アパートやマンションの空室が埋まらない場合、家賃収入は得られないのに税金や管理などの支出だけ増えていくため早急の大佐策が必要です。

そんな空き室の活用方法として注目されているのが、レンタルスペースやシェアサロンといった時間貸しスペースの運営です。

今回は空室対策として、空き部屋を活用できるアイデアについて、特徴やメリット・デメリットを紹介します。また空室になる原因と対策方法も解説します。

空室を活かせるアイデア6選！

賃貸物件の空室は、家賃が入ってこないにもかかわらず、ローンの返済や管理料などのランニングコストが負担になります。

そこで既存の賃貸物件の空室対策としておすすめなのが、本来の目的（居住用）以外の目的での貸し出しです。

ここでは、「住む」以外で空き部屋を活かせるアイデアを5つ紹介します。

空室対策アイデア１：シェアオフィス、レンタルスペース

インターネットの普及や働き方改革、加えてコロナウイルスの影響からテレワークで働く人が急増しています。それにともない、個人が仕事場として利用できるシェアオフィスやレンタルスペースも増えました。

シェアオフィス

シェアオフィスとは、複数の人がひとつの空間をオフィスとして共有するスペースを指します。イメージとしてはカフェなどに近いです。

なお、シェアオフィスは複数人が同時に利用するため、LDKが広い物件向きの活用方法といえます。

シェアオフィスのメリットは、手頃な料金で利用できるため、利用者を呼び込みやすいことです。

デメリットとしては、リノベーションが必要なこと、備品などの費用がかかる点です。また不特多数を利用ターゲットにするため、立地によっては利用者を獲得しにくいことがあげられます。

シェアオフィスの利用料金は施設の規模や設備内容によって変動します。利用料金の相場は、一時利用500円/１h程度、月額料金で8,000～40,000円程度です。

なお、シェアオフィスは「レンタルオフィス」と混同されますが、両者の違いは「占有の有無」にあります。

シェアオフィスは、基本的にだれでも利用できます。座席なども決まっていないため、好きな場所を使用できます。

一方、レンタルオフィスは自分だけが使用できる個室が用意されています。自分専用のスペースなので、パソコンや書類などはすべて置いておくことができ、施錠もできるので安心です。利用料金は月額となり、料金は数万円～数十万円と高めです。

レンタルスペース

1部屋単位で時間貸しが基本のレンタルスペースは、部屋の広さによってさまざまな目的で利用できるのが特徴です。テレワークや会議室など仕事用だけでなく、パーティやワークショップなど利用者次第で多目的な利用が可能です。

料金は、部屋の広さや利用目的、設備内容によって幅があります。テレワークやWeb会議を1人で利用する場合は400～600円/1h、パーティや会議など複数人で使用する場合は1,000～10,000円/1h程度が目安になります。

空室対策アイデア2：シェアサロン（ネイルサロンやマッサージルームなど）

空き部屋をネイルサロンやマッサージルームなど、施術ベッドや必要備品などがそろった状態で時間や月単位で貸し出します。

ネイルサロンや整体店など自分の店舗を開業するよりも初期費用もほとんどかからず、手軽に開業できることから利用者に人気があります。

一方、利用者の業種には注意が必要です。騒音や深夜に営業するような業種は、ほかの入居者の迷惑になる場合があります。トラブルを避けるためにも、貸し出す場合は、利用可能な業種を決めておきましょう。

また、貸し出す業種によっては設備に費用がかかるのがデメリットです。ネイルサロンなどは設備費用が比較的安くすみますが、マッサージサロンや整体には専用のベッドなどが必要になります。

利用料金は、どのような業種によって貸し出すかによって異なりますが、1,000～3,000円/1h程度が目安になります。

空室対策アイデア3：託児所や保育室を誘致する

空き部屋活用として、託児所や保育室を誘致する方法もあります。保育園が不足している地域では需要が見込め、また地域貢献にもつながります。

ただし、規模にもよりますが子供が複数人集まるため、「騒音」などのクレームにつながる場合もあるため注意が必要です。

空室対策アイデア4：物置スペース・物置シェア

荷物を預けたい人に空室や空きビルのスペースを1畳単位などで物置として貸し出す「物置シェア」サービスの利用者が増えています。

荷物を預けたい人と物置を貸したい人をつなぐマッチングサービスなどを利用することで、簡単に取引がおこなえます。

物置シェアは、本当に室内の一角を「物置」にするだけなので、トランクルームのようにコンテナや個室をつくる必要がありません。そのため、一棟アパートの1室でも空きビルの一角でも、余ったスペースをそのまま活用できるのがメリットです。

デメリットは、預けたい人が近隣にいない場合は収入にならないことです。また物置シェアの1畳あたりの料金相場は5,000円前後ですが、地方によっては相場が低くなる場合もあるため、大きな利益は期待できないでしょう。

