アパート経営はやめたほうがいい?失敗パターンと対策を解説!
「アパート経営はやめたほうがいい」
インターネットでも良く見るフレーズですが、なぜアパート経営はやめたほうがいいといわれるのでしょうか?また本当にアパート経営はやらないほうがよいのでしょうか?
実はアパート経営は、適切におこなうことで長期的に安定した家賃収入を期待できる投資方法なのです。
今回は「アパート経営はやめたほうかいいのか?」をテーマに、そう言われる理由について解説します。またアパート経営に失敗しないための対策方法も紹介します。
アパート経営を検討中のかたは、ぜひ参考にしてください。
目次[非表示]
- 1.アパート経営をやめたほうがいい人とは?
- 1.1.アパートの管理を管理会社に丸投げしている人
- 1.1.1.サブリース契約にも注意が必要
- 1.2.事前の収支シミュレーションをおろそかにする人
- 2.アパート経営に失敗する主な7つの要因
- 2.1.賃貸需要のない立地に選んでしまう
- 2.2.返済能力を超えた借入れをしてしまう
- 2.3.原状回復費用を少なく見積もってしまう
- 2.4.アパートを建築して満足してしまう
- 2.5.地域や入居者ニーズとは異なる設計をしてしまう
- 2.6.安易に2棟目を購入してしまう
- 2.7.間違った管理会社を選んでしまう
- 3.アパート経営を失敗しないための7つの対策方法とは?
- 3.1.地域や入居者ニーズの高いアパートを取得・建築する
- 3.2.十分な自己資金を用意する
- 3.3.修繕費を積み立てておく
- 3.4.リスクを想定した収支シミュレーションをおこなう
- 3.5.物件や周辺環境の調査は直接現地でおこなう
- 3.6.アパート経営の基礎知識を勉強する
- 3.7.管理会社選びは複数社を比較し検討する
- 4.まとめ
- 5.この記事を読んだ方に人気のお役立ち資料一覧
アパート経営をやめたほうがいい人とは?
アパート経営は適切に運用できれば安定した家賃収入を長期的に得ることが可能です。しかし一方でリスクがあるのも事実です。
またアパート経営は、アパートを購入・建築さえすれば、あとは自動的に家賃が入ってくるわけではありません。
アパート経営で成功するためには、綿密な資金計画や収支シミュレーションをおこない、信頼できる不動産管理会社の選定が欠かせません。
アパート経営で失敗する人の多くは、このふたつのうちのどちらか、または両方で失敗している可能性があります。
ここではアパート経営をやめておいたほうがよい人の特徴を具体的に紹介します、
アパートの管理を管理会社に丸投げしている人
アパート経営のメリットのひとつが、アパートの管理全般を不動産管理会社へ業務委託できる点です。
アパート経営にかかわる業務は、入居者募集(内見案内・契約代行など)、入居者のクレーム対応、退去手続き、建物や設備のメンテナンス・修繕など多岐にわたります。そのため、それらすべてを大家さん自身で対応するのは時間と労力を要します。
アパートの管理業務を管理会社に委託することで、大家さんの負担は軽減しますが、すべてて任せきりにしてしまうと思わぬデメリットにつながりかねません。
なぜなら不動産管理会社のレベルには幅があり、提供するサービスの品質にばらつきがあるからです。特に管理委託手数料の安さだけで管理会社を選んでしまうと、建物のメンテナンスや日常の清掃業務が不十分だったり、不適切な入居者の選定につながったりすることがあります。
するとアパートの価値が下がってしまい入居付けに不利になるだけでなく既存入居者の満足度が低下してしまいます。気が付いたときにはキャッシュフローが悪化し、赤字になっていた……という事態になることも考えられるのです。
アパートの管理が適切におこなわれているかどうかを確認するためには、定期的に大家さん自身でアパートの状態をチェックしたり、管理会社に管理状況を確認したりすることが重要です。
そのため、「アパートの運営は管理会社に任せよう!」と考えている場合、アパート経営に失敗する可能性があるため注意しましょう。
