オートロックとは

オートロックとは、扉が閉まると自動的に施錠をおこなうセキュリティシステムです。
マンションなどの共用部分であるエントランスに設置されている場合、オートロックを解錠するための鍵が必要です。

オートロックの解錠には鍵・暗証番号・カードキーなどの専用キーを使用するか、住民に内部から解除してもらう必要があります。そのため専用キーを持たない部外者の入館を制限されされるなど、防犯効果に期待できます。

オートロックのメリット・デメリット

ここではオートロック付き賃貸物件のメリットとデメリットをそれぞれ紹介します。

オートロックのメリット

不審者や侵入防止になる

賃貸物件のエントランスドアがオートロックの場合、基本的に解錠手段を持つ入居者しか入館できません。そのため部外者や不審者の侵入を防ぐことができることができます。

侵入犯罪被害の確率が下がる

オートロック付き賃貸物件のメリットは、建物に入るためのオートロックの扉と各部屋の玄関の扉があるため『二重ロック』状態であると言えます。
 
空き巣は、侵入に時間がかかる建物や家は避ける傾向にあるので、共用玄関にオートロックがあるというだけで空き巣などの侵入犯罪被害の確率を下げられます。

勧誘や訪問販売を断りやすい

新聞勧誘や訪問販売を断りやすいのもメリットです。入居者が解錠しないかぎり訪問客は入館できません。会話はインターフォン越しにおこなうため、対応のわずらわしい勧誘などが断りやすいです。

オートロックのデメリット

侵入を100%防ぐのはむずかしい

オートロックといえども侵入を完全に防ぐことはむずかしいです。住民や宅配便の配達員のあとにつづいて入館することもありますし、共用玄関以外の場所から侵入するケースも考えられます。
オートロック付き物件であっても、自宅玄関や窓の施錠はしっかりおこないましょう。

鍵の紛失リスクがある

オートロックの鍵を紛失するリスクがあります。鍵を忘れて外に出てしまうと、オートロックを解錠できず、マンションから締め出されてしまいます。

またオートロックの鍵を紛失した場合、自宅だけでなく、マンション全戸の鍵交換が必要になるケースもあります。その場合は鍵交換費用を請求される可能性があるため注意が必要です。

賃料や管理が高い傾向がある

オートロック付きの賃貸物件は、オートロックがない物件と比較して賃料が高くなる傾向があります。
オートロック付きの物件は、木造の賃貸アパートよりも賃貸マンションのほうが多いです。賃貸マンションの家賃相場は賃貸アパートよりも高いため、そこにオートロック設備が加わることで、オートロックが導入されていない物件と比較して賃料が割高になってしまうのです。
 
またエントランスのオートロックは1年365日毎日稼働しています。そのため管理やメンテナンスにコストがかかることから、管理費や共益費も高めのことも多いです。

オートロックの種類

賃貸マンションのエントランスに導入できるオートロックシステムには、さまざまな種類があります。ここではオートロックの種類を4つ紹介します。

主なオートロックの種類と特徴

集合キー式

1本の鍵で玄関に設置されているオートロックと自宅玄関を解錠できるタイプです。鍵を複数持つ必要がないため管理しやすいのがメリットです。オートロックのなかでも広く普及しているタイプです。
 
しかし、集合キータイプの鍵はマンション内のすべての鍵に対応するつくりのため、パターンさえ合致すれば簡単に開錠されてしまいます。鍵の複製もしやすく、オートロックのなかではセキュリティは低めです。

暗証番号式

エントランスに設置されているテンキーから、番号を入力して解錠します。鍵やカードなどの物理キーを持つ必要がないため、鍵の持ち忘れや紛失のリスクが少ないのがメリットです。
ただし、背後から番号を盗み見られる危険性もあるため、開錠時は周囲に注意が必要です。
 
ただし暗証番号を忘れてしまうと建物に入れなくなってしまう可能性があります。
また暗証番号入力時に第三者に盗み見されたり、番号が外部に漏れたりしないよう気をつけましょう。

カードキー式

鍵の代わりにカードを使用して解錠します。
専用の磁気カードを共用玄関に設置された装置（カードリーダー）に差し込んで解錠するタイプと、非接触ICカードを使って解錠するタイプの2種類があります。
 
