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土地活用として行なうアパート経営のメリットとデメリットとは?土地活用の種類や注意点を解説



土地活用の中でも人気のアパート経営は、土地を購入する必要がない分、高利回りが見込める、金融機関からの借入が少なくて済むなどのメリットがあります。
しかし一方で、立地を選べないなどのデメリットもあるのです。
 
土地活用でアパート経営を成功させるためには、メリットだけでなく、デメリットやリスクについても理解しておくことが大事です。
 
今回は、土地活用方法でアパート経営をおこなう際のメリットとデメリット、注意点について解説します。また必要な自己資金の目安も紹介するので、土地活用でアパート経営を検討中の方は、ぜひ参考にしてください。


目次[非表示]

  1. 1.土地活用の3つの種類
    1. 1.1.オーナー主導で土地を利用した事業をおこなう
    2. 1.2.企業と共同で土地を収益化する
    3. 1.3.土地をそのまま貸し出す
  2. 2.土地活用でアパート経営を行なうメリット
    1. 2.1.利回りが高い
    2. 2.2.金融機関からの借入れ額が少なくて済む
    3. 2.3.土地代が不要な分建物や設備にお金をかけられる
    4. 2.4.地域の賃貸ニーズを掴みやすい
    5. 2.5.安定した賃料収入が得られる
    6. 2.6.固定資産税や相続税の節税になる
    7. 2.7.定年後の生活資金になる
  3. 3.土地活用でアパート経営を行うデメリットとリスク
    1. 3.1.立地を選ぶことができない
    2. 3.2.アパート経営に不向きな場所もある
    3. 3.3.土地の形や広さが決まっている
  4. 4.土地活用でアパート経営するのに必要な自己資金
    1. 4.1.必要な自己資金①:頭金
    2. 4.2.必要な自己資金②:諸費用
    3. 4.3.土地を持たない状態でアパート経営を始める場合
  5. 5.土地活用でアパート経営を始める際の注意点
    1. 5.1.賃貸ニーズを把握する
    2. 5.2.収益シミュレーションをおこなう
    3. 5.3.広さが適しているか検討する
    4. 5.4.実績が豊富な不動産管理会社と契約する
    5. 5.5.複数の建築会社の見積もりを比較する
  6. 6.土地活用以外でできること
    1. 6.1.売却する
    2. 6.2.資産の組み換え(買換え)
  7. 7.まとめ
  8. 8.この記事を読んだ方に人気のお役立ち資料一覧


土地活用の3つの種類

土地活用にはさまざまな種類がありますが、大きくわけると次の3つの種類に分類できます。

  • オーナー主導で土地を利用した事業をおこなう
  • 企業と共同で土地を収益化する
  • 土地をそのまま貸し出す

それぞについて解説します。


オーナー主導で土地を利用した事業をおこなう

土地の所有者主導で建物などを建築して賃貸業を始めるなど、収益を得るための事業をおこないます。
例としてはアパート経営や駐車場経営などの賃貸経営があげられます。
 
どういった事業をおこなうかは、活用したい土地の立地や周辺環境、投資できる資金額によって異なります。


企業と共同で土地を収益化する

立地がよい場合は、デベロッパーや信託銀行などの企業と共同で事業をおこなう方法もあります。例としては「等価交換」や「土地信託」があげられます。
 
「等価交換」とは、所有する土地にデベロッパーがマンションなどを建設する共同事業を言います。土地の所有者は、提供した土地の評価に見合うマンションなどの区分所有権や敷地権を得ることができます。
 
建築費用などはデベロッパーが負担するため、土地の所有者の金銭的負担はありません。ただし、等価交換することで土地の所有権はデベロッパーと共有することになるため、土地所有者単独の所有権は失われてしまいます。
 
また等価交換で取得した直後にマンションを売却した場合、短期譲渡税がかかるため注意が必要です。
 
「土地信託」とは、土地の所有者が土地を信託銀行や信託会社などへ預けて管理・運用を代行してもらう土地活用方法です。
信託銀行や信託会社は預かった土地に建物などを建てて賃貸などをおこない、そこで得た収益を土地の所有者に配当金として支払います。
 