サブリース契約にも注意が必要
サブリース契約とは、アパートの所有者が物件を不動産管理会社(サブリース会社)に糸棟丸ごとを貸し出し、不動産管理会社が入居者に転貸しする契約形態を指します。不動産管理会社はアパートの所有者に対して、空室の有無にかかわらず毎月一定額の賃料を支払います。
空室リスクを気にすることなく毎月安定した賃料を得られるという面で、サブリース契約はアパートの所有者にメリットがあります。
しかし、一方で定期的な賃料見直しよって減額される可能性が高いことや、一般的な管理手数料が月額賃料の5%~8%程度であるの対してサブリースの管理手数料は月額賃料の10%~20%と高額です。
そういったサブリースのデメリットを知らずに契約したことで、トラブルが発生するケースも非常に多いです。
サブリース契約を結ぶ際はアパート所有者に不利となる条項が盛り込まれていないか、契約内容をしっかりと確認することをおすすめします。
事前の収支シミュレーションをおろそかにする人
アパート経営の主な収入は入居者が支払う家賃です。その家賃からローンの返済や管理委託手数料や修繕費、税金などランニングコストといった支出を差し引いた残りが収益になります。
万が一毎月の家賃を支出が上回ってしまうと赤字になってしまい、不足額を手元の資金や給与から補填しなくてはなりません。
アパート経営を赤字にしないためには、物件選びの段階で収支シミュレーションをおこなう必要があります。
収支シミュレーションは単に収入と支出の差し引きをおこなうだけでなく、空室率やローン金利の変化、家賃の下落率などを想定したうえで細かな条件を設定し綿密におこなわなければなりません。
アパート経営を始めた時点で収支がギリギリ黒字の場合、空室が増えて家賃収入が減ったり、災害などで予期せぬ修繕費が必要になったり、ローン金利が上昇して毎月のローン返済額が増えるなど支出が増加してしまうと、あっという間に赤字に転落してしまうでしょう。
そうならないためにも適切なシミュレーションをおこなうことが重要です。
アパート経営の成功の可否は、物件を決める時点でほぼ決まります。そのためにも収支シミュレーションは決しておろそかにしてはいけません。適切な収支計画を立てるためには、少々厳しい数字でのシミュレーションが必須です。
収支シミュレーション結果を提示してくれる不動産会社も多いですが、その結果がかならずしも十分でないケースもあります。その数字だけを鵜呑みにせず、かならず自分自身でも確認することをおすすめします。
アパート経営に失敗する主な7つの要因
アパート経営は、適切におこなえば長期的に安定した収入を得られる投資方法です。しかしアパートの経営者の中に失敗してしまう人がいることも事実です。
実はアパート経営で失敗してしまう要因にはいくつかのパターンがあります。ここではアパート経営が失敗してしまう主な要因を7つ紹介します。
賃貸需要のない立地に選んでしまう
アパート経営を成功させるためには物件の立地に大きく左右されます。アパート経営の主な収入源は入居者が毎月支払う家賃です。そのため安定した家賃収入を得るためには、できるだけ満室経営=空室を出さないことが望まれます。
しかし、賃貸需要のない立地のアパートを購入したり、アパートを建ててしまったりすると入居者が見つからず空室が増えてしまい家賃収入が減ってしまいます。家賃収入が減っても、毎月のローン返済や管理委託手数料などのランニングコストの支払いをしないわけにはいきません。
ある程度は手元の資金や給与から持ち出しで対応できても、空室が長引くとだんだんと経営が苦しくなっていき、最終的にはローンの返済が滞り、物件が差し押さえられてしまうおそれも考えられます。
賃貸需要がない立地は、都市圏か地方都市か、単身向け物件かファミリー向け物件かなどによって異なります。
以下は単身向け物件で避けたほうがよい立地の例です。
- 人口減少が進んでいるエリア(そもそも人が少ない土地は賃貸需要が低い)
- 生活利便性が低いエリア(買い物施設や飲食店、銀行や病院などが周辺にない)
