「賃貸経営と空室対策は切っても切り離すことができない」と言われています。賃貸経営では家賃収入が主な収入源となるため、入居者がいなければ賃貸経営自体成り立ちません。
適切な空室対策をおこなうことは安定収入につながるだけでなく、賃貸経営にとって良い効果をもたらします。
 
今回は賃貸経営における空室対策の重要性について解説すると同時に、コスト別にできる空室対策を12種紹介します。

安定した賃貸経営には空室対策が必要な理由

一棟アパートや区分マンションなどで賃貸経営をおこなう場合、安定した収入を得るためには空室対策が必要不可欠です。しかし賃貸経営でおこなう空室対策にはそれ以外のメリットがあります。
ここでは空室対策で得られるメリットを紹介します。

安定した家賃収入が得られる

賃貸経営の主な収入源は入居者が支払う家賃です。オーナーは月々の家賃収入からローンの返済をおこないます。そのため空室の増加や空室期間の長期化によって家賃収入が減少してしまうと月々のローン返済が困難になります。
 
家賃収入からローン返済ができない場合、オーナー自身の資金からローンの返済をおこなわねばならず、収益を得るどころか損失ばかりが増大してしまいます。いわゆる赤字経営です。
 
空室対策をおこなうことで空室率を低くおさえることにつながり、毎月の家賃収入が安定することで黒字経営につながります。

物件の価値を維持できる

適切な空室対策をおこなうことは物件価値を維持することにつながります。
空室の多い賃貸物件は物件の価値が低く評価されるため、売却時にキャピタルロス（売却損）になる可能性が考えられます。
 
またローンの残っている収益物件を売却する際は、売却代金でローンの返済をおこなう必要があります。しかし物件価値の評価が低い場合、売却代金でローンを完済できないケースもあるため注意が必要です。

トラブル防止やリスク対策につながる

空室が増え、キャッシュフローが悪化すると物件の管理やメンテナンスが疎かになりやすく、建物や設備の故障や汚損などのトラブルにつながります。
また、空室が増えることで不審者や犯罪者などの不法侵入や放火などのリスクが高まる可能性も考えられます。
 
適切な空室対策は、アパートやマンションなどの建物や設備の状態や安全性を保つためにも必要不可欠と言えるのです。

賃貸経営で空室ができる7つの理由

賃貸経営で空室の増加や長期化するには、なんらかの理由があります。
前述したように空室対策は賃貸経営を継続するうえで必要不可欠ですが、空室の理由を把握せずに闇雲に空室対策をおこなっても、かならずしも効果が得られるとはかぎりません。
 
空室対策で最大の効果を得るためには、「空室になる理由」を特定したうえで適切な対策をする必要があります。
 
ここでは賃貸経営で空室になる主な理由を7種紹介します。まず、空室になる原因を把握しましょう。

立地条件が悪い

賃貸経営の成功は、物件の立地によって大きく左右されます。そのため立地条件が悪いと入居者を獲得しにくく、空室が増えやすくなります。
 
たとえば、駅から遠く、近隣にコンビニなどの買い物施設がない物件は生活するうえで利便性が低いとされ、入居者に選ばれにくいです。
また物件周辺に墓地や火葬場、騒音や悪臭が発生する工場などの嫌悪施設がある、ネガティブなイメージのあるエリアの物件も敬遠される傾向があります。
 
そのため賃貸経営をおこなう際は、物件を選ぶ段階でしっかりと周辺環境などをリサーチしたうえで、立地の良い物件を選ぶことが最大の空室対策につながります。
 
立地条件が悪ければ、それを補い付加価値を付けることで効果的な空室対策につながります。
たとえば入居条件を緩和し、ペット飼育や楽器演奏可能にしたり、入居者が自由に内装を変更できるDIY可能の物件にしたり、ほかの賃貸物件にはないメリットをアピールすることで空室の解消につながりやすくなります。