建設費用などは信託銀行や信託会社が負担するため、土地の所有者は土地を預けるだけで配当金を受け取ることが可能です。また等価交換とは異なり、土地は預けているだけなので所有権はそのままです。
 
しかし、預けた土地でおこなう事業からかならず収益が出る保証はありません。信託銀行や信託会社の運用状況によっては、配当金を得られないことがあるため注意が必要です。
 
また土地信託は、信託銀行や信託会社に預けた土地の管理・運用の代行の報酬として、仲介手数料を支払う必要があります。その場合、収益の5%~20%を仲介手数料として支払わなければなりません。
 
仲介手数料を支払ったら収益がほとんど残らない場合もあるため、土地信託をおこなう際は収支をしっかり検討することが大事です。


土地をそのまま貸し出す

所有する土地をそのまま貸して地代を得る土地活用方法です。
「定期借地」として土地を貸すことで一定期間経過後に土地は戻ってくるため、売却したくない土地の活用方法に向いています。
 
土地の定期借地権は3種類ありますが、用途が事業に限定された「事業用定期借地権」が人気です。契約期間は10年以上50年未満で設定できるため、長期にわたって安定した地代を得ることが期待できます。
 
ただし、借り手側の事業主は慎重に選定する費用があります。土地の借主の事業が経営不振に陥った場合、地代の回収などが困難になるおそれもあるため注意が必要です。


土地活用でアパート経営を行なうメリット

ここでは土地活用方法としてアパート経営をおこなうメリットについて解説します。


利回りが高い

所有している土地でアパート経営を始める場合、土地の購入費用は不要です。必要となるのはアパートの建築費用だけなので、その分、利回りが高くなります。
一般的に立地がよい土地は価格が高く、好立地であればあるほど利回りは低くなります。そのため所有する土地の立地がよければ、さらに高利回りが期待できるでしょう。
 
しかも、好立地物件でおこなうアパート経営は賃貸重要が高く、空室リスクが低い傾向があります。このようなアパート経営に適した土地を所有しているのであれば、ローリスクでハイリターンを実現することも十分可能であると考えられます。


金融機関からの借入れ額が少なくて済む

アパート経営を始めるにあたって物件の取得費用(建築費用+土地代)は、自己資金と金融機関からの借入金で賄うのが一般的です。
しかし所有している土地でアパート経営をおこなう場合、金融機関から借入れるのはアパートの建築費用だけなので通常よりも少ない借入れ金額で済みます
 
さらに自己資金(頭金)を用意すれば、さらに借入金を減らすことも可能です。
借入金が少なければ月々のローン返済額が少なくて済むため、空室期間が長引き家賃収入が減少したり、想定外の支出があったり、キャッシュフローが減少した場合でも余裕をもってローン返済がおこなえるでしょう。


土地代が不要な分建物や設備にお金をかけられる

土地の購入費用が浮くため、その分を建物や設備にかけることも可能です。たとえば建物のグレードを上げたり、入居者ニーズの高い設備を導入したり、賃料アップや空室対策に効果的なアパート経営につながるでしょう。


地域の賃貸ニーズを掴みやすい

所有する土地が馴染みの深い地域にある場合、その地域の賃貸ニーズを把握しやすい傾向です。
 
賃貸ニーズを把握できれば、それに沿ったアパートを建築することができるため、アパート経営の成功率を大幅に上げることにつながります。
たとえば幼稚園や小学校が近隣にある地域だと知っていれば、単身者よりもファミリー層を入居ターゲットにしたアパート建築も視野に入ります。
 
もちろん、土地を所有しているからといって地域に詳しいとはかぎりません。
それも踏まえて現地のリサーチは欠かせません。土地活用としてアパート経営をおこなう際は、かならず周辺の賃貸需要の有無や賃貸ニーズ、競合物件の有無などを確認しましょう。


安定した賃料収入が得られる

アパート経営は、長期にわたって安定した家賃収入を得られるのがメリットです。
土地活用方法としてアパート以外の賃貸経営を選択することもできますが、居住用の賃貸経営は事業用の賃貸経営に比べて安定した収入が得られるケースが多いです。
 
