賃貸管理は、アパートやマンションなどの賃貸経営をおこなううえで非常に重要な業務です。賃貸管理業務は多岐にわたるため、「不動産管理会社」に管理業務全般、または一部を業務委託する賃貸物件のオーナー様も少なくありません。
 
たしかに管理全般を業務委託することで賃貸オーナー様の負担は減りますが、管理会社選びを間違えてしまうと賃貸経営に悪影響があるため注意が必要です。
 
今回は、賃貸経営に欠かせない賃貸管理について、その業務内容や管理会社に業務委託するメリットや注意点を紹介します。
また賃貸経営で失敗しないための管理会社の選び方も解説しています。
 
これから賃貸経営を始める人はもちろん、管理会社の変更を考えているオーナー様もぜひ参考にしてください。

賃貸経営における賃貸管理とは

「賃貸管理」とは、アパートやマンションなどの収益物件を第三者に賃貸して家賃を得る「賃貸経営」をおこなうにあたって発生するさまざまな管理業務をいいます。
 
賃貸管理業務は、物件オーナー自身でおこなう「自主管理」、管理会社に業務委託する「委託管理」、そして不動産会社に物件を丸ごと賃貸する「サブリース（一括借り上げ）」の3種類があります。
それぞれにメリットデメリットがあるため、物件オーナーに合った管理方法を選ぶことが大切です。
 
また賃貸管理業務は多岐にわたりますが、大きくわけると「入居者管理」と「建物管理」のふたつに分類され、管理会社に委託管理する際はそれぞれを違う会社に委託することも可能です。
 
なお賃貸物件の入居者が快適に生活できるかどうかは、賃貸管理の良し悪しに大きく左右されます。
どんなに立地がよく、高利回りの物件を購入できても、その後の賃貸管理をしっかりおこなわなければ期待する収益を得ることはできません。
 
賃貸管理が適切であれば、入居者の満足度が上がり退去の防止効果が期待できます。また内見に来た入居希望者によい印象を与えることで空室率の低下につながるでしょう。
 
このように賃貸経営を成功させるためには、賃貸管理業務が非常に重要となるのです。

賃貸経営における賃貸管理の主な業務内容

前述したように、賃貸管理業務は「入居者管理」と「建物管理」にわけることができます。管理業務を不動産管理会社に業務委託する際は、入居者管理と建物管理をそれぞれ別の会社に委託することも可能です。
 
ここでは、ふたつの賃貸管について業務内容の詳細を紹介します。

入居者管理

主に入居者（借主）に関連する管理業務をおこないます。 

入居者の募集・賃貸借契約などの手続き（新規・更新）

賃貸経営は入居者がいないと成り立ちません。そのため物件の空室になった場合、早急に次の入居者を探すための募集活動をおこなう必要があります。
 
 
募集活動に関係する業務は、主に以下のようになります。

• 物件資料の作成：物件情報（賃料・間取り・所在地などをまとめたもの）や画像などを準備する
• 賃貸ポータルサイトなどへの掲載：大手サイトのほか、仲介会社のHPに掲載する
• 物件の問い合わせ対応：入居希望者からのメールや電話などに対応する
• 内見案内：入居希望者を物件に案内する
• 入居審査：入居希望者の家賃支払い能力や問題はないかなどを確認する
• 賃貸借契約に関する手続き：賃貸借契約締結に関する手続き全般をおこなう

 
また既存の入居者が賃貸借契約を更新する際は、それにともなう手続きをおこないます。
 
なお、これら募集・契約手続きに関する業務は専門的な知識が必要となるため、自主管理の場合でも不動産管理会社に業務委託するケースが多いです。管理の形態について詳しくは、後述する『賃貸経営における賃貸管理の種類を紹介』で解説します。

退去の立会い・精算

入居者が退去する際の各種手続きをおこないます。おもな業務は次のようになります。

1. 契約更新のご確認書の送付：更新の意思を問うための確認書を作成・送付する
2. 退去時の立会い：室内状況を確認する、鍵を返却してもらう
3. 原状回復工事の手配：室内クリーニングや状況にあわせた修繕の手配をおこなう
4. 敷金の返還・日割り家賃の清算：借主負担分の修繕費や日割り家賃を差し引き、敷金を返還する

