土地活用方法としても人気のアパート経営ですが、リスクやメリットはよく知らないという人も多いのではないでしょうか。また、アパート経営以外の土地活用方法を知りたい人もいるはずです。

そこで今回は、土地活用としてのアパート経営についてメリットやリスク、必要な初期費用について解説します。また、ほかの土地活用方法のアイデアの紹介や、アパート経営と比較しました。

土地活用を検討している人は、ぜひ参考にしてください。

土地活用のアパート経営に潜む6つのリスク

土地活用としてもポピュラーなアパート経営ですが、いくつか注意すべきリスクもあります。しかしリスク内容を理解しておけば、いざというときに対策を立てたり、回避したり、リスクを最小限におさえることにつながります。

アパート経営では、以下のようなリスクが考えられます。

1.サブリースのリスク

サブリース会社（不動産管理会社）がオーナーからアパートをまるごと借り上げ、それを第三者（入居者）に「転貸」します。

サブリース契約は、空室の有無にかかわらず家賃が保証されるなどのメリットがありますが、家賃保証は2年ごとに見直され、保証額が引き下げられるケースもあるため注意が必要です。

また、満額家賃の10～20％程度を手数料として支払うため、通常のアパート経営で得られる家賃よりも収入が少なくなります。

サブリースの仕組みを知らず契約してしまいトラブルになるケースも多く見られます。サブリースを検討する際は、メリットとデメリットを理解したうえで契約内容を十分確認しましょう。

2. 老朽化のリスク

アパートの建物は年数とともに老朽化していきます。それにともない、修繕費が上昇するのが老朽化リスクです。また物件の価値も下落し空室も増加するため、必要に応じて家賃引き下げを検討することになるでしょう。

老朽化リスクの対策方法としては、アパート開始前に老朽化にかかわる修繕費の増加や家賃の減額などを盛り込んだ収支シミュレーションをおこなう必要があります。

また、約10年ごとにおこなう大規模修繕工事に向けて費用の積立てはもちろん、日常的なメンテナンス用の費用を準備するなど、マンションの老朽化に備えた対策が必須になります。

3. 空室のリスク

アパート経営のおもな収入源は入居者が支払う家賃です。そのため入居者がいない空室の状態では家賃を得られず収入が減ってしまいます。収入が減ってもローン返済や維持費用などは支払う必要があるため、キャッシュフローの悪化が懸念されます。

空室期間が長くなればなるほど負担が大きくなるため、早急に空室を埋めなくてはなりません。

アパート経営を開始する前に、賃貸需要の有無やアパート経営に適した立地であるか確認が必要です。経年によって空室が増加した場合は、リフォームやリノベーションをおこなうことで、入居付けしやすくなります。

4. 家賃下落のリスク

アパート経営では、建物の老朽化によって経年とともに家賃が下がるのが一般的です。また周辺環境の変化（競合物件の増加や地価の下落など）によっても家賃は下がります。

家賃下落リスク対策として、数年おきに収支計画を見直し、家賃を下げても問題ない計画を立てることが大切です。

また、必要に応じて空室対策をしっかりとおこない、空室を出さないことも重要です。

5. 金利変動のリスク

金利が上昇するとローンの利息が増加し、毎月のローン返済額が増えてしまいます。しかし、家賃額は変わらないため、ローン返済後のキャッシュフローが少なくなったり、場合によっては家賃収入だけではローン返済が困難になったりするケースも考えられます。

収入だけで支出を賄えなくなると、手元の資金から支払わねばならず、やがて資金がなくなればローン返済もできなくなり、最悪の場合はアパートを差し押さえられてしまいます。

金利変動によるリスク対策には、固定金利でローンを組んだり、頭金を多く入れて借入額を減らしたり、繰り上げ返済するとよいでしょう。

6. 災害のリスク

地震や台風などの自然災害、火事などによってアパートが被害を受けると、家賃収入の減少やアパート経営そのものが立ち行かなくなるおそれがあります。

災害リスクをおさえるためには、まず所有する土地や購入を検討中の物件の所在地について、各自治体が発行しているハザードマップなどを参考にして、地盤の強さやこれまでの風水害の有無を確認しましょう。