家賃や敷金・礼金が相場よりも割高である

家賃や、必要な敷金や礼金が周辺の相場よりも高い場合、入居希望者に敬遠されやすくなります。
 
最近の賃貸物件探しは賃貸ポータルサイトなどを利用するのが一般的です。住みたい物件の条件を入力するだけで条件に該当する物件を一括で表示できるため、家賃が高い物件はひと目でわかります。
また家賃設定があまりにも相場よりも高すぎる場合は、検索結果に表示されない可能性も考えられます。
 
家賃の引き下げや敷金・礼金の割引・無料化は、空室対策としては効果があります。しかし当然ながら収入は減少するため、経営状態の悪化につながるおそれがあるため、安易な値下げには注意が必要です。
 
家賃の引き下げなどは最終手段として、まずは物件の価値や魅力を高める方向の空室対策を検討することをおすすめします。

設備や間取りが古い・使いにくい

設備や間取りが著しく古かったり、使いにくかったりする物件は入居者に敬遠される傾向にあります。
 
たとえば、お風呂がバランス釜だったり、トイレが和式だったり、洗濯機置き場が屋外だったり、現在の設備の主流と離れている場合は要注意です。
 
また、使いにくい間取りも不人気です。一昔前の団地などによく見られた２DKなどの間取りは、部屋数が多くても1部屋あたりが狭いことから人気がありません。
同じ専有面積でも、広々としたLDKと寝室1室を有する１LDKが最近のトレンドです。
 
このように設備や間取りが空室の原因になっている場合は、現在の賃貸ニーズに沿ったリフォームやリノベーションをおこなうことで空室対策につながります。

建物・入居者の管理が不足している

安定した賃貸経営をおこなうためには、建物や入居者の適切な管理が欠かせません。管理が不適切だったり不十分だったりすると入居者の満足度が低下し退去につながり、結果的に空室が発生してしまうのです。
 
エントランスや廊下、ゴミ置き場などの清掃などは十分おこなわれているか、入居者からのクレームに迅速に対応しているかなど、一度見直してみるとよいでしょう。
大家さんが自主管理している場合、時間不足や経験不足から管理が行き届かないケースもあります。その場合は管理業務全般または一部を不動産管理会社に業務委託することで、管理状況の改善につながります。
 
すでに不動産管理会社に業務委託している場合は、担当者にヒアリングをおこなったうえで不十分な場合は改善を要求しましょう。改善する様子が見られない場合は、管理会社の変更を視野に検討しましょう。

入居条件が厳しすぎる

入居者の選定条件が極端に厳しいと条件に合致する入居者が限定されてしまうため、結果的に空室につながりやすくなります。
たとえば、「年収〇〇万円以上」といった収入条件の設定や、外国人受け入れ不可などは入居候補者の枠を狭めてしまいます。
この場合、物件の入居条件を緩和することで空室の減少につながります。
 
ただし、入居条件を緩めることで家賃滞納やマナーの低下につながる恐れもあるため、物件の価値を維持するためにも、入居にともなうルールの強化が必要です。
家賃保証会社との契約を入居条件にしたり、外国語対応の契約書や注意事項の説明をおこなったり、入居者に応じた対策をおこないましょう。

近隣に競合物件が多い

物件周辺に同じような間取りの競合物件が多い場合、入居者の選択肢が増え、競争率が高くなります。その結果、入居者が集まりにくくなり、空室につながりやすくなります。
競合物件が多いエリアでの空室対策は、入居者に選ばれやすくするために付加価値をつけるなど、物件の差別化が重要になります。
 
まずは近隣の競合物件の賃料や設備内容などをリサーチしたうえで、どのような付加価値を選べば優位に立てるかを把握しましょう。

入居者の募集活動が弱い

素晴らしい物件でも入居希望者に周知されなくては、空室は埋まりません。
物件に特別な問題がないにもかかわらず空室がなかなか埋まらないときは、入居者募集に関わる広告宣伝を見直してみましょう。
 
まず、入居者募集を委託している不動産管理会社に、入居希望者からの物件問い合わせや内見申し込みの件数を確認しましょう。極端に件数が少ない場合、賃貸ポータルサイトに掲載されていなかったり、掲載内容に過ちがあったり、物件情報や画像が不足している可能性が考えられます。なんらかの不備がある場合は早急に修正をおこないましょう。
 