カードキーは複製がむずかしく、携帯しやすいのがメリットです。近年はSuicaやPASMOなどの交通系非接触ICカードで解錠できるオートロックも増えています。
 
一方で、カードが折れたり欠けたり破損してしまうとカードを読み取れず解錠できなくなる場合があるため取り扱いには注意が必要です。また紛失リスクもあります。

生体認証式（指紋認証式・顔認証式・虹彩認証式など）

あらかじめ指紋や顔、瞳の虹彩を登録しておき、エントランスに設置された専用センサーで認証することで解錠します。個人の身体の一部で認証するため複製は非常に困難であり、紛失のリスクがないのがメリットです。
 
ただし手荒れなどによって指紋が読みとれなくなったり、サングラスなどをしたたまでは認証できなかったり、いくつか注意点があります。現況は分譲マンションを中心に導入がすすんでいますが、賃貸マンションへの導入はこれからと考えられています。

最新のオートロック技術

昨今注目を集めているのが、オートロック機能を搭載した最新の「IPインターフォンシステム」です。
従来のインターフォンは有線で接続しているため、同一の敷地内でしか利用できませんでした。一方、IPインターフォンシステムはIPネットワークとLANを活用しているため、インターネット接続できる環境であればどこにいても手持ちのスマートフォンを利用して訪問客に対応でき、遠隔操作で解錠も可能です。
 
またIPインターフォンシステムは、各部屋までの配線工事が不要なので工期が短く、低コストで導入が可能です。
これまで施工の困難さや高コスト化が課題となりオートロックシステムの導入を見送っていた賃貸マンションオーナー様におすすめです。

オートロックの費用

オートロックを賃貸物件に導入するための費用はいくらくらいなのでしょうか？ここではオートロック導入のための初期費用と維持費の相場を紹介します。

初期費用と維持費

賃貸物件にオートロックシステムを導入する場合、物件の規模や設置場所などの条件により費用が異なります。また導入するオートロックの種類によって費用は大きく変わります。
 
一般的に、集合住宅用オートロックの交換費用は、戸数×10万円～15万円が相場です。10戸のマンションであれば100万円～150万円、20戸であれば200万円～300万円もの高額の費用が必要です。
 
なお初期費用をおさえたい場合は、前述した、オートロック機能を搭載したIPインターフォンシステムがおすすめです。大規模な取り付け工事が不要なため、導入費用を大幅におさえることも可能です。
また、無料インターネット設備を同時に導入するなどの条件によっては、初期費用が0円になるケースもあります。
 

維持費（保守点検費）については、オートロックの契約内容によってさまざまです。定期メンテナンス費用、故障による修理が無料というオートロックもあれば、修理費用は別料金というケースもあります。

業者によって、取り扱うオートロックの種類によっても変わるため、まずは複数の施工業者から見積もりを取って比較検討するのがおすすめです。

費用対効果の考え方

オートロック付きの賃貸物件は、セキュリティを重視する入居希望者に選ばれやすいため、空室対策の効果に期待できます。
ただし、導入費用が高額であるため、導入する際は費用対効果を慎重に見極める必要があります。
 
ターゲットとしている入居者層にとって必要かどうか、周辺の競合物件と比べてどうかなど、空室対策にどの程度の効果があるのか、賃料の値上げが可能かどうかなど、さまざまな角度から検討することが大事です。

オートロックの故障時の対応

ここでは、万が一オートロックが故障してしまった場合の対応方法について解説します。

故障の兆候と対処法

オートロックの故障は、ある日突然発生することが多いようです。ただ、故障の前にオートロックの電気錠からモーターが空回りするような音がするケースがあります。解錠時のモーター音がいつもより長かったり、明らかにおかしな音が聞こえたりする場合は、故障の前兆かもしれません。
 
もし入居者からそういった連絡があった場合は、速やかに修理業者にメンテナンスを依頼しましょう。
施錠、解錠ができなくなってから修理をする場合、費用が高額になるケースもあります。なにより入居者様に迷惑をかけてしまうため、完全に動かなくなる前に対処することをおすすめします。

修理・交換の際の注意点

オートロックシステムが故障などで正常に作動しなくなった場合は、早急に業者に連絡し修理を依頼しましょう。
 
その際、オートロックの型が古い場合は修理ができず交換をすすめられるケースもありますが、オートロックシステムの交換には費用と時間がかかります。そのため交換を諦め、オートロックを撤去する場合もあるでしょう。
 
