「アパート経営って儲かるの？」
アパート経営に興味を持っている人にとって、もっとも気になる部分でしょう。
アパート経営で儲けることは可能です。そのためにはアパート経営の基礎知識として、利回りの相場や必要な費用を把握し、しっかりと準備をおこなう必要があります。
 
今回はアパート経営を始める前に知っておきたい、利回り相場や初期費用・維持費用の内訳など、各種知識について解説します。
これからアパート経営を始める際の参考にしてください。

アパート経営は儲かる？賃料や利回りの相場はどのくらい？

国税庁が毎年おこなっている『申告所得税標本調査』の結果によると、令和4年の不動産所得者の平均所得金額は約543万円となっています。
これを年度別にみると、令和元年は約520万円、令和2年は540万円、令和3年は542万円と年々増加しています。
 
ただし上記のデータはアパート経営だけでなく、マンションやオフィスビルなど不動産投資全般を対象にした数字であることを留意しておきましょう。
 参考：国税庁『令和4年分 申告所得税標本調査 －調査結果報告－』

上記データから、アパート経営を含む不動産投資で儲けることは可能だと考えられます。

実際のアパート経営で儲けるためには、収益物件選びが非常に重要です。物件の立地の良さや賃貸需要が高ければ、入居付けが容易で安定した家賃収入を見込めるでしょう。
しかし、物件の立地や賃貸需要だけでなく、物件の家賃設定や利回りが適切かどうかの見極めも重要なポイントになります。
 
ここではアパート経営をおこなううえで、ぜひ覚えておきたい賃料と利回りの相場について解説します。

一都三県の賃料相場

アパート経営の手取り額（不動産所得）は、家賃収入などの不動産収入からアパートの運用に関わる維持費用や税金などの必要経費を差し引いた額になります。
 
手取り額（不動産所得） = 総不動産収入 －必要経費
 
この計算式だけ見ると家賃が高ければ儲かりそうに見えますが、周辺の賃料相場からかけ離れた賃料を設定してしまうと空室リスクが高まり、収入が減ってしまう恐れがあります。
反対に賃料設定が低すぎると必要経費を支払えず赤字になるため、やはりアパート経営は成り立ちません。
 
そのため賃料を設定する際は、そのエリアの賃料相場を把握したうえで適切な額に設定する必要があります。
 
ではアパート物件の家賃相場はいくらくらいなのでしょうか。
下記の表は、東日本レインズが取り扱った『首都圏賃貸居住用物件の取引動向（2023年10～12月）』から抜粋した首都圏（一都三県）のアパート物件の平均賃料のデータです。

引用：東日本レインズ『首都圏賃貸居住用物件の取引動向（2023年10～12月）』
 
賃料は物件価格や築年数によって変わりますが、やはり土地が高い東京23区の賃料相場はほかの地域よりも高くなることがわかります。
 
ただし賃料の相場は、もっと狭いエリアごとに変動します。
より詳しい賃料相場を調べる際は、物件所在地周辺の不動産会社などにヒアリングしたり、不動産賃貸ポータルサイトに掲載されている物件の家賃から実際の家賃相場を想定したりするとよいでしょう。
 
サンプルとなる賃料データが多ければ多いほど、より細かな家賃相場の判断材料になります。適切な賃料設定をすることでアパート経営の成功につながるでしょう。

一棟アパートの利回り相場

利回りとは、収益物件を取得する際に支払った費用に対して1年間の家賃収入がどれくらいの割合であるかを示したもので、物件の収益力を計る大事な指標のひとつとして用いられます。
 
下記は、不動産投資と収益物件の情報サイト健美家の『収益物件市場動向 四半期レポート2024年1月～3月期』の結果です。これによると一棟アパートの平均利回りは 8.08％（全国）となっています。
 
【一棟アパートの平均表面利回り（地域別）】

参考：健美家『収益物件市場動向 四半期レポート2024年1月～3月期 』
 
ただし、上記の利回りは必要経費を反映しない「表面利回り」です。より現実の収益性を計るには、物件の取得費用や必要経費を含めた「実質利回り」を参考にする必要があります。
実質利回りは表面利回りを下回るため、表面利回りだけで物件を選んでしまうと想定した収益が得られないおそれもあるため注意しましょう。
 
また収益物件の利回りは、地域や物件建物の築年数によって変動します。
 
上記の表からもわかるように収益物件の利回りは、大都市圏は低く、地方は高くなるのが一般的です。
地方の利回りが高くなるのは物件価格が都心に比べて安価であることがあげられます。
しかし地方の物件は立地によっては賃貸需要が低く、深刻な空室リスクが懸念されます。
 
建物の築年数による利回りの変化は、購入価格が高い新築物件の利回りは低く、築年数が経過し価格が安くなった物件は利回りが高くなります。
では中古物件のほうが儲かるかというと、そうではありません。
 
