「土地を活用して収入を得たい」、「自分の土地にあった土地活用方法が知りたい」と考えている土地のオーナー様は少なくないかもしれません。

どのような土地活用方法があって、どのようなメリットがあるのでしょうか。

そこで今回は、人気の土地活用方法をランキング形式で、それぞれのメリットとデメリットを紹介します。

土地活用を検討している方や、土地活用の種類を知りたい方はぜひ参考にしてください。

土地活用の人気ランキング12選

ここでは、初心者でもはじめやすく、収益を得やすい土地活用方法をランキング形式で紹介します。

第1位：アパート経営

もっともポピュラーな土地活用のひとつです。所有する土地にアパートを建て、第三者に部屋を貸して毎月得る家賃がおもな収入源になります。

同じ一棟投資のマンション経営よりも建築費用が安く、利回りが高いのもメリットになります。

一方、デメリットは賃貸需要が見込めない地域の土地ではアパート経営は困難な点です。また、アパートの建物は木造か軽量鉄骨で建てるのが一般的です。そのため老朽化が早く、修繕費用の増加には注意が必要です。

第2位：等価交換

等価交換とは、その名称通りオーナーが提供した土地に業者が建物を建築し、それぞれの出資した割合に応じて所有権を得ます。

土地の所有者は土地を提供するだけで建築費などの費用を出す必要はありません。そのため借入などのリスクを負わずに、建物の一部を所有できるのがメリットです。

ただ、等価交換は立地のよい土地でないと、契約相手が見つかりにくいのがデメリットです。

また等価交換は建物だけでなく土地も出資比率に応じて配分されるため、土地の権利が失われる(業者と共有持分を持つ)ことになるので慎重な判断が必要となるでしょう。

第3位：賃貸併用住宅経営

賃貸併用住宅とは、ひとつの建物のなかに自宅用の部屋と、第三者に貸し出して賃料を得る部屋がある（1階部分を自宅用として居住し、2階部分を賃貸住宅にするなど）ことです 。

賃貸併用住宅経営のメリットは、建物全体のうち自宅部分の面積が50%以上であれば不動産投資ローンよりも低金利な住宅ローンを利用できる点です。

ただ、土地の半分程度しか賃貸できないため、土地を100％賃貸用物件にした場合に比べると収益性も半分程度になるのがデメリットです。

第4位：マンション経営

マンション経営のメリットは、アパート経営に比べて家賃を高く設定できるため高収益が期待できる点です。高層化すれば戸数が増え、その分の収入総額が多くなりますし、高層階ほど賃料単価を上げることが可能です。

また建物の構造がRC造や鉄骨造などなので劣化しにくく、きちんとメンテナンスや修繕をおこなえば長期間にわたって資産価値を維持できます。

ただし、高層マンションを建築する場合は、容積率が高く指定されている土地が必要です。所有している土地の種類によっては３階を超える建物が建てられない場合もあるため注意しましょう。

なお、アパートに比べてマンションの建築費用は高額です。その分初期費用も高くなるため、多額の自己資金を用意する必要があります。

第5位：駐車場経営

駐車場経営は狭い土地や変形地でもはじめられ、またほかの業態への切り替えが容易なのがメリットです。

駐車場経営には「月極駐車場」と「コインパーキング」の２種類があります。

月極駐車場は、契約者から毎月駐車料金を得る土地活用方法です。整地や舗装、区画分けするだけなので、はじめる際の手間や初期費用が少なくてすみます。

コインパーキングを経営する場合、複数の経営パターンがあり、どれを選ぶかによって初期費用負担額や収益が異なります。初期費用をおさえたいのか、収益重視なのかなど、目的や予算、土地の需要を検討したうえで決めるとよいでしょう。

第6位：コインランドリー経営

進化型コインランドリーが増えるなか、コインランドリー経営が注目されています。土地に建物を建てて必要な機材を設置し、利用者が支払うコインランドリー料金を収益にします。

コインランドリー経営は比較的狭い土地でもはじめることができ、専門知識も不要なのでだれでもはじめられるのがメリットです。またアパート経営などに比べて管理の手間が少なくすみます。

デメリットとしては、ある程度まとまった投資額が必要な点です。洗濯機や乾燥機などの設置台数、建物構造、水道や電気の引き込みの有無によって異なりますが、少なくとも2,000万円以上になります。

また店舗は無人状態なので、セキュリティ対策は必須です。両替機や洗濯物の盗難、ホームレスの入り浸りなどを防ぐため、防犯カメラの設置や定期的な見回りをおこないましょう。

