賃貸経営をおこなううえで、もっとも注意が必要なのが「空室」です。空室期間が長引けば、その期間の家賃収入は減ってしまうため、キャッシュフローは悪化が懸念され、最悪の場合は物件が差し押さえられてしまう恐れもあります。

特に「空前の借り手市場」といわれる現在、すべての大家さんにとって空室対策は必須になっています。

そこで今回は、賃貸物件の空室率改善に効果的な空室対策方法を紹介します。

安定した賃貸経営をおこなうためにも、ぜひ参考にしてください。

空室対策とは？

空室対策とは、所有する賃貸物件の空室をなくし満室にするための方法を指します。物件に空室があると、家賃収入が入らず維持費用（ランニングコスト）や各種税金のみがかかるため、収支がマイナスになってしまいます。

いかに空室期間を短くおさえて入居率を上げ、それを維持するかが不動産投資でもっとも重要なポイントになります。そのためにおこなうのが「空室対策」です。

基本的な空室対策方法は、大きくわけて「退去があった部屋になるべく早く次の入居者を決めるための対策」と「入居者に長く入居してもらうための退去防止の対策」のふたつにわけることができます。

入居率を上げるためにできる6つの改善方法！

ここでは、入居率を上げるための空室対策方法を6つ紹介します。

①できる限り長く住んでもらえるようにする

「既存の入居者に長く住んでもらうこと＝空室をつくらない」ことが、最大の空室対策につながります。空室を出さないためにも入居者には長く住んでもらえるように環境を整えましょう。

詳しくは、下記の『退去予防対策もしよう』の項を参考にしてください。

②物件情報の写真を魅力的なものに変える

最近の賃貸物件探しの流れは、インターネットを利用して大手賃貸ポータルサイト（SUUMOやHOME’Sなど）などで住みたい部屋の条件で検索をかけ、その結果から内見をするのが一般的です。

そのため、物件情報に掲載されている写真が非常に重要です。室内や設備が鮮明に写っているものやアピールしたい場所の写真を多めに掲載しましょう。視覚に訴えることで入居希望者に興味を持ってもらえます。

また最近では動画を掲載する物件も増えています。動画は、物件のイメージがより伝わりやすいのでおすすめです。

③人気のある設備を設置する

入居者に人気の設備や需要の高い設備を設置し、入居者ニーズに応えることで空室対策につながります。

入居者に人気の設備にはトレンドがあります。最近では、あって当然の設備のひとつに「インターネット（Wi-Fi）」設備があります。特に無料でインターネットを利用できる「インターネット・Wi-Fi無料」設備が入居者に人気です。

インターネット（Wi-Fi）無料設備について詳しくは、下記『賃貸物件の空室対策としてインターネット（Wi-Fi）無料にした際のメリット・デメリット』をご覧ください。

④リフォーム・リノベーションで物件の価値を上げる

築年数が経過している物件では、間取りや水回りの設備などが古く、入居付けがむずかしい場合があります。

その場合は、和室を洋室に変えたり、キッチンやトイレなどの水回りの設備を入れ替えたりといった、リフォームやリノベーションで見た目の印象を変えるとともに物件の価値を上げると空室対策に効果的です。

