アパート経営をはじめるにあたって、金融機関から融資を受けるのが一般的です。

しかしアパート経営初心者の人にとって、ローンの種類や融資を受ける銀行の選び方が分からないという人は多いでしょう。

金融機関によって融資条件や金利は異なります。」アパート経営を成功させるためには有利な条件で融資を受けることが欠かせません。

そこで今回は、アパート経営で利用するローンの種類や金融機関の選び方、融資審査の基準など、融資全般について詳しく解説します。

アパート経営で利用できる融資の種類

アパート経営で利用できる融資には、大きくわけて「アパートローン（不動産投資ローン）」と「プロパーローン」の2種類があります。

アパートローンとは、アパートやマンションなど収益用不動産の建築や購入、増改築、修繕・改装などに使用する資金の借入れが可能です。なお、アパートローンは事業資金の融資であるため、個人属性とともに物件の資産価値や収益性も審査の対象となります。

一方プロパーローンとは、金融機関が独自に調達した資金を、金融機関のリスク負担で貸し出すローンを指します。詳しくは後述の『アパートローン以外にもある資金調達方法』で説明します。

アパートローンと住宅ローンの違い

「金利の低い住宅ローンでアパートを購入して賃貸経営したい」と考える人もいるかもしれませんが、不動産購入の目的によって利用できるローンの種類は決まっています。

ここでは「アパートローン（不動産投資ローン）」と「住宅ローン」の違いについて、それぞれの特徴を紹介します。

アパートローン（不動産投資ローン）の特徴

・利用目的：収益用不動産の購入

・融資上限額：年収の10倍程度

・返済原資：収益物件の家賃収入

・金利：1%台～5%台/年

・融資審査基準：個人属性及び融資対象物件の資産価値や収益性

アパートやマンションなどの収益物件を購入する際は、アパートローン（不動産投資ローン）を利用します。住宅ローンと比較すると融資限度額や金利が高く設定されているのが特徴です。

またアパートローンの融資審査は、ローン契約者の個人属性だけでなく融資対象物件の資産性や収益性もあわせて審査されるため、住宅ローンよりもきびしく審査されます。

有利な条件で融資を受けるためには、収益性の高い収益物件を選ぶことが重要なポイントのひとつになります。

住宅ローンの特徴

・利用目的：自宅用不動産の購入

・融資上限額：年収の5倍程度

・返済原資：毎月の給与収入

・金利：0.5%～2.0%程度/年

・融資審査基準：個人属性

住宅ローンは「自宅用不動産の購入」を目的とする場合に利用できます。ローンの返済は給与から支払うため、アパートローンに比べて融資上限額や金利が低く設定されてています。

なお、収益用不動産は住宅ローンでは購入できません。

万一住宅ローンで購入した不動産を賃貸していることが発覚した場合は契約違反となり、ローン残債の一括返済を求められるなどのペナルティを受けるため注意が必要です。

ただし転勤などのやむを得ない事情がある場合は住宅ローンの返済中であっても、賃貸が認められるケースがあります。

アパート経営の融資審査基準

アパートをはじめ、収益用不動産の購入にアパートローンを利用するためには、融資審査にパスする必要があります。金融機関によってこまかな審査基準は異なりますが、大きくわけて「ローン申込者の個人属性」と「融資対象物件の資産価値・収益性」について審査されます。

ローン契約者の個人属性

属性とは「ローン申込者の社会的背景と経済的背景」のことを指し、融資条件を決める重要な指標です。属性には以下のような項目があります。

・個人情報（年齢や居住地など）

・年収（過去3年分）

・勤務先の情報（勤務先名・規模、雇用形態、勤続年数、役職など）

・資産状況（預貯金や株などの資産の額、借入の有無・残債など）

・その他（家族構成、居住環境など）

金融機関は融資をおこなうにあたって、「お金をきちんと返済できる人かどうか」を個人属性から判断します。

金融機関にとって重要なのは貸し倒れを防ぐことです。万一、想定した収入を得られない場合でも、ローン契約者が給与や貯蓄からローンの返済できるかどうかを厳しく審査されます。

そのため、公務員や大手企業の正社員など、安定した給与収入を得られる職業の人は融資審査委に通過しやすくなります。そのほかにも失職しにくく再就職しやすい、高所得の弁護士や会計士、司法書士、医師なども融資審査に有利です。

