土地活用として所有地でアパート経営をおこなうことは、土地を所有しない人に比べて大きなアドバンテージになります。
 
土地を購入する必要がないため、金融機関からの借入が少なくて済むため返済リスクが低下したり、自己資金を建物や設備に投資できたりといったメリットが考えられます。
しかしその一方で、土地を所有していることでリスクがある点についても理解しておくことが求められます。。
 
今回は土地活用でアパート経営を選ぶメリットとリスクについて詳しく解説します。また自己資金をかけずにできる土地活用方法も紹介します。

アパート経営には「土地あり」と「土地なし」の2通りある

アパート経営を始める場合、「土地あり」と「土地なし」の2通りのどちらかになります。ここではそれぞれの特徴を紹介します。

土地ありの場合とは

「土地あり」で始めるアパート経営は、所有する土地にアパートを建てておこないます。
相続で引き継いだ土地などを有効活用するケースが多いです。
 
すでに土地があるため、土地なしの場合よりも投資額が少なくて済むのがメリットです。
一方で、所有する土地がアパート経営には向かない立地の場合もあります。土地ありでアパート経営を始める際は、アパート経営が成り立つかどうか慎重に判断する必要があるでしょう。

土地なしの場合とは

「土地なし」でアパート経営を始める場合、土地を購入してアパートを建てるか、新築または中古のアパートを購入するのが一般的です。
土地がある状態で始めるアパート経営と比較すると、土地購入代金が必要な分、必要な自己資金額や金融機関からの借入が大きくなります。
 
その代わり、立地を自由に選べるのがメリットです。賃貸需要が高い利便性の良い立地を選ぶことができれば安定した家賃収入につながるでしょう。

土地活用としてアパート経営をおこなうメリット

ここでは所有する土地の活用方法としてアパート経営をおこなうメリットについて解説します。

利回りが高い

利回りとは、物件価格に対して1年で得られる収入や利益の割合を指します。利回りは、物件購入価格を年間家賃収入で割って算出するため、土地を購入する必要がない場合は物件購入額が安くなるため利回りは高くなります。
 
【表面利回りの計算方法】
表面利回り（％）＝ 年間の家賃収入 ÷ 物件の購入価格 × 100
 
表面利回りは、「物件価格に対して満室時に得られる家賃収入」を見るための指標で、売却不動産の広告に記載されているのは、この表面利回りです。
 
【実質利回りの計算方法】
実質利回り（％）= （年間家賃収入 － 経費）÷（ 物件価格 ＋ 諸費用 ） × 100
 
実質利回りは、アパート取得時の諸費用や、アパート運用時の経費を反映させて計算するため、より現実に近い収益を計りやすいのが特徴です。
 
一般的に好立地の土地ほど価格が高く、立地の良いアパート物件は高額なケースが多いです。もちろん家賃相場も高い場合が多いですが、購入費用が高額な分、利回りが低くなります。
 
そのため所有する土地がアパート経営向きの好立地であれば安定した家賃収入が見込めるため、より高利回りが期待できるでしょう。

ローンが少額で済む

アパート経営を始める場合、そのほとんどが金融機関から融資を受けて始めます。土地なしであれば、土地と建物両方の取得費用を借入れることになりますが、土地を所有してる場合、借入れるのは建物の取得費用だけで済みます。
そのため月々のローン返済額が少なくて済むのがメリットです。
 
月々のローン返済額が少ないと言うことは、キャッシュフローに余裕が生まれやすく、空室で家賃収入が減少しても、予期せぬ出費があって支出が増えても、ローンの返済が滞るリスクが低下します。
 
また金融機関から融資を受ける際は、頭金や諸費用などは自己資金で支払う必要があります。頭金は物件価格の1割～3割程度、諸費用は物件価格の5％～10%が目安です。
 
たとえば、土地3,000万円、建物2,000万円のアパートを購入する場合、必要な自己資金は頭金として500万円～1,500万円、諸費用は250万円～500万円になります。
 