ただし、リフォームやリノベーションには高額な費用がかかる場合もあります。そのため、費用対効果をしっかり検討したうえで、工事をおこないましょう。

⑤客付けが得意な不動産会社に変更する

問い合わせや内見申し込み件数が極端に少ない場合は、入居募集をお願いしている不動産会社の働きを見直しましょう。

不動産会社にも、得意とする分野がそれぞれ異ななるため、入居者募集を依頼する際は、入居付けが得意な不動産会社を選ぶ必要があります。

物件に特別問題がないにもかかわらず入居が長引く場合は、入居付けが得意な不動産会社を変更することで、あっさり解決するケースもあります。

⑥周辺の家賃相場を把握する

空室になる大きな原因のひとつに「高すぎる家賃」があげられます。

入居希望者にとって「家賃」は物件探しの際の大きな条件のひとつです。そのため、条件がほぼ同じ物件を比較した場合、より家賃が安い物件のほうが選ばれやすくなります。

空室が長引く場合は、周辺の家賃相場を参考に家賃額を見直してみましょう。

賃貸住宅の空室率が上昇しつづける原因は？

全国的に賃貸住宅の空室率の上昇が問題視されていますが、そのおもな原因として以下の3つがあげられます。

①過剰な建築による賃貸物件の供給過剰

②人口減少による賃貸需要の減少

③大家さんにより空室対策が不十分、空室の放置

それぞれ詳しくみていきましょう。

①過剰な建築による賃貸物件の供給過剰

賃貸物件の空室率が上昇した最大の原因は、過剰な賃貸物件の新築建設だといわれています。

総務省統計局が発表した『平成30年住宅・土地統計調査住宅数概数集計結果の概要』によると、賃貸用住宅（賃貸物件）の空き家は432万7千戸あり（平成30年時点）、1973年の調査開始以降、年々増えつづけていることがわかりました。

出典：

国土交通省『令和３年度　住宅経済関連データ　新設住宅着工戸数の推移（首都圏：総戸数、利用関係別）』

賃貸用住宅の建築が急増した背景のひとつが、2015年1月の「相続税の基礎控除額引下げと相続税率の一部引上げ」です。これによって、それまでは相続税とは関係のなかった層にも相続税の課税対象になる可能性が高くなりました。

相続財産の評価は、現金で保有しているより、土地・建物に換えたほうが3割ほど低くなります。加えて土地にアパートなどの貸付用建物があると、さらに2〜3割程度評価額が下がることから、節税効果を狙ったアパート建築が急増したのです。

しかし、人口の減少にともない賃貸需要も減少傾向にあります。そのため建物の絶対数が増えても相対的な需要は減少し、結果的に空室率が上昇してしまったのです。

②人口減少による賃貸需要の減少

空室が増えた原因のふたつ目は、日本の人口が減少したことで賃貸重要が減ったことがあげられます。

出典：経済産業省『2050年までの経済社会の構造変化と政策課題について平成30年９月』

日本の人口は2010年をピークに徐々に減少しています。2012年の日本の総人口は１億2751万５千人ですが、2030年以後は毎年100万人ずつの人口が減少し、2050年に約1億人まで減少すると考えられています。

人口の減少にともない賃貸需要も減少したことが原因で空室率が上昇していると考えられているのです。

③空室対策が不十分、空室の放置

多くの大家さんが所有する物件の入居率を上げるために、さまざまな空室対策をおこなっています。しかし、なかには入居者の退去後、通常の原状回復工事をするだけという場合も少なくありません。

現在の賃貸業界は「空前の借り手市場」といわれています。

出典：総務省統計局『平成30年住宅・土地統計調査住宅数概数集計結果の概要』

平成30年に総務省がおこなった土地統計調査結果では、空き家率の全国平均は13.6％、平成25年から0.1ポイント上昇し過去最高となりました。

なお、空き家率は都心部か地方かによって大きく異なりますが、上記の「空家率の高い都道府県」でワースト1位となった山梨県では、全体のうち5分の1が空き家となっています。1番空き家が少ない埼玉県でも、10軒に1軒は空き家です。

特に入居率が低くなりやすい築年数が経過した賃貸物件は入居付けがむずかしくなります。しかし、リフォームする費用を捻出できない、費用に対して効果が薄いなどの理由から空室対策をおこなわず、空室のまま放置しているケースもあるようです。

このように空室対策不足が原因で空室率が上がっていると考えられているのです。

空室率改善のためにできる具体的な空室対策は？

空室率を改善するために空室対策は欠かせん。しかし、やみくもに空室対策をおこなっても効果が得られなかったり、費用ばかりが増えてしまったり、改善につながらないこともあります。