特にアパート経営は、マンション経営よりも少ない資金ではじめることができ、また利回りも高いです。
 
加えてアパート経営は複数の部屋を賃貸するため、1室が空室になってもほかの部屋に入居者がいれば賃料が完全に途絶えることはまずありません。


固定資産税や相続税の節税になる

所有する土地にアパートを建てることで固定資産税や相続税の節税につながります。
 
所有する土地が住宅用の場合、「小規模住宅用地の特例」が適用され、住居などの建物がある場合、一戸当たり200㎡以下の部分については固定資産税評価額が1/6に軽減されます
また、200㎡を超えるものについては「住宅用地の特例」が適用され、土地の固定資産税評価額が1/3になります。
 
またアパート経営が相続税対策になるのは、現金や有価証券よりも不動産の相続税評価額が低くなるためです。
現金や有価証券を相続した場合、相続税評価額は額面通りです。たとえば現金1億円を相続した場合、相続税評価額は1億円となり、基礎控除額を差し引いた全額に相続税が課されます。
 
しかし資産を不動産で相続した場合、時価ではなく「路線価」や「固定資産税評価額」をもとに相続税評価額が算出されるのです。そのため土地の部分は公示価格のおよそ80%程度、建物部分についてはおよそ70%~80%程度の評価額となります。
 
さらに相続した不動産で賃貸経営をおこなっている場合、「小規模宅地等の特例」に該当するため、より評価額が減額されされるため相続税の節税につながるのです。


定年後の生活資金になる

2019年に大きな話題となった「老後2,000万円問題」をはじめ、年金受給額額引き上げや昨今の物価の高騰などから老後の暮らしに不安を感じている人は少なくありません。
 
そんな中、余裕のある老後の生活のために年金以外の収入源として注目されているのが、アパート経営を始めとする不動産投資です。所有している土地を活用することで老後資金を確保することが可能です。
 
先に述べたように、アパート経営をおこなうことで安定した家賃収入が見込めます。特に土地活用としてアパート経営をおこなう場合、金融機関の借入金は建物の建築費用だけなので、余裕のあるローン返済も可能です。

またアパートの管理業務全般を管理会社に委託できるため、高齢になってもアパート経営を継続するのもむずかしくありません。
加えてアパート経営をおこなうことで相続税対策にもつながるため、老後資金の確保プラスアルファのメリットが期待できるのです。


土地活用でアパート経営を行うデメリットとリスク

所有する土地の活用方法としてアパート経営をおこなうことでさまざまなメリットを得られます。しかし一方で、一般的なアパート経営には見られない、土地を所有しているがためのリスクもあります。
 
ここでは所有する土地でアパート経営をおこなう際に注意したいデメリットやリスクについて解説します。


立地を選ぶことができない

アパート経営で成功するためには、アパートの立地が非常に重要なポイントになります。土地を持たない人がアパート経営を始める場合、賃貸需要の有無や利便性、周辺環境などを考慮したうえで立地の良い土地を選びます。
 
しかし土地を所有している場合、土地を選ぶこと自体ができません。所有地がアパート経営に適した立地であれば問題ありませんが、賃貸需要が低かったり、周辺に競合物件が多く供給過多状態だったりする場合は、アパートを建てても経営がうまく行くとはかぎりません
 
ただし、アパート経営には向かなくても、なんらかの需要が見込める立地であれば、別の用途で土地を活用したり、土地を売却してアパート経営に適したほかの土地を購入したりという選択肢もあります。


アパート経営に不向きな場所もある

前述したように、所有している土地周辺に賃貸需要がないなど、アパート経営に不向きな場所もあります。
 
アパート経営に向かない場所にアパートを建てても、入居者が見つからず空室だらけになる可能性が高いです。アパート経営の主な収入源は入居者が支払う家賃です。入居者がいなければ収入が得られず、ローンの返済が滞るおそれも十分考えられます。
 
賃貸需要がない立地でアパート経営をおこなうのは非常にリスクが高いため、別の土地活用方法を検討することをおすすめします。


土地の形や広さが決まっている

所有する土地の広さや形状によってはアパートの建築がむずかしいケースもあります。
特に狭小地の場合、十分な戸数が取れないケースが多いです。その場合、建築費用の面からアパートよりも賃貸用戸建て住宅を検討するのも選択肢のひとつです。
 
また変形地の場合は面積が大きくてもデッドスペースができやすいのがデメリットです。そのため、できるだけデッドスペースを出さないような工夫が必要になるため、設計費や建築費が通常より高額になることも考えられます。


