個人でアパート経営をおこなっていくうちに経営規模が大きくなり、不動産所得が増えてくると「法人化」を検討する人も多くなります。
 
アパート経営を法人化することで、大幅な節税や相続税・贈与税対策がおこなえるなど、さまざまなメリットがあります。
しかし一方で法人化をするタイミングなどを間違えてしまうと、コスト割れを起こしたり、維持費が増えたり、却って損失につながる可能性があるため注意が必要です。
 
そこで今回はアパート経営の法人について基本的な知識をはじめ、メリットや法人化に適したタイミングの目安、注意点などをわかりやすく解説します。
 
アパート経営の法人化を検討中の方はもちろん、いずれは法人化を目指している人も、ぜひ参考にしてください。

アパート経営を法人化する際の基礎知識

個人でおこなっていたアパート経営を法人化することで、個人経営では得られなかったさまざまなメリットを得ることが可能になります。
しかし法人化するタイミングを間違えてしまうと、メリットどころかデメリットにつながる可能性もあるため注意が必要です。
 
今回はアパート経営の法人化に適したタイミングや注意点、メリットについて解説します。また法人化だけでなくアパート経営全般に役立つ資格についても紹介します。
 
アパート経営の法人化を検討している人はもちろん、これから不動産投資を始めようとしている人も、ぜひ参考にしてください。

アパート経営の法人化とは？

「法人化」とは、個人事業主が会社を設立し、自身の事業を法人に引き継ぐことを言います。
個人のアパート経営を法人化することで、これまで個人名義で所有・運用していたアパートは会社名義となり、入居者との賃貸借契約も会社と結びます。
 
それに伴い、これまでは個人の収入だった家賃が会社の収入となり、代表者や従業員は会社から給与や役員報酬を受け取るかたちになります。これによって家族などを会社の役員にし、収入を自分以外に分散させて節税対策をおこなうことが可能になるのです。

アパート経営を法人化する方法

アパート経営の一般的な法人化の流れは以下のようになります。

1. 個人のアパート経営者が資本金を支出して法人を設立する
2. 個人所有のアパート物件を法人が金融機関からの借入金で買い取って名義を変更する
3. 法人名義に変更したアパートの賃貸経営をおこなう

 
詳しくは、後述する『アパート経営を法人化する流れ』をご覧ください。

アパート経営を法人化するタイミングの目安は？

個人のアパート経営を法人化するのに適したタイミングの目安は、主に以下のふたつのパターンが想定されます。

パターン①：課税所得が900万円を超えたタイミング

法人化に適したタイミングにひとつ目は、個人で始めたアパート経営が軌道に乗り収益が増加したときです。具体的には課税所得が900万円を超えたタイミングが法人化の目安になります。
 
【所得税の税率】

引用：国税庁『No.2260 所得税の税率』
 

【法人税の税率】

引用：国税庁『No.5759 法人税の税率』
 
上記の所得税の税率表と法人税の税率表を比べてみると、所得税の課税される所得金額が900万円以下の所得税率は23％ですが、900万円を超えると税率は33％になります。一方、法人税の税率は最高でも23.40%です。
 
このように課税所得が900万円を超える場合、個人の所得税率が法人税率より高くなるため、納付する税金を抑えるために法人化に適したタイミングと考えられます。

パターン②：アパート経営を開始するタイミング

ふたつ目は、法人を設立したうえでアパート経営を始めるケースです。
後述しますが、個人でおこなっていたアパート経営を法人化する際には費用や手続きなどの手間がかかります。
 
そのため、将来的に不動産投資で生計を立てることを目標にしている場合は途中で法人化するよりも、法人としてアパート経営をスタートすることで費用を削減でき、また融資を受ける際の実績づくりに役立ちます。
 
また前述したとおり、課税所得が900万円を超えていると所得税率が法人税率よりも高くなるため、すでに本業の所得が900万円を超えている場合は、最初から法人としてアパート経営をおこなうことで節税につながります。
 
なお、法人化にかかる費用などについては、後述する『アパート経営を法人化する際の注意点』をご覧ください。

アパート経営を法人化する6つのメリット

個人のアパート経営と比較して、法人化することでさまざまなメリットが得られます。ここでは法人化することで得られるメリットを紹介します。

個人の所得税よりも税率が低くなる可能性がある

前述したように、課税所得金額が900万円を超えると、所得税率よりも法人税率のほうが低くなります。
そのため高額所得者がアパート経営をおこなう場合、法人化することで節税につながる可能性が高くなるのです。
 
