アパート経営を含めた不動産投資は「ミドルリスク・ミドルリターン」の投資と言われます。
さまざまなメリットがある一方で、リスク対策はやはり必要です。
そのためアパート経営で成功するためには、リスクを回避することが最重要ポイントになるのです。
 
そこで今回は、10種のアパート経営でよくある失敗例を紹介しながら、それぞれの失敗について回避方法を具体的に解説します。
失敗例を反面教師にすることでアパート経営を成功に導きましょう。

アパート経営の失敗例から学ぶ：リスクを避けるための具体的な方法

アパート経営の「失敗」とは、最終的に収益より投資額が上回った状態、要するに収支が「赤字」でアパート経営を終えたことを言います。
 
アパート経営の利益には、アパートを第三者に賃貸して得る「賃料収入」とアパートを売却して得る「売却益」の2種類があります。
 たとえばアパート経営中の賃料収入が黒字でもアパートの売却で「売却損」が発生し、最終的な収支が赤字になった場合、このアパート経営は失敗したことになります。
 
逆にいえば、アパート経営中の賃料収入が赤字でも、アパート売却時の売却益で黒字転換した場合は「失敗」にはあたらないのです。
 
とはいえアパート経営を成功させるためには、しっかりと安定した賃料収入を得ることができ、できるだけ高額で売却できるアパートを選ぶことが大事なポイントになります。
 
そこで重要になるのが、アパート経営のリスク対策です。あらかじめリスクの内容を把握したうえで対策を立て、リスクを最小に抑えることがアパート経営の成功につながるのです。
 
ここからはアパート経営でよくある失敗例を紹介するとともに、それぞれの対策方法を解説していきます。いずれもアパート経営の成功に欠かせないリスク対策の方法です。しっかり内容を把握しておきましょう。

失敗例①：立地選びによる失敗

アパート経営の主な収入源は、入居者から得る「家賃収入」です。
そのためアパートに入居者がいなくては家賃を得ることができません。これを「空室リスク」と言います。
 
空室リスクが発生する原因はいくつかありますが、その中でも最大の原因となるのが「立地選びの失敗」です。
 
アパート経営の成功は物件の立地選びに大きく左右されます。
特にアパートの需要が少ないエリアや似たような競合物件が多いエリアを選んでしまうと空室が埋まらず、安定した家賃収入を得られません。
 
また大学や企業が近隣にある場合、入居ターゲットにできる反面、移転や縮小でそれらの需要が減少してしまうと急激に空室が増えてしまうおそれもあるため注意が必要です。
 
では立地選びによる空室リスクの対策には、どのような方法があるのでしょうか。

回避策：市場調査と現地調査をおこなう

立地選びの失敗による空室リスクを避けるためには、徹底的にそのアパート近隣エリアの市場調査をおこなうことです。その際は机上調査だけでなく、周辺環境を実際に自身で確認することをおすすめします。
市場調査と現地調査でチェックするポイントは以下のようになります。

人口の増減

人口の流出が少なく、転入者が多いエリアは賃貸需要があるとみることができます。今は人口が多くても、転出者数が多い地域は今後の賃貸需要は不透明です。
転入・転出の動向は、各市区町村のホームページなどで確認できます。

最寄り駅からの距離や利便性

一般的に、最寄り駅から徒歩10分以上かかる場合は賃貸需要が低くなるため、徒歩10分以内の立地の物件を選びましょう。またターミナル駅や複数の駅が利用できる、急行の停車駅は需要が高くなります。
 
ただし、地方都市のように自動車で移動するのが一般的な地域の場合、駅からの距離はあまり考慮されない場合があります。ただしその際は、アパートに駐車場の設置が必要です。
 
また都心部でもファミリー層を入居ターゲットにする場合は駅からの遠くても閑静なエリアや幼稚園や小学校などの近隣のアパートが選ばれやすくなります。

周辺環境

物件の近隣にスーパーやコンビニなどの買い物施設、銀行や郵便局、病院、銀行といった便利施設の有無も要チェックポイントです。
最寄り駅が近くても駅周辺にこれらの施設がなければ、生活するうえで不便なため需要が低くなる傾向があります。
 
また、治安が悪いエリアや近隣に嫌悪施設がある場合は賃貸需要が低い可能性があるため注意が必要です。
嫌悪施設とは住居周辺にあって欲しくない施設を指し、ゴミ焼却施設、悪臭・騒音・振動などを発生させる工場、火葬場や墓地などが該当します。反社事務所やゴミ屋敷なども含まれます。
 
