アパート経営を始めるにあたって、一番気になるのが費用面ではないでしょうか。
「アパートを建築するのはいくらかかるの？」
「準備する自己資金はいくら必要？」
「アパート運用中に発生する維持費の目安は？」
 
そこで今回は、アパート経営に必要な費用として、「アパートの建築費用」「アパート経営にかかる維持費」について解説します。またアパート経営で利用できるローンの種類やリスクとその対策方法も紹介します。

アパート経営にかかる建築費用・維持費用はいくら？

アパートを建築した場合の初期費用「アパート建築にかかる本体工費費用と付帯工事費用」と「諸費用」のふたつにわけることができます。
またアパートを運用する際は、修繕費や傘保険料などの維持費用が発生します。
 
どちらの費用もアパート経営をおこなうにあたって欠かすことのできない重要な費用です。ここではアパート経営にかかる建築費用と維持費用の内訳について解説します。

アパート建築にかかる本体工費用

アパート本体工事費用とは建物本体と内装や設備に関する費用をいい、総建築費用の7割～8割が充てられます。
アパート本体工事費用には主に以下のものが含まれます。

• アパート建物の基幹部分や外装
• 建物の内装
• 各居室の設備（トイレ、バス、キッチンなど）

 
本体工事費は構造によって異なりますが、それぞれ坪単価×延べ床面積で決まります。各構造の坪単価の目安は以下のようになります。

• 木造（2～３階建て）：74 万～105万円
• 軽量鉄骨造（２～４階建て）：80万～105万円
• 重量鉄骨造（２～４階建て）：90万～120万円

＊いずれも１坪あたり

アパート建築にかかる付帯工事費用

付帯工事費は、本体工事費以外の工事費用が該当し、主に以下のような工事が当てはまります。なお付帯工事費は、本体工事費用の20％程度が目安です。

• 地盤改良工事費
• 外構工事費（庭、駐車場、フェンスなど）
• 土地造成・土地整地に関する工事費
• 電気・ガス・水道の引き込み工事費
• 仮設工事費（仮囲い・足場など）

アパート建築にかかる諸費用（初期費用）

諸費用は総建築費用の3%～6%程度にあたり、金融機関から融資を受けた際のローン手数料や登記費用などが該当します。
また金融機関のアパートローンを利用する際は、頭金として建築費用の10%程度を求められるのが一般的です。なお諸費用は自己資金から支払います。

アパートの建築の際に必要となる主な諸費用と目安は以下のようになります。

• 不動産取得税：固定資産税評価額 × 税率4％（2027（令和9）年3月31日までに「住宅」として取得した建物に対しては3％）
• 印紙税：200円～48万円（軽減税率適用時、平成26年4月1日から令和9年3月31日までの間に作成された不動産の譲渡に関する契約書が対象）
• 登記費用：20万円～50万円程度
• ローン手数料：融資額の1％～３%程度
• 火災保険料・地震保険：30万円～50万円程度（10年契約）
• その他（弁護士費用など）：内容によって変動する

アパート建築費用のシミュレーション

前述したようにアパート建築にかかる費用は、建物の規模や構造、内装や設備などの本体工事と外構や地盤改良、土地造成などに付帯工事、そしてアパートローン手数料や登記費用などの諸費用によって構成されます。
 
たとえば、7坪のワンルーム10室（70坪）の2階建て木造アパートを建築した場合にかかるおおよその初期費用は以下のようになります。（頭金を含めない場合）

◦本体工事費（74万円/坪）：5,180万円

◦付帯工事費（本体費用の20％）：1,036万円

◦諸費用：約186万円

　合計額：約6,402万円
 
ただし、上記の建築費はあくまで目安となります。建設会社や建築するエリアはもちろん、登記などを弁護士に依頼するかどうかによって変動するため、アパートを建築する際は、かかならず建築会社から見積りをとったうえで検討しましょう。

アパート経営にかかる維持費用

アパート経営をおこなうにあたっては、さまざまな費用がかかります。ここではアパート経営中に必要な主な維持費用の内訳を紹介します。
なお維持費用は家賃収入の20〜30%程度かかると考えておきましょう。

管理委託手数料

健全なアパート経営をおこなうためには、入居者の募集をはじめ、契約書類の作成、クレーム処理など、入居者に関する管理と、建物や設備の修繕、日々の清掃などの建物管理が欠かせません。
 
これら管理業務は大家さんが自主管理することも可能ですが、アパート経営の管理業務は多岐にわたります。
そのため、これら管理業務全般または一部を不動産管理会社に業務委託する大家さんも多いです。ただし、その場合は管理委託手数料が発生します。
 
管理委託手数料の一般的な目安は毎月の家賃の5%～8％ですが、不動産管理会社や委託する業務内容によって異なります。
管理業務を管理会社に業務委託する場合は、複数の管理会社から見積りを取り寄せ、内容を比較検討しましょう。

修繕費・大規模修繕費

建物や設備などの破損や劣化は、物件の資産価値の低下につながります。そのため日常的にメンテナンスをおこない、その都度破損や故障した箇所の修繕をおこない、建物を維持することが大切です。
 