詳しくは前述した『アパート経営を法人化するタイミングの目安は？』をご覧ください。

赤字（欠損金）を最長10年間繰り越せる

アパート経営では赤字を繰り越すことが可能です。
個人のアパート経営で赤字を繰り越せる期間は最長で3年ですが、法人では最長10年にわたって赤字を繰り越すことができます。
 
たとえば、アパート経営を法人化した初年度に赤字が出た場合、翌年以降で利益が多く出た年度に赤字分を計上することで利益を圧縮でき、結果的に節税につながるのです。

必要経費にできる範囲が広い

個人に比べて法人では認められる経費が広範囲にわたります。
たとえば、家族に支払った役員報酬や生命保険料、不動産会社との打ち合わせ時に支払った飲食代なども経費計上が可能です。
 
このように経費をもれなく計上することで、より高い節税効果を得られるのがメリットになります。

相続資産を分割しやすい

個人が経営するアパート物件を複数人で相続する場合、分割方法などからトラブルになるケースがあります。
しかし、株式会社を設立することで相続財産が不動産から株式に変わるため、財産を分割しやすくなります。
また、法人化の際にあらかじめ株主に相続人を指名しておくことで、相続時の手続きが省略可能です。

相続税の節税につながる

個人が亡くなった場合、その人が所有していたアパートは相続人が引き継ぎ、物件の評価額に応じて相続税を支払います。
 
しかし法人（会社）が所有するアパートの場合、代表者が亡くなっても別の人が代表者になるだけでアパートの所有者は会社のままです。そのため相続税は発生しません。

贈与税の節税につながる

通常、年間110万円を超える金額を贈与した場合、お金を受け取る側に贈与税の支払い義務が生じます。
しかしアパート経営を法人化し、財産を引き継がせたい家族などの相続人を会社の役員にしたうえで役員報酬を支払うことで、贈与税の心配をせずに資産の移転がおこなえます。

アパート経営を法人化する流れ

ここではアパート経営を法人化する際の流れについて解説します。
なお、準備から会社設立までは10日～2週間程度かかるのが一般的です。ただし、書類の不備などがあるとそれ以上になる場合もあります。
開業予定日を決めている場合は、その日に確実に開業できるよう、余裕をもって準備をおこないましょう。

STEP1：法人の種類を決める

法人化するにあたって、まずは法人の種類を決定します。新たに会社を設立する場合、「株式会社」「合同会社」「合資会社」の3種類が候補になりますが、アパート経営などの不動産投資では、株式会社か合同会社のどちらかが選ばれることが多いです。
 
ここでは、株式会社と合同会社の特徴を紹介します。どちらの会社形態が合っているのか、それぞれの特徴を比較して決めるとよいでしょう。

株式会社の特徴

株式を利用して多数の出資を募ることで資金を調達し、利益の一部を配当金として株主に支払う仕組みです。
「株式会社」は、合同会社と比較すると社会的信用度が高く、そのため法人化する際も株式会社を選ぶ割合が多いです。将来的に規模を拡大し、株式上場を視野に入れているのであれば、株式会社がおすすめです。
 
一方で株式会社の設立費用は合同会社に比べて高くなるため、設立時には注意が必要です。また毎年決算期ごとに業績を報告する義務があります。その際、「官報」に決算内容を掲載する必要があるため、別途掲載料が必要になります。

合同会社の特徴

社員全員が出資をおこないます。そのため、出資者と経営者が同一となるのが特徴です。
株式会社に比べて小資金で設立でき、会社の意思決定を社員間でおこなえるため自由度が高いのがメリットです。小規模～中規模なアパート経営をおこないたい場合におすすめです。
 
一方で知名度や社会的信用度といった面では株式会社には及びませんし、株式を発行できないため多額の資金を集めるのには向いていないのがデメリットになります。

STEP2：法人の定款（ていかん）を作成する

定款とは、会社の基本的な規則などをいいます。法律の範囲内であれば規則などは自由に設定することができますが、かならず記載しなければならない項目も決められています。
 
株式会社を設立する際、定款の絶対的記載事項は以下の6つです。

• 商号
• 事業目的
• 本店の所在地
• 設立に際して出資される財産の価額またはその最低額
• 発起人の氏名又は名称及び住所
• 発行可能株式総数

 
設立するのが合同会社の場合は、定款の絶対的記載事項は以下の6つになります。

• 商号
• 事業目的
• 本店の所在地
• 社員（出資者）の氏名および住所
• 社員（出資者）を有限責任社員とする旨
• 社員の出資目的およびその価額

 
定款は、公証役場にあるひな型などを参考にして作成することもできますが、不備があると無効になるため注意しましょう。費用はかかりますが、司法書士に定款の作成を依頼することをおすすめします。
 
