アパートを建てる際に気になるのが、建築費と建築会社選びではないでしょうか。

アパートの建築費は、構造や建てるアパートの規模、建築会社によって大きく異なります。できるだけ少ない費用で建築するためにも、あらかじめ建築費の相場を知っておくことが大事です。

今回はアパートの建築費について、構造別・地域別の相場や計算方法を解説します。また信頼できる建築会社を選ぶためのポイントも紹介します。

コスパよくアパートを建てるためにも、ぜひ役立ててください。

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アパート建築費用の相場の計算方法

アパートの建築費用は構造によって、また地域でも異なります。

ここでは、建築費用の計算方法と構造別・地域別の建築費用の相場を解説します。

なお、建築費用の計算は以下の式を使って求めます。

【建築費用の計算方法】

建設費用 ＝ 「坪単価」×「延べ床面積」

構造別の坪単価相場

まず、構造別の建築費用について、坪単価の相場を見てみましょう。

【構造別建築費用相場（坪単価）】

先述のように、建設費用の計算は、「坪単価」×「延べ床面積」でおこなわれます。

一般的な賃貸アパートで１DKの部屋の広さは、約20～30平方メートル（６～9坪）ほどです。

たとえば、木造2階建て１DK（9坪）×6戸のアパートの建設費用は、坪単価で単純計算すると3,780万円になります。（54坪 × 70万円/坪で計算）

軽量鉄骨造で上記と同じ規模のアパートを建築すると、建設費用は4,320万円になります（54坪 × 80万円/坪で計算）

鉄骨造2階建ての場合は、利回りが低くなり投資額の回収が遅くなってしまう可能性があります。そのため、2階建てアパートの場合は建築費用が安く、利回りの高い木造がおすすめです。　　

ただし、3階～4階のアパートを建てたい場合は鉄骨造で建築することをおすすめします。

鉄骨造は作りが頑丈で、木造と比較すると家賃下落スピードが遅いため、収入の面では有利になる利点があります。

このように選ぶ構造によってメリットとデメリットがあります。アパートを建築する際は建築費用だけで選ぶのではなく、収益やランニングコストなどを考慮する必要があるのです。

地域別の坪単価相場

次に、地域別の坪単価の相場を見てみましょう。

【地域別建築費用相場（坪単価平均）】

参考：総務省『建築着工統計調査』

やはり東京都の建築費用が一番高くなります。ただし都心部では家賃を高く設定できるので、坪単価が高いからといって利回りが低くなるわけではありません。

アパートを建築する際は、地域に関係なく利回りを意識しながら、家賃に見合った建築費用かどうかを確認することが大切です。

【シミュレーション】アパートの坪数別建築費用

ここではアパートの建築費用について、延べ床面積が50坪と100坪それぞれをシミュレーションしてみました。

なお、土地の形状や地盤の状態、建物のデザインや建築資材のグレードなど、さまざまな要因で建設費用は変動します。ここで紹介する建設費用はあくまでシミュレーションなため、参考程度にとらえてください。

実際にアパートを建設する際には、予算などを考慮しながら建設会社と相談して計画を立てましょう。

50坪のアパート建築費用

50坪の土地でアパートを建てる場合のシミュレーションをしてみました。

50坪（延べ床面積100坪）のアパートであれば、１DK（約30平方メートル、約9坪）の部屋が10室程度のごく平均的な規模のアパートになります。

【シミュレーションの条件】

構造と階数：木造2階建て

延べ床面積100坪（50×2）

坪単価：80万円

【建築費シミュレーション】

100坪 × 80万円 = 8,000万円

100坪のアパート建築費用

ここでは、100坪の土地でアパートを建てる場合のシミュレーションをしてみました。

100坪（延べ床面積200坪）のアパートであれば、3LDK（約70平方メートル、約22坪）の部屋が9室程度の規模のアパートになります。

【シミュレーションの条件】

構造と回数：軽量鉄骨造2階建て

延べ床面積200坪（100×2）

坪単価：80万円

【建築費シミュレーション】

200坪 × 80万円 = 1億6,000万円

アパートの建築費の総額

アパートの建築費用は、「本体工事費」「付帯工事費」「諸費用」の3つに分かれています。

ここでは、それぞれどのような項目が含まれているのか、また総費用のうち占める割合を紹介します。

本体工事費

「本体価格」とも呼ばれる本体工事費は、アパート建物本体の内外部を建築するための費用を指し、アパート建築費用総額のうち約80％を占めます。前述した「坪単価×延べ床面積」で計算した建築費用は、この本体工事費にあたります。