土地なしに比べて自己資金が少なくて済むのも、土地ありのメリットになるでしょう。

土地代を建物や設備に投資することもできる

土地の購入費用が不要なため、アパートの建物や設備に資金を充てることもできます。建物に使用する建材や内装のグレードを上げたり、入居者ニーズの高い設備を導入したり、物件の価値を高めることにつながります。
 
入居者ニーズを満たすアパートは空室になりにくく、施工の質が高ければ修繕費が発生しにくくなるといったメリットも生まれます。

賃貸ニーズなどの情報収集がしやすい

所有地が居住地に近かったり、馴染みのある土地だったり、その地域のことをよく知っている場合はまったく土地勘のないエリアでアパート経営をする場合に比べて賃貸ニーズなどを把握しやすいと考えられます。
知り合いがいれば、賃貸市場の動向などの情報収集もおこないやすく、アパート経営に役立つでしょう。

安定した家賃収入が期待できる

複数の部屋を第三者に賃貸するアパート経営は、1室が空室になってもほかの部屋の家賃収入が得られます。すべての部屋が空室になる可能性は低く、入居者さえいれば安定した収入につながりやすいです。
 
また一般的なアパートの賃貸借契約は2年間です。そのため入居者が決まれば、特別な事情がなければ最低でも2年間は安定した家賃収入を得られます。
より収入を安定させるのであれば、退去予防のために既存の入居者の満足度を上げる工夫をしましょう。
 
たとえば入居者ニーズの高い設備を導入したり、入居者からのクレームにいち早く対応したり、入居者ファーストを心がけましょう。

相続税や固定資産税の節税になる

アパート経営をおこなうメリットのひとつが、節税につながることです。
特に相続税と固定資産税は、アパート経営による節税効果が高いです。

相続税対策

相続税は相続する財産の相続税評価額で決まります。現金や預貯金を相続した場合、その評価額は額面通りです。
しかし不動産で相続した場合は、時価よりも相続税評価額が低くなります。
 
たとえば現金で1億円を相続した場合の評価額は1億円のままです。しかし1億円で購入した不動産を相続した場合の評価額は、時価の7割～8割程度になります。これは不動産の評価が時価ではなく、路線価などを参考にするためです。
 
また、相続する土地でアパート経営などの賃貸経営をおこなっている場合は「貸家建付地」になります。その場合、元々の評価額から借地権割合や借家権割合によってさらに減額されます。
なお借地権割合による減額は60％～70%程度、借家権割合は全国一律で30%です。
 
さらに「小規模宅地の特例」の要件を満たす場合、相続税評価額が50％～80％程度減額されされます。相続人が賃貸経営を引き継ぐ場合は200㎡まで評価額が50%軽減されます。
 
このように相続する土地でアパート経営をおこなうことで、相続税を大幅に減らすことにつながるのです。

固定資産税対策

固定資産税は、毎年1月1日時点で不動産を所有している人に課せられる地方税です。
所有する土地が住宅用の場合「小規模住宅用地の特例」が適用され、以下のよう減額されます。

• 200平方メートル以下の部分：評価額の1/6
• 200平方メートルを超える部分：土地評価額の1/3

 
なお都市計画税について住宅用地の特例が適用され、200平方メートル以下の部分については評価額が1/3に、200平方メートルを超える部分は評価額が2/3に軽減されます。

定年後の生活資金になる

アパート経営による家賃収入は定年後の生活資金になります。最終就職がむずかしい高齢者にとって年金とは別の収入源があれば、自己や病気に備えることもできるため非常に心強いと言えるでしょう。
 
先に述べたように、所有する土地でアパート経営をおこなうことで固定資産税を減らし、相続税対策にもつながります。
すでに土地があるため、金融機関からの借入はアパートの建築費用のみで済みます。
 
またアパート経営に関する管理は、不動産管理会社に業務委託できるため、オーナー自身の負担は少ないです。
 
このようにアパート経営は、老後の経済的負担を軽減し、安心して長期的に収入を得る手段としておすすめです。

土地活用としてアパート経営をおこなうリスク

土地ありでアパート経営を始めるメリットは多いです。一方で土地ありだからこそ、リスクになるケースもあります。
ここでは「土地あり」で始めるアパート経営のリスクについて解説します。

