年別平均利回り(全国、表面利回り)】

・築10年未満:6.80%

・築10年~ :7.61%

・築20年~ :9.84%

参考:健美家『収益物件 市場動向四半期レポート(2021年7月~9月期)


また、中古アパートですでに入居者がいる「オーナーチェンジ物件」であれば、入居募集せずに取得してすぐに家賃収入を得ることができるのもメリットです。


一方、デメリットとしては修繕費などのランニングコストが新築よりかさむことが多いことです。せっかく安く購入しても、リフォームやリノベーション、設備の追加などに費用がかかり、大幅に利回りが下がってしまうことも考えられます。


また、築年数が法定耐用年数を超えた物件は建物価値が少ないため、金融機関から融資を受けにくくなります。


新築アパートのメリット・デメリット

新築アパートのメリットは間取りや設備が最新であるため、入居率が高くなりやすい点です。また「新築プレミアム」として、相場よりも高く家賃設定をしても入居がつきやすくなります。


入居率が高い=経営が安定するということで、金融機関の融資も通りやすかったり、中古に比べて修繕費やリフォーム費用がかからなかったり、新築ならではのメリットがあります。


新築アパートのデメリットは、建築費用や購入費用が高額な点があげられます。そのため中古と比較して初期費用が大きく、利回りはどうしても低くなってしまいます。


また土地を購入して新築物件を建てる場合は、アパート経営開始までに時間がかかってしまうのもデメリットです。建築期間が繁忙期と重なると完成が遅れることもあるため、時期などを考慮して計画を立てる必要があるでしょう。


アパート経営の3つのリスクと対策方法


アパート経営は不動産「投資」である以上、リスクは付きものです。しかし、アパート経営のリスクはある程度予測できるため、アパート経営初心者でもリスク対策がおこないやすいです。


リスク対策をするためにも、どのようなリスクがあるのかしっかり理解したうえで、最適なリスク対策を講じることが重要なポイントになります。


空室リスクと対策方法

アパート経営のおもな収入源は、入居者から受け取る家賃です。そのため入居がいないと家賃収入が得られず、空室が長期化すればするほどキャッシュフローの悪化が懸念されます。


空室リスクを最小限におさえるには、まず好立地の物件を見つけることが最重要です。

一般的に好立地と呼ばれる条件は、駅から徒歩10分以内であることやコンビニや銀行、学校など生活に欠かせない施設が近隣にあることが条件です。


また賃貸需要が落ちないエリアを選ぶことも大事なポイントです。

アパート経営は経年とともに賃貸需要が下落しますが、賃貸需要が高く立地がよい物件は、経年による空室リスクを軽減することが可能です。

その場合は、リフォームや設備の追加など適切な空室対策をおこないましょう。


家賃滞納リスクと対策方法

家賃滞納は、得られるはずの家賃が入らないばかりか新規入居者募集もできません。退去してほしくても、賃貸借契約の解除事由となるには3ヶ月程度の家賃滞納の事実が必要なのに加え、任意で退去してもらえない場合は裁判に発展するなど、非常に厄介なリスクです。


そのため家賃滞納リスクは、「発生を防ぐ」対策が必須です。

具体的には入居審査の基準を厳しくし、家賃保証会社との契約を入居条件にするなどの対策が考えられます。


特に家賃保証会社は、万一家賃の滞納があっても家賃を補填してくれ、督促と回収を代行してくれるので安心です。


災害リスクと対策方法

台風や地震などの自然災害が発生しやすい日本では、万一に備えて火災保険や地震保険への加入は必須です。

ただし、補償をつけすぎてしまうと保険料が負担になって経営を圧迫してしまいます。収入とのバランスを考えたうえで、適切な補償内容の保険に加入するとよいでしょう。


また、災害リスク対策としては分散投資も有効な手段です。複数棟のアパートを所有するのであれば、それぞれ違うエリアを選ぶことで、災害被害の集中を分散できます。


まとめ

アパート経営を始めるには、まず目的と目標を定め、その目標を達成できるアパートを見つけることが成功への第1歩です。なおアパートの立地は空室リスクに大きく関わるため、物件選びは慎重におこないましょう。


アパート経営にもリスクはありますが、あらかじめ内容をしっかり理解しておけば対策を立てやすく、初心者であってもアパート経営を成功させることは十分可能です。


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岩崎
岩崎
不動産ジャンルのライター歴は2年半以上。その間、100本以上のコラム構成・執筆を担当。満室経営を目指す大家さんに役立つ記事をお届けします。

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