土地活用方法のひとつとして人気のある「マンション経営」。大きな収益を見込める一方、建築費用が高額などの理由で二の足を踏んでいる土地オーナー様も少なくないようです。

そこで今回はマンション経営を検討している土地オーナー様に向けて、マンション経営のメリット・デメリット、失敗しない経営のコツについて解説します。また、マンション経営の基礎知識も紹介しています。

マンション経営の5つのメリット

土地活用方法としても人気のあるマンション経営ですが、その魅力はどのようなものなのでしょうか。ここではマンション経営で得られる5つのメリットについて紹介します。

1：安定した家賃収入が得られる

マンションに入居者がいるかぎり、毎月安定した家賃収入を得られます。アパートに比べて戸数が多いマンションは、満室になればまとまった額の家賃収入を受け取れるのも大きなメリットです。

また家賃には相場があり、その相場は景気の変動などで短期間に急激に下がることはほぼありません。

ただし、安定した家賃収入を得るためには空室リスクや災害リスクなどには注意が必要です。詳しくは後述の『マンション経営の5大リスク・デメリット』にて解説します。

2：管理を外部委託できる

マンション経営をおこなううえで、物件の管理は多岐にわたり、マンションの規模にもよりますが、それらすべてをオーナー様自身でおこなうには時間も手間もかかります。

そのためマンション経営では、日々の管理業務を管理会社に委託するのが一般的です。

管理委託によって、サラリーマンやほかに本業を持つ人でも無理なくマンションオーナーになることができます。

なお、管理委託には管理手数料（管理費）がかかります。目安は家賃の5～8%程度ですが、管理会社によって管理手数料に含まれる業務内容は異なるため、委託する際は管理業務内容を確認しましょう。

3：節税対策につながる

マンション経営をおこなうことで固定資産税や相続税、場合によっては所得税の節税につながります。各税金の節税の仕組みは以下のようになります。

固定資産税

土地は所有しているだけで固定資産税がかかります。

土地にマンションを建築し賃貸経営をおこなう場合、土地と建物に関して一定の条件を満たした場合、軽減措置が適用されれば大幅に減税される可能性があるのです。

たとえば、小規模住宅用地の特例では、戸数×200平方メートルまで、評価額が1/6に軽減されます。

また建物に関しても、2022年3月31日までに新築した建物でかつ条件を満たしていれば、固定資産税額が期間限定で半分になる軽減措置があります。

相続税

不動産を相続する場合、ほかの財産（現金や株式など）を相続する場合に比べて相続税額を決定する「相続税評価額」が低くなります。

たとえば1億円の財産を相続する場合、現金や株式は額面通り1億円に相続税がかかります。しかし不動産は「路線価」や「固定資産税評価額」をもとに相続税評価額が算出されるため、土地の部分は公示価格のおよそ80%、建物部分についてはおよそ70%～80%（自治体によって異なる）の評価額になるのです。

また土地にマンションなどの賃貸物件を建てると、土地の相続税評価額は「貸家建付地評価減」を受け、評価額が下がります。建物についても「借家権割合による評価減」が適用されるので評価額が下がります。

さらにマンションを建てるために借入をおこなっている場合はマイナスの資産となり、相続発生時に残っている残債分は資産の評価額が下がるのです。

評価額が下がれば支払う相続税も減り、結果的に節税につながります。

所得税・住民税

マンション経営で得た不動産所得が赤字だった場合、確定申告時にほかの所得（給与所得など）と損益通算がおこなえます。損益通算は赤字所得と黒字所得を相殺する会計処理で、それによって所得税が減少します。

またマンション経営などでは、建物の取得費用の一部を耐用年数で割った金額を「減価償却費」として一定期間にわたって経費として計上が可能です。経費が増えることで所得が圧縮され、税金がおさえられます。

なお、減価償却費は実際の出費はないにも関わらず経費計上できます。減価償却費を上手に使って帳簿上で赤字をつくり、損益通算することで課税対象となる所得額が減少し、結果として節税につながるのです。

4：生命保険代わりになる

マンションの建築費用を金融機関から借り入れた場合、「団体信用生命保険（団信）」に加入します。（金融機関によっては任意の場合があります）

団信とは、所有者に万が一のことがあった場合、保険で弁済ができる保険システムです。家族にはローンが完済された土地とマンションがそのまま残されるため、そのままマンション経営を継続して安定的な家賃収入を得ることも可能です。

5：老後資金になる

人生100年時代と言われる昨今では、老後資金を目的として若いうちからマンション経営をはじめる人も増えています。

土地活用としてマンション経営をはじめる際、建築費用の大部分は金融機関からの借入で賄います。また毎月のローン返済は基本的に家賃収入から支払うため、想定通りの家賃収入を得ているのであれば毎月の負担は少ないです。