- 最寄り駅から遠く交通の利便性が低いエリア(駅から徒歩10分以上、バスなどの公共交通機関がないなど)
- 治安が悪いエリア(深夜営業の飲食店が多い、近隣に反社事務所などがある)
- 災害リスクが高いエリア(地盤が弱い、過去に水害被害が多発しているなど)
- 近隣に嫌悪施設があるエリア(墓地や斎場、騒音や悪臭の発生源となる工場など)
また、近隣に大学や大手企業などの特定施設があるエリアは、それらの施設利用者を対象に一定の賃貸需要が期待できます。しかし一方で、賃貸需要を特定の施設だけに依存してしまうと移転や閉鎖、縮小された場合、急激に賃貸需要がなくなる可能性があるため注意が必要です。
日頃から大学や企業の動向に注視し、移転などの兆候があればできるだけ早く売却するなど対処できるようにしておきましょう。
アパート経営を始める際は、かならずその立地の賃貸需要を確認することをおすすめします。
返済能力を超えた借入れをしてしまう
アパート物件の多くは高額です。そのためアパート経営を始める際は、物件の購入費用として金融機関から融資を受けるのが一般的です。
なおアパート経営では、給与からローンの返済をおこなう住宅ローンとは異なり、ローンの返済や管理委託手数料などの支出は家賃収入から支払うのが基本です。金融機関の借入額が大きくなればなるほど月々のローン返済額も高額になります。
そのため毎月ローンの返済を含めた支出を支払うためには、それを上回る家賃収入が必要になります。
そのためにも物件選定時に収支シミュレーションをおこなうことが必須なのですが、その際のシミュレーションがあまいと、想定外の支出が発生したり空室が長引いたりすることで赤字になる可能性が高くなるのです。
また一般的にはローン申込者の年収の7倍~10倍程度が融資上限額だと言われていますが、ローン申込者の個人属性や融資対象物件の収益性によって決まります。
個人属性とは、ローン申込者の勤務先や年収、借入れ状況、資産などの項目のことです。金融機関は融資審査をおこなう際、個人属性を評価することで、その人の返済能力の有無を判断します。
たとえば、勤務先が上場企業のサラリーマンや公務員など収入が安定している人や、資産が多い人などは、返済能力が高い「高属性」とみなされて高額融資を受けられる可能性が高くなるケースも多いです。
高額融資が受けられるといっても、それはあくまでも「個人の返済能力がある」とみなされただけであり、アパートの家賃収入が保証されるわけではありません。
悪徳と呼ばれる不動産会社のなかには、こういった高属性の人をターゲットにして、物件の購入をすすめるケースも少なくありません。
不動産会社の言葉を鵜呑みにしてアパートを購入したが、月々のローン返済の負担が重く、毎月赤字で手元の資金から持ち出して赤字を補填している……という失敗パターンも多いです。
金融機関から借入れをおこなう際は、借りられる金額に左右されることなく、かならず収支シミュレーションをおこなったうえで無理なく返済ができるアパート物件を選ぶことが肝心です。
原状回復費用を少なく見積もってしまう
アパート経営をおこなう際はさまざまな費用(ランニングコスト)が必要です。一般的なアパート経営に必要なランニングコストは、家賃収入の20%~30%程度が目安です。
ここで注意したいのが、入居の退去後に発生する現像回復費用(リフォーム費)です。原状回復には、室内クリーニングや壁紙や床材の張り替えなどが含まれます。入居者が部屋をきれいに使用している場合は室内クリーニングで済むケースも多く、費用はそこまでかかりません。
しかし、入居者全員が室内をきれいに使うとはかぎりません。場合によっては高額な原状回復費が発生するケースも少なくありません。
原状回復費用については、トラブル防止のために国土交通省が原状回復の費用負担等についてとりまとめた『原状回復をめぐるトラブルとガイドライン』に沿って、大家さんと入居者の負担割り合いを決めることが多いです。
これによると、経年による劣化などの費用は大家さんが負担し、入居者の故意や過失、注意義務違反などが原因で原状回復が必要な箇所についての費用は入居者負担が基本とされています。