アパートの収益性

融資審査では、融資対象となるアパートの収益性が審査されます。

前述したように、アパートローンの返済は家賃収入からおこないます。そのため、きちんと収益が得られるアパートであることが重要なポイントです。

金融機関は融資対象物件について、立地をはじめ、周辺の家賃相場や入居率相場、税金、空室率や返済比率、返済後利回りなどをもとに収益シミュレーションをおこない、その数字が現実的かどうかによって融資の可否が判断されます。

アパートの資産価値

なんらかの問題が生じてローン返済が滞ってしまった場合、金融機関は担保とした不動産（多くの場合は融資対象物件）を売却してローンの返済を受けることになります。

そのため融資しても問題のない物件かどうか、その資産価値が審査されます。

資産価値は物件の立地や建物の築年数などによって異なりますが、再建築不可物件の場合は審査通過が著しくむずかしいです。

また中古物件の資産価値は新築物件より落ちますし、賃貸需要が少ない田舎の物件なども資産価値は低いため、融資条件が不利になる可能性があるため注意しましょう。

アパート経営の融資審査と実行までの流れ

ここでは、アパート経営で融資を申し込みから融資が実行されるまでの流れを紹介します。

1.融資を受ける金融機関を探す

まず、不動産投資の融資を受ける金融機関を探しましょう。物件探しと同時進行でおこなえば、購入したい物件は決まったらすぐに融資の申し込みがおこなえます。

なお融資先の金融機関は自分で探すほか、不動産会社から提携する金融機関を紹介してもらうことも可能です。

2.融資の事前審査に申し込む

購入したいアパート物件や新築する建物が決まったら、金融機関に融資の事前審査を申し込みます。あらかじめ審査に必要な書類（物件と自身の資産状況に関する資料など）を確認して用意しておきましょう。

なお事前審査にかかる日数は金融機関によって異なりますが、目安は２～3日程度です。

3.融資の本審査に申し込む

事前審査に通過したら売買契約を締結し、本審査に申し込みます。本審査では、物件内容や個人属性などの確認がおこなわれます。

4.金銭消費貸借契約、融資の実行

本審査に通過し融資が決まったら、金銭消費貸借契約（金消契約）をおこないます。契約に必要な実印や身分証などを持参しましょう。

融資の実行は、土地建物の残金決済日（引渡し日）におこなわれるのが一般的です。決済時には、土地や建物の所有権移転や建物保存登記とあわせて抵当権設定の登記がおこなわれます。

アパート経営で融資審査を通過するコツ

アパートローンの融資審査の基準は金融機関によって異なりますが、融資審査に向けて注意すべき点の多くは共通します。ここでは融資審査を通過しやすくなるコツを解説します。

自己資本と借入額のバランスは目的によって調整する

アパート経営でアパートローンを利用する場合、アパート経営をおこなう目的によって自己資本（頭金）と借入額とのバランスを調整することで融資審査に通過しやすくなります。

たとえば相続税対策を目的としてアパートローンを利用する場合、相続する現金額やそれ以外の資産の額面などによって自己資本比率を調整することで融資を受けやすくなります。

・現金が少なく、そのほかの資産が多いとき

自己資本を少なくし、できるだけ多く借入れをおこないましょう。

アパートローンを利用することで「借入れ金＝マイナス資産」となるため、相続税評価額が減少し、結果的に相続税が安くなります。

頭金が少ないと自己資金比率が低くなり融資審査には不利ですが、そのほかの資産を担保にすることで融資を引きやすくなります。

・現金が多いとき

建築費の半分以上を支払えるくらいの現金がある場合は、借入れ金をマイナス資産にしても、相続税の大きな節税効果は期待できません。この場合は自己資本をできるだけ多くして、現金を不動産に変えましょう。

相続税は、資産全体の相続税評価額によって税率が決定します。現金や株式などの資産に対する相続税評価額は額面通りです。しかし不動産の相続税評価額は、時価ではなく「路線価」や「固定資産税評価額」をもとに算出されます。

たとえば、時価1億円の不動産の相続税評価額は3,000万円～5,000万円前程度になるケースも見られます。1億円の資産が、3,000万円～5,000万円程度の資産として相続税が課されることで節税効果が得られるのです。

そこで1億円のアパートローンを組み、5,000万円を頭金にするとします。

そうすることで自己資本率が増えるので融資審査に通過しやすくなります。さらに頭金にした現金と借入れ額分の資産が減り、不動産の資産が増え、結果的に効果的な相続税対策につながるのです。