設立するのが株式会社の場合は、公証役場で定款の認証を受ける必要があります。合同会社の場合は認証を受ける必要はありません。

登記に必要な書類を用意する

法人の登記に必要な書類を用意します。登記に必要な主な書類は以下のようになります。ただし設立する法人の形態によっては必要となる書類が異なるため、注意しましょう。

• 登記申請書
• 登録免許税納付用台紙
• 作成した定款
• 代表取締役の就任承諾書
• 取締役の就任承諾書
• 監査役の就任承諾書（設置しない場合は不要）
• 資本金の払込証明書
• 役員全員の印鑑証明書
• 印鑑届出書
• 登記すべき事項を記録した書面など

 
 
なお、このタイミングで印鑑届書が必要となるため、会社印をあらかじめ作成しておきましょう。また忘れずに発起人（または代表者）の個人口座に出資金を払い込み、振込証明書を作成しておきましょう。
 
上記の書類は自身で準備することもできますが、時間や手間がかかるため、司法書士や税理士に依頼することも可能です。その場合は別途報酬が必要となります。

法務局にて設立登記をおこなう

法務局にて法人の設立登記をおこないます。なお、登記が完了した日が会社の「設立日」となります。特定の日を設立日にしたい場合は、登記手続きをその日におこなうとよいでしょう。

税務署に法人の開業届を提出する

登記が完了したら、税務署に開業届を提出します。なお法人の形態によって必要となる書類が異なるため注意しましょう。
更に市町村役場、年金事務所などに設立の届け出をおこない、会社の銀行口座を開設したら、法人化手続きは完了となります。

アパート経営の法人化に役立つ資格

アパート経営をおこなうために必要な資格は一切ありませんが、安定したアパート経営をつづけていくためには、不動産についてはもちろん、法律や税金などの知識は欠かせません。
 
アパート経営のためにわざわざ資格を取得する必要はありませんが、不動産の運用だけでなく、確定申告や相続など、アパート経営に役立つ資格や資格を取得するために学ぶ内容は
アパート経営に大いに役立ちます。
 
ここでは個人・法人を問わず、アパート経営に役立つ資格を紹介します。

ファイナンシャルプランナー（FP）

ファイナンシャルプランナー（FP）とは、不動産・金融・保険・証券など、お金についての専門知識を有する資格です。
 
アパート経営においては、税金、相続、決算、資金繰りなどの知識や技能が身につきます。また収支シミュレーションの結果から無理なく運用できる物件を選ぶことができ、購入後のお金の流れも自身で管理することも可能になります。
 
加えてファイナンシャルプランナーの資格や知識があればアパート経営だけでなく、ライフプラン全体を通してお金の流れを把握することもできるでしょう。
 
なおファイナンシャルプランナーの資格には、国家資格の「FP技能士」と民間資格の「AFP」と「CFP」があります。
3級の合格率は約80%と非常に高く比較的合格しやすいです。また市販のテキストなどを使って独学で合格できる可能性も高いです。まずはどのような内容なのか、書籍などを確認してみるとよいでしょう。

宅地建物取引士

宅地建物取引士（宅建士）は、不動産取引に不可欠な国家資格です。
不動産の売買や賃貸に関する法律・税金の基本的な知識をはじめ、不動産の売買契約・賃貸借契約締結時の「重要事項説明書」についても内容を深く理解できるようになります。
 
宅建士の資格・知識を有することで、個人・法人に関わらず不動産取引契約時のトラブル回避やリスクを軽減でき、より有利なアパート経営をおこなうことにつながるでしょう。
 
宅建士試験の合格率は16％前後と高くはありませんが、独学でも合格できる可能性もあるため、不動産投資についてワンランク上の知識を得たい人におすすめです。

管理業務主任者

管理業務主任者は、マンションの管理組合と業務委託契約を結ぶ際に、重要事項の説明などをおこなえる国家資格です。契約をはじめ、マンション管理における法律や財務の知識などを学ぶことができます。
 
なお、管理業務主任者試験の合格率は20%前後です。後述するマンション管理士の資格とは試験の出題範囲の重複箇所が多く、試験日も近いため同時に受験する人も多いです。
ただし、管理業務主任者が管理会社や管理業者の立場で業務をおこなうのに対して、マンション管理士は管理組合側の立場から助言するなど、立ち位置には違いがあります。

マンション管理士

マンション管理士は、マンションの管理業務全般をサポートする知識を有する国家資格です。
 
おもに分譲マンションを対象とした管理組合の運営をはじめ、住民間のトラブル対応や相談、管理規約の見直し、建物や設備の長期修繕計画の立案や工事会社の選定など業務範囲は多岐にわたります。
名称に「マンション」とありますが、アパート経営においても入居者が快適に過ごすための対策方法や、修繕費が適正かどうか判断する際に活かせる知識が豊富です。
 