そのうえで、必要に応じた火災保険及び地震保険への加入は必須です。

アパート経営に向いている土地とは？

アパート経営の成否は立地によると言っても過言ではありません。アパート経営のおもな収入源である家賃を得るためには、空室を出さないことが非常に重要です。

長期にわたってアパート経営をおこなうためにも、賃貸需要が高い好立地にアパートを建てる必要があります。

一般的にアパート経営に向いている「好立地」は以下のような土地になります。

・最寄りの駅から徒歩10分以内

・ターミナル駅に行きやすい

・近隣にコンビニやスーパー、飲食店生活利便性がよい

・大学やオフィス、工場が近くにある

上記に該当する立地であれば賃貸需要が高く、入居付けに苦労せずにすむでしょう。

ただし、賃貸需要を1か所のみに依存すると、その需要が減少するとアパートの空室率が急激に上昇するため注意が必要です。

実際、郊外の大学キャンパス近くに学生をターゲットとしてアパートを建てたところ、学部の大部分が移転してしまい、入居希望者が激減したケースがありました。

こうした失敗をしないためにも、所有する土地にアパートを建てる際は複数の賃貸需要が見込めるかどうかしっかり確認しましょう。

アパート経営の3つのメリット

アパート経営には多くのメリットがあります。ここではアパート経営で得られる代表的なメリットを3つ紹介します。

1.安定した家賃収入が得られる

入居者がいるかぎり、毎月安定した家賃収入を得られます。アパートは複数戸を賃貸するので、区分マンションや戸建て賃貸のように空室＝家賃収入0円になる心配が少ないです。

またアパート経営などの住居系賃貸の契約期間は2年が一般的です。一度入居者が決まると、その間は安定した賃料収入が見込めます。

2.資産が残る

アパートのローン返済は基本的に家賃収入から支払います。そのためローンが完済すれば、家賃収入のほとんどを手元に残すことができます。

また建物は老朽化しますが、土地はそのまま残るため、売却して売却益を得ることも期待できます。アパート経営をおこない、いざとなれば土地を売却してまとまったお金を老後資金にすることも可能です。

3.節税対策につながる

マンション経営をおこなうことで固定資産税や相続税、場合によっては所得税の節税につながります。

・固定資産税・都市計画税

土地は所有しているだけで固定資産税がかかります。

土地にアパートを建築し賃貸経営をおこなう場合、一定の条件を満たしていれば軽減措置が適用され、更地の土地と比較して課せられる固定資産税が6分の1に、都市計画税も3分の1に軽減されます。

・相続税

現金や株式などを相続する場合に比べて、不動産は相続税評価額が低くなります。そのため、土地の部分は公示価格のおよそ80%、建物部分についてはおよそ70%～80%の評価額になり、相続税が少なくなります。

・所得税・住民税

アパート経営で得た不動産所得が赤字だった場合、確定申告時にほかの所得（給与所得など）と損益通算することで、所得税が還付される可能性があります。

また建物の取得費用の一部を耐用年数で割った金額を「減価償却費」として一定期間にわたって経費として計上することができます。経費が増えることで所得が圧縮されるため、結果的に税金がおさえられます。

なお、減価償却費は実際の出費はないにも関わらず経費計上できます。減価償却費で帳簿上で赤字をつくり損益通算することで、効率よく節税につながります。

アパート経営を始めるために最低限必要な費用目安

アパート経営を始めるためには、最低でも以下の費用が必要です。

〇アパート経営を始めるために必要な初期費用（頭金＋諸費用）

・頭金

・ローン手数料

・火災保険料・地震保険料

・印紙代

・登録免許税

・司法書士報酬

・不動産取得税

アパート経営を始めるにあたって、土地を所有している場合は建築費用がかかります。

これら取得費用は高額なため、金融機関から融資を受けて賄うのが一般的であり、その際は建築費用の一部を頭金として用意します。それ以外にも、税金や手数料などの諸費用が必要です。

なお、初期費用の目安は、頭金は購入価格（建築費用）の1～3割程度、諸費用は購入価格（建築費用）の5%程度になります。

アパート経営を始めるまでの流れ

アパート経営を実際に始めるとなった場合、どのように準備を進めていけばいいのでしょうか。ここでは、所有する土地にアパートを建てて賃貸経営を始める際の流れを紹介します。

【アパートを建築して賃貸経営をはじめるまでの流れ】

1：資金計画を立てる

2：建築を依頼する会社を選ぶ（複数社の建築プランと概算プランを比較検討する）

3：請負契約の締結、実施設計と本プランを作成してもらう

4：不動産投資ローンの融資申し込みをおこなう

5：着工

6：竣工検査をおこなう、引き渡しをおこなう

7：アパート経営を開始する

アパートの建築にかかる期間（工期）は、土地の状況や規模、建築する環境によって左右されますが、「階数＋1ヶ月」と言われることが多いです。実際には4～5ヶ月というのが一般的になっています。

