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「アパートを建てて不労所得を手に入れたい」というのは、サラリーマンにとっての夢ですね。しかし巷には「アパート経営が失敗し、数千万円の借金を抱えた」「アパート建築業者に騙された」といった失敗談ばかりです。

なぜ、安定するはずのアパート経営でオーナーは失敗してしまうのでしょうか？ アパート経営が失敗する理由はさまざまですが、もっとも根本的な原因は、経営の舵とりをアパート建築業者に任せてしまうことです。

アパート建築業者との契約内容は、業者がおいしいところだけをいただくような構造になっています。経営のリスクは、オーナーがすべて背負います。

しかし、アパート業者の巧みなトークや詐欺まがいの営業によって、オーナーは騙されてしまうというわけです。 アパート経営は条件さえそろえば確実に成功に近づけることができます。

アパート営業でよく使われる営業トークを検証しながら、アパート経営の本当のリスクや気をつけるべきポイントについて「あぱたい」が詳しく解説します。

6つの嘘ではじまるアパート経営の詐欺

アパート経営を考えはじめたきっかけが、アパート業者の営業だったというかたは多いです。しかしずっと業者任せにしてしまうと、不動産から得られる収入どころか業者ばかりが儲かるという構図になってしまいます。

アパート経営の詐欺でよく使われている業者の嘘や手口について6つご紹介します。正しい知識を武器にして、健全なアパート経営をめざしましょう。

1.「30年一括借り上げ」の嘘

アパートを経営するときにもっとも重要なのが、家賃収入の確保。 アパートローンを利用しているなら、家賃収入がないとローン返済ができませんから事業として成り立ちません。

アパート経営をすすめる業者は必ずサブリース契約を求め、30年一括借り上げだから大丈夫とオーナーに話をします。しかし、ここには嘘があります。

その業者のグループ会社である管理会社とサブリース契約を締結するというのは嘘ではありません。しかし、その契約は「30年を上限として借り上げます」という内容に過ぎません。

アパートを建てた数年後には、アパートの入居率が悪くなったことを理由にオーナーに賃料の見直しをせまり、オーナーがそれを拒否すればサブリース契約を解除するのです。

2.「空室時の家賃を保証」の嘘

「空室時の家賃を保証します」という安心感のあるキーワード。

業者の広告や謳い文句でよく使われていますが、ここに業者の嘘があります。空室時の家賃が補填されると思わせながら実際には違うのです。

その理由は4つあります。

1. オーナーに支払われるのは家賃総額の90％、契約によっては80％の場合もある
2. 入居が思わしくなければ、2年ごとに家賃の減額が行われる
3. 礼金や更新料といった一時金は、オーナーには支払われない
4. 新築時に1か月から2か月の免責期間があり、期間中は家賃が支払われない

このように、家賃保証契約はすべての面で業者がリスクを抱えないようになっています。家賃保証の契約を結ぶとかえって手取りが少なくなるという構図になっているのです。  

3.「管理は当社にお任せ」の嘘

「わずらわしい賃貸管理は、すべて管理会社にお任せできます」というのはアパート建築営業の常套句です。 しかし管理会社に管理を依頼したからといって、よいアパート経営ができるとは限りません。

それどころか、余分な費用がかかる可能性もあるのです。 具体的な理由は以下のとおりです。

• ほとんどのケースでアパートの清掃や点検は有料で別途契約が必要である
• 仮に清掃や点検の契約をしても、せいぜい月に1回おこなう程度
• 退室時のクリーニング費や修繕費が異常に高い

契約書などでは、たしかに入居者の窓口は管理会社になっています。まさか清掃や点検が有料だと気づくオーナーは多くありません。

管理会社に任せきりにしたばかりに、気づけばアパート周辺は雑草だらけで入居者のクレームを受けたなんて話はよく耳にする話です。

そもそも、せめて1週間に1度くらいの巡回と清掃をしてもらわないと、アパートをキレイに保つことはできません。

その反面、管理会社はハウスクリーニングや修繕だけには熱心です。 あれもこれも交換しましょうと持ちかけてきます。 工事箇所の写真があればまだ良心的で、施工の前も施工後もなんの確認もさせてもらえないまま費用の支払いだけ迫られることも珍しくありません。

管理契約書に記載される管理内容は、毎月支払う管理手数料とは見合わないような簡単な内容が多いです。契約書はよく読んで、オーナーとして納得できる管理契約の締結をオススメします。  