ただし、マンション管理士試験の合格率は8％前後と低めです。アパート経営の知識を身に付けるためだけに受験するにはハードルは高いと言えるでしょう。

住宅診断士

住宅診断士は、日本ホームインスペクターズ協会が付与する民間資格で、「ホームインスペクター」とも呼ばれます。
第三者の専門家の立場として、中古住宅などの劣化具合や欠陥箇所などを確認し、修繕箇所や時期、修繕費用などのアドバイスをおこないます。
 
住宅診断士の知識があれば老朽化リスクや必要となる修繕費を自身で把握しやすくなるため、修繕工事の計画や予算を立てる際に役立つだけでなく、アパートなど収益物件の正確な価値を判断しやすくなるでしょう。
 
住宅診断士試験の合格率は30%前後ですが、受験者の多くは不動産関連の仕事についている経験者や有資格者です。そのため建築関連の知識がない人にとっては難関であると考えられます。

不動産実務検定

不動産実務検定は、旧称が「大家検定」だっただけあって、不動産投資の基礎知識（不動産売買や管理・運用）、融資やリスク対策など、大家さんにとって役立つ知識が学べる民間資格です。
 
なお不動産実務検定は1級・2級・マスターの3種類にわかれていて、試験範囲がそれぞれ異なります。
2級では賃貸管理実務がメインになり、1級では不動産の税務知識や融資について、マスターは不動産コンサルティングなどが対象になります。
 
不動産実務検定の合格率は2級で約80%と非常に高いです。基本的な内容の習得にかかる時間は約12時間とされているため、はじめて不動産投資の知識を学ぶ人におすすめの資格です。
 
1級の合格率も約50%と、ほかの不動産投資系の資格に比べると取得しやすくなっています。
不動産実務検定マスターの合格率は非公開です。またマスターを受験するためには、1級と2級に合格する必要があるため注意しましょう。

アパート経営を法人化する際の注意点

ここではアパート経営を法人化するにあたっての注意点を解説します。これらを知らずに法人を設立してしまうと、予定通り法人化ができなかったり計画通りの収益が得られなかったりする場合もあるため、下記の注意点をしっかり把握しておきましょう。

費用や税金が発生する

アパート経営を法人化する際は、さまざまな手続きが必要となるため費用や税金などが必要です。
法人設立時に最低限かかる費用には以下のようなものがあります。

• 定款認証手数料
• 登録免許税
• 収入印紙代
• 司法書士などへ支払う報酬

 
法人化する際に必要な費用の目安は、株式会社で25万～30万円程度、合同会社で10万～15万円程度です。これら費用もしっかりと把握しておきましょう。

法人化手続きは手間がかかる

アパート経営を法人化するためには、所定の手続きをおこなう必要があり、非常に手間がかかります。定款の作成や認証、実印や銀行印などの作成、法人登記をおこなわなければなりません。
 
法人化の手続きは個人でおこなうこともできます。ただし、定款作成などには細かなルールがありますし、登記に必要な書類をすべて揃えるには時間もかかります。

ため、法人手続きに慣れていない場合は専門家に任せるのがおすすめです。

個人経営に比べて維持費用がかかる

法人でアパート経営をおこなう場合、法人住民税や社会保険料、雇用保険料などの維持費が発生します。特に法人住民税は赤字であっても納付しなくてはなりません。
 
また、法人化すると会計処理が複雑になります。
従業員の源泉徴収関連の業務や決算書などの確定申告書作成など、手間のかかる仕事を外部に委託委託したり、税理士など専門家に依頼したりするケースも増えるため、それらの費用も必要です。
 
法人化する際は、こういった維持費用についてもしっかり検討しておきましょう。

小規模だとコスト割れのおそれがある

前述したように、アパート経営を法人化するには少なくない費用がかかります。また法人経営開始後も維持費用が発生します。
そのためアパート経営の規模が小さいとコスト割れするケースもあるため注意が必要です。
 
たとえば、ワンルームの区分マンション投資のような小規模物件では、法人化のメリットを享受できません。
前述した『アパート経営を法人化するタイミングの目安は？』を参考にして、法人化するべきタイミングかどうかしっかり検討するとよいでしょう。

まとめ

アパート経営を法人化することで節税や相続税・贈与税対策にもつながります。ただし、法人化するためには設立時の費用や、会社立ち上げ後の維持費用が必要です。
そのため法人化のタイミングを見誤ると、却って損失につながるケースもあるため注意が必要です。
 
法人化を検討する際はメリットとデメリットを比較したうえで、利益を最大化できるよう、適切なタイミングでおこないましょう。

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