空室対策アイデア5：水耕栽培した野菜を販売する

めずらしい活用方法ですが、大家さん自身が空室を利用してサラダ野菜などを育てる「水耕栽培」をおこなって副収入を得るケースもあります。

土を使用しないため室内が汚れる心配もなく、新鮮でおいしい野菜が収穫できるのがメリットです。また、農作物の販売に許可は不要なので、オンラインで販売して収入を得ることも可能です。

ただし、「有機野菜」や「オーガニック」として販売したい場合は、有機食品としてJASが認めている方法で生産するか認証機関の検査を受ける必要があります。加工品を販売する場合は自治体の許可が必要なので注意しましょう。

空室対策アイデア6：トランクルーム

昨今、トランクルーム事業は需要が増えつづけており、今後も市場規模の拡大が期待されています。
そのニーズを空室対策として活用することが可能です。
 
トランクルームとして空室を利用するメリットは、物件の築年数にかかわらず利用者が見つかりやすい点です。
 
居住用物件の場合、築年数が経った物件はどうしても賃貸需要が落ちてしまいます。しかし、荷物を預けるだけのトランクルームであれば、建物の築年数を気にする人は比較的少ないです。
またアパートの住人を対象にすれば、宣伝・広告などの費用を抑えることにつながります。
 
トランクルームの広さはさまざまですが、屋内型の場合、最小で0.5畳程度から6畳程度が一般的です。
そのため6畳ワンルーム程度の広さであれば1室をそのままトランクルームとして活用することもできます。
 
ただし、1室が広い場合は部屋を小さな個室に区切らねばならず、その個室ごとに鍵付きの扉も取り付ける必要があります。それらのリフォーム費用が発生するのがデメリットと言えるでしょう。

ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー
賃貸経営を成功に導く賃貸管理会社をお探しの方はこちら→
ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー

空き部屋を活用したビジネス

利益を生まない空室ですが、活用方法によってはしっかりと収入につながる場合も十分あります。ここでは、収益が期待できる空室活用方法を紹介します。

学習塾としての活用

学習塾の教室として空き部屋を貸し出すことで空室対策につながります。

教室スペースを募集している大手学習塾はたくさんあるので、一度問い合わせてみるとよいでしょう。

ここでは教室募集中の塾を一例として紹介します。

◇公文書写（株式会社公文エルアイエル）

画像引用：公文『教室会場提供のお願い』

〇教室利用の条件

・利用時間：毎週1回以上（固定曜日で月最低4回以上）

毎週4時間以上（※大人と子どもが通える時間帯）（※1時間単位、時間枠単位）

・広さ：およそ10～20㎡（約6〜12畳の広さ）程度の広さ（洋室・和室いずれも可）

・賃料：できるだけ安価な会場を希望

・詳細：別途問い合わせ

参考：公文『教室会場提供のお願い』

公文の『教室会場提供のお願い』によると、上記のような条件の教室を求めているようです。

ただし、近隣に公文書写教室がある場合や、同じ物件で公文以外の学習塾や書写・書道教室を運営している場合は借りてもらえない可能性があります。

また、指導者候補がいない場合は、見つかるまで教室を開始できないので注意が必要です。

なお公文以外にも、教室を募集している学習塾には以下のようなものがあります。

◇学研（株式会社学研エデュケーショナル）

https://www.889100.com/teacher/venue_inquiries/new

◇カワイ音楽教室（株式会社河合楽器製作所）

https://www2.kawai.co.jp/school/lentroom/

◇ベネッセの英語教室 BE studio（株式会社ベネッセコーポレーション）

https://benesse-bestudio.com/tec/news/info/post_35.html

1時間単位で貸し出す「時間貸し」での空室活用

前述した、シェアオフィスやレンタルスペース、シェアサロンは、空き部屋を活用した「時間貸し」スペースとして全国で広く普及しています。

これら時間貸しスペースは大家さん自身で運営することも可能ですが、より収益を上げたい場合は、空室を貸したい人と借りたい人をつなぐ「マッチングサービス会社」の利用がおすすめです。

マッチングサービス会社では、おもに以下のようなサービスをおこなっています。（会社によってサービス内容は異なります）

・自社ＨＰに空室情報の掲載

・オンラインで物件掲載申し込みができる

・専用予約ページの提供、予約管理

・キャンセル料の徴収

・スマートロック設置

個人でレンタルスペースを運営する場合では手間のかかる、予約管理やキャンセル料の徴収などをおこなってくれるため、大家さんの手間が省けます。またマッチングサービス会社のHPに物件が掲載されるので、利用者の目に留まりやすくなるでしょう。

ただ、マッチングサービス会社の利用には料金が発生します。料金形態は会社によって異なりますが、成約時の料金のうち30%程度を「成約手数料」として支払うケースがあります。