転職直後の融資申し込みは避ける

金融機関が融資審査をおこなう際、個人属性の年収、職歴や金属年数を重視する傾向が強いです。ひとつの勤め先に長年勤務していれば安定した給与収入があるとみなされ、審査時の評価が高くなります。

アパート経営開始後、家賃収入だけではローン返済できなくなった場合は、ほかの収入や資金から返済をしなくてはなりません。そのため金融機関は、家賃以外に安定した収入があるかどうかを審査対象としてみるのです。

しかし転職直後は、自分の給与収入を証明することがむずかしいです。

給与所得の証明は、源泉徴収票や所得証明書、納税証明書が求められますが、これらの証明書は原則として1年間給与収入がないと発行されません。また金融機関は、融資審査の資料として2年分の所得証明を求めることが多いです。

そのため転職して間もない場合は「安定した給与」を得ている証明ができないため、融資審査に不利になるのです。

転職後にアパート経営を考えている場合は、転職する前に融資申し込みをしたほうが審査に通過しやすくなることを覚えておきましょう。

複数の金融機関と提携している業者を選ぶ

融資を受ける金融機関を探す場合、物件の販売会社が提携している金融機関を紹介してもらいましょう。なぜなら提携している金融機関のほうが、比較的審査に通りやすかったり、金利が優遇されたりするからです。

また、融資審査の基準は金融機関によって異なります。そのため多くの金融機関と提携している販売会社であれば、それだけ融資審査に通過できる可能性が高まります。

もちろん自分で金融機関を探すこともできますが、資料を準備したり、相談の予約を取ったり、手間と時間がかかります。ツテがあるならばしっかりと活用すべきです。

融資に積極的な複数の金融機関に申し込む

自分で金融機関を探す場合は、融資に積極的な金融機関を選ぶことで、融資審査に通過できる可能性は高くなります。

また前述したように金融機関によって、審査内容や条件は違います。できるだけ多くの金融機関に融資を打診することでローンがおりやすくなることがあります。1行だけでなく、複数の金融機関にあたってみましょう。

アパート経営で融資を受ける前に検討しておきたい3つのポイント

ここではアパート経営で融資を受ける前に知っておきたい3つのポイントを解説します。

1.2つの金利タイプから選ぶ

アパートローンの金利タイプには、「変動金利」と「固定金利」の2種類があり、契約時にどちらか一方の金利タイプを選びます。

金利は毎月のローン返済額に大きく関わるため、アパート経営を成功させるためにはできるだけ低い金利で融資を受ける必要があります。

固定金利のメリットは、借入時から満期まで金利が変わらないため、安定した返済計画を立てられます。ただし変動金利と比べて金利が高いのがデメリットです。

なお固定金利には、金利固定期間が5年、10年、全期間などさまざまなタイプがあり、満期を迎えたあとは固定金利の延長や変動金利への変更が選択できる場合があります。

一方、変動金利は市場に連動して金利が変動します。金利が安い間にローンを完済できれば、総支払金利を安くおさえられるでしょう。

ただし、金利が上昇した場合には毎月の返済額が高くなってしまう可能性があることを覚えておきましょう。

上記のように固定金利、変動金利、どちらも一長一短があります。借入のタイミングや今後の市場の動きを予想しながら、アパート経営に有利になる金利タイプを選びましょう。

2.安全な返済率は50％以下が目安

「返済率」とは、家賃収入に対して融資の返済額の比率を指し、ローンの支払いリスクがどのくらいあるかを知る指標となります。

返済比率が低ければ、手元に残るキャッシュフローが多い＝「健全なアパート経営がおこなえている」とみなされます。逆に返済比率が高すぎる場合は手元に残るキャッシュフローが少なくなり、空室の発生や想定外の支出によって、ローンの返済ができなくなるおそれがあるため注意が必要です。

一般的にアパート経営が安全におこなえる返済比率の目安は50%以下と言われています。比率が高くなればなるほどキャッシュフローが減るためアパート経営はきびしくなります。

そのため、収支シミュレーションをおこなう際は、さまざまな空室率を想定して返済比率を50%以下におさえられる物件を選びましょう。

2. 損切りのルールを決めておく

アパート経営で赤字がつづくと、手元の資金からローン返済や経費の支払いをしなければならず、赤字期間が長引くほど金銭的な負担が増大していくばかりです。

黒字回復を目指していろいろな方法を試しても効果がない場合は、損失を最小におさえるためにも、早めに物件を売却するのもひとつの手段です。

そのためには、アパート経営をはじめる前に損失の上限金額や損切りのルールを決めておくことが大切です。たとえば、「毎月の赤字と不動産価格の値下がりで損失が〇〇万円を超えたら売却する」などです。