第7位：事業用定期借地

事業用定期借地とは、建物の用途を事業系に限定し、一定の契約期間を定めて土地を貸して地代を得る土地活用方法です。

建築費や管理にかかる費用などは借主が支払うため、オーナー様の負担はありません。また事業用定期借地の契約期間は10年以上50年未満で設定できるため、安定した地代を長期間にわたって得られるのもメリットです。

ただ、事業用定期借地が求められるのは条件のよい土地だけです。立地がよければオーナー様自身でなんらかの賃貸経営をおこなうという選択肢もありますが、「建築費用の借金を負いたくない」などの理由があれば事業用定期借地はおすすめです。

第8位：トランクルーム経営

トランクルームとは、料金を支払った契約者が自宅の荷物を収納できるスペースを貸し出すサービスを指します。

住居ではないので日当たりや騒音などを考慮する必要がなく、駅から離れた土地や田舎でも郊外でも利用者がいれば利益が得られるのがメリットです。

トランクルーム経営には建築費用などが必要ですが、アパートやマンション経営のように多額の初期費用は不要です。また修繕費もあまりかかりません。

一方、トランクルームには仲介が入らないため、利用者を募集するためには看板やチラシ、SNSなどで地道に認知度を上げる必要があります。契約者が付くまでの間は収入が得られない（少ない）のがデメリットになります。

第9位：戸建て賃貸経営

土地に一戸建ての住宅を建て、第三者に賃貸して家賃収入を得ます。

戸建て賃貸の入居ターゲット層はファミリーがほとんどなため、駅からの距離よりも周辺に子供の学校や幼稚園、大きな公園や病院など住環境のよさが重視されやすいです。

戸建て賃貸は、賃貸マンションやアパートに比べてそもそもの件数が少ないため、一度入居が決まれば比較的長期の居住が期待でき、安定した家賃収入が見込めるのがメリットです。

また、入居者がその住宅を購入するケースもあるので将来的に売却益を得る可能性もあります。

デメリットは、アパートやマンションの一室に比べて居住面積が広いため、修繕費が多くなりやすい点です。

第10位：土地信託

信託銀行に土地を信託して、信託受益権を得る土地活用方法です。

土地を託された信託銀行が、マンションやビルなどを建築・運用し、そこで得られた運用益からオーナー様に信託配当金が支払われます。

事業に必要な資金調達や施工業者との打合せなどは信託銀行側でおこなうため、オーナー様の費用負担や手間がかかりません。

また土地の所有権は信託銀行に移転しますが、信託期間終了後にオーナー様に戻されます。土地を手放さずに利益を得られ、相続税の軽減などのメリットがあります。

ただし、土地信託できる土地は立地がよいなど、運用して収益を得られると判断された土地のみです。また収益が少なかったり、経費が多かったりすると信託配当金が減少したり、得られないこともあるのがデメリットです。

第11位：太陽光発電経営

保有する土地に太陽光発電設備を導入し、発電した電気を売却して利益を得ます。

太陽光発電は、賃貸物件の入居者やテナントへの集客が見込めない立地や田舎の土地など、立地条件が悪くても収益化できる可能性がある点がメリットになります。

また、政府や地方自治体から補助金を受けられるのもメリットです。

＊助成金や電気の買取期間・価格については経済産業省資源エネルギー庁の『なっとく！再生可能エネルギー』を参照してください。

一方デメリットとしては日当たりの悪い土地では十分な発電がおこなえません。また日が当たらない曇りや雨の日も発電できないため、天候によって収益が増減するリスクがある点があげられます。

第12位：郊外型店舗（ロードサイド店舗）

車の交通量が多い幹線道路などの道路に接している土地で運営される商業施設用に土地を貸し、賃料を得る土地活用方法です。

郊外型店舗用の土地は需要が高く、店舗用の土地を探している事業者が見つかりやすいです。また郊外型店舗の契約方法は「リースバック方式」と「事業用定期借地方式」の２種類があり、いずれも初期費用がほとんどかからないのもメリットです。

また利用客は車で来店するので、駅から遠い土地でも集客が期待できます。

なお、郊外型店舗には出店企業の減収による賃料の変更、撤退・解約のリスクがあるため契約には内容をしっかり確認しましょう。

土地活用はアイデアが豊富？面白い土地活用例3選

土地活用方法にはさまざまな種類があります。ここでは上記のランキング外の土地活用のなかから、これから活躍できそうな方法を紹介します。

1.これからの需要拡大に期待できる「老人ホーム（介護施設）経営」

少子高齢化が進む現在、土地活用として老人ホーム経営が注目を集めています。なお老人ホームには、入居者の介護の必要性がどの程度かによって「介護付き」「住宅型」「健康型」などの分類があり、それぞれ用意されているサポートの仕方が異なり、それによって建築費用や設備の内容が変わります。