本体工事費には、以下のような費用項目が該当します。

・基礎工事や仮設工事、躯体工事費用

・キッチン・トイレ・浴室などの設備工事費用

・内外装、塗装などの仕上げ工事費用

建築費用をできるだけおさえたい場合は、この本体工事費で調整をおこないます。

付帯工事費

付帯工事費は、「別途工事費」と呼ばれることもあります。名称のように本体工事費以外で、必要に応じておこなわれる工事費用を指し、アパート建築費用総額のうち10～20%がこれにあたります。

おもに以下のような工事費が付帯工事費に該当します。

・地盤改良費用

・古い家屋や駐車場、外壁などの解体・撤去費用

・電気・ガス・水道などインフラの整備費

付帯工事は、建築現場によって異なるため建設費用が大きく変わる可能性があります。特に地盤改良工事は、地盤調査結果によって費用が変動するため、余裕のある資金を用意しておきましょう。

諸費用

アパートを建てるためには、建築費用以外に「諸費用」も必要です。

本体工事費と付帯工事費にかかる税金やローン契約などの各手続きにかかる税金・手数料が諸費用に該当します。

アパート建築費用総額のうち５%程度が諸費用となり、おもに以下のようなものが含まれています。

・不動産取得税

・登録免許税

・印紙税

・建築確認申請などの手数料

・司法書士報酬

・火災保険料

・アパートローンの融資手数料

・測量などの調査費用

・水道負担金

設計費は発注方式で変わる

アパート建築の設計費には、「設計施工一括方式」と「設計施工分離方式」の2種類の発注方式があります。それぞれの違いは以下になります。

【設計施工一括方式】      

・特徴　：設計と施工を同じ会社に依頼する

・設計料：工事費に対して1~3％程度

大手ハウスメーカーなどで採用している方式で、設計と施工が1社で完結します。

工場で資材や部品を生産する「プレハブ工法(工業化工法)」によって、低コストで高品質な資材が使用されるとともに工期の短縮も実現できます。

【設計施工分離方式】

・特徴　：設計と施工を別々の会社に発注する

・設計料：工事費に対して7～8％程度

設計施工分離方式は、設計は設計事務所に、施工は工務店に依頼する発注方式です。

メリットは、設計施工一括方式よりも施主の要望に寄り添った柔軟でデザイン性の高い設計が可能になることです。

設計費だけみるとハウスメーカーより高くなりますが、同一の条件で複数の工務店から見積もりを取って比較検討できるので、工費を安くできる可能性があるのもメリットです。

一方、デメリットとしては、設計依頼から着工まで時間がかかる点があげられます。まず、設計に施主の要望を反映させるための打ち合わせを複数回おこなったあと、できあがった図面をもとに工務店から建設費を見積もり、工事を依頼する会社が決まったら施工開始となります。