土地活用でアパート経営するのに必要な自己資金

アパートを建築する際には、「頭金」と「諸費用」を自己資金から支払う必要があります。ここでは頭金と諸費用に必要な金額について解説します。


必要な自己資金①:頭金

アパートの建築費用は高額です。そのため、ほとんどのケースで建築費用の大部分を金融機関から借入れをおこないます。その際、建築費用の一部を「頭金」として自己資金から支払うのが一般的です。
 
頭金の額に決まりはありませんが、最低でも建築費用の1割程度が求められます。頭金の目安は建築費用の1割~3割になります。
 
要するに、必要な頭金の額はアパートの建築費用によって変動するわけです。建築費用が高額なら頭金も高くなるため、より多くの自己資金が必要になるのです。
 
なおアパートの建築費用は、建物の基礎工事や内装・外装工事をおこなう「本体工事」と、外構や塀、インフラ設備の引き込み工事などをおこなう「付帯工事」にわけられます。
 
本体工事費用は、坪単価×坪数に決まり、坪単価はアパートの構造によって変動し、アパート建築費用全体の70%~80%を占めます。付帯工事は、本体工事費用の20%程度が一般的です。
 
たとえば、坪単価が80万円で、延べ床面積60坪の2階建て木造アパートを建てる場合を例に見てみましょう。

  • 本体工事費用:坪単価80万円×延床面積60坪=4,800万円
  • 付帯工事費用:本体工事費用4,800万円×20%=960万円

 
アパート建築費用(本体工事費用4,800万円+付帯工事費用960万円)は、5,760万円です。
 
この場合、頭金として576万円~1,728万円の自己資金が必要になります。


必要な自己資金②:諸費用

「諸費用」とは、金融機関の融資を利用する場合にかかるローン手数料や火災保険料、登記費用など、工事以外にかかる費用のことです。諸費用は自己資金から支払うのが一般的です。
 
土地を所有している場合に必要となる諸費用の額は、アパート建築費用に対して5%~10%程度が目安となります。土地を所有している場合、土地購入時の仲介手数料が不要なため、通常よりも諸費用が少ない傾向があります。
 
先ほどの計算したアパート建築費用を例にあげると、5,760万円の建築費用に対して必要になる諸費用は288万円~576万円となります。


土地を持たない状態でアパート経営を始める場合

土地を持たない状態でアパート経営を始める場合、アパートの建築費用に加えて土地の購入費用が必要です。
 
2024年の公示地価(すべての用途)は、全国平均で25万5783円/㎡、坪単価では84万5565円/坪でした。参考:『地価公示・地価調査(基準地価)マップ
たとえばアパート経営を始めるために60坪の土地を購入する場合、84万5565円×60坪=5,073万3,900円が土地代として必要になる計算です。
 
上記は全国平均なので、東京や大阪などの都市圏で土地を購入する場合はさらに高額の費用が必要になります。
また不動産会社を介して土地を購入した場合は仲介手数料が発生するため、諸費用も増えることになります。
 
以上の点から、土地を所有している状態でアパート経営を始めるのは非常に有利であることがわかります。


土地活用でアパート経営を始める際の注意点

アパート経営を成功させるためには準備段階での調査や確認が非常に重要です。
所有する土地でアパート経営を始める場合、次の点に注意する必要があります。

  • 賃貸ニーズを把握する
  • 収益シミュレーションをおこなう
  • 広さが適しているか検討する
  • 優良な不動産管理会社と契約する
  • 複数の建築会社の見積もりを比較する

 
それぞれについて解説します。


賃貸ニーズを把握する

アパート経営を始める際は、所有する土地周辺の賃貸ニーズを把握する必要があります。具体的には、人口動向、ターゲット層、周辺の競合物件数や入居率、家賃相場、周辺環境などを調査しましょう。
 
人口動向や周辺の競合物件数や入居率を調べることで、賃貸需要の有無を判断する際の材料になります。
家賃相場は周辺環境にもよって変わります。たとえば周辺に嫌悪施設(火葬場や墓地、騒音や異臭のもとになる工場、反社事務所など)が近隣にある場合、家賃相場は下がります。
 