したがって、明らかに入居者負担の費用については入居者に費用を請求することもできますが、中には支払いを拒否したり、無視したりする悪質な入居者も少なくないようです。
こういった場合、大家さんが費用を負担せざるを得なくなり、結果として大きな出費となり、収支に悪影響を与えかねません。万が一を考えて、原状回復費用に回すことができる修繕費用などをプールしておくと安心です。
また、経年劣化による室内設備(エアコンや給湯器など)の交換なども、あらかじめ見積もっておかなくてはなりません。
特に新築でアパート経営を始めた場合、一斉に設備の交換時期が重なることになります。すると短期間に高額のリフォーム費用が必要になるため、収益を圧迫し、赤字転落するケースも多いため注意が必要です。
アパートを建築して満足してしまう
アパート経営を始める人の多くは、なんらかの目的や目標を持っていることでしょう。
し、相続税対策としてアパート経営を選んだ場合はアパートを建てることで目的の大部分が達成され、満足かもしれません。
しかしその後のアパート経営を順調におこなわなければ、せっかく節税した相続税以上の負債につながる可能性が高くなるため注意が必要です。
特に相続税対策で所有している土地にアパートを建築する場合、アパート建築に意識が集中してしまい、エリアの賃貸需要や周辺の競合物件の有無などを考慮していないケースも考えられます。
アパートの建築費用を金融機関から借入れた場合は月々のローン返済が必要です。アパートの管理を管理会社に委託した場合は管理委託手数料が発生しますし、それ以外にもアパート経営には各種ランニングコストがかかります。
また不動産取得税や登録免許税、固定資産税などの納税義務もあります。
これらランニングコストは基本的に家賃収入から支払うため、家賃収入よりも支出が上回った場合は赤字となってしまい負債ばかりが増えてしまい、最終的には土地ごとアパートを手放す事態になりかねないのです。
たとえ相続税対策でアパートを建築する場合でも、そのエリアに賃貸需要はあるのか、採算は取れるのかといったリサーチはかならずおこないましょう。
地域や入居者ニーズとは異なる設計をしてしまう
アパート経営で成功するためには、入居者に選んでもらえる部屋を作る必要があります。入居者がアパートを選ぶ際は、立地や利便性の良さだけでなく、快適かつ安心して生活できる環境も重視します。
そのため、どんなに立地がよくても地域のニーズと異なる設計でアパートを建ててしまうと入居付けがむずかしくなり、空室率が上がってしまうおそれがあるため注意しましょう。
特に相続税対策で所有する土地にアパートを建てる場合、ターゲットとなる入居者層や入居者ニーズの調査を十分におこなわないまま設計・建築してしまう傾向があります。
たとえば駅から離れた閑静な住宅街は、ファミリー層には好まれますが単身者には人気が低いです。
逆に駅から近い交通量の多い繁華街は単身者に人気ですが、子育て世代のファミリー層には敬遠されがちです。
このように所有する土地の立地や、どのような入居者層がターゲットになるのかによって間取りや設備のニーズが変わってきます。
こういったニーズを考慮しないままアパートを建ててしまうと入居が付かず、アパート経営の失敗につながる可能性が高くなるため注意が必要です。
安易に2棟目を購入してしまう
将来的には所有するアパート経営だけで生計を立てたいと考えているサラリーマン大家さんも少なくないでしょう。
しかし、できるだけ早く規模拡大をしたいがために、しっかりとした資金計画を立てる前に安易に2棟目のアパートを購入するのは非常に危険です。
アパート経営を始めるにあたって、ほとんどの人は準備に時間をかけることが多いため十分な自己資金を用意しやすい傾向にあります。そのため頭金を多めに入れて自己資金率を高めたり、突発的な出費に備えて手元に資金を残したり、資金繰りに余念がありません。