また入居者募集を委託している管理会社の客付け能力が低いケースも考えられます。物件への問い合わせや内見件数が多いのにも関わらず入居が決まらない場合は、客付けに強い管理会社に変更することで入居者を獲得しやすくなる場合も多いです。

【コスト別】空室対策12選｜低コストから高コストまで網羅

ここでは具体的な空室対策の方法12種類をコスト別に紹介します。
空室対策は費用対効果も重要になるため、予算にあわせてベストの空室対策を選びましょう。

低コストで即実践できる空室対策

まず、少ないコストでできる空室対策を紹介します。

物件の内見方法を見直す

物件の内見方法を簡易化することで入居者の時間や手間を省き、入居を決めやすくなります。
 
入居希望者が賃貸物件を決める際、不動産会社の案内で物件の内見をおこなうのが一般的です。しかしコロナ禍を境に、オンライン内見、セルフ内見など、これまでよりも簡単に内見できる方法が導入されました。
 
オンライン内見は不動産会社の担当者が現地でビデオ通話をしながら、遠隔で内見者に物件を案内します。遠方に住んでいる入居希望者にとっては、現地へ行く時間や手間や費用をかけずに物件の詳細情報がわかるのが大きなメリットになります。
 
また不動産会社のスタッフを伴わずに入居希望者だけで内見ができる、セルフ内見も実施件数が増えています。わざわざ不動産会社に行く必要がなく、入居希望者の都合の良いときに好きなペースで内見ができるのがメリットです。
 
内見のハードルを下げることで内見数が増え、結果的に入居に結び付く確率を上げることにつながります。

家賃や管理費、敷金・礼金を見直す

入居希望者が賃貸物件を決める際に重視するのが、毎月の家賃です。ほぼ同等の物件を比較した際、選ばれやすいのは家賃が安い方の物件です。
そのため毎月の家賃や管理費の値下げは強力な空室対策につながります。
 
ただし、家賃を下げると収入も減ってしまうため、減額した家賃でもキャッシュフローが確保できるかどうか確認する必要があります。
なお一度下げた家賃を上げることはむずかしいため、できるだけ家賃を下げたくない場合は「フリーレント」を利用するのもおすすめです。
 
フリーレントとは、入居後一定期間の家賃を無料にする制度のことです。無料期間は大家さんが自由に設定できますが、1ヶ月から3ヶ月程度に設定するケースが多いです。
フリーレントを導入する際の注意点としては、短期間で退去されてしまうおそれがある点です。短期退去の対策方法としては、契約期間を設定し、期間内に退去した場合は短期違約金が発生するなどペナルティが課せられる旨を契約書に記載することをおすすめします。
 
また敷金や礼金などを割り引いたり無料にしたり、入居者が引越し時に支払う費用負担を軽くすることで入居につながるケースも多いです。
なお敷金を無料にした場合、退去時の原状回復にかかる費用の精算を敷金から差し引くことができません。その場合は別途請求する必要があるため注意しましょう。

入居条件をペット可にする

入居条件の緩和は、低コストでできる空室対策として効果的です。なかでも、ペットを飼う人の人口が増えている昨今では、ペット可にすることで非常に効果的な空室対策につながります。
 
物件をペット可にすることで通常よりも家賃を高めに設定することができます。また敷金や礼金も高めに設定することも可能です。
 
一方で、ペット不可の条件ですでに入居している既存の入居者に理解してもらう必要があります。同時にペットによる騒音や臭気、汚損などのトラブル防止も必須です。
ペット可にする場合は、入居者との契約内容やルールを明確にしたうえで賃貸契約を結びましょう。

キャッシュバックなど還元キャンペーンを活用する

入居が決まった際に、家賃1ヶ月分や最大〇万円といった形でキャッシュバックキャンペーンをおこなうのも空室対策として効果が期待できます。現金以外にも一定額の金券や、リスト上の家電品や家具から好きなものを選べるといった「引っ越し祝い」的なキャンペーンも効果があります。
 