4.「節税で儲かります」の嘘

アパート経営や不動産投資に「節税」という言葉が入った広告をよく目にするというかたも多いと思いますが、本当に節税効果はあるのでしょうか？

残念ながら、ほとんどの場合が節税効果はないと考えたほうがよいでしょう。 アパート経営で言われる節税は、アパートを経営するにあたっての経費を計上して所得額を抑えることで、最終的に支払う所得税を安くするという仕組みです。

しかし本当の意味での節税効果は、せいぜい1年目だけです。

不動産を持てば、不動産取得税や登録免許税などの高い初期費用はアパート経営でなくともかかります。 つまり1年目だけは費用がかさむものの、2年目以降は費用がかかるどころかアパート経営が黒字になることもあるため、節税効果が極端に薄れるのです。

その結果、アパート経営をはじめる前より所得税が高くなります。仮に何年か赤字を継続できても、節税で得をするとは言えません。

赤字にしたことが、皮肉にも自分を苦しめるのです。 理由は明確です。

• アパートが老朽化することで修繕費がかさむ
• 同時に空室が増えて家賃収入が減る
• 経済情勢によりローン金利が上昇すれば支払いが増える

上記の理由をみると、そもそも利益を得るためにはじめた賃貸業において、常に赤字にしておくことがいいわけないとおわかりいただけるかと思います。 所得税以外の点で考えると、所有する土地に駐車場や空き地にアパートを建てて固定資産税を安く抑えることが可能です。

また相続が起こった際にも土地の評価減となるため、相続税の節税にもなりますこういった節税が大きな金額になるのは、限られた一部の人だけです。そもそもアパート経営自体がリスクを抱えることと同じなのですから、本当に自分にとって有益な節税なのか、よく検討することが大切です。

5.「生命保険や年金がわり」の嘘

「生命保険や年金がわりです」という営業トークも、とてもよく使われますね。特にマンション投資の営業で使われる常套句です。 ただこれについては、半分本当で半分嘘といえるでしょう。 ひとつずつご説明します。

生命保険になるという嘘

生命保険になるという意味は、オーナーが死亡した際にローンの残債が無くなる団体信用生命保険のことを指します。 つまり、アパートローンを利用する際に団体信用生命保険に入っておけば、万一の際にはローンの残債をチャラにして、アパートという資産を家族に残せるということを言いたいわけです。

ただ、よく考えてみてください。 団体信用生命保険の根本的な仕組みは、ローンの残債が無くなるだけで、現金が手もとに入ってくるわけではありません。 もしローンがほとんど返済されていて資産価値の高いアパートなら、相続税が課せられる可能性があります。

また「節税できる」という言葉を鵜呑みにして赤字経営していたアパートだとしたら、単なる「負動産」を家族に押しつける形になるのです。  

年金がわりという嘘

年金がわりというのは、オーナーの働き盛りのときにローンでアパートを購入して、老後までにローンを返し終われば家賃がまるまる年金がわりになるということです。 たしかに、順調に経営ができればそれは可能でしょう。

しかしアパートは、経年とともに老朽化するため今の家賃は老後まで維持されませんし、修繕費も増加します。 最悪の場合、年金代わりどころか、年金でリフォームローンを払い続けているなんてこともあり得ます。

また「デットクロス」という現象にも十分注意が必要です。 アパートが古くなった分を経費とみなす減価償却費があります。これは、実際にはお金が出ていかないのに高額な経費を計上できることから「魔法の経費」と言われます。

さらに減価償却の期間が終了する時期には、ローン返済額のうち経費にできる利息額が減っています。 この、減価償却費が計上できなくなることと、経費にできないローン返済の利息部分が減る(元本部分の割合が多くなる)ことをデットクロスと言い、所得税が跳ね上がるのです。

6.「自己資金ゼロではじめられる」の嘘

「自己資金ゼロ」というのは、銀行のローン審査が通ればもちろん嘘ではありません。 しかしながら、アパートという高額な資産をローンで買うリスクを理解していないオーナーは少なくありません。

アパートローンの金利上昇によるリスクを、実際にシミュレーションしてみましょう。

• 借り入れ当初

物件価格：5000万円（フルローンで購入）

金利：2％

借入期間：30年

毎月ローン返済額：18万4809円

• 金利2％上昇

物件価格：5000万円（フルローンで購入）

金利：4％

借入期間：30年

毎月ローン返済額：23万8707円

金利が2％上昇した場合、借り入れ当初の返済額と比較してローンの返済額は約5万4千円あがります。 これは、エリアによっては単身向けアパートの1室分の賃料になる金額です。

でもアパートの部屋を増やして家賃収入を増やすことなんてできません。 金利が上昇するということは景気が上向きととらえることもできますが、景気と家賃に連動性はないというのは不動産業界では有名です。