老人ホームは、駅からの距離や周辺の賃貸需要を考慮せずにすむため、田舎や郊外の土地、駅から遠い土地でも需要が期待できます。駅から距離がある場合は、最寄りのバス停まで徒歩5分以内といった立地であれば有効な土地活用が可能です。

一方、老人ホームの建築費は高額になることが多く、また開業には専門的な知識が必要になります。そのため、開業は専門の業者に任せるのが一般的です。業者に任せる際は、「リースバック方式」と「事業用定期借地方式」、2つの方法があります。

2.田舎の土地だからこそはじめたい「キャンプ場経営」

いま人気のキャンプ場として田舎や山の土地を貸し出し、利用料金を得るのも土地活用方法のひとつです。

キャンプに必要な機器や設備を設置し、同時に道具の貸し出しや食材の販売・飲食物の提供などをおこなうことで集客を狙います。

ただし、キャンプ場の設備、飲食物の提供内容によっては申請・許可が必要になります。たとえば、宿泊できる設備を提供する場合は「旅館業営業」の許可が必要です。（利用者が自分でテントを張って宿泊する場合は不要）

食材や料理の提供をする場合は「飲食店業許可」が、酒類の販売・提供には、「酒類販売業免許」または「期限付酒類小売業免許」、「深夜酒類提供飲食店営業届」など、状況にあわせて必要です。

また調理に火を使用する際は消防署への届出（防火対象物使用開始届）が必要になります。

3.土地をそのまま貸すだけの「資材・重機置き場」

近隣の建築会社や施工会社・工場などに「資材や重機置き場」として貸し出し、賃料を得ます。とくに手を加えず更地のままで貸し出せるのでコストがかりません。また管理も借主がおこなうので費用もほとんどかからないのがメリットです。

ただし、賃料には相場らしき金額がないため、借主と相談したうえで決定します。そのため、ほかの土地活用方法のような、まとまった収益は期待できないこともあります。

「遊ばせておくのはもったいない」など、使い道の決まっていない遊休地や、一時的に土地を貸したい場合に向いています。

土地活用は失敗が多い？3つの失敗例と原因を紹介

ここでは、土地活用の失敗例を紹介します。

土地活用で失敗する要因の多くは、知識不足や確認不足、勘違いです。失敗した原因を把握することで成功できる確率が高くなります。

1. アパート・マンション経営の失敗事例：建築費の確認不足

見積もりで安いと思った建築費用に「付帯工事費」が含まれておらず、別料金として支払ったところ結局、相場よりも工事費が高くなり利回りが下がってしまったケースです。

あまり善良ではない業者のなかには付帯工事費を見積りに入れず、坪単価を安く見せる場合があります。業者を決める際は、かならず複数社から見積もりを取り、内容を比較検討しましょう。

2. 駐車場経営の失敗事例：固定資産税の上昇を想定していなかった

築古建物を取り壊した土地で駐車経営をおこなう場合、固定資産税の上昇を想定していなかったために失敗するケースがあります。

土地の上に住宅が建っていると「住宅用地の軽減措置特例」が適用され、固定資産税が軽減されます。しかし住宅を取り壊して駐車場にした場合、更地あつかいとなるため「住宅用地の軽減措置特例」の適用外となり、固定資産税が上昇します。

この事実を知らずに以前通りの固定資産税額を見積もっていたところ、想定していた収益が得られなくなってしまったという失敗です。

住宅を取り壊して駐車場をはじめる場合には、土地の固定資産税が上がることを想定して収支シミュレーションをおこないましょう。

3.太陽光発電の失敗事例：業者選びを間違えた

太陽光発電をはじめて導入する際は、業者の提案を鵜呑みにしてしまいがちです。しかし業者のなかには、相場より高額で設備を売ったり、品質の悪い設備をすすめたり、シミュレーションが水増しされていたりといった悪質な営業をおこなう場合があります。

こういった業者と契約してしまうと損失にしかなりません。

業者のウソを見抜くためには、まずは太陽光発電の基礎知識を身につけることです。提案されている内容が妥当かどうかを判断できるようになり、契約で失敗することもなくなります。

土地活用で失敗しないために押さえておくべき3つのポイント

種類が豊富な土地活用ですが、どれを選ぶにしても気を付けておきたいポイントがあります。ここでは土地活用を決める際の注意点を解説します。

1.土地活用に最適な立地を把握する

それぞれの土地活用方法には、それぞれに最適な立地があります。土地周辺の状況やニーズによって収益性など経営のおこないやすさに影響があるため、まずは所有している土地にどのような活用法が向いているのかしっかりリサーチしましょう。