そもそも築古物件は空室率が高くなりやすく、物件の価値を維持するためには修繕費用がかかります。場合によっては修繕費が高額になり、利回りが大幅に下がる可能性も考えられます。
 
このように利回りの数字だけで収益物件を選んでしまうと、儲かるどころか大赤字になるおそれも十分ありうるのです。
利回りは物件の収益性を計るための重要な指標ですが、利回りの数字を鵜呑みにせず、かならず綿密な収支シミュレーションをおこなうことが重要です。

アパート経営をおこなう3つのメリット

数多くの資産運用や投資方法のある中で、不動産投資を選ぶメリットはどのようなものがあるのでしょうか。ここでは不動産投資をおこなうメリットを3つ紹介します。

ミドルリスク・ミドルリターンの投資方法

不動産投資はミドルリスク・ミドルリターンの投資方法といわれています。
投資なのでリスクはありますが、そのほとんどが事前にしっかり対策をとることで回避することも可能です。そのため株式やFXなどのように、短期間で資産がゼロやマイナスになる可能性が低いです。
 
また不動産投資では、入居者さえいれば毎月安定した賃料を長期にわたって得ることが可能な点もメリットになります。さらに物件の価値が上昇したタイミングで売却できれば売却益（キャピタルゲイン）を狙うこともできます。
 
株式やFXのように短期間で大きく儲けることはできませんが、コツコツと利益を積み上げることで資産を増やすことが可能なのです。

インフレに強い

不動産投資の投資対象は現物資産であるため、インフレに強いというメリットがあります。現金や預金などはインフレによって価値が目減りしてしまいますが、現物資産である不動産はインフレ時には物件の価格や家賃の上昇が見込まれるため、資産価値が大幅に下落することは考えにくいのです。

節税効果が期待できる

アパート経営をおこなうことで、以下の税金の節税効果が期待できます。

• 所得税
• 住民税
• 相続税
• 贈与税
• 固定資産税
• 都市計画税

 
特に相続税や固定資産税については、すでに所有している土地でアパート経営をはじめることで、より大きな節税につながる可能性があります。
相続税は保有する資産の相続税評価額によって税額が決まります。現金などの財産は額面がそのまま評価額になりますが、不動産であればこの評価額を大きく下げることができるのです。
 
また不動産投資では、減価償却や損益通算がおこなえます。
減価償却とは、建物・設備などの固定資産を数年にわけて、減価償却費として経費計上する会計処理です。減価償却費は実際の支出を伴わない経費なため、帳簿上の支出が増えることで所得が圧縮され、結果的に所得税・住民税の節税につながります。
 
損益通算は、不動産所得が赤字だった場合、そのほかの所得（給与所得など）と相殺し、所得の計算をおこないます。黒字所得から赤字所得を差し引くことで総所得が減少し、その結果として所得税・住民税の節税につながるのです。

このようにアパート経営をおこなうことで税負担を軽減できる可能性が高くなります。

アパート経営のリスクと対策方法

安定収入や節税など、メリットの多いアパート経営ですが、その一方でリスクもあります。ただし前述したように、アパート経営のリスクは事前に対策可能なものも多いです。
ここでは不動産投資のおもな3つのリスクとその対策方法を紹介します。

空室リスク

アパート経営のおもな収入源は入居者が支払う家賃です。そのため入居者がいない空室時には収入を得ることができず赤字になるおそれがあります。これを空室リスクといいます。
 
安定したアパート経営をおこなうためには、空室リスクへの対策が必要です。
空室対策方法は大きくわけて２種類あります。

ひとつはアパート経営をはじめる際、いかに優良な物件を取得するかにかかっています。
 地域に賃貸需要はあるか、利便性は高いかなどの立地はもちろん、入居者のニーズを満たした間取りや設備を導入することが大切です。
 
もうひとつはアパート経営開始後におこなう空室対策です。物件の状況にあわせて適宜、空室対策をおこなう必要があります。
アパートの建物は築年数の経過とともに空室率が上昇するのが一般的です。そのため、痛んだ建物を修繕したり、必要に応じたリフォームやリノベーションをしたり、入居者を獲得するための工夫が必要です。

また経年によって資産価値も下落するため、賃料や入居ターゲットを見直すことで空室対策につながることもあります。
 
空室になる要因はさまざまですが、大事なのは空室になる原因を把握したうえで適切な対策をおこなうことです。

修繕リスク

アパートの建物や設備は経年によって老朽化することで、修繕費が増大するのが一般的です。
軽微な痛みや故障などにかかる修繕費に加えて、10年～15年周期でおこなう外壁塗装や屋根の葺き替え、配管・給湯器・エアコンの取り換えなど、大規模修繕費は高額になります。
 