また、10年～15年周期でおこなう大規模修繕工事も欠かせません。
大規模修繕工事は、外壁塗装や屋根の葺き替えなど高額の修繕費用が発生するため、あらかじめ大規修繕費計画を立てたうえで、毎月の家賃から大規模修繕費用を積み立てておくとよいでしょう。

リフォーム費（原状回復費）

入居者の退去後、次の入居者を迎えるためにおこないます。おもに壁紙の貼り替えやフローリングなど床材の張り替え、室内クリーニングにかかる費用です。
どういった工事をおこなうかは、退去後の部屋の様子や築年数によって異なります。
 
室内クリーニングのみで済む場合の費用目安は数万円程度、キッチンの交換やバスルームの交換など大掛かりなリフォームをおこなう場合は100万円以上の費用が必要になる場合があります。

水道光熱費

共用部分の清掃や植栽の水やりなどに使用する水道代や廊下などの電気代の費用です。入居者から家賃と一緒に「共益費（管理費）」を徴収している場合はそれらでまかなえることが多いです。

損害保険料

火災保険や地震保険、孤独死保険などに加入した場合に支払います。加入する保険の種類と補償内容によって保険料が異なります。火災保険のみでは地震災害は補償対象外になるため、地震保険にも忘れずに加入しておきましょう。
 
なお火災保険の契約期間は最長5年（2022年10月より）、最短1年です。保険料は１年単位で支払うほか、数年分まとめて支払うことで費用を節約できます。

仲介手数料

不動産仲介会社を通して入居者が決まった場合、仲介手数料が必要になります。宅地建物取引業法で仲介手数料の上限は家賃の1ヶ月分以内（＋消費税）と決まっています。

アパート経営に必要な資金はローンを利用する

アパート経営をおこなうためには、アパートを建築・購入する必要があります。しかし、一棟アパートの建築・購入費用は高額です。
 
そのためアパート経営をおこなう際は、建築・購入費用の一部を自己資金で用意し、残りは金融機関のローンを利用するのが一般的です。
ここではアパート経営を始める際に必要となる資金について、利用可能なローンの種類を紹介します。

不動産投資で必要な自己資金の目安

アパート経営をはじめる際に必要な自己資金の目安は、頭金＋諸費用としてアパート建築・購入費用の15%～30%程度といわれています。
残りの建築費用（または物件購入代金）は金融機関のローンを利用するのが一般的です。
 
たとえば5,000万円のアパートを建築するのであれば、750万円～1,500万円を自己資金として用意し、残りの額は金融機関のローンを利用することになります。
 
ただし、必要な諸費用は物件の購入方法や新築か中古かによって変動します。また頭金をいくら入れるかによっても異なります。

アパートローン・提携ローン・プロパーローンの違い

アパート経営で利用できるローンには「アパートローン（不動産投資ローン）」「提携ローン」「プロパーローン」の3種類があります。

アパートローン（不動産投資ローン）

金融機関が提供する、賃貸経営を目的とした不動産を購入する際に利用できる一般的なローンです。
申込者の個人属性や融資を受ける収益物件の資産価値や担保性などによって融資条件が決まります。また基本的に金利の幅や融資額の範囲が決まっています。

提携ローン

提携ローンは、不動産会社が提携する金融機関が提供しているアパートローン（不動産投資ローン）をいいます。
提携ローンを利用するメリットは、なんと言っても自分で金融機関を探さなくて良いことです。また通常のアパートローンよりも金利が低い、審査期間が短いなど、優遇措置も期待できます。

プロパーローン

融資額や金利、資金使途などが限定されないローンです。そのためアパート経営以外で利用することもできます。
融資審査は金融機関が独自の基準でおこなうため、アパートローンの融資審査よりも厳しめだといわれています。

銀行以外でローンを利用できる金融機関

アパート経営に利用できるローンを提供する金融機関には、メガバンクや都市銀行、信用金庫などがあります。
またそのほかに「ノンバンク」や「住宅金融支援機構」のローンを利用することも可能です。

ノンバンク

預金業務をおこなわず、貸付業務だけをおこなう銀行以外の金融機関を「ノンバンク」といい、信販会社やクレジット会社などが該当します。
一般的な金融機関と比べて審査基準がゆるいため、ほかの金融機関で融資を断られた場合でも融資に通りやすいのがメリットです。また融資審査期間が短いです。
しかし、一般の金融機関に比べると金利が高いため、月々のローン返済額が高くなるのがデメリットです。

住宅金融支援機構

独立行政法人である住宅金融支援機構は、自宅（マイホーム）を購入する際に利用する「フラット35」で有名ですが、アパート経営で利用できるローンの提供もおこなっています。
ただし、対象地域や床面積/戸に制限があるため注意が必要です。

アパート経営のリスクと対策方法

アパート経営には独自のリスクがあります。そのため安定したアパート経営をおこなうためには、どういったリスクがあるのか、またどのような対策をおこなえばよいのかを事前に把握しておくことは重要です。
ここではアパート経営のおもなリスクと対策方法について解説します。