そのままローン返済をつづけて完済してしまえば、家賃収入から維持費用を除いた大部分がキャッシュフローとして手元に残るので老後資金として活用できるでしょう。

マンション経営の5大リスク・デメリット

メリットの多いマンション経営ですが、リスクやデメリットについてしっかり理解したうえで対策方法を把握しておきましょう。

1：空室のリスク

マンション経営のおもな収入源は入居者が支払う家賃です。空室が出てしまうとその分の家賃収入が減ってしまうため、速やかに空室を埋める必要があります。

最大の空室リスク対策方法は、物件選びや取引業者選びの段階でほぼ決まります。そこで間違ってしまうと、その後の空室リスクが拡大してしまうため、慎重な判断が求められるでしょう。

空室期間が長くなる場合は、空室になる要因にあわせた空室対策をおこないましょう。たとえば、最新の設備の導入や必要なリフォームをおこなうなどの対策も必要です。

また、賃貸物件は築年数とともに老朽化がすすみ、それにともなって空室リスクも高くなります。

特に戸数の多いマンションは、リスク分散の効果がある反面、タイミングによっては複数の空室が出る場合も考えられます。

マンション経営を継続するかぎり、常に空室リスクを意識しておきましょう。

2：家賃滞納リスク

空室リスク同様、家賃収入が途絶えてしまうのが家賃滞納リスクです。

単なる空室であれば新たに入居付けすることで解消されますが、家賃滞納の場合、入居者は借地借家法で保護されているため「滞納したから即退去」というわけにはいきません。

家賃滞納で立ち退き要請をするには一般的に3ヶ月以上の滞納実績が必要です。

そのあいだは新しい入居者を募集することもできず、機会損失が生まれます。また滞納された家賃は会計上未収金扱いとなり、実際には入金されていなくても税金の支払い対象となるなど、デメリットばかりです。

そのため家賃滞納リスクは、発生してから対処するのではなく、発生自体を防ぐ対策をおこないましょう。

おすすめは、入居時に家賃保証会社と契約してもらうことです。

家賃保証会社は、入居者の連帯保証人を代行する会社です。万一、入居者が家賃を滞納した場合は保証会社がオーナー様へ家賃を保証し、入居者への家賃回収も保証会社がおこないます。

また保証料は入居者が支払うため、オーナー様の費用負担はありません。

3：老朽化のリスク

マンションの建物は年数とともに老朽化していきます。それにともない、想定以上の修繕費が発生するケースが考えられます。また物件の価値も下落し空室も増加するため、必要に応じて家賃引き下げを検討することになるでしょう。

老朽化リスクの対策方法としては、こういった老朽化にかかわる修繕費の増加や家賃の減額などを盛り込んだ収支シミュレーションをおこなう必要があります。

ただし、想定した以上に老朽化が著しい、または修繕費用が見積もっていた以上にかかってしまうと収支に悪影響を及ぼすため注意が必要です。

10年後、20年後も安定したマンション経営をおこなうためには、マンション経営開始前にさまざまなパターンを考慮した収支シミュレーションをおこないましょう。

また、約10年ごとにおこなう大規模修繕工事に向けて費用の積立てはもちろん、日常的なメンテナンス用の費用を準備するなど、マンションの老朽化に備えた対策が必須になります。

4：災害リスク

地震や台風などの自然災害、火事など、物件が喪失・破損するリスクがあります。災害によってマンションが被害を受けると家賃収入の減少やマンション経営そのものが立ち行かなくなるおそれがあります。

特に地震大国である日本では、全国どこにいても地震被害にあう可能性が高いです。また近年は全国で大きな風水害被害の報告も多くなっています。

災害リスクをおさえるためには、まず所有する土地や購入を検討中の物件の所在地について、各自治体が発行しているハザードマップなどを参考にして、地盤の強さやこれまでの風水害の有無を確認しましょう。

そのうえで、必要に応じた火災保険及び地震保険に加入すると安心です。

なお、火災保険は金融機関から融資を受ける場合は必然的に加入しますが、地震保険は任意加入なため忘れずに加入することをおすすめします。ただし地震保険料は高額なため、費用をさせるためにも必要な補償だけ受けられるプランを選択しましょう。