 
退去当日は、部屋の状況を入居者と一緒に確認したうえで修繕が必要な箇所があれば貸主（オーナー）と借主（入居者）のどちらが負担するかを話し合います。
修繕費の負担に関しては、入居者とトラブルになりやすいため注意が必要です。基本的には、国土交通省の定める「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」に沿っておこなうのが基本です。
 
借主の退去後におこなう原状回復工事（室内クリーニング、壁紙やフローリングの修繕など）の手配をします。
借主が入居時に敷金を入れている場合は、借主負担分の修繕費用を差し引いた額を借主に返還します。その際、日割り家賃があれば同時に精算します。

家賃の確認・家賃滞納の督促

入居者から家賃が支払われているか、家賃の振込み先の金融機関口座を確認します。
家賃の支払い期日を過ぎても家賃が支払われない場合は、入居者に連絡し、支払いの催促をおこないます。それでも支払いがない場合は、連帯保証人に連絡するなどの対応が必要です。
 
長期間支払いがおこなわれない場合は、訴訟に発展するおそれもあるため、できるだけ早期の解決が望ましいです。
 
なお入居時に借主が家賃保証会社に加入している場合、家賃保証会社が入居者に代わって
滞納した家賃を貸主に支払います。また督促も家賃保証会社がおこなうため、貸主の負担が軽減されます。

クレーム対応

入居者からのクレーム対応をおこないます。主なクレームには以下のようなものがあります。

• 設備の故障や不具合（設備機器の故障、水漏れや排水溝の詰まりなど）
• 騒音
• ゴミ出しなどのマナー違反

 
クレームにはさまざまなケースがありますが、いずれの場合も迅速に対応する必要があります。
対応や解決が遅くなってしまうと、入居者が不満に思い退去するケースもあるため注意が必要です。

建物管理

主に建物と設備に関連する管理業務をおこないます。

日常的な建物や設備の定期メンテナンス・大規模修繕工事

賃貸経営では、経年とともに建物や設備が老朽化するため、空室が増え、家賃が下がるのが一般的です。
そのため物件の資産価値を維持できるよう、定期的なメンテナンスと修繕は欠かせません。
 
日常的なメンテナンスは、外壁や屋上、エントランス、廊下や階段、駐車場、植栽などの定期的な点検と、必要に応じて簡易な修繕をおこないます。
軽微なうちに傷んだ箇所を修繕することで費用が最小で済むだけでなく、被害の拡大を防ぐことにつながります。
 
また10年～15年周期でおこなう大規模修繕では、建物の外壁の塗装や屋根の葺き替え、給排水管や給湯器などの交換をおこないます。
大規模修繕工事は高額な費用がかかるため、長期的な修繕計画を立てたうえで、毎月の家賃から一定額を積み立てておくと安心です。

法定点検の手配

建物や設備の定期メンテナンスのほかに、法定点検をおこなう必要があります。法定点検は以下のような法律に基づいて実施が義務化されています。
法定点検には以下のような種類があります。

• 消防用設備点検（消防法）
• 簡易専用水道の検査（水道法）
• 浄化槽の保守点検・清掃（浄化槽法）
• エレベーターの定期点検（建築基準法・労働安全基準法）

 
なお法定点検は、いずれも有資格者による点検や検査をする必要があるため、専門の会社に依頼することになります。

共用部の清掃

共用部（エントランス、廊下、階段、駐輪場、ゴミ置き場、建物周辺など）の清掃や建物周辺の除草や植栽の手入れをおこないます。
共用部をきれいに清潔に保つことで、内見者にも良い印象を与えるため空室対策につながるだけでなく、入居者の満足度があがるため退去の防止にもなります。
 
また建物の外壁の汚れが目立つ際は、専門業者に洗浄を依頼するとよいでしょう。

賃貸経営における賃貸管理の種類を紹介

賃貸管理には「自主管理」「委託管理」「サブリース」の3つの形態があります。それぞれの違いやメリットとデメリットを解説します。

自主管理

物件の管理を物件オーナー自身でおこないます。
不動産管理会社に管理委託をすると管理委託手数料が発生しますが、自主管理であれば費用がかかりません。また頻繁に物件を訪れるため、管理状況を把握しやすく、入居者とのコミュニケーションもとりやすいのがメリットです。
 
一方で前述したように賃貸管理の業務全般を自らおこなわなければならないため、時間や手間がかかるのがデメリットです。
特にサラリーマンなど本業も持っている場合や賃貸経営の経験が少ない場合、すべての教務を自主管理でおこなうのは非常にむずかしいといえます。
 