ただし、フリーレントと同様、短期間で退去されないように契約期間を設け、期間内に退去する際は違約金が発生するなどの条件を契約書に盛り込んでおく必要があります。

中コストで効果的な空室対策

中コストでできる空室対策は主に設備の追加や交換などがあげられます。

設備の一部をリフォームする

全体的なリフォームやリノベーションには高額の費用がかかりますが、設備の一部だけリフォームする場合は大きなコストは必要ありません。部分的なリフォームをおこなう際は、できるだけ効果的な箇所をピンポイントでおさえましょう。
 
キッチンや洗面台のハンドル式水栓をシングルレバー水栓に交換したり、古いタイプの照明器具をデザイン性の高いものに交換したりするとよいでしょう。また通常の便座から賃貸ニーズの高い温水洗浄便座に交換するのもおすすめです。
 
部分的なリフォームでも利便性やデザイン性が向上することで、内見者に良い印象を与え、入居につながりやすくなります。

無料のWi-Fiやインターネット設備の導入

スマホの利用率が年々上昇している昨今では、インターネット回線やWi-Fiは日常生活に欠かすことができない設備のひとつです。
そんな中、圧倒的な入居者ニーズを誇るのが、入居者が無料で利用できるWi-Fiやインターネット設備です。
 
全国賃貸住宅新聞が毎年おこなっている設備ランキングの『この設備があれば周辺相場より家賃が高くても入居が決まる人気設備ランキング部門』では、単身者向け、ファミリー向け共にインターネット無料が10年連続で第1位に輝きました。

参考：全国賃貸住宅新聞
 
入居者が個人でインターネット回線やWi-Fiを契約する場合、月額5,000円程度の利用料が必要ですが、インターネット無料の物件であれば入居者個人でインターネット利用料を負担する必要はありません。
 
大手賃貸ポータルサイトの物件検索条件にも設定されていることから、インターネット無料設備は、すでに入居者が賃貸物件を選ぶ際の重要な条件のひとつであることがうかがえます。
 
初期費用&月額費用0円！アイネットの無料インターネットプランはこちらから

宅配ボックスの設置

中コストでできる空室対策としておすすめのひとつが宅配ボックスです。
AmazonなどのECサイトの利用の高まりとともに、宅配ボックスの賃貸ニーズも上昇しています。
単身世帯や共働き世帯にとって、留守中でも当日中に荷物を受け取れる宅配ボックスは利便性の向上に欠かせない設備のひとつです。
 
また働き方改革関連法の改正に伴い、2024年4月からは運送業界における労働規制が厳格化によってドライバー不足などによる配達遅延などが懸念されています。
再配達の必要がない宅配ボックスの存在は、今後ますます増えていくと考えられています。

セキュリティの強化

賃貸物件にセキュリティ効果を求める入居希望者は多いです。セキュリティを強化することで入居者は安心感を得ることができますし、不審者などの部外者が建物内に侵入する抑止にもつながります。
 
セキュリティの強化には、防犯カメラやカメラ付きインターホンなどの導入がおすすめです。特に女性の単身者を入居ターゲットにする場合はセキュリティを強化することで選ばれやすくなります。

入居条件を外国人可にする

入居条件を緩和し、外国人を受け入れます。しかし、生活習慣の異なる外国人受け入れにはトラブルが発生する可能性が高いです。
そこで外国人向けの通訳・翻訳サービスなどを利用して、あらかじめ契約書やルールなどの文書を外国語に翻訳しておく、通訳を通じて生活するうえでの規則の説明をおこなうなど、トラブルを未然に防ぐ対策をおこないましょう。
 
外国人入居者を対象としたサポートサービスを提供する会社はいくつかあり、いずれも利用料が発生します。
 
中には外国人入居者を対象にサポートサービスをおこなっている家賃保証会社もあります。家賃保証会社は入居者と契約し、契約金も入居者が負担するため、大家さんは費用負担をせずに済みます。
ただし家賃保証会社は不動産会社が代理店契約を結んでいる会社の中から選ばれるため、外国人向けサポートをおこなっていない場合もあるため注意しましょう。