しかし2棟目以降の購入を急くあまり、自己資金が少ないにもかかわらず無理に物件を購入してしまい、借入金が高額になり月々のローン返済がキャッシュフローを圧迫したり、資金不足で予期せぬ出費に対応できなくなったりするケースがあるのです。
手元資金が不十分な状況で2棟目の収支が赤字になってしまうと、1棟目の収益を赤字の補填に充てることになり、赤字がつづけば2棟目のアパートだけでなく、1棟目の物件すら手放す事態になりかねません。
2棟目以降の購入についても、1棟目の購入時と同様に頭金や諸費用などの自己資金を確保したうえで臨みましょう。
間違った管理会社を選んでしまう
アパート経営をおこなううえで、不動産管理会社は頼りになるパートナー的存在です。しかし前述したように不動産管理会社のレベルには幅があります。
入居付けに消極的な管理会社を選んでしまうと、なかなか空室が埋まらず空室が長期化してしまい、結果的にアパート経営が失敗するケースもめずらしくありません。
また入居者のクレーム対応や建物管理が不十分な場合は既存入居者の不満につながり、短期間で退去される可能性が高くなるため注意が必要です。
管理会社を選ぶ際は、会社のホームページなどで管理実績(管理件数や入居率、リピート率など)を確認するとよいでしょう。目安としては入居率が95%以上を維持している会社が望ましいです。
また空室対策について具体的な提案がない場合や安易に家賃の減額を提案するなど、大家さんの利益を重視しないような管理会社はパートナーとして失格です。状況が回線しない場合は、管理会社の変更も視野に入れるとよいでしょう。
アパート経営で失敗しないためにも信頼できる管理会社を選びましょう。
アパート経営を失敗しないための7つの対策方法とは?
ここではアパート経営に失敗し泣いたための対策方法を7つ紹介します。前述した失敗する要因とともに覚えておきましょう。
地域や入居者ニーズの高いアパートを取得・建築する
アパートを選ぶ際は、その地域の入居ターゲット層を把握したうえで、そのニーズに合ったアパートを選びましょう。
すでに土地を所有している場合は、そこでアパート経営をおこなうことでどの程度の賃貸需要が見込めるかどうかの調査も必要です。
そのうえで、入居者ニーズを満たせる間取りや設備が備わったアパートを選択・建築することで、入居者に選ばれるアパート経営につながるでしょう。
なお、物件や土地の調査をおこなう際はかならず現地を直接訪れ、周辺を歩いて駅からの時間や周辺環境を調査することをおすすめします。
十分な自己資金を用意する
アパート経営で赤字になっても手元に自己資金があれば、不足分を持ち出しで補填したうえで黒字転換を目指すことも可能です。そのためにもアパート経営を始める際は、余裕のある資金計画を立てることが非常に重要です。
また頭金を多く入れることで借入金の総額を抑えることにつながり、月々のローン返済の負担を軽減できます。
アパートの購入時や建築時に必要な頭金の目安は物件価格(建築費用)の1割~3割程度と言われています。ローン返済を軽減したい場合は3割程度の頭金を入れて返済比率を下げるとよいでしょう。
修繕費を積み立てておく
アパートの建物や設備は経年によって劣化していきます。そのため、築年数が経過するにしたがって修繕費用が増加するのが一般的です。
特に10年~15年周期でおこなう大規模修繕は、屋根の葺き替えや外壁塗装、配管の交換など数百万円単位の高額の修繕費が必要になります。
そのためアパート経営を始める際に大規模修繕計画を立て、毎月の家賃から一定額を大規模修繕費用として積み立てておきましょう。
そのほかにも、入居者の退去後におこなう原状回復工事費用や日々のメンテナンス費用、消防設備点検など義務付けられた法定点検費用なども発生します。
これらの修繕費用は、健全なアパート経営を継続するためには欠かせません。もし、修繕費を捻出できない場合はアパートの価値が下落し、入居者獲得のために家賃の引き下げを余儀なくされます。
そうならないためには大規模修繕費の積立てとは別に、建物・設備の経年劣化を見越して設備の交換や修繕を計画したうえで費用を積み立てておくことをおすすめします。