施設の有無や周辺環境をチェックするためには、実際に物件周辺を歩いてみるのがおすすめです。

アパートの需要と供給

賃貸需要があっても近隣に競合物件が多くアパートが供給過多状態の場合、空室リスクが高くなるため注意が必要です。
 
大学周辺や大企業が近隣にある場合、ターゲットを設定しやすく一定の賃貸需要が見込めます。しかし、それらの施設が移転や縮小されてしまうと急激に賃貸需要が減少して空室リスクが高まります。
賃貸需要を1か所に限定せず、いくつかのターゲットを狙える立地を選びましょう。

失敗例②：ローン返済できずに失敗

アパート経営を始めるにあたっては、金融機関から融資を受けるのが一般的です。
しかし、借入金が大きすぎたり、ローンの返済計画が甘かったりすると、月々のローン返済は困難になるおそれがあるため注意が必要です。
これを「返済リスク」と言います。
 
基本的にアパート経営のローン返済は、月々の家賃収入からおこないます。
しかし空室によって家賃収入が減ったり、想定外の支出が増加したり、キャッシュフローが赤字になった場合、ローン返済のために手元の資金などから持ち出しが必要になります。
 
手持ちの資金がない場合はローンの返済がおこなえず「滞納」になり、その状態がつづくとアパートを差し押さえられてしまうのです。
 
では返済リスクを避けるためには、どのような対策方法があるのでしょうか。

回避策：綿密な返済計画を立てる

返済リスクを避けるためには、計画段階で綿密な返済計画を立てる必要があります。
一般的にアパート経営などの不動産投資で受けられる融資額の上限は、年収の7倍～10倍程度と言われています。
 
個人属性によっては、それ以上の融資を受けられる可能性もありますが、借入金が大きくなると月々のローン返済額も高額になるため、まず借入金額が適切かどうか確認しましょう。
そのうえで返済シミュレーションをおこない、空室や金利上昇などによって収入が減ったり、返済額が上がったりした場合にも無理なく返済できるかどうかの見極めも必要です。
 
また返済リスクを軽減するためには、自己資金（頭金）を多めに用意することも有効な手段です。一般的に、自己資金はアパート取得費（建築費・購入費）の1割～3割程度用意しておくことが望ましいとされます。
できるだけ自己資金を増やせば借入額を下げることができるため、返済リスクを抑えることにつながります。

失敗例③：サブリース契約による失敗

サブリース契約によるアパート経営で失敗する原因の多くは、不動産管理会社の説明不足とオーナーの確認不足によるところが大きいです。
 
サブリース契約とは、不動産管理会社がオーナーからアパートなどの賃貸物件を丸ごと借り上げて、入居者に転貸をするアパート管理形態です。
不動産管理会社は、空き部屋の有無にかかわらずオーナーに一定額の賃料を保証するのが特徴です。そのため空室対策に効果が期待できます。
 
しかしその一方で、サブリース契約にはオーナーにとって不利な内容が盛り込まれているケースもあるため注意すべき点がいくつかあります。
まず、保証されている賃料は、管理委託手数料が差し引かれるため実際の家賃収入のおおよそ80％～90%程度になります。
 
さらに保証されている賃料は永年ではなく定期的に見直しされる点です。
アパートは経年により空室が増え、賃料が下落するのが一般的です。サブリース契約の場合は不動産管理会社から物件オーナーに対して賃料減額が要求されます。
 
この賃料の見直しは契約書に記載されているものの、サブリース契約時に不動産管理会社から口頭で説明されないことも多く、契約時の賃料がずっと保証されると思っているオーナーも少なくありません。
 
またこの要求に納得できないオーナーが契約を解除しようしても、契約解除には高額の違約金が発生する契約内容になっている場合がほとんどです。
 
そのほかにも、入居付けをおこなうための免責期間が設けられており、その期間内は賃料保証の対象外になるなどの契約になっています。
 
こういったサブリース契約の内容を知らずに契約を結んでしまい、結果的に収益が減少しアパート経営に失敗してしまうケースがあるのです。
 
ではサブリース契約のリスクを避けるためにはどうすればよいのでしょうか。

回避策：契約内容を理解したうえで契約を結ぶ

サブリース契約によるリスクを避けるためには、契約内容をしっかり確認し、納得したうえで契約を結ぶ必要があります。
契約前に、賃料の見直しの頻度、免責期間、解約条件などについて、不明点があれば質問をし、納得できない点があれば契約を見送るのが無難です。
 