5：初期費用とランニングコストが高い

マンション経営は初期費用とランニングコストが高くなる点がデメリットになります。

マンションの構造は鉄筋コンクリート造になるため、木造アパートなどに比べて建築費用は高額です。そのため物件購入時に必要になる頭金や諸費用も多くなります。

また共用部の維持にかかるランニングコストなども高額です。

初期費用をおさえるためには、複数の建設会社から見積もりを取り寄せて比較検討しましょう。同じグレードのマンションであっても建築会社によって費用には差があるため、コストパフォーマンスが高い建設会社を選ぶことが肝心です。

ただし、初期費用を減らすために建物のグレードを下げるのはおすすめしません。建物のグレードが下がれば設定する家賃も下がり、収益が減少します。またグレードの低い建物は、却って修繕費がかかる場合もあるため注意が必要です。

建物のグレードや機能を落とさずにコストを削減するには、ハウスメーカーや建設会社から提案を受けるとよいでしょう。

マンション経営とアパート経営の違い

土地活用を検討する際、「マンション経営とアパート経営では、どう違うのか？」という疑問を持つ人も多いようです。

結論から言うと、マンションとアパートの違いには明確な定義はありません。

一般的には、マンションは「3階以上の鉄筋コンクリート、鉄骨鉄筋コンクリートまたは鉄骨造の住居」を指し、「3階以下の木造または軽量鉄骨造の建物」をアパートと呼ぶことが多いです。

以下はマンションとアパートの違いをまとめたものです。

・構造

マンションは鉄筋コンクリートなど、強固な構造なので耐火性や耐震性にすぐれています。遮音性も高いため、上下階や隣室同士で音が伝わりにくく、騒音などのクレームがアパートよりも少ない傾向にあります。

・設定できる家賃

前述したように、マンションの建築費用は高額です。しかし、その分家賃を高めに設定できるのでアパートに比べて家賃収入が多いのも魅力です。

・建設できる場所

建築については、低層階であるアパートは一部の用途地域を除いてどこにでも建てられますが、高層建築ができるマンションは、物の高さ制限などの関係で建築できる場所が限られます。

・建物の外観や設備

一概には言えませんが、マンションの外観や設備はアパートに比べて充実しているケースが多いです。

マンションは外観に高級感があったり、オートロックや防犯カメラなどのセキュリティが整っていたり、浴室乾燥など生活に便利な設備が導入されていることも少なくありません。

マンション経営のために知っておきたい知識

マンション経営を成功させるためには、その仕組みを理解する必要があります。ここでは、マンション経営の基礎知識を解説します。

マンション経営の仕組み

「マンション経営」とは、所有している土地にマンションを建築する、または購入したマンションを第三者に賃貸して家賃を受け取る「不動産投資」の種類のひとつです。おもな収入源は家賃ですが、それ以外にも「礼金」「更新料」「共益費」などもマンション経営の収入に含まれます。

これらマンション経営で得た収入から維持費用やローン返済、税金などの支出を差し引き、残ったお金が収益になります。

ただし、マンションの空室が多くなると、支出が収入を上回り、赤字になるリスクもあるため注意が必要です。

また、所有するマンションを売却して「売却益」を狙うことも可能です。

マンション経営の費用

マンション経営をおこなう際には、さまざまな維持費用（ランニングコスト）がかかります。ここでは、おもな維持費用の種類を紹介します。

〇初期費用

・頭金（建築費用の1～3割程度）

・ローン諸費用（金融機関から借入れをおこなう場合）

・不動産取得税

・登記費用

・司法書士報酬

・印紙税

・損害保険料

マンション建築にかかる費用は、建物を建てるための「建築工事費」とそれ以外にかかる「諸費用」のふたつに分けられます。さらに「建築工事費」は、「本体工事費」と「付帯工事費」の2つに分類できます。

費用の割合は、「本体工事費」が全体の70％程度となり、「付帯工事費」が20％程度、残り10％ほどが「諸費用」となります。

〇維持費用（ランニングコスト）

・ローン返済金

・管理委託料

・修繕費

・所得税・住民税

・固定資産税・都市計画税

・その他（通信費、交際費、雑費など）

マンション経営の維持費用でもっとも大きな割合を占めるのが「ローン返済金」です。マンションの建築費用は高額なため、金融機関からの借入額も大きくなり、結果的に毎月支払うローン返済額も大きくなります。