こういったルールを決めておかないと、「まだ挽回できる」とずるずるとアパート経営をつづけて、結局再起不能になるようなケースはめずらしくありません。

あらかじめルールを決めておくことで、正しい「アパート経営のやめどき」の判断がおこなえるのです。

アパートローン以外にもある資金調達方法

アパートローンが利用できない場合は、ほかの資金調達方法を検討するのもよいかもしれません。アパート経営で利用できる資金調達方法には以下のようなものがあります。

プロパーローン

保証会社を介さず、金融機関が自社でリスクを負うローンです。

一般的なローンは、万が一ローンの支払いができなった場合、保証会社がローン契約者に代わって金融機関にお金を返済します。その後、ローン契約者が保証会社にお金を返すことになります。

この仕組みにより、金融機関は基本的に損をしないのです。

一方プロパーローンは保証会社を介さず、金融機関のリスクにおいて貸し出します。金融機関側のメリットは貸付金利を得られることですが、貸し倒れのリスクがあるため、融資審査は非常にきびしくなります。

確実な担保が確保できる、融資実績がある、頭金が多いなどの条件によって、最終的には金融機関の判断で融資の可否が決定します。

なお事業性が高い場合には、融資金額や融資期間、金利条件がアパートローンよりもよい場合もあります。物件の収益性や資産性には問題がないのに個人属性が低くてアパートローンの審査が通らない場合は、プロパーローンを検討してみましょう。

日本政策金融公庫（日本公庫）

日本政策金融公庫（日本公庫）は財務省所管の政府系金融機関です。民間金融機関では融資できない小規模事業への投資支援を積極的におこなっているのが特徴です。

金利は1～2%程度と低いですが、民間金融機関よりも借入上限額が少なく、借入期間も短いなどデメリットがあります。そのため、リフォームやリノベーションなどの資金調達方法として検討するとよいでしょう。

なお、日本公庫の融資対象は「事業」となるため「投資」目的の融資は受け付けてもらえません。融資申し込みにはかならず「不動産貸付業」として、事業計画書を提出しましょう。

アパート経営で融資可能な金融機関の探し方

アパートローンは、取り扱う金融機関によってさまざまな種類があり、金融機関によって融資対象者の条件や金利や融資審査の難易度もそれぞれ異なります。

ここではアパートローンを利用できる金融機関の特徴を紹介します。

都市銀行

日本各地に支店をおき、広範囲で展開している銀行です。「みずほ銀行」や「三菱UFJ銀行などが該当します。だれもが一度は耳にしたことのある知名度の高い銀行ばかりです。

都市銀行のアパートローンは、金利が1～2%と低いのが特徴です。ただし融資審査は非常にむずかしく、申込者の年収や所有資産が審査基準に達していないと審査には通過できないと言われています。

地方銀行

各都道府県に営業基盤を持つ銀行を指します。

地方銀行のアパートローンの金利は1.5～4.5%程度と幅が広いのが特徴です。融資対象となるのは、基本的に営業エリア（基本的に本店のある都道府県内とその周辺エリア）内の物件や居住者にかぎられます。

信用金庫（信金）・信用組合（信組）

地方銀行よりも狭い範囲で営業をおこなう銀行です。なお、営業エリアは金融庁によって定められています。

金利は2～3%程度となり、地方銀行に比べて属性が低くても融資してくれるケースもあります。

ただし、融資対象は信金または信組の会員です。また原則として居住地または物件所在地が営業エリア内にあることが条件です。

ノンバンク

厳密には銀行ではなく、貸付業務のみをおこなう消費者金融や信販会社を指します。

ノンバンクの特徴は、融資審査基準がほかの金融機関と比べてゆるい点があげられます。そのため属性が低い場合でも融資してもらえる可能性があります。

一方で金利は3～4%程度と高めなため。返済比率が高くなりすぎないよう注意が必要です。

まとめ

アパート経営では、収益物件の購入費用の大部分を金融機関から融資を受けて賄うのが一般的です。ローンの返済は毎月の家賃収入からおこなうため、できるだけ低金利で融資を受け、返済比率を50％以下におさえるなど、無理のない返済計画を立てる必要があります。

また万一、アパート経営に失敗した場合を想定し、損失を最小におさえるためにも「アパート経営のやめどき」をルール化しておくことも大切です。

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