新築アパートの場合、竣工前から入居者募集を開始するケースがほとんどです。早ければ着工と同時に入居者募集をおこなうケースもあります。建築の進行を確認しながら、管理会社と相談したうえで、入居者募集時期を決めましょう。

他の土地活用方法とアパート経営の比較

土地活用方法にはさまざまな種類があります。ここでは注目の4種類の土地活用法を、向いている土地や初期費用、収益性、メリットについてアパート経営と比較してみました。

① 賃貸併用住宅

賃貸併用住宅とは、同じ建物内に自宅部分と賃貸部分のある住宅を指します。

賃貸併用住宅に向く立地や土地の広さ、初期費用などはアパート物件とほぼ同じです。

賃貸併用住宅のメリットは、自宅部分の面積が50％以上あれば住宅ローンを利用できる点です。

ただし、建物全部を賃貸した場合に比べて、自宅部分の分だけ収益は少なくなくなります。

② 駐車場経営

駐車場経営は、貸し出すことで賃料を得る月極駐車場と、時間ごとの駐車料金を得るコインパーキングの２種類があります。

アパート建築に向かない狭小地や変形地でも活用でき、また初期費用が少ないのがメリットです。特に月極駐車場は簡単に整地し、ロープなどで駐車スペースを区切るだけなのでほとんど費用がかかりません。

駐車場経営に向くのは、月極駐車場であれば、駐車スペースの少ないオフィスビルの近隣や戸建て住宅地です。一方、コインパーキングは観光地や駅前の土地、商業施設が近くにある土地など、不特定多数の利用者が見込める立地が向いています。

駐車場の立地や規模にもよりますが大きな収益は期待できません。

③ 介護系施設経営

ここでいう介護系施設とは、老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅、デイサービス、グループホームなどを指し、それぞれの種類によって提供されるサービス内容や料金形態が異なります。

そのため、条件に合う建物の規模や設備内容、施設供給の総量規制（行政による建築規制）などがそれぞれ違い、初期費用にも差が出ます。

介護系施設を建築するにはアパートと同程度の広さか、それ以上の土地が必要になるケースが多くみられます。

また介護系施設の初期費用は高額になる場合もありますが、なかにはサービス付き高齢者向け住宅のように補助金や助成金が出る場合もあるので、最寄りの自治体窓口に問い合わせるとよいでしょう。

なお、立地については、駅から遠くてもバス停などが近隣にあれば大きなデメリットにはなりません。

高齢者が増えるなか、施設は不足しています。今後はさらに需要の増加が期待でき、安定した収益が見込めます。

④トランクルーム

トランクルームとは、土地にコンテナを設置したり、建物の内部を区画分けして収納スペースとして貸し出し、利用料を得る土地活用方法です。

トランクルーム経営の多くは、専門業者が一括借り上げする「一括借り上げ方式」か、土地所有者がトランクルームを建てて管理のみ委託する「業務委託方式」のどちらかになります。

トランクルームのメリットは初期費用が少なく、工事期間も短くて済むことです。また頻繁にアクセスする必要もないので、住環境や交通の便のよくない立地でも経営が可能です。

また、需要次第では高利回りが期待できます。

なお、コンテナタイプであっても基礎工事が必要になるため、建築基準法の用途制限によって、建築できない土地もあるため注意が必要です。

アパート経営以外の土地活用のアイデア8選

ここではアパート経営以外の鳥活用方法を簡単に紹介します。所有する土地に向く活用方法を探す際の参考にしてください。

1.マンション経営

土地にマンションを建築して賃貸する土地活用方法です。アパート経営と似た部分も多くありますが、建物の構造や規模、建築費用、賃料などが異なります。

マンションの建築費用はアパートよりも高額ですが、その分賃料も高く設定できます。

ただ、高層化も検討できるマンション経営は用途制限によって建築できない土地もあるため注意が必要です。その場合はアパート経営を検討するとよいでしょう。

2.ビル経営

土地にオフィスビルを建築して企業や団体に賃貸します。オフィスビルの管理・運営には専門的なノウハウが必要なため、専門の管理会社に委託するか、一括借上（サブリース）のどちらかを選ぶことになります。

ビル経営のメリットは、アパートやマンション経営よりも大きな収益が期待できる点です。また住居ではないので、日当たりなどの住環境がよくない土地でも需要が期待できます。