また、信頼できる不動産管理会社と契約を結ぶことも重要です。きちんとした不動産管理会社であれば、サブリースのメリットだけでなく、デメリットなども含めて詳しく説明してくれるはずです。
 
サブリース契約のトラブルは過去にも大きな問題となり、国土交通省や消費者庁も賃貸物件オーナーに対してサブリース契約の注意喚起を促しています。
 
参考：国土交通省『アパート等のサブリース契約を検討されている方は契約後のトラブルにご注意ください！』
 
サブリース契約を検討する際は、サブリースについての基礎知識を学んでおくこともリスク回避のための有効な手段となるでしょう。

失敗例④：管理会社選びによる失敗

不動産管理会社選びを間違ってしまうと、空室リスクや家賃滞納リスクが高くなるおそれがあります。
健全なアパート経営をおこなううえで、物件管理は非常に重要なポイントです。
アパートの管理業務は多岐にわたりますが、大きくふたつにわけることができます。

• 賃貸管理

入居者の募集と審査、契約の締結、家賃の集金、家賃滞納の督促、入居者のクレーム対応　など

• 建物管理

建物や設備の維持のための修繕や交換、原状回復工事、共用部の清掃、大規模修繕工事の計画・手配　など
 
たとえば、管理会社が入居者募集に消極的な場合は入居者がなかなか決まらず、空室期間が長引くおそれがあります。
入居審査が不十分の場合、マナーの悪い入居者が入ってしない既存入居者からのクレームや家賃滞納につながりかねません。しかも迅速に処理すべきトラブル対応にも期待できません。
 
日常的な清掃が行き届かなければ既存入居者の退去につながるなど、アパート経営をおこなううえで管理会社が担う責任は非常に重要なポイントです。
 
では不動産管理会社選びが原因で、空室リスクや家賃滞納リスクを防ぐためにはどうすればよいのでしょうか。

回避策：実績と信頼のある管理会社を選ぶ

不動産管理会社を選ぶ際は、実績のある信頼がおける管理会社を選びましょう。
不動産管理会社によっては自社ホームページ上に管理件数や入居率・空室率、顧客の評価などを掲載しているので、管理会社を選ぶ際の参考にしましょう。
 
すでに契約済みの管理会社に不満があれば、管理会社の変更を検討するのも一案です。特に空室が半年以上つづいているにもかかわらず、管理会社からなんら提案がないような場合は管理会社の替え時かもしれません。
 
管理会社を変更したことで、長期にわたって空室だった部屋が短期間で入居者が見つかるケースも実際にあります。
空室の解消、入居者満足度アップのためにも管理管理会社選びは慎重におこないましょう。

失敗例⑤：節税目的の不動産投資を始めたことによる失敗

アパート経営をはじめ、不動産投資をおこなうことで所得税・住民税の節税対策につながるケースがあります。
一部の不動産会社の営業マンも、不動産投資のメリットとして節税効果を強調することもあります。
 
しかし不動産投資が節税につながる仕組みには、減価償却費の経費計上が大きく関わります。
 
減価償却期間は固定資産の法定耐用年数によって決まるため、償却が終われば、計上できる経費が少なくなるため節税効果は得られなくなります。それどころか急激に支出が増えることで収支が赤字に転落してしまうことも十分考えられるのです。
 
このように節税目的で不動産を始めるケースでは、本来の収益を考慮せずにアパート物件を選んでしまい、結果的に赤字経営に陥ってローンの返済が滞り失敗するケースも少なくありません。
 
では、不動産投資で節税しながら失敗を回避するためにはどのようにすればよいのでしょうか。

回避策：節税はあくまで補助的なものとして捉える

たしかに不動産投資で節税することは可能です。しかしアパート経営をおこなう主な目的は、あくまで投資による利益を得ることです。
そのためアパートを選ぶ際は、しっかりとキャッシュフローを得られる物件を見つけることが最重要ポイントです。節税効果はあくまでも補助的なものとして考えておきましょう。

失敗例⑥：建設コストの抑え過ぎによる失敗

アパートを建築するためには高額の費用がかかります。そのため、建物のグレード下げることで、初期費用をできるだけ抑えようとするケースがあります。
 
しかし、初期費用のコストカットばかりを念頭に置いてしまうと、居住環境の質が低下し、魅力のないアパートになりかねません。
たとえば建材の質が悪く断熱効果が薄かったり、隣室や階下に音が響いたり、ある意味「欠陥」のあるアパートになってしまいます。
また近隣の競合アパートが備えている設備をカットしてしまうと競争力で負けてしまいます。
 