リスクを想定した収支シミュレーションをおこなう
金融機関から融資を受けてアパート経営を始めた場合は、いわゆる「赤字スタート」となり、黒字化するまでには長い時間がかかるのが一般的です。できるだけ早く黒字化するためにも月々の支出をできるだけ削減するとよいでしょう。
またキャッシュフローに余裕ができれば、突発的な出費にも対応できるようになります。
しかし必要な費用まで減らしてしまうと入居者に対して十分なサービスを提供できなくなるため注意が必要です。
こういった収支計画は、アパート経営を始める前に綿密な収支シミュレーションをおこなうことで対策を立てることが可能です。
その際は、空室率や金利の上昇、経年による家賃の下落率などの各種リスクを想定したうえで収支シミュレーションをおこないましょう。
物件や周辺環境の調査は直接現地でおこなう
アパートの取得や建築する際は、かならず現地を訪れて直接確認をおこなうことをおすすめします。
アパートを購入・建築するにあたって、そのエリアの賃貸需要の有無や周辺の競合物件の状況(供給過多ではないか、空室が多くないかなど)を確認しましょう。駅から物件まで歩いてみて時間を計ったり、周辺環境の様子も同時に確認したり、入居付けに不利になる点がないかどうかの判断もおこなうとよいでしょう。
最近の物件情報は3D動画で外観や室内を内覧できるケースも増えていますが、具体的な雰囲気や空気感はやはり現地でしかわかりません。
アパートを購入するにしても建築するにしても、失敗したからといって安易に買い直しや建て直しはできません。事前調査をできる限りしっかりとおこなうことで、失敗する確率を下げることにつながるのです。
アパート経営の基礎知識を勉強する
アパート経営をおこなうためには特別な資格は必要ありません。しかし、アパート経営を成功させるためには、アパート経営に関する知識を得ておくことをおすすめします。
アパート経営の知識を覚えておくことで、不動産会社や建築会社の話を鵜呑みにすることなく立地の賃貸需要の有無を自身で判断することが可能です。
またあらかじめリスク対策を検討したり、節税スキームを構築したり、アパート経営を有利にすすめることにつながるでしょう。
アパート経営の知識を得るためには、市販の書籍を読んだり、不動産投資セミナーや大家さんの会に参加したり、インターネットで情報収集をおこなうのが一般的です。
アパートの購入資金を貯めながら、同時進行でアパート経営の勉強をしていくとよいでしょう。
管理会社選びは複数社を比較し検討する
アパートの管理を不動産管理会社に委託する場合、複数の管理会社から見積りを取り、比較検討することをおすすめします。
管理会社によって管理委託手数料や管理業務内容は異なります。管理委託手数料の相場は賃料の5%~8%程度です。中には3%程度の管理委託手数料が確約の管理会社もありますが、清掃の回数が少なかったり、業務範囲がせまかったり、必要な業務が別料金な場合もあるため注意しましょう。
また先に述べたように、管理実績を参考にすることも忘れてはいけません。管理実績は、管理会社の自社ホームページやパンフレットに掲載されているケースが多いです。公開していない場合でも、直接尋ねれば教えてもらえるので、かならず確認しましょう。
また担当者との相性も大事です。
細かな質問や疑問にも丁寧に対応してくれて、迅速に対応してくれる管理会社を選びましょう。
まとめ
たしかにアパート経営に失敗してしまう人は存在します。そのため「やめたほういい」と考える人がいることも事実です。
しかし、アパート経営に関するリスクを理解したうえで、適切なリスク対策をおこなうことで失敗する確率を下げ、成功する確率を上げることが十分可能です。
当記事ではアパート経営に失敗する要因と、失敗しない対策を紹介しました。これからアパート経営を検討する人は、ぜひ当記事を参考にして、アパート経営を成功に導いてください。
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