なお、業務の一部だけを業務委託し、残りは自主管理するという選択もおこなえます。なかでも入居募集や契約に関連する業務は専門的な知識も必要となるため、管理会社に業務委託するオーナーも多いです。

委託管理

賃貸経営の管理を、不動産管理会社に業務委託する方法です。
賃貸管理の業務を委託することで、オーナーの手間や時間を省くことができ、またプロが対応してくれるため安心して管理を任せることができるのが最大のメリットです。
 
管理業務を委託する場合、管理委託手数料が発生するため、収益が減ってしまう点がデメリットになります。なお管理会社によって管理委託手数料は異なりますが、目安は家賃収入の5％～8%/月です。
 
また委託先の管理会社のレベルによっては、サービスが不満足などのケースもあるため注意が必要です。
管理会社の見極め方については、後述する『良い不動産管理会社を選ぶ際のポイント』をご覧ください。

サブリース（一括借り上げ）

サブリースとは、不動産管理会社が物件オーナーから賃貸物件を一棟丸ごと借り上げて賃貸経営をおこなう手法です。この場合、管理会社が貸主として入居者募集や賃貸借契約手続き、家賃の回収、クレーム対応、建物の修繕など、すべての管理業務を代行します。
そのため物件オーナーは管理業務全般をおこなう必要がありません。
 
またサブリースの大きな特徴は、空室の有無にかかわらず一定額の賃料が保証される点です。
 
ただしサブリースの管理手数料は、通常の委託管理と比べると高額なのがデメリットです。管理会社によって管理手数料は異なりますが、賃料の10％～20％/月が目安となり、月々の家賃収入から管理手数料を差し引いた残りが物件オーナーに支払われます。

不動産管理会社を利用するメリット

ここでは、賃貸経営の管理業務を不動産管理会社に業務委託するメリットを紹介します。

管理の負担が減る

不動産管理会社の業務委託する最大のメリットは、なんと言っても管理の手間がかからなくなる点です。
特にクレーム対応や滞納家賃督促などは精神的にも大きな負担がかかります。
 
管理委託料はかかりますが、不動産管理会社に業務委託をするということは、「時間や労力をお金で買う」ことなのです。

ノウハウがある

不動産管理会社には、賃貸管理の専門家がそろっています。
賃貸管理は多岐にわたりますが、特にクレーム対応や家賃の滞納などのトラブルは早急な解決が必要です。
しかし、管理会社であればノウハウが豊富なため、自主管理する場合に比べて効率よく、また適切な対応が期待できます。

遠方の物件を所有できる

自主管理をする場合、対象となるのはオーナーの居住地周辺の物件だけになるでしょう。
しかし不動産管理会社に管理業務を委託すれば、遠方にある物件を所有し運用することが可能になるため、投資対象物件の選択肢が広がります。
 
また複数の収益物件を所有している場合は、時間的にも体力的にも自主管理はむずかしいケースが多いです。複数の物件で同時にクレームなどが発生する場合もあるため、それぞれの物件の対応を迅速におこなうには、やはり管理会社に管理を委託するのがおすすめです。

不動産管理会社を利用するデメリット

管理業務を委託することで、物件オーナーの負担を軽減してくれる不動産管理会社ですが、以下のように気をつけておきたいデメリットもあります。

委託費用がかかる

不動産管理会社を利用する際は管理委託手数料が必要です。そのため自主管理した場合と比較して、管理委託手数料の分だけ毎月のキャッシュフローが少なくなってしまいます。
 
管理委託手数料の額は不動産管理会社によって異なります。空室の有無にかかわらず、満室時の賃料の何%かを管理委託手数料とするケースと、空室を除いた賃料の合計に何%という場合もありますが、目安は家賃収入の5％～8%/月が一般的です。
 
また管理会社によって、業務内容の範囲も異なります。相場よりも手数料が安い場合は、管理業務の一部がオプションとして別途料金が発生することもあるため注意しましょう。

管理会社によってサービスの品質が異なる

不動産管理会社のサービスの品質は会社や支店によって異なります。
そのため、選ぶ不動産管理会社を間違ってしまうと、思っていた通りのサービスが受けられない場合もあるため注意が必要です。
 
せっかく管理を業務委託しても、サービス内容に満足できないのであれば、管理委託した意味がありません。
特に入居者からのクレームは、対応をおろそかにしてしまうと入居者は不満を覚え、退去するケースもあります。
 