一方、ビル経営に向く立地は駅近やオフィス街など、需要があるエリアに限定されます。また、建設費などの初期投資額も高額になりやすいのがデメリットです。

3.貸店舗経営

コンビニや飲食店などに店舗として貸し出し、賃料を得る土地活用方法です。

貸店舗経営のメリットは、住居系賃貸物件と同じ面積でも、より高い賃料を設定できることです。また貸店舗物件は、テナント側が内装工事をおこなうため、その分初期費用も少なくてすみます。

立地に関しては好立地であることは大事なポイントですが、人気エリアの場合、多少不便な立地であっても「〇〇エリアに出店」というステータス目的のテナントの入居が期待できます。

デメリットとしては、景気に左右されやすく、競合店舗の出現などです。景気が悪く集客が見込めない場合や、競合店の出店で収益の減少などを理由に退去してしまうケースは多いです。

また景気のよくない時期に高めの賃料設定をしていると入居者が見つけにくくなるため注意が必要です。

4.コインランドリー経営

コインランドリー用の建物を建てて洗濯機や乾燥機などの設備を設置し、利用者からの支払いで収入を得る土地活用方法です。コインランドリー経営は、オーナー様自身で運営する、またはフランチャイズに加盟するケースのほか、土地を業者に貸し出して土地使用料を受け取る方法があります。

最近では進化型コインランドリーなど、ニーズが高まりもあって、住宅街や商業施設の周辺の立地であれば高収益が期待できます。また基本的に人件費も不要です。

その一方でコインランドリー用の機器や設備は高額なため、初期費用として1,000万円程度必要になるのが大きなデメリットです。

また、無人店舗なため犯罪や盗難抑止のために防犯対策も必要です。

5.土地信託

土地信託とは、所有する土地を信託会社や信託銀行に預けて運用してもらい、収益から諸経費などを差し引いた配当金を得るという土地活用方法です。

建築費や運用に必要な資金の調達は信託銀行側でおこなうため、オーナー様の費用負担や手間がかからないのが最大のメリットです。

ただし、土地信託の対象となる土地は、運用して収益を得られると判断された好立地の土地のみです。また収益が少なかったり、経費が多かったりすると信託配当金が減少したり、得られないこともあるため注意が必要です。

6.等価交換

等価交換とは、オーナー様が提供した土地に業者がマンションなどを建築し、それぞれが出資した割合に応じて所有権を得る、土地活用方法です。

建築費用はすべて業者が手配するため、土地所有者の初期費用負担がないのがメリットです。

ただし等価交換は収益が見込める好立地の土地のみが対象となります。そのため立地によっては出資してくれる業者が見つからず、等価交換ができないケースもあります。

また等価交換は、建物だけでなく土地も出資比率に応じて配分されてしまいます。ようするに土地の権利が失われる(業者と共有持分を持つ)ため注意しましょう。

7.戸建て賃貸経営

戸建て住宅を建てて、賃貸物件として貸し出し賃料を得ます。

形態はアパート経営と同じですが建築費用はアパートよりも低いため、その分初期費用も少なくてすむのがメリットです。

また戸建て賃貸の入居者の多くはファミリー世帯であり、単身者よりも長期間入居してくれる可能性が高いです。また多少立地が悪くても、学校の近隣や住環境がよければ一定の需要が見込めます。

デメリットとしては、入居者がいなければ家賃収入は0円です。空室リスクが大きいため、しっかりと空室対策をおこなう必要があります。

8.太陽光発電

所有する土地にソーラーパネルを設置して、生産した電力を電力会社に買い取ってもらうことで収益を得る土地活用方法です。

太陽光発電のメリットは、FIT(固定価格買い取り)制度によって売電価格が10年間もしくは20年間固定されているため、安定した収益が得られます。また太陽光発電は機器を設置し、稼働してしまえば大きなリスクが少ない点もメリットです。

デメリットとしては、ソーラーパネルの設置費用が高いため、初期費用が比較的高くなる点です。

また太陽光発電は日照量によって発電量が変わります。そのため、日照時間の短い梅雨時や冬季は、見込んだ額の売電収入が得られないこともあるため注意しましょう。

まとめ

土地活用でアパート経営を成功させるためには立地条件が重要なカギになります。所有する土地がアパート経営に適しているかどうか、慎重に判断することが大切です。

なお土地活用方法はアパート経営だけではありません。アパート経営に向かない土地でも、ほかの土地活用で収益を出せる可能性もあります。

まず、土地活用方法の種類を把握し、それぞれのメリット・デメリットを比較したうえで、所有する土地に最適な土地活用方法を見つけましょう。

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