基本的に維持費用は家賃収入からおこないます。空室が増えると家賃収入も減るため、維持費用が家賃収入を上回るとマイナス収支になってしまうため注意が必要です。

マンション建築の流れ

ここでは、所有する土地にマンションを建築する際の流れを紹介します。

【マンション建築の流れ】

1：資金計画を立てる

2：建築を依頼する会社を選ぶ（複数社の建築プランと概算プランを比較検討する）

3：請負契約の締結、実施設計と本プランを作成してもらう

4：不動産投資ローンの融資申し込みをおこなう

5：着工

6：竣工検査をおこなう、引き渡しをおこなう

7：マンション経営を開始する

マンション建築にかかる期間（工期）は、土地の状況や建物の規模、建築する環境によって左右されますが、一般的な目安として「階数+3～5カ月」と言われています。

ただし、独自のデザインや工法にこだわった場合は工期が長くなる傾向があります。

新築マンションの場合、竣工前から入居者募集を開始するケースがほとんどです。早ければ着工と同時に入居者募集をおこなうケースもあります。建築の進行を確認しながら、管理会社と相談したうえで、入居者募集時期を決めましょう。

失敗しないマンション経営のコツ3選

ここではマンション経営の必要なコツを3つ紹介します。いずれもマンション経営の成否にかかわる重要なポイントです。しっかり把握しましょう。

立地が最重要ポイント

マンション経営をはじめとした不動産投資全般で成功するためには、立地が大きく関係します。

マンションの経営のおもな収入源である家賃を得るためには、空室を作らないことがなにより重要です。そのため、賃貸需要が高く好立地にマンションを建てる必要があるのです。

一般的な好立地の条件には以下のようなものがあります。

・駅から徒歩10分以内

・交通アクセスがよい（ターミナル駅に乗り換えなしで行ける、2路線利用できるなど）

・近隣にスーパーやコンビニ、飲食店がある

・病院や学校など必要な施設が近い

生活のしやすさがそのまま入居者の獲得に結びつくため、できるだけ多くの「好立地」の条件を満たす必要があります。

なお、好立地の条件は、単身者向けかファミリー向けか、都心部か地方かによって異なります。ファミリー向けの場合は駅からの距離よりも子供の学校の近さや住環境のよさが優先されます。また地方の物件は、駐車場があれば駅から遠くても賃貸需要があります。

土地活用としてマンション経営を検討している場合は、所有している土地が上記の条件に当てはまっているかしっかり確認したうえで、マンション経営に向いた土地かどうか判断するとよいでしょう。

マンション経営方式の違いを把握する

マンション経営は、マンションを建築または購入しておこなう「一棟マンション経営」と、既存のマンション内の1室を購入して賃貸する「区分マンション経営」のふたつに分けられます。

土地を所有している場合は、一棟マンション経営をおこなうことになります。

一棟マンションは複数戸数を運用できるため、多くの収益が期待できます。その一方で、建築費用や所得費用が高額なため、ローン返済を含めた維持費用も高額になりやすいです。

区分マンションは購入価格が安いため、少額の初期費用ではじめられるのがメリットです。ただし、1室しか所有していないので空室になると家賃収入は0円となり、ローン返済などの費用は全額持ち出しになるため注意が必要です。

どちらのマンション経営を選ぶのかは、土地所有の有無や自己資金額を考慮したうえで、自身にあっているほうを選ぶとよいでしょう。

利回りを参考にする

マンション経営を含め、不動産投資における利回りとは、物件価格に対して1年で得られる収入や利益の割合を指します。投資用不動産物件を選ぶ上で大切な指標となる数値です。

不動産投資で使用するおもな利回りには、「表面利回り」と「実質利回り」の2種類があります。

表面利回りは、年間の家賃収入を不動産の購入価格で割ったものを指し、以下の式で計算します。

【表面利回りの計算方法】

表面利回り（％）＝ 年間の家賃収入 ÷ 物件の購入価格 × 100

表面利回りの計算には経費は反映されていないため、「物件価格に対して満室時の家賃収入がどの程度得られるか」といった目安になります。不動産広告に記載されている利回りのほとんどが、この表面利回りです。

一方実質利回りは、物件購入時の諸費用や運用時の経費を反映して計算します。そのため、「物件購入時の出費に対して、手元に残るお金のおおよその金額」を把握する際の指標となり、実際の収益により近い数値を算出できます。

【実質利回りの計算方法】

実質利回り（％）= （年間家賃収入 － 経費）÷（ 物件価格 ＋ 諸費用 ） × 100

ただし、家賃以外の諸費用や経費は暫定額です。あくまでの「実際に近い数値」であることを留意しておき、鵜呑みにしないよう注意しましょう。

まとめ

マンション投資の成功の可否は、立地によって大きく左右されます。土地活用としてマンション経営を考えている場合は、まず立地がマンション経営に適しているかどうかを見極めることが大切です。

マンション経営のメリットは、アパート経営と比べて大きな収益を期待できる点にあります。ただし、マンション投資には空室や老朽化などのリスクもあります。安定した収入を得るためにも適切なリスク対策をおこないましょう。

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