大規模修繕は、アパート経営をおこなううえで必須です。もし修繕をおこなわずそのまま放置してしまうと建物や設備が傷み資産価値が低下し、空室リスクが高まります。
そうならないためにもアパート経営を開始する際は「長期修繕計画書」を作成し、毎月の家賃から大規模修繕費を積立てておきましょう。
 
また日頃からこまめにメンテナンスをおこなっておくことで、大規模修繕時の負担軽減につながります。

災害リスク

災害リスクは、地震や風水害、火災などによって、建物が損傷したり倒壊したりすることでアパート経営を継続できなくなるおそれがあります。
特に日本は全国どこにいても地震の被害にあう可能性がありますし、近年は全国各地で風水害などの被害報告も増えています。
 
これら災害リスクをゼロにすることはむずかしいですが、軽減するための対策をおこなうことは可能です。おもな対策方法は以下のようになります。

• 火災保険・地震保険に加入する
• ハザードマップを確認する
• 新耐震基準の物件を選ぶ（旧耐震基準の場合は耐震補強工事をする）
• 複数の物件を所有する場合は地域を分散させる（分散投資）

 
火災保険や地震保険に加入しておけば、火災や地震だけでなく、落雷や風水害など、さまざまな災害被害の補償を受けることができます。
適切な保険に加入するためにも、あらかじめハザードマップで、そのエリアにはどのような災害の可能性があるのか確認しておくとよいでしょう。
 
万が一の災害に備えて、被害を最小にできるための対策をおこないましょう。

アパート経営を始めるにあたって必要な準備は？

ここでは、実際にアパート経営を始める前におこなっておくべき準備について解説します。
準備段階でつまずいてしまうと、その後のアパート経営に大きく影響することもあるため注意が必要です。

アパート経営をおこなう目的や目標を明確にする

まず、アパート経営をおこなう目的や目標を明確にしておきましょう。
「子供の教育費として月○○円の収入が欲しい」や「老後は家賃収入で生活したい」など、希望する家賃収入の額や運用期間、選ぶべき建物の規模や築年数、今後の規模拡大のタイミングなどが変わってきます。
 
こういった目標や目的を決めずにアパート経営を始めてしまうと、思っていたより収入が少ない・支出が多いなど、想定した利益を得られないケースも考えられるため注意が必要です。

資金計画を立てる

目的や目標を明確にしたら資金計画を立てましょう。
アパート物件を建築・購入する際は、金融機関から融資を受けるのが一般的です。
ただし、頭金や手続きにかかる諸費用などの初期費用は現金で用意する必要があります。
 
初期費用は、売主や物件価格、ローンの有無などによって異なりますが、頭金として物件価格の１割～３割、諸費用として物件価格の8％〜10％ほどが目安といわれています。
またアパート経営開始後は想定外の支出が発生する可能性もあるため、万が一に備えて手元にある程度の資金を残しておく必要もあります。
 
それらを踏まえたうえで必要な自己資金額を算出し、その金額が実現可能であるかどうか、いつまでに貯めることができるのかなどを検討しましょう。

信頼できる不動産会社を見つける

はじめてのアパート経営では、わからないことのほうが多い場合がほとんどです。そこでアパート経営について適切なアドバイスをしてくれる相手として、信頼できる不動産会社を見つけましょう。
 
まずは不動産会社でアパート物件の相談をしてみましょう。自分の希望に沿った提案をしてくれるか、親身になってアドバイスしてくれるかどうかなどが、信頼のおける会社かの判断材料になります。

アパート経営に必要な知識を得る

アパート経営をおこなう際は、かならず不動産投資の知識を勉強しましょう。
知識がないままアパート経営を始めてしまうと失敗につながるおそれもあるため注意が必要です。
 
基礎知識だけでも覚えておけば、収益性の低い物件を選んでしまったり、相場よりも高い価格で物件を購入してしまったりといったリスクを軽減することにつながります。
 
不動産投資の勉強方法は、書籍を読んだり、インターネットで情報を集めたり、不動産投資セミナーに参加したりといった方法があります。自分のペースにあった方法で勉強することをおすすめします。

アパート経営にかかる建築費と初期費用

アパート経営を始めるには、既存の中古アパート物件を購入するか、新築でアパートを建てることになります。
 
新築の建売アパートは、所在地やアパートの規模・構造によって価格が決まりますし、中古物件は築年数が価格に加味されます。最終的には、物件価格によって必要な初期費用も決まります。
 
前述したように、アパート物件を購入する際は、頭金として物件価格の１割～３割、諸費用として物件価格の8％〜10％ほどが必要です。
3000万円のアパートを購入する場合であれば、頭金として300万円～900万円、諸費用として240万円～300万円が必要になるため、最低でも540万円の自己資金が必要になる計算になります。
 