「自己資金ゼロ」という言葉は、気軽にアパート経営がはじめられるような印象を持たせてくれますが、同時に非常に大きなリスクを負うことであると理解が必要です。

しっかりアパート経営の計画をたてたいですよね。宅建士が計画のポイントを詳しく解説しています＞＞アパート経営ノウハウ【宅建士が暴露】資金計画から5段階で基礎から具体的方法まで

アパート経営の詐欺に騙される4つの理由

2018年10月に、国土交通省はサブリースに関する注意喚起文を出しました。

その注意喚起文には、

サブリース契約をするオーナーへの注意だけでなく、サブリース契約されたアパートに住んでいる入居者に対し、サブリース契約の終了などにより不利益を受ける可能性がある

ことが記されています。

参考：国土交通省「サブリース契約に関するトラブルにご注意ください！～トラブルの防止に向けて金融庁・消費者庁と連携～」

これを読む限り、アパートのサブリース契約は詐欺まがいのものがあるということを、国もある程度認めているといえるでしょう。 しかしアパートオーナーとなる人たちは、なぜ騙されてしまうのでしょうか。

主な理由を4つ解説します。

【1】根拠なき「大手=信頼」は詐欺のはじまり

オーナーの安心材料として「大手の会社だから大丈夫」という考えがあります。日ごろから大手のアパート建築会社が多くのアパートを建てているのを見ているし、実際にその建築会社で建てたアパートオーナーがたくさんいるのだから安心だということです。

しかし実際はどうでしょうか。

最近の話題であれば「レオパレス21によるサブリース問題」は、もはや知らない人はいないでしょう。 また、金融庁に地銀の雄とまで言わしめた「スルガ銀行」の書類改ざん事件は、まさに詐欺事件に発展する勢いで報道されました。

大手のアパート建築会社がたくさんアパートを建てているということだけなら、その会社の経営が順調なのはわかります。 ただ、その事実とアパートオーナーが順調に経営できているかどうかは別の話です。

建築会社であろうが銀行であろうが、大手だから安心という時代ではなくなったことに気づくべきでしょう。  

【2】悪質でしつこいアパート経営の営業

アパートの建築会社の営業は、ノルマが非常に厳しい会社がとても多いと言われています。 昔ながらの、昼に夜にと何度も訪問し、オーナーが不在であれば何度も電話するという営業手法が、いまだにまかり通っているのです。

なかには誠意のこもった文面の手紙を書いて、高齢の地主をそそのかそうとするようなケースもあります。 人はこういった営業を受けていれば、恐怖や精神的な疲れなどにより正常な判断ができなくなるでしょう。

オーナーだけでなく家族まで巻き込まれると、抵抗する気力もなくなり、契約に同意してしまうこともあります。  

【3】アパート経営で損したくないという心理

オーナーは業者と契約を締結すると、なかなか手を切りづらくなります。 なぜなら、オーナー自身に損したくない心理が働くためです。 安定した家賃収入のためにサブリース契約をしているのに、空室が多くなったり入居者が決まらなくなったりすると、業者はサブリース賃料の減額を申し出てきます。

オーナーが減額に応じなければ、業者はサブリース契約を解除すると脅してくるのがよくある手口です。 この場合、オーナーの選択肢はふたつです。

1. サブリース家賃の減額に了承すれば、今までどおり家賃が保証される。
2. サブリースを解約すれば賃料を下げずに入居募集できるが、入居が決まらなければ家賃収入はゼロになる

行動心理学のプロスペクト理論によると、人はこの場合の「入居が決まらなければ家賃収入がゼロかもしれない」という損をする恐怖にあらがえません。減額を了承すれば、確実に賃料を受け取れるというその安心感が、もっとも魅力的に感じるのです。

結果、確実性を求めたがる人間の心理が働き、損を避けて業者の減額要求を飲んでしまうオーナーが多いのです。

【4】アパート経営の知識に乏しく詐欺に遭う

騙されてしまう人のなかには、性格的にあまり深く考えない楽観的な人もいます。アパート経営に限らず、その分野の知識が乏しいにも関わらず、おいしい話に飛びついて詐欺被害にあってしまうのです。

主婦がFXで何千万円も損をしたとか、人気に便乗して仮想通貨の購入で資産を溶かしたという話はごろごろあります。 特に、お金が絡む話の場合は、その分野の知識を十分に身につける必要があることを理解しなければいけません。  

アパート経営の知識をつけて詐欺を撲滅！

アパート経営は不動産事業です。不動産事業をおこなうからには、不動産業者とのかかわりは避けられません。しかし不動産業界は、大金が動くため他人の資産を騙し取ろうとするような悪質な業者もいます。