立地を選べない

土地を別の場所に移転させることは不可能なため、アパート経営をおこなう際の立地を選べない点は土地ありのデメリットのひとつとなります。
ただし賃貸需要がある立地であれば、そのままアパート経営をおこなうこともできますし、なんらかの需要があれば売却してより好立地物件に買い替えることも可能です。

立地が不向きである

立地が選べない以上、所有する土地がアパート経営に不向きの場合もあります。
賃貸需要のない場所でおこなうアパート経営はリスクが非常に高いため、絶対に避けるべきです。
その場合はアパート経営以外の土地活用方法を検討しましょう。

土地の広さや形状が合わない

アパート経営をおこなうためには、ある程度の広さが必要です。そのため、狭小地や旗竿地など、アパート建築に向かない土地の広さや形状の場合もあります。
土地の広さや形状がアパート建築に向かない場合は、賃貸用戸建てなどを検討するとよいでしょう。
 
駅から近い狭小地は駐輪場としての需要があるケースもあります。

金利変動のリスク

アパートの建築費用を金融機関から借入れている場合、借入金の元本に金利を加えて返済しなくてはなりません。アパート建築費用は高額なため、金利が少し上昇しただけでも、返済リスクが高まる可能性があるため注意が必要です。
 
現在は低金利がつづいていますが、今後の金利の動きを予測するのは専門家にも困難です。そのため金利変動リスクには十分備えておくことをおすすめします。
 
対策としては固定金利でローン契約を結ぶ、資金に余裕ができたタイミングで繰り上げ返済をして残債を減らすなどの方法が考えられます。

土地活用としてのアパート経営に必要な自己資金

所有する土地でアパート経営を始めるにあたって、「頭金」と「諸費用」を自己資金で支払う必要があります。
 
頭金はアパート建築費用の1割～3割程度が目安です。
アパートの建築費用は坪単価で決まります。なお、坪単価は構造やアパートの階数、地域、建築会社によって異なります。
下記は構造別の坪単価の相場です。
 
【構造別アパート建築費用　坪単価相場（2階建て）】

• 木造：77万円～100万円
• 軽量鉄骨：80万円～105万円
• 重量鉄骨：90万円～120万円
• 鉄筋コンクリート造：95万円～125万円

 
延べ床面積60坪の木造アパートを坪単価100万円で建てる場合に必要な建築費は、6,000万円になります。必要な頭金は、600万円～1,800万円です。
 
頭金に決まりはありませんが、最低でも建築費用の1割が求められます。頭金を多めに用意することで借入額が減るため、融資資産に有利になる可能性があります。また月々のローン返済の負担も軽くなるでしょう。
 
諸費用は、アパート建築や購入に付随して発生する各種手数料や税金などの費用を指します。諸費用の目安は、アパート建築費（購入費）の5％～10%程度です。

アパート建築時に発生する主な諸経費

下記はアパート建築時に発生する主な諸費用です。

• 設計費
• 現況測量費
• 地盤調査費
• 水道分担金
• 不動産取得税
• 登録免許税
• 司法書士報酬
• 印紙税
• 損害保険料
• 融資事務手数料
• 融資保証料

 
なお、設計費・現況測量費・地盤調査費・水道分担金が必要なのは、アパート建築時のみです。新築や中古のアパートを購入する際は不要です。

「土地なし」でアパート経営を始める場合の自己資金

所有する土地がない状態でアパート経営を始める場合は、土地を購入する必要があります。
そのため土地購入にかかる分の自己資金が必要になります。
 
土地価格は立地によって大きく異なります。
2023年の地価公示の平均金額（全国）は、1㎡あたり24万3,154円でした。
仮に200平方メートル（約60坪）の土地を購入した場合の価格は4,863万800円となり、これにアパート建築費が加わります。
 