アパートを新築する場合の初期費用も、建築費用によって変動します。アパートを新築する際の頭金の目安は建築費用の1割～3割程度、諸費用は5%～10%程度が目安といわれています。所有している土地にアパートを建てる場合は仲介手数料が発生しませんが、建物の撤去費用や地盤改良費用などが発生するケースもあります。
 
次に新築アパートの建築費用について内訳を紹介します。

本体工事費（本体価格）

アパート本体の基幹部分から内装・外装、トイレ、バス、キッチンなど建物に最低限必要な設備の工事費です。総建築費用の内、7割～8割が本体工事費にあたります。
 
本体工事費は坪単価×延べ床面積で算出しますが、以下のように坪単価は構造によって異なります。
 
【本体工事費の目安（1坪あたり）】

• 木造：74 万～105万円/坪
• 軽量鉄骨造：80万～105万円/坪
• 重量鉄骨造：90万～120万円/坪
• 鉄筋コンクリート造：95万円～125万円/坪

付帯工事費

地盤改良工事や外構工事などにかかる費用です。総建築費用の内、1割～2割が付帯工事費にあたります。
 
【おもな付帯工事費の内訳】

• 地盤改良工事費
• 外構工事費（駐車場、塀など）
• 造成工事、整地工事費
• 電気・水道・ガスの引き込み工事費
• 仮設工事費

諸費用

諸費用は、ローン手数料や登記費用、火災保険の保険料などが該当します。総建築費用の内、1割程度が諸費用にあたり、自己資金から支払わなければなりません。
なおアパートの建築で必要なおもな諸費用は以下のようになります。
 
【おもな諸費用】

• 不動産取得税
• 印紙税
• 登記費用
• アパートローンの融資手数料
• 建築確認申請等の手数料
• 司法書士に支払う報酬
• 損害保険料（火災保険、地震保険など）
• 水道負担金
• 外注費

アパート経営にかかる維持費用

ここではアパート経営に必要となる、おもな維持費用を紹介します。
なお維持費用の目安は、家賃収入の20〜30%程度です。

管理委託手数料

アパートの管理業務を不動産管理会社に委託する場合、管理委託手数料が発生します。
管理会社や委託する業務内容によって費用は異なりますが、目安は毎月の家賃の5％～8%程度が一般的です。
 
アパートの管理業務は、入居者募集、賃貸借契約締結の代行、退去立ち合い、入居者トラブル対応などの賃貸管理業務と、共用部の清掃、日常的な修理やメンテナンス、原状回復工事の手配、法定点検の手配などがあげられます。

修繕費

建物や設備などが破損・故障した際の修理費用です。築年数が経過するにつれ、修繕費は高額になる傾向があるため、築古物件を購入する際は注意が必要です。
 
また、10年～15年周期でおこなう、外壁塗装や屋根の葺き替えなどの大規模修繕工事が必要になります。
大規模修繕工事費は高額なため、計画的に大規修繕費用を積み立てておくとよいでしょう。

リフォーム費（原状回復費）

入居者の退去後におこなう、壁紙の貼り替えや室内クリーニングにかかる費用です。
どの程度の工事をおこなうかによって費用は変動しますが、退去した入居者が長期入居だった場合はリフォーム費が高額になるケースもあるため注意しましょう。

水道光熱費

共用部分の電気代や水道代などの費用です。アパートの規模によって異なりますが毎月発生する費用のため、節電効果を高めるために電球をLEDに変えるなど工夫するとコストの削減につながります。

損害保険料

火災保険や地震保険などに加入することで発生します。火災保険は補償内容によって保険料が異なります。また保険料は１年単位で支払うこともできますが、数年分まとめて支払うと１年あたりの保険料が割安になります。

仲介手数料

不動産仲介会社を通して入居者が決まった場合、仲介会社に支払う成功報酬です。なお仲介手数料は宅地建物取引業法によって、不動産仲介会社が受け取れる上限金額は賃料の1ヵ月分以内（＋消費税）と定められています。

まとめ

アパート経営には、さまざまな費用が発生します。
まずアパートを購入・建築する際は、頭金や諸費用を自己資金から支払わなくてはなりませんし、アパート経営中には修繕費や水道光熱費などの維持費用が必要です。
 
賃料収入ばかりに目が行きがちですが、これら費用を把握しておかないと、自己資金が足りずに希望する物件を購入できなかったり、月々のキャッシュフローが圧迫されたりするおそれもあるため注意が必要です。
 
また不動産投資にはリスクもありますが、ほかの投資方法に比べて対策をおこないやすいのが特徴です。リスクを把握した上で適切な対策をおこなうことで、円滑なアパート経営につながるでしょう。

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