そのため管理会社を選ぶ際は実績や管理業務の範囲などを確認したうえで、慎重に判断する必要があります。
詳しくは次項の『良い不動産管理会社を選ぶ際のポイント』で解説します。

良い不動産管理会社を選ぶ際のポイント

前述したように、選ぶ不動産管理会社を間違ってしまうと、賃貸経営にとってのメリットどころか却って悪影響を及ぼすおそれがあります。
そのため不動産管理会社を選ぶ際は、複数の管理会社を比較したうえで慎重に決定する必要があるのです。では、どのようなポイントをチェックすればよいのでしょうか。
 
ここでは、良い不動産会社を選ぶポイントを解説します。

客付け力が高い管理会社を選ぶ

賃貸経営は入居者がいないと家賃を得られないため、収益が減ってしまいます。そのため退去後はできるだけ早く空室を埋める必要があります。
客付け力が高い管理会社を選べば、空室期間を短くすることで収益の低下を防ぐことが可能です。
 
管理会社の客付け力が高いかどうかの判断は、次のポイントをチェックしましょう。

賃貸のポータルサイトで募集活動をしている

最近の賃貸物件探しは、賃貸ポータルサイトで入居条件に合った物件を検索し、気に入った物件を内見するという流れが一般的です。
そのため、賃貸ポータルサイトを利用して募集活動をおこなっていることは、管理会社を選ぶ際の最大の条件のひとつとなります。
 
また不動産会社のサイトやSNSなどを利用して賃貸物件を探す人も増えているため、積極的にインターネットを活用した募集活動をおこなっている会社を選ぶとよいでしょう。

実績はあるか

不動産管理会社の多くは、ホームページ上で管理物件数や入居率などの管理実績を確認し、入居率の高い会社を選びましょう。特に入居率が高いと、客付け力にも期待ができるでしょう。
 
また自社で仲介部門を持っているか、ほかの仲介会社とのパイプがあるなど、客付けに有利かどうか確認することをおすすめします。
大手の管理会社であれば自社の仲介部門があるだけなく、店舗数も多いため、広範囲での募集活動が期待できます。

トラブル発生時の対応体制

賃貸経営でトラブルが発生した際は、できるだけ迅速に対応する必要があります。管理会社を選ぶ際は、トラブル発生時の受付や対応の確認が必要です。
たとえば、休日や夜間でも受け付可能な24時間365日のフリーダイヤルなどが用意されているか、または緊急連絡先が設けられているかなどをチェックしましょう。
 
また過去の事例などを参考に、どういったトラブルがあったか、どのようにして解決したかなどもチェックしましょう。

管理業務の範囲

管理会社によって委託可能な業務の範囲が異なります。
なかには賃貸管理専門、建物管理専門という管理会社もあるため、その管理会社がどこまで委託を受け付けているのか、かならず確認しましょう。
 
また管理業務の一部だけを委託したい場合も管理貸家によっては受け付けていないこともあるので注意しましょう。

管理委託手数料は適切か

前述したように、不動産管理会社に管理委託をする場合は、管理委託手数料が発生します。管理委託手数料は管理会社によって異なりますが、一月あたりの管理委託手数料が目安と（家賃収入の５％～8%程度）の範囲内に収まっているかどうかを確認しましょう。
 
管理委託手数料はできるだけ安い方が収益に影響しませんが、相場よりも安い場合は必要な管理業務がオプションにされているなど、別途費用が必要になるケースもあるため注意が必要です。
 
管理会社を選ぶ際は複数の管理会社から見積りをとり、管理委託手数料と業務内容を比較したうえで決定するとよいでしょう。
と比較して問題ない金額か、業務内容は見合っているかなどを確認します。

まとめ

賃貸経営における賃貸管理は、既存入居者の満足度や入居希望の内見者の印象に大きく影響します。
賃貸管理をしっかりおこなうことで既存入居者の満足度が高まり、退去の防止につながりますし、内見者に良い印象を与えることで空室の解消に効果が期待できます。
 
賃貸管理は、オーナー様自身で自主管理することも可能ですが、管理業務は多岐にわたるため、不動産管理会社に業務委託するケースも多いです。
管理業務のノウハウが豊富な管理会社に業務委託することで、所有する物件の資産価値の低下を防ぐとともに、空室対策にもつながります。
 
ぜひ不動産管理会社を上手に活用し、しっかりと収益を得られるよう、賃貸経営を有利にすすめましょう。

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