オーナーが詐欺に遭わないためには、業者の手口を知るだけでなく、不動産業の常識を知る必要があるのです。

新築を建てた時点でアパート経営失敗！？

近年は人手不足などにより建築費が上がっているため、新築のアパートを建てようとすると多額の費用がかかります。 またアパート建築会社の多くは、建築費に利益を30％ほど乗せていると言われますが、誰しも耳にする大手の会社では利益率が40％をこえていると言われます。

建築費5000万円のアパートを新築した場合、利益率40％とすると業者の利益はなんと2000万円です。 つまり新築アパートのほとんどが、建てた時点で損していると言っても過言ではないのです。

新築だからこそ相場より高めの賃料設定ができる「新築プレミアム」というメリットもありますが、新築プレミアムは必ず実現できるものではなく、競合物件の動向などに左右されます。 高額な新築アパートを建てればキャッシュフローはマイナスになって当然です。

新築プレミアムを考慮しても、そのマイナスを埋めるのは厳しいと考えたほうがよいでしょう。

アパート経営の家賃を保証する本当の理由

管理会社の多くは、家賃保証は新築からアパート経営をスタートする場合のみと制限をつけています。 それはなぜでしょうか？

その理由は、もっとも順調に利益を出せるのは新築時だけであり、その後は経年ごとに利益が減少していくということを知っているからです。

多くのサブリース会社は新築で賃貸需要の見込める期間だけ家賃を保証し、築年数が経過して経営状態が悪化すれば、家賃の値下げか解約を持ち出すというやり口でリスク回避しています。

つまり家賃保証は、アパート経営が悪化したときの保証にはまったくなり得ないのです。 しかし逆にいえば、家賃保証を約束されたアパートは以下のように考えることもできます。

• ある程度の賃貸需要が見込める
• 管理会社の提示してきたサブリース賃料こそ、入居者が決まる本当の賃料

こう考えると、わざわざ高額な手数料を払って家賃を保証してもらうメリットはありません。 管理会社の提示条件を参考にして、オーナーが自主管理をするほうが、よっぽど健全な経営ができるのです。

アパート経営の知識が詐欺を遠ざける！

オーナーに不動産やアパート経営の知識があれば、不動産業者の矛盾点に気づくことができ、詐欺を回避できます。

アパート経営をするオーナーに必要な知識は、主に以下の8項目です。

1. 不動産取引の慣行やルール
2. 契約を含めた手続き方法や流れ
3. 空室対策の模索
4. ローンに関する知識
5. 税金に関する知識
6. 法律に関する知識
7. 収支シミュレーションの方法
8. 賃貸需要とユーザーニーズの把握

なおアパートオーナーにとって特に大事なのは、後半5つ。 これだけの知識を得るのはたいへんな労力と時間が必要ですが、それだけアパート経営はむずかしい事業ということです。  

「保証=詐欺」！？アパート経営の心構え

30年一括借り上げという言葉はとても魅力的ですね。では30年前はどんな時代だったでしょうか？

30年前は、パソコンやスマホもないので雑誌で部屋探しをする時代でした。 賃貸の需要にくらべて供給が少なく、貸主優位のため、礼金は2か月や3か月、敷金は返ってこないものという前提です。 では30年経った今、現在のような借主優位の時代がくることを予想できた人はいるでしょうか？

アパート建築会社や管理会社だって、30年後を予想して家賃保証をしているわけではありません。30年後を予想していたとしても、人口減少や進む高齢化による悲観的な未来でしょう。 そういう意味では、30年先まで家賃を保証するという業者の言葉は、詐欺のようなものです。

30年後に業者が存続しているかどうかもわからないのに、業者任せに多額のローンを背負って知識もなくアパートを所有しているのは、とても危険なことです。

オーナー自身が不動産、法律、税金、収支の試算方法、契約書の読みかたなどをしっかり勉強して、自分で大丈夫と判断してはじめてアパート経営は成功に近づくといえるでしょう。  

まとめ

アパート経営において、もっとも大きなリスクを抱えているのはオーナーひとりです。経営が破綻したときに損害を被るのはオーナーで、業者ではありません。

しかしアパートの建築業者は、その一番大事な事実をオーナーに教えることはなく、ときには詐欺まがいの営業で設計から建築、管理まで丸投げで進めていきます。 アパート経営に失敗し、業者に騙されたと嘆くようなことにならないよう、オーナーも不動産やアパート経営についての知識をつけることが必要です。

知識があれば、業者の営業トークも見破ることができますし、なにより長期間のアパート事業を良好に運営するのに役立ちます。

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