これが都心部の土地ともなると、さらに土地価格は高額になります。
このように土地の購入が必要かどうかによって、用意するべき自己資金の額は大きく異なるのです。「土地あり」でアパート経営を始める優位性がよくわかります。

土地活用でアパート経営を成功させるためのポイント

ここでは、土地活用としてアパート経営をおこなう際の注意点について解説します。
「土地あり」で始めるアパート経営は立地を選べません。まずは下記のポイントをしっかりとチェックすることで成功する可能性が高まります。

賃貸ニーズを把握する

アパート経営を成功させるためには、そのエリアの賃貸ニーズを把握することが重要です。
具体的には、そのエリアのアパートの入居者傾向やアパートの設備などをチェックしましょう。競合物件が多い場合、設備面で足りない部分があると入居付けに影響するため注意が必要です。
 
また家賃設定が正しいかどうかもしっかり確認しましょう。
周辺の家賃相場を無視した高額な家賃設定をしてしまうと「新築プレミア」を加味しても入居付けがむずかしくなってしまいます。
まずは周辺の家賃相場を把握した上で、適切な家賃設定をおこないましょう。

収益シミュレーションは厳しめにおこなう

アパート経営を始める際は、あらかじめ収益シミュレーションをおこないましょう。建築会社やアパートメーカーも収益シミュレーションを提示しますが、それらの数字を鵜呑みにせず、自分自身で収益シミュレーションを計算し問題がないか確認します。
 
特に空室率や家賃の下落率、ランニングコストの増加、金利の上昇などを加味したうえでシミュレーションをおこない、十分な収益が得られるかどうかチェックしましょう。

広さが十分あるか検討する

所有する土地の敷地面積を確認し、そのくらいの規模のアパートが建築可能か確認しましょう。
アパートの収益性を考慮した場合、アパート経営に必要な土地の広さは60坪程度以上が望ましいと言われていますが、50坪程度のアパートも多くみられます。
 
それ以下になると、かなり小規模のアパートになるため、建築プランの種類や建築を請け負ってくれる業者が絞られる可能性があります。
まずは正確に土地面積を把握し、プランを検討しましょう。

信頼できる不動産管理会社を選ぶ

アパート経営を成功するためには、不動産管理会社選びが大きく関係します。
入居付けが得意で、積極的に空室対策方法を提案してくれるような不動産管理会社を選ぶことができれば空室期間が減り、収益の増加が期待できます。
 
また管理業務についても同様です。清掃や修繕がきちんとおこなわれているアパートは入居者の満足度が高くなるため、退去の防止につながります。
 
管理会社の良し悪しがアパート経営に直結するため、できるだけ信頼できる管理会社を選びましょう。
管理会社を選ぶ際は以下のポイントをチェックしましょう。

• 管理実績が豊富である（管理物件の入居率が95%である、管理件数が多い、リピート率が高いなど）
• 空室対策の提案が積極的である
• トラブル発生時に早急に対応してくれる体制があるか
• 担当者の対応が良いか

 
上記に該当する管理会社は信頼できると考えられます。
管理実績などは不動産管理会社のホームページなどで確認できます。もし記載がない場合は直接確認しましょう。

複数の建築会社の見積りを比較する

建築会社を選ぶ際は、かならず複数の会社から見積りをとり、比較することが重要なポイントです。
比較するポイントは以下のようになります。

• 建築にかかる総費用（別途料金を請求される可能性の有無）
• 希望通りの設計・デザインか
• 建築会社としての実績があるか
• 担当者は信頼できるか
• 提案された収益シミュレーションに問題はないか
• アフターメンテナンス体制はどうか

 
建築会社の中には見積りとは別に費用を請求したり、現実的でない収支プランを提示したりするケースもあります。そのため1社だけでなく、かならず複数社の見積りを比較したうえで、ベストな建築会社を選びましょう。