しかし、設備などが壊れて復旧するまでに時間がかかったり、設備が使用できなくなくなったりした場合は賃料を減額しなくてはならないため注意が必要です。
 
これは2020年4月1日から施行された改正民法により、「貸室・設備等の滅失によって、通常の居住ができなくなった場合、賃借人に責任がある場合を除き、賃料はその滅失部分の割合に応じて当然に減額されるものとする」と定められたためです。
なお、減額割合や減額期間などについては話し合いで決定されます。
参考：国土交通省『民間賃貸住宅に関する相談対応事例集 ～賃借物の一部使用不能による賃料の減額等について～ 平成30年３月 賃貸借トラブルに係る相談対応研究会』
 
ただし入居者が「オートロック付き」を条件に物件を選んだ際は、オートロックは使えなくなることで退去してしまう可能性もあります。
 
費用をかけてオートロックを交換するか、オートロックという付加価値をなくして賃料を下げるか。どちらが損をせずにすむのか、十分検討する必要があるでしょう。

オートロックのセキュリティ対策

部外者の侵入を防ぐ役割を持つオートロックですが、侵入を完全に防ぐことはむずかしいです。ここではオートロックと併用することで防犯効果を上げることができるセキュリティ対策を紹介します。

オートロックのセキュリティ強化方法

防犯カメラの設置

防犯カメラを目につきやすい場所に設置することで、侵入の抑止や空き巣などの犯罪を未然に防ぐことができます。また、万が一マンション内で犯罪行為が発生しても、防犯カメラの映像が証拠として残っていれば、犯人の特定・逮捕に結びつくことがあります。
 
設置する防犯カメラの台数は多い方が効果はありますが、設置費用がかかります。最小の費用で最大の効果を考えるのであれば、エントランス、エレベーター内、裏口の3カ所に防犯カメラを設置するのがおすすめです。

セキュリティ会社と契約する

セキュリティ会社と契約することで、万が一不法侵入が発覚した場合、警備員がすぐさま駆けつけます。侵入窃盗犯は、そのことをよく知ってます。そのため、エントランスなどに契約しているセキュリティ会社のステッカーなどを掲示しておくことで犯罪抑止につながるのです。

管理人の常駐

共用玄関から見える場所に管理人がいるだけで部外者が侵入しにくくなり、防犯効果につながります。管理人は住人の顔を知っているので部外者に気づきやすく、声掛けすることで牽制にもなるでしょう。

セキュリティの最新トレンド

押し込み強盗や犯罪者の立てこもりなどの犯罪被害が連日報道される昨今では、賃貸物件でもますます防犯意識が高まっています。
 
オートロックに関しては、新築の賃貸マンションだけでなく、既存の賃貸マンションや賃貸アパートにオートロックを導入するケースも増えています。
また前述したように、セキュリティ会社と契約する賃貸物件もみられるようになりました。
 
ターゲットとする入居者層や近隣の競合物件との差別化によっては、セキュリティの整った物件は選ばれやすくなります。その際は賃料とのバランスなどを考慮して検討しましょう。

オートロックと他のセキュリティシステムとの比較

ここでは、通常の鍵とスマートキーそれぞれをオートロックと比較してみました。オートロックの導入の参考にしてください。

オートロック vs 通常の鍵

オートロックを通常の鍵と比較した場合、防犯性や利便性は圧倒的にオートロックに軍配が上がります。オートロックのメリットついては前述した『オートロックのメリット』をご覧ください。
 
ただし、オートロックを導入するためには高額な初期費用や保守費用が発生します。そのため導入に関しては、しっかりと費用対効果を検討する必要があります。

オートロック vs スマートロック

スマートロックは電子錠の一種です。自動的に施錠される点からみれば、スマートロックもオートロックの一種と考えられるでしょう。
 
スマートロックのおもな解錠手段は、Wi-FiやBluetoothなどの無線を利用したスマートフォンのアプリです。そのほかにも暗証番号入力やカードキーなどを解錠方法として選択することも可能です。
 
スマートロックは、フリーハンド解錠や遠隔操作による解錠、解錠ログの確認、一時的な合鍵の生成といったさまざまな機能を備えています。
 
またスマートロックは、工事が不要で玄関ドアに直接設置するタイプのものがほとんどです。価格も１万円台から数万円程度で購入できるため、賃貸物件の入居者が自室の玄関に取り付けるケースも増えています。