ここで賃貸ニーズを読み間違えてしまうとアパート経営に悪影響を与えるため、しっかりと確認しましょう。


収益シミュレーションをおこなう

アパート経営を始める際は、事前に収益シミュレーションをかならずおこないましょう。建築会社によっては収益シミュレーションを提示してくれますが、念のため自分自身で再シミュレーションをおこない、問題ないか確認してください。
 
収益シミュレーションをおこなうコツは、空室率や家賃下落率など反映させる数字をできるだけシビアにして計算することです。
数字を厳しくしたうえで、きちんと収益が得られるかどうか確認することが大事なポイントです。


広さが適しているか検討する

所有する土地がアパート経営に適した広さかどうか確認しましょう。アパート経営に適した土地の広さは60坪以上と言われていますが、30坪~50坪程度でもアパートを建築できる場合もあります。
 
ただ、狭小地にアパートを建てる場合、戸数が少なくなったり、1戸当たりの専有面積が小さくなったりする可能性は否めません。専有面積が小さなワンルームなどは、首都圏であれば需要はありますが、地方では不人気の場合もあります。
 
まずは所有する土地でどのくらいの規模のアパートを建てることができるのか確認するとよいでしょう。


実績が豊富な不動産管理会社と契約する

アパート経営で成功するためには、不動産管理会社の協力は必要不可欠です。
アパートの管理状況がよければ、内見に来た入居希望者に好印象を与えるため入居に結び付く可能性が高まります。また入居者への対応がよければ、既存入居者の長期入居につながります。
 
実績が豊富な不動産管理会社かどうか判断するためには、その会社のホームページなどで、管理件数や空室率、顧客の感想などを確認しましょう。知り合いから推薦してもらうなどの方法もよいでしょう。
入居付けに積極的で管理業務のノウハウが豊富な会社を選びましょう。


複数の建築会社の見積もりを比較する

アパートの建築会社を決める際は、かならず複数社から見積もりをとり、内容を比較することが大事です。
その際は建築費用だけで決めるのではなく、施工実績やアフターメンテナンス体制、管理委託の有無など、総合的な観点で判断しましょう。


土地活用以外でできること

所有する土地を活用する以外には、「売却」や「資産の組み換え(買換え)」という手段もあります。ここでは土地の売却や資産の組み換え(買換え)について解説します。


売却する

居住地から離れた場所にあるなどの理由で、土地活用に消極的になるケースもあるでしょう。不動産は所有しているだけ毎年固定資産税がかかるため、利用する予定がない場合は土地の売却を検討しましょう。
 
売却で得た現金は、住宅ローンの支払いに充てたり、子供の教育資金として貯蓄したり、別の金融資産に投資したり、なにかしら有効に活用できるでしょう。
 
ただし、土地を売却した際の売却益には「譲渡所得税」がかかります。譲渡所得税は、不動産の所有期間が5年以下の場合は「短期譲渡所得」となり、税率は所得税30%、住民税9%、合計39%になります。
5年を超える場合は「長期譲渡所得」となり、こちらの税率は所得税15%、住民税5%、合計20%です。
 
不動産の所有期間が5年以下かどうかによって税率が倍近く異なるため、売却する場合は所有期間が5年を超えてからがおすすめです。


資産の組み換え(買換え)

資産の組み換え(買換え)とは、保有している資産を別の資産に交換することです。具体的には土地を売却して、売却代金を資金にして別の不動産を購入したり、ほかの金融商品に投資したりといった方法が考えられます。
 
前述したように、土地を売却した場合は譲渡所得税が発生します。売却時の費用なども考慮したうえで、どういった方法が得になるのか、よく検討するとよいでしょう。


まとめ

土地活用でおこなうアパート経営は、土地代が不要なため金融機関からの借入金が少なくて済むなど、土地を購入してアパート経営をおこなう場合に比べると非常に有利におこなえます。
 
しかしその一方で、アパート経営にかならずしも向く土地でない場合も考えられます。ぜひ、当記事を参考にして、アパート経営の可能性を探ってみましょう。


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岩崎
岩崎
不動産ジャンルのライター歴は2年半以上。その間、100本以上のコラム構成・執筆を担当。満室経営を目指す大家さんに役立つ記事をお届けします。

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