30%は決して安くありません。所有する空室の稼働状況によっては自身で運営したほうが収益は多くなる場合もあるため、どちらがより得になるのか、よく検討してみましょう。

空きスペースを活用するサービス会社をご紹介！

ここでは、空き部屋活用ための便利なサービスをおこなっている会社を紹介します。

Airbnb（エアビーアンドビー）

画像引用：Airbnb

宿泊施設・民宿専門の「Airbnb」は、世界192カ国33,000以上の都市で80万以上の宿泊施設を提供しています。通算ゲスト数は2,500万人を超え、世界中で一番利用されている民泊マッチングサイトといっても過言ではないでしょう。

日本でも、たくさんのオーナー様が、所有するアパートやマンション物件を民泊施設として多数登録しています。

Airbnbに民泊として所有する物件を登録する場合は、「ホスト」としてAirbnbに登録をおこなう必要があります。また、固定型ホストサービス料として通常予約料金の小計の14〜16%を支払う必要があります。

スペースマーケット

画像引用：スペースマーケット

空いているスペース（物件）を借りたい人と貸したい人をつなぐ、スペースシェアサービスを提供する会社です。

貸しスペースの種類は、貸し会議室やパーティに利用できるレンタルスペースのほか民泊など、2万件以上のスペースを取り扱っています。

スペースを貸し出したい場合は、「ホスト」として登録したのち、審査を受ける必要があります。審査に通過したら所有するスペースを掲載し、受付を開始する仕組みになります。

スペースマーケットは、登録にかかる初期費用や月額使用料は無料ですが、成約時の料金のうち30%を「マッチング手数料手数料」として支払います。

空室になる理由と対策

賃貸アパートやマンションが空室になるには、以下のような理由が考えられます。原因を突き止めて対策をおこなうことで空室の解消につながります。

・家賃が高い

家賃が周辺の家賃相場よりも高い場合は空室が長引く恐れがあります。

入居希望者にとって「家賃」は物件探しの際の大きな条件のひとつです。そのため、条件がほぼ同じ物件を比較した場合、より家賃が安い物件のほうが選ばれやすくなります。

空室が長引く場合は家賃額を見直しをおこなうとよいでしょう。

・入居条件が厳しい

高齢者不可・外国人不可・ペット不可・楽器不可など入居条件が厳しすぎると、その分入居者候補の絶対数が少なくなってしまうため空室期間が長引く可能性があります。

入居条件を緩和することで入居者候補が増え、成約の確率も高まります。

・物件の管理状態が悪い

内覧数が多いにも関わらず成約に至らない場合は、物件の管理状態が悪いことが考えられます。

たとえば、内見者が最初に目にする建物の外観の汚れや破損が目立つ場合は、それだけで入居する意欲がなくなってしまいます。共用部や室内の汚れについても同様です。

外壁や共用部の清掃をしっかりおこない清潔にしておくことが大事です。もし汚れがひどい場合は、高圧洗浄機などを使って汚れを落としましょう。

破損は、そのままにしておくと見た目が悪いだけでなく建物が傷み、老朽化を早めてしまいます。速やかに修繕することをおすすめします。

室内についても、退去後のクリーニングが済んでいても時間経過によってホコリが積もったり、空気がこもったりします。内覧の前に簡単な清掃や空気の入れ替えをしておくとよいでしょう。

・設備が今のニーズにあっていない

入居者が賃貸物件を選ぶポイントのひとつに「設備の充実度」があげられます。

入居者に人気の設備にはトレンドがあります。最近では、あって当然の設備のひとつが、インターネット・Wi-Fi設備です。また、入居者が無料でインターネットを利用できる「インターネット無料」設備も人気です。

スマホが普及した現在では、インターネット設備のない物件は入居候補物件に選ばれにくいといえるでしょう。

周辺の競合物件には導入されている設備が自分の物件に設置していない（または古い）場合は、入居付けに不利になります。競合物件にどのような設備があるのか調査し、必要にあわせて設備の追加や変更を検討しましょう。

・周辺に競合物件が多く供給過多状態

所有する賃貸物件の周辺に競合物件が多い場合は「供給過多」となり、なかなか空室が埋まらない可能性があります。

特に新築アパートやマンション、リフォーム物件が増えた場合、築年数の経過した物件は入居付けで不利になるため、物件の差別化を図る必要があります。

まず、所有する賃貸物件の「強み」や「不足しているもの」を見きわめ、強みの部分を強調し、足りない部分を補えるよう対策しましょう。

入居者に長く住んでもらうことが1番の空室対策

空室対策は「いかに空室を埋めるか」に視線が向きがちですが、既存の入居者に長く住んでもらうこと＝空室を出さないことが最大の空室対策につながります。

入居者の退去理由はさまざまです。就職結婚、転勤などで退去してしまう場合はしかたありませんが、退去理由が「物件に対しての不満」である場合は、対策次第で退去率を下げることも可能です。