空室対策は、原因にあわせておこなうことで最大の効果が得られるのです。

ここでは空室になるおもな原因と、その空室対策方法を紹介します。

◇築年数が古い場合

外壁や間取りのリノベーション・リフォームなどで印象を変える、またはレトロ感を活かしたコンセプト賃貸やDIY可物件にする

◇設備が古い、不足している

周辺の競合物件の設備を参考に、入居者にニーズの高い設備やトレンドの設備を導入する

◇家賃設定が相場より高い

周辺の家賃相場を参考に家賃を見直す

◇家賃が相場でも空室がつづく

敷金や礼金を無料にする、フリーレントを活用する、入居条件（ペットや楽器可、外国人や高齢者受け入れなど）を緩和する、設備を追加して付加価値を上げる

◇募集活動が消極的

募集資料（写真など）を見直す、成約時に宣伝広告料（AD）の報酬を付ける、不動産仲介会社を見直す、大家さん自身で入居者を探す

◇物件管理が行き届いていない

管理会社へ是正を依頼する、管理会社を見直す、自主管理する

空室率を下げるために大家さんが「無料」でできる賃貸募集サイト

賃貸物件の入居募集は、大家さんが不動産会社に依頼しておこなうのが一般的です。しかし、大家さん自身で入居募集をして入居希望者と直接やり取りする方法もあるのです。

◇大家さんと入居希望者をつなぐ『ウチコミ！』

画像引用：ウチコミ！

『ウチコミ！』は、部屋を貸したい大家さんと部屋を探している入居希望者をつなぐマッチングサイトです。『ウチコミ！』には、以下のようなメリット・デメリットがあります

◇メリット

・掲載料無料、広告宣伝費（AD）不要

・大家さん自身で物件紹介文を作成できるので物件のアピールがしやすい

・入居希望者と直接やりとりができるので、人となりを見きわめやすい

・内見や契約をサポートしてもらえる

『ウチコミ！』は物件情報の掲載を無料でおこなえ、広告費もかかりません。また内見案内や契約については「ウチコミ！エージェント」と呼ばれる宅地建物取引業者がサポートしてくれるので安心です。

◇デメリット

・成約時に家賃1か月分（＋消費税）が必要

・反響が多いと対応が負担になる

『ウチコミ！』は成約時のみ、仲介手数料として家賃1か月分（＋消費税）が必要です。また、物件問い合わせ対応は大家さん自身でおこなうため、問い合わせ件数が多い場合は、大家さんの負担が大きくなってしまいます。本業がサラリーマンの人は注意しましょう。

退去予防対策もしよう

既存の入居者に長く住んでもらうこと＝空室をつくらないことが最大の空室対策につながります。

退去を防止するには、入居者の満足度を上げることが大事です。

そこで、入居者の不満や要望を知るために、退去者や入居者へのアンケート調査の実施をおすすめします。

退去者アンケートは、退去するからこそ本音の退去理由を確認できるチャンスです。

退去理由が就職や転勤、結婚などライフステージの変化の場合は対策できませんが、退去理由がそれ以外であれば、できるかぎりの対策をおこなうことで退去防止になるでしょう。

たとえば、「家賃が高い」「更新料が負担」などの理由であれば、家賃の見直しや更新料の割引・無料化することで今後の退去防止につながります。

入居者アンケートもほぼ同じですが、「今現在、困っていること」「改善してほしいこと」など要望をリアルタイムで対応できれば、既存入居者の退去防止に効果的です。

なお、アンケートの回答者には金券などをプレゼントすると回収率が上がります。

空室対策としてインターネット（Wi-Fi）無料にした際のメリット・デメリット

スマートフォンの普及やテレワークの増加から、「空室対策に効果的」と注目されているのが「インターネット（Wi-Fi）無料設備」です。

ここでは、空室対策としてインターネット（Wi-Fi）無料設備を導入した際のメリットとデメリットを紹介します。

メリット

ここでは、インターネット（Wi-Fi）無料設備を賃貸物件に導入するメリットを紹介します。

・入居者ニーズが高い

出典：全国賃貸住宅新聞『コロナ下でニーズが増えた設備2021年』

上記は、「全国賃貸住宅新聞」がおこなったコロナ下でニーズが増えた設備ランキング』の結果です。1位にインターネット無料が、2位に高速インターネットがランクインし、インターネット設備のニーズの高さがうかがえる結果になっています。