自己資金が少ない場合の土地活用方法

所有する土地があっても必要な自己資金を用意できず、アパート経営が始められないというケースもあるでしょう。
ここでは、自己資金が不要な土地活用方法を紹介します。

企業と共同で事業をおこなう

自己資金が不足している場合は、企業と共同で事業をおこない、提供した土地に見合う権利を得る方法があります。それを「等価交換」と言います。
 
等価交換は、所有する土地をデベロッパーに提供して共同事業としてマンションなどを建築します。土地オーナーは提供した土地と同評価の建物の区分所有権や敷地権を取得します。
 
建築に関わる費用はすべてデベロッパーが負担するため、オーナーは資金を提供する必要はありません。
また等価交換したことで区分所有となるため、土地を分割して相続するよりも手続きが容易になるため、相続税対策としてもメリットがあります。
 
ただし等価交換はデベロッパーと土地の所有権を共有するため、単独の土地所有権は失われてしまいます。単独で所有権を維持したい場合は注意が必要です。

土地を貸し出す

土地をそのままの状態で第三者に貸し出し、地代を得ることも可能です。
貸し出した土地でおこなう事業に関する費用は借主が負担します。管理なども借主がおこなうため、オーナー自身の負担はありません。
 
「定期借地」として一定の期間土地を貸すため、契約期間満了時に土地は戻ってきます。その時点でオーナー自身が、なんらかの土地活用をおこなうことも可能です。
 
ただし、土地を貸しているあいだに借主である事業者が経営不振などで撤退したり、倒産したりするおそれがあります。その場合、地代の回収や土地の転用が困難になるケースもあるため注意が必要です。

アパート経営に向いている土地の特徴

次のような条件に当てはまる土地はアパート経営におすすめです。もし所有する土地が条件に当てはまる場合はアパート経営を検討しましょう。

• 60坪以上ある土地
• 最寄り駅から徒歩10分圏内の土地
• 今後地価の値上がりが予想される土地

 
それぞれについて解説します。

60坪以上ある土地

前述したように、アパート経営には60坪以上の土地が望まれます。そのため60坪以上ある土地の場合、アパート経営をおこなうのに向いている土地と言えるでしょう。
ただし、60坪に満たない土地でもアパート経営をおこなうことは可能です。
立地さえよければ、さらに狭い土地でもアパート経営をおこなえます。
 
ただし、狭小地でアパート経営が成り立つのは都心部などの場合です。
駐車場付き物件が求められる地方都市や郊外でアパート経営をおこなう場合は100坪程度の土地が望ましいです。

最寄り駅から徒歩10分圏内の土地

好立地と呼ばれる条件のひとつが最寄り駅から徒歩10分圏内の土地です。
駅前には商業施設や銀行や郵便局など日常生活に欠かせない施設が集まっているため、駅から近いアパートは賃貸需要が高く、安定した経営につながりやすいです。
 
ただし、ファミリー向けの物件は、駅から遠くても子供の幼稚園や学校への距離、住環境の良さなどが重視されるケースが多いです。
駅から離れている土地でも、ほかの賃貸需要が見込まれる可能性があることを覚えておきましょう。

今後地価の値上がりが予想される土地

将来的に再開発の予定や近隣に新しく商業施設や駅の建設がおこなわれる土地は、人口の増加や賃貸需要が高まる可能性があるため、アパート経営に向いている土地と言えるでしょう。
こういった情報をキャッチするためにも、日頃から不動産市場の動向を確認しましょう。

まとめ

土地活用として、所有する土地でおこなうアパート経営は、土地なしで始める場合と比較してさまざまなメリットがあります。
土地を購入する必要がないため高利回りが期待できますし、金融機関からの借入額も少なくて済むためローンの返済リスクも低くいです。
 
一方で、土地を持っているということは、立地を選ぶことができません。そのためアパート経営に向かないというケースも考えられます。
 
土地ありの人がアパート経営をおこなう際は、賃貸需要の有無を確認することが重要です。賃貸需要が低い場合はリスクが高いため非常に危険です。その場合はほかの土地活用方法を検討しましょう。
 
自己資金が少なくても、要か交換など土地活用の方法はいろいろあります。ぜひ、土地ありであることを活かせる土地活用方法を見つけてください。

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