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【構造別】建築にかかる費用相場

アパートの建築費用は構造によって異なります。ここでは構造別に、それぞれの特徴や建設費用の相場を紹介します。

なお、ここで紹介する建築費用は本体価格のみであり、あくまで相場の範囲であることをご留意ください。

木造（W造）

2階建てのアパートでもっとも多く用いられる構造です。Wood(木)の頭文字をとって「W造」と表記されることも多いです。

木造アパート最大のメリットは、建築費用が安いため高利回りが見込める点にあります。

一方、木造アパートは防音性や耐熱性がやや低いことや、木材や壁材がほかの構造よりも傷みやすいため耐用年数が比較的短いのがデメリットです。

建設費用の相場は、70～90万円/坪です。

【木造アパートの建築費用相場】

50坪2階建て：2,000万円～3,000万円      

50坪3階建て：3,000万円〜4,500万円

100坪2階建て：4,000万円〜6,000万円    

100坪3階建て：6,000万円〜9,000万円

鉄骨造（S造）

3階建て以上のアパートの構造として用いられることが多いです。Steel（スチール）の頭文字を取って「S造」と書かれることもあります。使用する部材や耐久性によって、軽量鉄骨造・重量鉄骨造とさらに細かく分類するケースもあります。

メリットは、基幹部分に鉄骨を使うことで中高層建築にも耐えられる強度を持つ点です。また木造と比較して地震にも強いのがメリットです。

一方で木造よりも工期が長く、建築コストも上がるところがデメリットです。

建設費用相場は、80～100万円/坪です。

【鉄骨造アパートの建築費用相場】

50坪2階建て：2,500万円～4,000万円      

50坪3階建て：3,750万円〜6,000万円      

50坪4階建て：5,000万円〜8,000万円

100坪2階建て：5,000万円〜8,000万円    

100坪3階建て：7,500万円〜12,000万円  

100坪4階建て：10,000万円〜16,000万円

鉄筋コンクリート造（RC造）

アパートに用いられる構造のなかで、もっとも造りが丈夫です。Reinforced(補強・強化) とConcrete(コンクリート)の頭文字をとって「RC造」とも表記されます。

耐久性にすぐれ、5階～10階程度の中高層建物の建設も可能です。またほかの構造よりも耐震性や遮音性が高いなどのメリットもあります。

一方で建設費用が高く、また工期が長いのもデメリットになります。

建設費用相場は、100～120万円/坪です。

【鉄筋コンクリート造アパートの建築費用相場】

50坪2階建て：3,500万円～5,000万円

50坪3階建て：5,250万円〜7,500万円

50坪4階建て：7,000万円〜1億円

100坪2階建て：7,000万円〜1億円

100坪3階建て：1億500万円〜1億5,000万円

100坪4階建て：1億4,000万円〜2億万円

アパート建築に必要な自己資金

アパートを建築するには高額の建築費用がかかります。そのため金融機関の融資を受けてアパート建築費用を借入れるのが一般的です。その際、多くの場合は「頭金」を自己資金として支払います。

頭金額に決まりはありませんが、建築費用額の1～3割程度が目安です。頭金は多ければ多いほど融資審査に有利にはたらきます。また借入額も少なくなるのでローン返済に余裕が生まれ、その後のアパート経営のリスクを減らすことにつながります。

建築費をおさえるポイント

アパートの建築費用は高額なため、それに比例して必要な自己資金も増大します。できるだけ自己資金を少なくしたいと考えるのであれば、建築費用額をおさえる必要があります。

建築費をおさえるポイントは以下のようなことが考えられます。

・建築するアパートの規模に見合った構造を選ぶ

・デザインやグレードにこだわらない

・設計施工一括方式を選択する

建築費を削減することで用意する自己資金を減らすだけでなく、高利回りにもつながります。

建築するアパートの規模に見合った構造を選ぶ

アパートの建築費用は構造によって異なるため、建築するアパートの規模に見合った構造を選ぶことで建築費用の無駄を防ぎます。

同じ構造であっても建築会社によって建築費用は異なります。また、同じ構造でも建築会社によって建築費用は異なるため、複数の会社から見積もりを取り、建築費を比較するとよいでしょう。

デザインやグレードにこだわらない

建築費が高額になる要因のひとつが、デザインへのこだわりやグレードの高い資材の使用です。空室対策として競合物件との差別化を図るのはよいアイデアですが、必要以上の建築費用をかけてしまっては利回りが低下し、アパート経営に悪影響を及ぼします。