空室リスク

アパート経営をおこなううえで、切り離すことのできないリスクのひとつです。

アパート経営は、入居者がいなければ家賃収入を得ることができません。家賃収入が得られなければ、キャッシュフローが悪化し、ローン返済が滞るおそれがあるため、空室は出るだけ早く埋める必要があります。
 
空室リスクを軽減するためには、アパートを建設・購入する時点でのリサーチが非常に重要です。その地域に賃貸需要はあるか、どういった入居者層をターゲットにすればよいのか、入居者ニーズを満たすにはどのような間取りや構造が最適かなど、事前に調査しておきましょう。

金利上昇リスク

ローンを利用してアパートを建築・購入したあとに金利が上昇することで、返済額が増加するリスクです。月々のローン返済額が増えると、キャッシュフローが圧迫され、赤字になってしまうおそれがあります。
 
金利上昇リスク対策としては、ローン申込時に固定金利を選択するとよいでしょう。ただしその場合、変動金利より金利が高くなります。
 
また変動金利を選ぶ場合でも、「5年ルール」や「125%ルール」が適用されるローンを選びましょう。
 
5年ルールとは、金利が上昇しても5年間は毎月の返済額を増やさず据え置きとするルールです。なお、据え置きされた期間の差額は6年目以降のローン返済額に上乗せされます。
 
そのため5年ルールが適用された場合、金利の上げ幅によっては6年目以降のローン返済額が急激に増額してしまうおそれがあります。
そこで役立つのが、125%ルール（1.25倍ルール）です。これはは、金利が上がり返済額が増しても前回の返済額の1.25倍を上限とするルールです。
 
たとえば、5年目までのローン返済が毎月10万円だった場合、6年目以降の返済額は12.5万円（10万円×125%）までが上限となります。
 
このふたつのルールがあれば、金利が上昇した場合でも時間的な余裕ができるため、急激なキャッシュフローの悪化を防ぐことにつながります。
ただし、金融機関によってはこれらのルールを設けていない場合もあるので、ローンを申し込む際は5年ルールと125%ルールが適用されるかどうか確認することをおすすめします。

老朽化リスク

アパートの建物は経年とともに老朽化し、それに伴い修繕箇所も増えてきます。またアパートが古くなれば入居希望者も減少し、場合によっては家賃を下げる必要もあります。
そうなると、アパートの修繕費用が大きな負担になってきます。
特に大規模修繕は、非常に大きな修繕費用が必要です。
 
老朽化リスク対策としては、アパート経営開始時に「長期修繕計画」を立てたうえで、毎月の家賃から大規模修繕積立金を貯蓄しておくと安心です。
 
また、日常的にこまめにメンテナンス・修繕をおこなっておくと、大規模修繕時の負担が軽減できる可能性があります。

災害リスク

火災、地震や台風などの災害によって建物が消失したり、倒壊したり、浸水してしまうなど、アパート経営が困難になるリスクです。
 
災害リスク対策としては、適切な保険に加入して修繕費を確保することが重要です。
その際は、物件のある地域のハザードマップから、どういった災害被害を受ける可能性があるのかを確認したうえで適切な保険に加入することで、保険料を抑えることができるとともに、必要な修繕費を確保することにつながります。

事故物件のリスク

事故物件とは、居住するうえで心理的な抵抗感や物理的な問題点が存在する物件を指します。
 
たとえば、物件の敷地内や室内で事故や事件などがあり、居住するうえで心理的に不快感を抱く物件（心理的痂疲）や、雨漏りやシロアリの被害など建物の状態に欠陥のある物件（物理的痂疲）などが事故物件に該当します。
そのほかにも物件周辺に嫌悪施設（火葬場や反社会的事務所など）があるケースも事故物件にあたります。
 
こういった事故物件は入居者が付きにくく、家賃を値下げが必要になるケースがあるため注意が必要です。
 
事故物件のリスクを軽減するためにも、アパートを建築・購入する際は建物の状態や過去の事故記録の有無、周辺の環境などをしっかりと確認することをおすすめします。

流動性が低い

株式やFXなどに比べると、アパートなどの不動産は流動性が低いです。株式などはインターネットを利用して簡単に売買できますが、不動産の売買には時間がかかります。
 
また物件の立地や建物の状態、市況などによっては購入希望者が見つからず、売りたくても売れなかったり、希望売却額を大幅に下回ったりということもあります。
 
アパート経営をおこなう際は、いずれ来る「出口」を考えたうえで、売却しやすい物件を選ぶことが重要です。

まとめ

アパート経営に必要な費用について解説しました。一棟アパートは、建築費用も購入費用も高額です。しかし、それら費用のうち、自己資金としてアパート建築・購入費用の15%～30%程度用意し、残りは金融機関のローンを利用するのが一般的です。
 
アパート経営を成功させるためにも、必要な費用の相場を確認し、余裕のある資金計画をたてたうえで、適切なリスク対策をおこないましょう。

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