そのため、スマートロックは賃貸マンションのエントランスドア用よりも、個人の住居玄関への設置がおすすめのオートロックといえるでしょう。

オートロックの選び方

ここでは賃貸物件に導入するオートロックシステムを選ぶ際の注意点を紹介します。

オートロックの選定基準

オートロックの導入には、機器本体の費用や工事費用などの初期費用だけでなく、メンテナンスなどの保守費用も必要です。また故障による、突発的な修繕費が発生する可能性もあります。
 
また導入するオートロックの種類や性能なども検討しなくてはなりません。空室対策を目的として高性能なオートロックシステムを導入したのはいいけれど、想定したほどの効果が得られなかったり、保守費用などがかさんだり、賃貸経営が立ち行かなくなるケースも考えられます。
 
オートロックを導入する際は、費用対効果を考慮したうえで予算と目的にあったシステムを選ぶとよいでしょう。

おすすめのオートロックブランド

集合住宅用インターホンメーカーは「アイホン」と「パナソニック」のどちらかがほとんどです。ただ、近年は「IPインターフォンシステム」を提供する企業も増えています。
 
前述したようにIPインターフォンシステムは、導入工事が短期間ですみ、また条件によっては初期費用がゼロ円になるプランなどから注目を集めています。
そんなIPインターフォンシステム

オートロックの賃貸物件の探し方

ここでは入居者目線で、オーロック付きの賃貸物件の探し方を紹介します。入居者が物件を探すポイントを把握しておくことで、入居者募集に利用できるヒントを得ることも可能です。

オートロック付き物件の検索方法

昨今の賃貸物件探しは、まず各賃貸物件ポータルサイトでエリアや賃料、設備条件などを検索します。入居希望者は検索結果として表示された物件の画像などを参考に内見する候補を選び、内見した結果によって賃貸借契約を結びます。
 
要するに成約するためにはできるだけ多くの入居希望者に内見してもらう必要があり、内見してもらうためには物件に興味を持ってもらうことが欠かせないのです。
 
内見数を増やすために、まずは賃貸ポータルサイトに掲載する物件の画像をできるだけ多くしましょう。その際、室内だけでなくオートロックを含めた共用部の画像も掲載するとより効果的です。
 
「オーロック」を検索条件にしている入居希望者は防犯効果を重視して物件を探しています。そこで、オートロックの端末本体や防犯カメラなどの画像を多めに掲載し、画像ごとに説明文を付けてセキュリティの充実度をアピールすることで、内見数アップにつながります。

オートロック物件の人気エリア

オートロック付きの賃貸物件は増加傾向にあります。東京都の港区や渋谷区といった入居者に人気のエリアでは、単身向けワンルームや１Kマンションのオートロック付き賃貸物件は約8割～9割を占めるほどです。
 
一方、八王子市や調布市などの都下の単身向けオートロック付き賃貸物件の割合は、約5割～6割程度となっています。
（『SUUMO』にて、それぞれのエリアでワンルーム・1K、駅から徒歩10分以内のマンションで結果した結果）
 
ただし、同一エリア内であっても最寄り駅や、駅からの郷里によって賃貸物件のオートロックの導入率は異なります。
 
そのためオートロック付きの収益物件を選ぶ際は近隣の競合物件のオートロック普及率や賃料相場などを把握したうえで、競争に勝てる物件を選ぶことが重要になると考えられます。

オートロックの賃貸物件の注意点

ここではオートロック付き物件を賃貸する際に注意したいポイントを紹介します。

契約時のポイント

オートロック付き賃貸物件でトラブルになりやすいのが、オートロックの鍵の紛失です。
 
自宅の鍵を紛失した場合、基本的に鍵交換にかかる費用は入居者が自己負担するのが一般的です。
しかしマンションエントランスのオートロックの鍵を失くした場合、マンション全体の防犯に関わる問題となります。

場合によっては全戸の鍵交換となり、費用が高額になる可能性もありますが、だれが費用を負担するか明らかになっていない場合はトラブルにつながりやすいため注意が必要です。
 