また、外観や内装にこだわり過ぎると、却って入居希望者を遠ざける原因になりかねません。

賃貸アパートのデザインは、コンセプトアパートを除き、万人向けのシンプルなデザインを心がけ、凝りすぎないようにしましょう。

設計施工一括方式を選択する

前述したように設計費の発注方法は2種類ありますが、建築費用をおさえるのであれば、設計費の安い「設計施工一括方式」に対応している大手ハウスメーカーを選びましょう。

設計施工分離方式の設計料が工事費の7～8％かかるのに対し、設計施工一括方式は1～3％程度と安価です。

また、大手ハウスメーカーは「プレハブ工法(工業化工法)」を採用しているため、コストを最小におさえることも可能です。。

アパート建築会社と契約を結ぶ際のチェックポイント

アパート建築を依頼するハウスメーカーや工務店と請負工事契約を結ぶ前にいま一度、下記のポイントをチェックしておきましょう。

工期を確認する

アパート建築の工期の目安は、木造なら「階数＋1」、鉄骨造なら「階数＋2~3ヶ月」です。

目安よりも工期が長く設定されている場合は、その理由を確認しましょう。土地の形状や立地の状態、施工時期によっては工期が伸びる可能性もありますが、特別な理由がないのに工期が長いようであれば、工期の短縮が可能かどうか交渉してもよいでしょう。

工事費の支払方法を確認する

アパート建築は工期が短いため、工事費の支払方法や支払い時期も重要です。

建築費用の支払い方法はハウスメーカーや工務店によって異なりますが、完成前の「着工時」、柱や屋根の骨組みができる「上棟時」、そして「完成時」の３回に分けて支払うパターンが多くみられます。

また、着工前に建築会社と「建築請負契約」を結び、契約時に何割かの支払いをする場合もあります。

木造2階建てアパートであれば、着工から完成まで約3ヶ月です。短期間に大きなお金が動くため、提示された支払い条件で支払いが可能かどうか、あらかじめ確認しておくとよいでしょう。

なお、申し込んだアパートローンが竣工前に融資実行されないときは、ローンが実行されるまでのあいだ一時的に借りられる「つなぎ融資」を利用しましょう。

付帯工事の内容を確認する

見た目の金額を安くするために、通常は付帯工事費に含まれるものが見積もりに含まれていないケースがあります。そのため、付帯工事費になにが含まれていて、なにが含まれていないかを確認しておくと後々のトラブルを防ぐことができます。

付帯工事費に以下の費用が含まれているかどうか注意しましょう。

・地中に障害物などが発見された場合の撤去工事費用

・杭工事の変更にともなう工事費の増減分

・祭典費(地鎮祭や上棟式、竣工式など)

・近隣に対する補償費(日照、営業、テレビ電波障害など)およびその調査費

・什器、カーテンやブラインドなど

・電力、電話、ガス、上下水道引込負担金・引込工事費用

・諸官庁の指導事項による見積もり時以外の諸費用

複数の建築会社から見積もりを取り比較検討する

見積もりで提示された建築費用が適正かどうか確かめるためにも複数社から見積もりを取り寄せて比較検討し、最適な建築会社を選びましょう。

また、会社によって得意とする工法や構造は異なります。そのため、一般的な構造別坪単価では測れない有益なプランを受けられる可能性もあるので、しっかりと比較検討することをおすすめします。