また、都市計画区域内にある土地の場合は用途地域の制限があるため、建てられる建物の種類が限られてしまい、計画した土地活用をおこなえない場合があります。

こちらもあらかじめ、所有している土地の用途地域を確認しておきましょう。

2.土地活用にかかるコストを把握する

土地活用の方法によって必要となるコストには差があります。自己資金を大きく超える土地活用方法を選んでしまうと、借入額が大きくなりすぎ、月々のキャッシュフローを圧迫するため注意が必要です。

土地活用する際は、自己資金に見合った方法を選びましょう。

3.土地活用のリスクを把握する

土地活用も不動産投資の一種であるため、種類に関わらず、なんらかのリスクを負うことになります。土地活用で想定できる、おもなリスクは以下のようになります。

・空室リスク

賃貸アパート・マンション経営、事業系賃貸経営などにおいてもっとも注意すべきリスクです。空室リスクを避けるには、賃貸需要が落ちないエリアの利便性の高い好立地物件を選びましょう。

・災害リスク

地震や台風、水災などの被害によって建物や土地がダメージを受けると、経営の継続がむずかしくなることがあります。対策方法のひとつとしては、地盤改良工事をおこなったり、耐震性の高い建物を建てたり、また万一に備えて火災保険や地震保険に加入するとよいでしょう。

・市場リスク

土地活用は数十年にわたって経営するため、周辺環境の変化や人口の増減によって計画段階の収支シミュレーションと実際の数値がずれる恐れがあります。

市場リスクを回避するためには、土地活用の計画段階での綿密な市場調査が重要です。

お金のかからない土地活用方法や費用をおさえる方法は？

自己資金が少ない場合は、できるだけお金がかからない土地活用方法を選びたいものです。ここでは、土地活用をはじめる際の費用をおさえるためにできることを紹介します。

費用負担がない「等価交換」がおすすめ

今回の記事のなかには、建築費用や設備費用・運用費用が少なくてすむ土地活用方法もいくつか紹介しました。

そのなかでも「等価交換」は費用をかけずにおこなえる土地活用方法のひとつになります。

アパート経営やマンション経営などの土地活用をする際は、建物を建てるために金融機関から融資を受け、毎月の家賃収入からローン返済をおこなうのが一般的です。

しかし等価交換の場合、オーナー様は土地を業者に提供するだけで、建築に必要な準備や建築・運用費用の負担はすべて業者がおこなってくれるため費用負担は0円です。

そのため、土地活用をしたいけれど金銭的リスクを負いたくないと考えている人には、おすすめの活用方法のひとつです。

プランを一括で比べる無料サービスを利用する

同じ土地活用をおこなう場合でも、業者によって建築費用などに差があります。「この費用は妥当なのか」と悩みを持つオーナー様におすすめなのが、無料で土地活用プランを比較できる一括サイトの利用です。

不動産会社ごとに1件ずつ資料請求をするのは手間と時間がかかりますが、土地活用専門の一括比較サイトを利用すれば、1度の登録で複数社の不動産会社に資料請求ができるので時間や手間をかけずに土地活用の比較をしたい場合におすすめです。

土地活用について企業や専門家に相談する

土地活用に関して不明点や疑問点があればそのままにせず、それぞれの土地活用方法の専門家に相談しましょう。不明点などを明確にしないまま土地活用をはじめてしまうと思わぬ失敗につながりかねません。

土地活用の種類ごとの相談先は以下のようになります。

・賃貸アパート、戸建て賃貸に関する相談先：ハウスメーカー、工務店、建築士

・大規模な施設・高層アパートに関する相談先：デベロッパー

・駐車場経営に関する相談先：駐車場管理会社

・トランクルーム経営やコインランドリー経営などの相談先：各専門会社

・土地の売却についての相談先：不動産会社

・土地活用の融資や資金面の相談先：銀行、ファイナンシャルプランナー

・会計上の相談先：税理士

・法律関連の相談先：弁護士・司法書士

ベストな方法で土地活用を成功させよう

12種類の土地活用方法をランキング形式で紹介しました。ランキングの上位には土地活用方法としてポピュラーなアパート経営や、オーナー様の費用負担なしで活用できる等価交換などがランクインしています。

土地活用で成功するには、所有する土地の立地に最適な活用方法を選択し、適切なコストを見きわめることです。ぜひ、土地活用を検討する際には当記事を参考にしてください。

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