こういった魅力に乏しいアパートを建築してしまうと空室が増え、入居者を集めるために築浅のうちから家賃を下げる必要があるかもしれません。
 
では建築コストを抑えながらアパート経営を成功させるためには、どのような方法があるのでしょうか。

回避策：入居者ニーズに沿ったアパートを建てる

アパートを建築する際はコストカットも大事ですが、入居者の求める住環境の快適さや入居者ニーズを満たす必要があります。
 
しかし、入居者ニーズがあるからといって最高級の建材を使用したり、人気の設備を複数導入したりすると建築コストがかかりすぎてしまいます。
コストがかかれば資金を回収するために家賃設定も高額にせねばならず、すると今度は入居者が見つかりにくくなるというデメリットが生じるでしょう。
 
アパートを建築する際は、入居者ニーズを第一に考え、限られた予算内でベストな建物及び設備を選択する必要があります。
そのためには複数の建築業者から見積りを取り、費用と内容を比較して検討することをおすすめします。

失敗例⑦：大規模修繕資金不足による失敗

アパート経営では、物件価値を維持するために10年～15年周期で外壁や屋根の塗装、給排水管の交換といった大規模修繕工事をおこなう必要があります。
 
しかし大規模修繕には高額な費用がかかります。
そのため大規模修繕資金が不足した場合、必要な工事がおこなえません。しかし大規模修繕をおこなわずに放置してしまうと建物や設備が劣化することで物件の価値が低下し、家賃の引き下げを余儀なくされます。
 
当初の収支計画通りの収益が得られなくなることでローンの返済が滞り、結果的にアパート経営の失敗につながるのです。
 
では大規模修繕工事を滞りなくおこなうためにはどうしたらよいのでしょうか。

回避策：事前に大規模修繕計画を立てる

まず、アパート経営をはじめるにあたって、大規模修繕計画を立て、費用を積み立てておくことが求められます。
月々の家賃収入から一定額を「大規模修繕費」として積み立てておくのが一般的です。
 
大規模修繕のための資金不足に陥ってしまう原因としては、当初立てた大規模修繕計画以上の修繕費が発生した場合と、計画通りに積み立てができなかった2通りが考えられます。
 
大規模修繕の計画から実施までのあいだに物価などが上昇し、工事費用が増加することは十分考えられることです。
この場合、物価が上昇している時点で大規模修繕計画を立て直し、必要な費用を試算したうえで積立金を増額するなどで対応します。
 
また積立てが計画通り進まない場合も含め、費用の不足が明らかになった時点で工事内容を見直したり、大規模修繕の時期を変更したり、一度にかかる費用を調整して対応することも可能です。
 
最終的な手段として金融機関から融資を受けることもできますが、借入金が増えるため、その後の返済計画をしっかり立てたうえで利用することをおすすめします。

失敗例⑧：利回りだけで物件を選んだことによる失敗

利回りの数字だけ見てアパート物件を選んでしまい失敗するケースもあります。
利回りとは、収益物件への投資金額に対して、年間どのくらい利益を上げられるかを判断する際に用いる指標です。
利回りの数字が高ければ、それだけ年間に得られる収益が大きいとみなされます。
 
しかし、一般的な投資用不動産情報に記載されている利回りは、ランニングコストなどを考慮しない「表面利回り」です。そのため実際のアパート経営で得られる収益は、表面利回りよりも低くなるのが一般的です。
また家賃は経年とともに下落するため、アパート取得時の利回りがずっとつづくわけではありません。
 
こういったリスクを考慮せずに利回りの数字だけで物件を決めてしまうと、想定した収益を得ることができず赤字になりやすくなるでしょう。
 
では利回りに惑わされずに物件を選ぶためにはどのようにすればよいのでしょうか。

回避策：実質利回りを利用する

物件購入時に利回りを参考にする際は、ランニングコストを加味した「実質利回り」を用いましょう。
実質利回りも想定上の数字ではありますが、ランニングコストを加味した分、表面利回りだけを参考にした場合よりも経営失敗のリスクを大幅に軽減できます。
 