高コストでも長期的な効果が期待できる空室対策

ここでは高コストの空室対策方法を3つ紹介します。

全面リノベーションをおこなう

物件の内装や設備の大部分をリノベーションし、見た目や快適さを向上させることで空室対策につながります。
特に人気の低い築古物件の全面リノベーションは、入居者を獲得できるだけでなく、家賃の値上げも期待できます。
 
ただし、全面リノベーションには高額の費用が必要です。また工事は空室の期間中におこなうため、その間の家賃収入はありません。
高コストだからこそ、費用対効果をしっかりと確認したうえで、

デザイナーズマンション化する

デザイナーズマンションとは、建築家やデザイナーのこだわりやコンセプトが反映されたマンションを言い、ユニークな外観や内装が特徴です
「おしゃれ」「かっこいい」など一般的なマンションとは異なる外観や内装から、入居希望者が多いため、効果的な空室対策が期待できます。
 
ただしコストは高額になります。物件の構造や改装内容によって費用は異なりますが、数百万円以上、数千万円程度かかることも考えられます。
またデザイナーズマンション化を検討する際は、建築基準法やデザイン法などの法令に従う必要があることも覚えておきましょう。

バリアフリー化する

バリアフリー化することで、高齢者や障害者、小さな子供のいる世帯など、幅広い入居者層が安全に生活できる環境を提供できます。
バリアフリーのための主な工事内容としては、室内の段差の解消、手すりの設置、引き戸への交換、エントランスのスロープ化などがあげられます。工事範囲によって費用は変わりますが、数十万円から数百万円程度かかるのが一般的です。

効果が出やすい空室対策とは？

せっかく空室対策をおこなっても効果がなければおこなう意味がありません。ではどうすれば、大きな効果を得られるのでしょうか。
ここでは効果的に空室対策をおこなう方法について解説します。

入居者ニーズを調査する

効果的な空室対策をおこなうためには、まずは空室になる原因を突き止めることが重要です。原因がわからない状況でやみくもに費用だけかけて空室対策をおこなっても効果につながるとはかぎりません。
 
空室の原因を探る際は、入居者ニーズを調査してみるとよいでしょう。入居者ならではの目線で、現在困っていることや改善してほしいことなどを確認したうえで、どのような空室対策をおこなえば効果が得られるのか検討しましょう。

難易度が低い・低コストの空室対策からはじめる

空室対策にはさまざまな種類があり、それぞれ難易度や必要なコストなどが異なります。
空室対策の候補が複数ある場合は、まず難易度が低い空室対策や低コストの空室対策から始めましょう。
 
空室対策はコストをかければ成功するものではありません。低コストであっても、空室の原因を取り除くことができれば空室の解消につながるのです。
たとえば、共用部の清掃を強化するだけで内見者に好印象を与えて、入居に結び付くことも十分にありうることです。
 
このように簡単でコストがかからない空室対策で効果が得られるなら、それ以上お金がかかる空室対策をおこなう必要はありません。

空室対策の実施をアピールする

入居希望者の興味を引くよう、空室対策をおこなった旨を広くアピールしましょう。賃貸ポータルサイトの物件情報には、どのような空室対策をおこなったのか詳細を記載し、画像も掲載することで、内見や賃貸借契約の締結につなげることができます。

まとめ

賃貸経営における空室対策の重要性について解説しました。安定した賃貸経営をおこなうためには、空室になる原因を把握したうえで適切な対策をおこなう必要があります。
 
そのため空室対策をおこなう際は入居者ニーズを把握し、難易度が低く、低コストでできるものからはじめましょう。
今回紹介したコスト別の空室対策方法を参考に、安定した賃貸経営につなげてください。

アイネットの初期費用&月額費用0円プランはこちらから！

この記事を読んだ方に人気のお役立ち資料一覧

＞＞アパート経営シミュレーション無料エクセルソフト5選
 
＞＞カテゴリー別おすすめアパート建築会社一覧
 
＞＞大家さん必見の空室対策アイデア10選
 
＞＞アパートWiFi導入のメリット&デメリット
 
＞＞入居者募集テクニック8選