そういったケースを想定しトラブルを避けるためにも、あらかじめ鍵紛失時の弁償に関する取り決めを賃貸契約書に盛り込んでおくことをおすすめします。

入居後の対応のポイント

入居者が安心して生活できるよう、オートロックの鍵を紛失した際の手順や注意点などをまとめた手引書などを準備しましょう。
 
特にエントランスのオートロックと自室玄関の鍵が一体化している集合キー式の場合、自宅玄関の鍵はオートロックに対応したものを選ぶ必要があります。
そのため入居者が勝手に鍵を取り換えてしまわないよう、鍵を紛失した際は管理会社などに速やかに連絡し、その後の対応は管理会社に任せるなどの流れを周知しておく必要があります。

退去時の注意点

退去時には入居時に引き渡した鍵を返却してもらいます。その際は返却された鍵の番号を確認し、入居時に渡したものと同一であるかかならず確認しましょう。
また入居者が合鍵を作製していた場合もあります。防犯のためにも、かならず合鍵の有無を確認し、合鍵があれば忘れずに回収しましょう。

オートロックの賃貸物件のトラブル対処法

万が一、オートロックが交渉するなどトラブルが起きたときはどのようにすればよいのでしょうか。ここではオートロックのトラブル事例や対処方法を紹介します。

オートロックの故障やトラブルの事例

エントランスのオートロックが作動しないというトラブル事例は数多く報告されています。ここでは「暗証番号式のオートロックの故障に関する事例」について、その原因と対処及び対策方法を紹介します。
 
【事例】
暗証番号式のオートロックを導入している集合住宅の入居者様から、「暗証番号を入力してもドアが開かず入館できない」との連絡があり、トラブルが発覚。
早急に故障原因を調査したところ、故障はオートロック本体ではなく、機械室に設置されている「電気錠制御盤システム」の不具合が誤作動の原因だったことが判明。
 
しかし故障した電気錠制御盤システムはすでに廃盤となっていたため交換部品が入手できず、電気錠制御盤システムを新しいものへ交換することに決定した。
 
【対処方法と今後の対策】
工事が完了するまでオートロックが使用できないため、その間は応急処置として、施錠できないよう電気錠制御盤システムの電源を落として対処をおこなった。同時にオートロックが故障中であることと修理完了予定日を記載した張り紙をエントランスに掲示し、入居者様への周知をおこなった。
 
修理完了後は同様のトラブル防止対策として、エントランスドアにシリンダー錠を増設し、手動でも解錠できるようできるよう、入居者全員にシリンダー錠の鍵の配布をおこなった。

トラブル時の迅速な対応方法

事例のように、突然オートロックが故障してしまうと入居者が建物から閉め出されてしまうため、できるかぎり迅速な対応が必要です。特に夜間の場合は管理会社に連絡がつきにくく、連絡がついても対応が遅くなることも考えられます。
 
そこで夜間や休日でも管理会社と連絡が取れるよう、緊急時の連絡先をエントランスなどに掲示しておくと入居者様が安心できます。
 
故障の連絡を受けたら早急に修理業者に修理を依頼しましょう。先述した事例のように、部品が調達できない場合は修理に時間がかかるケースもめずらしくありません。
修理の予定が立ったら、入居者様に向けて、修理中であることや修理完了予定日を連絡することで理解と協力をお願いすることも大事です。
 
オートロックシステムは、定期的な点検をおこなうことで大きな故障などの防止につながります。またオートロックの寿命は、およそ15年と言われています。経年によって不具合なども増えていくため、メンテナンスの回数を増やすなどで対応したうえで、交換時期などの計画を立て、資金を貯めておくことをおすすめします。

よくある質問

オートロックの電池交換はどれくらいの頻度で必要？

オートロックの電源として電池を要しているケースがあります。オートロックの種類によって異なりますが、電池の寿命はおよそ１年です。
オートロックの種類によっては、電池の残量が少なくなるとランプが点灯したり、スマホと連動できるタイプであれば電池交換時期をお知らせしてくれたりします。

オートロックが故障した場合の緊急連絡先は？

オートロックが故障した場合は、まず管理会社に連絡して、その後の手順を相談することになります。オートロック物件の鍵や錠は特殊なので、勝手に鍵の交換などをしてしまうと、あとから鍵を付け替えになるケースもあります。

オートロックのセキュリティをさらに強化する方法は？

オートロックとともに防犯カメラを設置することで、侵入や犯罪の抑止につながります。また、万が一の際に駆けつけてくれる警備会社と契約することでさらにセキュリティが強化されます。

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