また利回りはアパートの築年数やエリアによっても変動します。
利回りの数字だけを鵜呑みにせず、空室率や家賃下落率、今後の修繕費などを予測したうえで綿密な収支シミュレーションをおこない、総合的に判断することをおすすめします。

失敗例⑨：ランニングコストの見積り不足で失敗

アパート経営をおこなうにあたって、ランニングコストが毎月発生します。
このランニングコストを過不足なく見積もっておかないと、想定した以上の支出が発生してしまい、月々のキャッシュフローを圧迫し、最悪の場合はアパート経営の失敗につながるため注意が必要です。

回避策：ランニングコストの内訳と相場を把握しておく

アパート経営に必要なランニングコストの内訳は、ほぼ決まっています。どのような費用があり、いくらくらいかかるのかといった予算を立て、毎月の支出額をきちんと把握することが大事です。
 
アパート経営に必要な主なランニングコストは、以下のようなものがあります。

• 税金（固定資産税・都市計画税、所得税・住民税）
• ローン返済金
• 管理委託手数料
• 修繕費・法定点検費
• 大規模修繕積立金
• 原状回復費
• 損害保険料（火災・地震）
• 税理士などへの報酬
• その他雑費（通信費、交通費、消耗品費など）

 
なお、ランニングコストの一般的な目安は、家賃収入のおよそ20%〜30%程度です。ただしアパートの築年数の状態などによって大きく異なるため、定期的な見直しが必要です。
また、金融機関から融資を受けた際、変動金利を選んだ場合は金利が上昇することで、毎月のローン返済額が増加するケースもあるため注意しましょう。

失敗例⑩：不動産会社の営業マンの話を鵜呑みにして失敗

不動産会社や営業マンの話を鵜呑みにした結果、アパート経営に失敗するケースがあります。
営業マンの中には単にアパート物件を売るためにメリットばかりを強調したセールストークをおこなう場合もあるのです。また詐欺まがいの悪質な手口もあるため注意が必要です。
 
実際、営業マンのセールストークを鵜呑みにし、すすめられたアパートを購入したところ相場よりも高額だったケースや、賃貸需要が低い物件だったなどの例が存在します。
このように相場よりも高額で購入したり、賃貸需要が低かったりするアパートで安定した家賃を得るのは非常にむずかしいです。
 
多くの場合、空室による赤字経営を余儀なくされ、購入時よりもかなり安い価格で手放したり、ローンを返済できずアパートを差し押さえられたり、失敗に終わってしまいます。
 
しかしアパート経営初心者にとって、営業マンのセールストークの真偽を見抜くのは容易ではありません。では、悪徳営業マンに騙されないためにはどのような方法があるのでしょうか。

回避策：その場での契約は避ける

まず、どんなに物件をすすめられても、その場で契約するのは避けましょう。
特に悪徳営業マンのセールストークには、あるパターンがあります。もしそのパターンに当てはまる話が出た場合は注意が必要です。
 
注意したいセールストークは以下ようなものがあります。

要注意トーク①：デメリットやリスクについては明言しない

「高利回り」「節税になる」「資産になる」など、アパート経営のメリットばかりを強調する一方で、デメリットやリスクについては触れない場合は、悪徳営業マンの可能性があります。
誠実な営業マンは、メリットだけでなく、どのようなデメリットやリスクがあるのかきちんと説明してくれます。

要注意トーク②：契約を急がせる

「今日だけ特別」「ほかにも購入希望者がいる」など、今を逃すと購入できないようなセールストークで契約を急がせるパターンは悪徳営業マンの可能性が高いです。
心理的に焦らせて契約に持ちこもうとする手口ですが、決してその場で契約してはいけません。

要注意トーク③ ：かならず儲かる

「かならず儲かります」「絶対に値上がりします」といったセールストークをする場合は注意が必要です。そもそも不動産投資に限らず、投資に「かならず」ということはありません。
 
また宅地建物取引業法により、不確実な事項を断定的に判断して提供することは禁止されています。このように「かならず、～」というフレーズを用いる営業マンは悪徳業者の可能性が高いため警戒しましょう。

まとめ

アパート経営の失敗例とその回避方法について解説しました。アパート経営は大きな利益が期待できる一方で、成功するためにはリスク対策が非常に重要なポイントになります。
 
アパート経営で成功するためには、不動産投資の知識だけでなく、税金や融資の知識も必要です。
今回紹介した失敗例を参考にして、アパート経営に必要な知識を身に付けてよりアパート経営を成功に近付けてください。

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