また、同社が毎年おこなっている『この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居が決まる』ランキングでも、単身者向け・ファミリー向けの賃貸物件ともにインターネット無料が6年連続1位を獲得しています。

賃貸物件にインターネット設備があるのは当たり前となっている現在、今後はインターネット（Wi-Fi）無料設備が、よりニーズの高い設備のひとつとなることが予測できます。

・周辺の競合物件との差別化につながる

周辺に間取りや賃料が変わらない競合物件があった場合、インターネット（Wi-Fi）無料が導入されていれば、「設備の整った物件」として選ばれやすくなります。

インターネット（Wi-Fi）無料設備がない賃貸物件の場合、入居者自身でインターネットを契約し、毎月5,000円前後の使用料金などを負担することになります。

インターネット（Wi-Fi）無料設備がある物件は、入居したその日からインターネット接続が無料で使用できるため、入居者の手間とお金がかかりません。このようにインターネット（Wi-Fi）無料は、入居者にとって大きなメリットになるのです。

また、インターネット（Wi-Fi）無料設備を導入済みの賃貸物件は、まだそれほど多くありません。そのため、転居先にインターネット（Wi-Fi）無料がない場合、手続きの煩わしさや費用を考えて退去を見送るケースも多く、退去防止としても効果が期待できます。

デメリット

空室対策につながる一方、デメリットは導入費用と月額料金が必要なことです。

導入費用（初期費用）と月額料金はインターネット回線会社や物件の規模によって異なりますが、初期費用で約10～30万円、月額料金は1万円前後が目安になります。

コストをおさえたい場合は、初期費用が無料の回線会社を選ぶとよいでしょう。

まずは複数の会社から見積もりを取り、料金プランとあわせて、回線速度やサポート対応などを比較検討することをおすすめします。

入居者にとってインターネット（Wi-Fi）無料は必須条件

先に述べたように「インターネット（Wi-Fi）無料」設備は、入居者にとっても大きなメリットがあります。

入居者にインターネット無料設備が選ばれる背景には、スマホの普及率の高さや在宅ワークの増加から、インターネット接続が日常的に欠かせないこと、そしてやはり「無料」でインターネットが使用できることがあげられます。

先に紹介した「全国賃貸住宅新聞」が毎年おこなっている『この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居が決まる』ランキングで6年連続1位獲得しています。また、「ウチコミ!」がおこなった『大家さん、入居希望者に聞いた！2021年人気設備ランキング　周辺相場より家賃が高くても入居したいと思う設備』ランキングでも「インターネット無料」が2年連続1位でした。

出典：ウチコミ!『大家さん、入居希望者に聞いた！2021年人気設備ランキング　周辺相場より家賃が高くても入居したいと思う設備』

大手賃貸ポータルサイトの物件検索条件として「インターネット無料」が選択できるようになっていることからも、入居者にとってインターネット無料設備は物件を選ぶ際の「定番の条件」のひとつになりつつあります。

このように入居者ニーズの高いインターネット（Wi-Fi）無料設備を未導入のままでは、周辺の競合物件に負けてしまうことも十分考えられます。

効果的な空室対策を考えている大家さんは、ぜひインターネット（Wi-Fi）無料設備の検討をおすすめします。

インターネット無料設備で空室改善！導入方法・流れを解説

所有する賃貸物件にインターネット（Wi-Fi）無料設備を導入するには、以下のように2種類の方法があります。

・有線回線を導入する

・無線回線（Wi-Fi）を導入する

それぞれの導入方法を解説します。

有線回線を導入する

建物の共用部に引き込んだインターネット回線を光ケーブルやLANケーブル、同軸ケーブルなどの「有線」を使って各部屋まで配線し、インターネットに接続します。Wi-Fi接続するためには別途Wi-Fiルーターを用意する必要があります。