物件への不満を確認する方法としては、退去者や入居者へのアンケートを実施するとよいでしょう。

退去者アンケートは、入居中の困ったことや不満点、退去理由などを知るために役立ちます。入居者アンケートも内容はほぼ同じですが、そこに「要望」を訪ねる欄を追加するとよいでしょう。

なお、アンケートの回収率をあげるために回答者には金券などをプレゼントする旨を明記しておきましょう。

実際に住んでいる人・住んでいた人のリアルな意見をもとに空室対策がおこなえるチャンスです。ぜひ実施をおすすめします。

空室を事業用として活用する際の注意点

住居用物件の空き部屋を事業用として賃貸する際は、以下の点に注意が必要です。

用途地域を確認する

用途地域によっては、居住用として建てられた建物を事業用途として賃貸するができないケースがあります。
 
用途地域とは、都市計画法の地域地区のひとつで、用途地域内に建築できる建物の種類や用途などの制限を定めたルールで、現在用途地域は13種類に分かれています。
そのため物件所在地の用途地域の種類によっては、居住用物件以外の用途では賃貸できないケースがあるため注意が必要です。
 
用途地域は各自治体のホームページで公表されています。所有する物件の所在地の用途地域を調べ、事業目的での賃貸が可能な地域であるか、あらかじめ確認しましょう。

居住用の賃貸とは原状回復費用や税金の負担が異なる

居住用物件と事業用物件は、原状回復のルールが異なるため注意が必要です。
国交省が公表している退去時の原状回復ガイドラインは、民間の賃貸住宅を対象としているため、事業用物件は該当しません。
 
そのため、アパートなどの賃貸物件を事業用途で賃貸する際は、原状回復に関する取り決め事項をしっかりと含めておく必要があります。
 
また、居住用の賃貸物件の固定資産税・都市計画税は、「住宅用地の特例措置」により軽減されています。しかし事業用途に転用した場合、「住宅用地の特例措置」は適用されません。
 
そのため、居住用物件を事業目的として賃貸した場合、固定資産税などの負担が増加するケースがあるため注意しましょう。
加えて事業用途での賃貸は、賃料や礼金・更新料などに消費税が発生します。
 
居住用物件を事業目的で賃貸する際は、オーナーの税負担が増える可能性があることも覚えておきましょう。

既存の入居者へ配慮する

既存の入居者に迷惑がかかったり、不快感を与えたりしないよう、十分配慮するようにしましょう。
 
空室をレンタルスペースやシェアサロンなどに転用する際は、居住用の用途に比べて人の出入りが大幅に増加します。そのため人の出入りする音が響く、利用者のゴミ出しマナーが悪いなど、既存の入居者や近隣住民とのトラブルが起きるケースが考えられます。
特に託児所などに利用する場合は子供の声などが気になる入居者も少なくありません。
 
既存入居者や近隣住民とのトラブルを未然に防ぐためにも、利用規約・禁止事項などをあらかじめ設定し、利用者へしっかりと説明するとともにルールを厳守してもらう必要があります。

消防署などへの申請が必要になるケースもある

居住用物件を事業目的に用途を変えて賃貸した場合、消防設備の見直しなどが必要になる可能性もあるため、消防署への届け出が必要になるケースがあります。
 
消防法では建物の用途や使用する人によって設置すべき消防設備を定めています。
居住用だった物件に事業用途の区画ができる場合、居住用部分の床面積に対して事業用途の区画の面積が一定の割合を超えてしまうと必要な消防設備や点検項目が変わってしまうこともあるため注意しましょう。
 
なお消防設備や点検項目は建物の構造や規模によって異なります。居住用だった物件を事業目的として転用する際は管轄の消防署に相談しましょう。

空室対策としてインターネット無料サービスの導入をお勧め

賃貸物件が空室になってしまう原因はさまざまですが、原因にあわせた対策をおこなうことで空室の解消につながります。

特に人気の設備の有無は入居付けに大きく影響します。最近人気の無料インターネット設備は入居付けの際、大きなアピールポイントにつながります。ぜひ導入を検討しましょう。

また入居者が決まらないときは、レンタルスペースやシェアサロンとして空き部屋を活用するのもひとつの空室対策です。その場合は、物件を借りたい人と、貸したい人をつなぐスペースシェアサービス会社を利用すると大家さんの手間や負担を軽減できます。

空き部屋を上手に活用するヒントにしてください。

この記事を読んだ方に人気のお役立ち資料一覧

＞＞アパート経営シミュレーション無料エクセルソフト5選

＞＞カテゴリー別おすすめアパート建築会社一覧

＞＞大家さん必見の空室対策アイデア10選

＞＞アパートWiFi導入のメリット&デメリット

＞＞入居者募集テクニック8選