 アパート経営を成功させる建築会社の選び方

アパート経営を成功させるためには、建築会社選びが重要です。また、単なる建築だけでなく、相談先として信頼できるハウスメーカーや工務店を選びたいものです。

ここでは建築会社を見分けるためのポイントを解説します。

・対応が迅速で誠実であること

疑問や要望へのレスポンスが早く、詳しく答えてくれて、またメリットだけでなくリスクについてもしっかり説明してくれる会社を選びましょう。

逆にメリットばかり強調したり、質問に対する回答があいまいだったり、連絡しても返事が遅い会社は選ばないほうが無難です。

・アパートの建築実績が豊富であること

アパート建築の実績が豊富な会社を選びましょう。実績は数字やデータ、事例などを確認するとよいでしょう。

また業者によって建築物の得手・不得手があります。自分が建てたいアパートの構造や規模に対して、十分なノウハウを持つ会社を選ぶことが大切です。

・施主の意見を反映させた提案をしてくれる

施主の要望を聞いてくれて、要望に沿った提案をしてくれる建築会社であれば、気持ちよくやり取りができるでしょう。

反対に、施主の要求を無視して会社側の提案ばかり押し付ける会社は避けましょう。

・よい口コミや評判がたくさんあること

インターネットを利用して、候補としている建築会社の口コミや評判をチェックするのもおすすめです。大手のハウスメーカーなどは、口コミサイトにスレッドが立っていることもあるため参考にするとよいでしょう。

アパート建築の工期と建築費の支払い時期

アパート経営をスムーズにスタートさせるためには、建築にかかる工期をしっかり把握・コントロールする必要があります。

またアパートを新築で建てる場合の費用は数回に分けて支払うのが一般的です。資金を準備するうえでも支払うタイミングを把握しておきましょう。

ここでは、アパート新築時の工期と建築費の支払い時期の目安を解説します。

アパート建築の工期目安

アパートを建築する際にかかる工期（着工から竣工まで）はアパートの構造によって異なります。一般的な工期の目安は以下になります。

・木造や軽量鉄骨造：アパートの階数＋1～2ヶ月

・鉄骨造・鉄筋コンクリート造：アパートの階数＋2～3ヶ月

なお、上記の工期目安は着工から竣工までの期間です。着工前の準備期間（図面作成、各種確認申請・取得、地盤改良工事など）は含まれていません。準備期間の目安は4ヶ月程度が一般的です。

たとえば木造2階建てのアパートなら完成までに準備に4ヶ月、工事に3～4ヶ月として、最短で7カ月程度はかかるとみておきましょう。

ただし建築期間はあくまで目安です。アパートを建てる土地の状態や周辺環境、季節、建物の規模、建築業者の工法などによって異なります。

特にプレハブ工法(工業化工法)で建てるか在来工法で建てるかによって工期は大きく異なります。

そのため実際に建築する際は、建築会社とよく相談・確認することが必要です。

アパート建築費用の支払い時期目安

アパートの建築費用は、工事費をいつどのくらい支払うかの「支払い条件」は施主と建築会社で取り決めますが、費用全額を支払い回数に応じて等分して支払うのが一般的です。

支払うタイミングは建築会社や建築規模によって異なりますが、「着工」「上棟」「竣工」に支払うことが多いようです。また工務店との契約時に何割かの支払いをする場合もあります。

なお建築の工期が短い場合は、次の支払いまでの期間も短くなりがちです。資金繰りに困らないよう資金計画を立てておきましょう。

アパートローンの融資上限額や金利目安は？

前述のようにアパートの建築資金は金融機関の融資で賄うのが一般的ですが、融資の可否や融資額、融資期間、金利などの融資条件は金融機関の融資審査で決定します。

金融機関によって融資審査の基準は異なりますが、個人属性（年収や勤務先、勤続年数、資産状況など）と融資対象となる収益物件（担保物件）の資産価値や収益性が評価されるのが一般的です。

なおアパートローンの融資額上限はローン契約者の年収の7～10倍程度が目安です。

またアパートローンの金利は、1%台～4%台と住宅ローンと比較して高く設定されています。

これは、不動産投資の融資額が高額なこと、アパートなどの賃貸経営において空室などで家賃収入が減ることで貸し倒れになるリスクがあるためです。

アパート経営の成功は融資条件によって左右されます。そのため個人属性や物件の価値が低い場合は、できるだけ融資条件が有利なるよう、頭金を多く入れて自己資金率をあげるなどの工夫をするとよいでしょう。

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まとめ

アパートの建築費は構造によって、また地域によって差が出ます。建築費用をおさえるためには、相場を知ったうえで建てるアパートの規模に最適な構造を選ぶ必要があります。

また建築会社選びも建築費に大きく関わるため、かならず複数社から見積もりを取ったうえで比較検討することをおすすめします。

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