有線で接続するため、安定したインターネット接続がおこなえるのがメリットです。

一方、各戸で工事をおこなう場合、入居者に立ち会ってもらう必要があります。そのため、入居者と工事日程や時間などを調整してもらわねばならず、導入完了まで時間がかかる場合もあります。

無線回線（Wi-Fi）を導入する

無線回線（Wi-Fi）を導入する方法は、物件の規模や構造によって以下の2種類にわかれます。

共用部設置タイプ

比較的規模の小さな物件や木造の建物で採用されます。

建物に引き込んだインターネット回線を共用部に設置した無線ルーターに接続し、各戸に無線Wi-Fiの電波を飛ばしてインターネットに接続します。

共用部の工事だけで済むため、工事が短時間で済み、また工事料金も安いのがメリットです。ただ、有線接続と比較して回線の安定性が低下する場合があります。

各戸設置タイプ

物件規模が大きい場合や構造が木造以外の建物で採用されます。

建物に引き込んだインターネット回線を共用部からLANケーブルなどを使用して各部屋まで配線したうえでWi-Fi機器を設置し、インターネット接続を可能にします。

なお有線回線同様、各戸で工事をおこなう場合は入居者に立ち会ってもらう必要があります。

賃貸物件にインターネット（Wi-Fi）設備を導入する流れ

ここでは、貸物件にインターネット（Wi-Fi）設備を導入する流れを紹介します。

なお、申し込みから工事完了まで、最短2週間、通常で1～2ヶ月かかります。工事が集中する繁忙期は工事の予約が取れないこともあるので、できるだけ早く申し込むとよいでしょう。

➀インターネット回線会社を選ぶ

まず、インターネット回線業者を選びましょう。その際は、複数の会社から見積もりを取り、料金プランだけではなく、通信速度の安定性やセキュリティ・サポートの体制など、比較したうえで決定しましょう。

②物件の調査・契約

インターネット回線会社が決まれば、申し込みをおこないます。申し込み後、物件の規模・構造、電波状況、回線エリアの有無などの物件調査がおこなわれます。調査の結果に問題がなければ、具体的な料金と施工内容が提案されます。

料金や施工内容に問題がなければ契約を結び、工事予定日を決定しましょう。

③導入工事

あらかじめ決めておいた日時に導入工事がおこなわれます。なお、入居者の立会が必要となる場合は工事日程のすり合わせが求められます。

工事が完了して、各戸でインターネット接続がおこなえるようになれば工事完了となります。

アパートWi-Fi設置ならアイネット

賃貸物件の空室率改善方法についてお伝えしました。空室対策にはさまざまな方法がありますが、基本は空室の原因を見つけ、原因にあった対策をおこなうことです。

数ある空室対策のなかでも、おすすめなのが「インターネット（Wi-Fi）無料」設備です。入居者ニーズに応える人気設備として、周辺の競合物件との差別化として、そして物件の付加価値アップにもつながります。

「でも、導入費用が……」とコスト面で心配な大家さんにおすすめしたいのが、無料インターネット設備会社　の「アイネット」です。

「アイネット」は業界のなかでも高い成長率を誇り、また以下のようなサービスの提供をおこなうことで、多くの大家さんから喜びの声をいただいています。


・導入実績年間20,000戸以上

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・24時間365日対応！安心サポート付き

・IoT機器などオプションが充実

・入居者募集促進するためのサポートアイテムの提供

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インターネット無料設備の導入を検討中の大家さんは、ぜひ一度お問い合わせください。

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