アパート経営をおこなう際にはさまざまなリスクが存在します。

火災や建物の老朽化が原因で起きる事故、地震や津波などの自然災害による建物の崩壊。 アパートオーナーや入居者が注意を払っていたとしても、自然災害に対応することはとてもむずかしいです。

安心できるアパート経営をおこなうためにも、リスクを把握し、必要に応じて保険に加入するなどしてリスク管理をおこないましょう。

今回は、アパート経営に関わるリスクやそれぞれのリスクに対応した保険、保険料まで「あぱたい」が詳しく紹介していきます。

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【1】アパート経営で絶対加入すべき「火災保険」

日本は木造住宅が非常に多く、一度火災が発生すると被害は甚大です。そのため失火者（火災を起こした人）にすべての責任を負わせてしまうのは酷であるという見方から、「失火責任法」という法律が存在します。

失火責任法の正式名称は「失火ノ責任ニ関スル法律」。 「失火者に重大な過失がない限り不法行為責任を問わない」という法律ですが、なんとひとつの条文だけしかない日本の法律のなかでも珍しい法律です。

借家人が起こした火災であれば家主に対して失火責任法の適用は受けられず、軽度な火災であっても借家人は家主に対して損害賠償の責任を負いますが、隣近所からの飛び火などで被害を受けても失火者に損害賠償を請求できません。

高い買いもののひとつであるアパートを不慮の火災で失くしてしまうのは、あまりにも損害が大きすぎます。火災保険に加入しておくことで火災の被害に対応できるだけではなく、さまざまな補償を受けることができますから自然災害の対策としても有効です。

では具体的な補償内容を解説します。

火災保険は4種類！補償の違いを比較

火災保険には大きくわけて4種類の保険があり、補償範囲も違います。それぞれ比較しながら確認していきましょう。

【種類1】住宅火災保険

住宅火災の保険対象範囲は専用住宅と家財です。家財まで補償をおこなってくれますので、家具家電つきで賃貸していても安心を得られます。

• 火災
• 落雷
• 破裂・爆発
• 風災・雹災・雪災

【種類2】住宅総合保険

住宅総合保険の保険対象範囲も住宅火災保険と同様で専用住宅と家財です。

• 火災
• 落雷
• 破裂・爆発
• 風災・雹災・雪災
• 物体の落下・飛来・衝突・倒壊
• 水濡れ
• 騒じょう・労働争議・集団行動
• 盗難
• 水災

【種類3】団地保険

団地保険の保険補償範囲は団地・マンションなどの耐火造共同住宅と家財です。

≪団地保険の補償内容≫

団地保険の補償内容は住宅総合保険とほぼ同じですが、水災は補償されず損害保険と賠償責任保険がセットになっています。  

【種類4】普通火災保険

普通火災保険の保険補償範囲は店舗・店舗兼住宅などの建物と収容動産です。

普通火災保険の補償内容は住宅火災保険と一緒ですが、修理付帯費用も支払われる保険です。 このように火災保険は火災だけの補償ではなく、それぞれ特徴からさまざまな補償を受けることができます。

火災保険にはこんなに種類があるため、補償の違いを理解して、自分のニーズに合わせた火災保険を選びましょう。

アパート経営での火災保険料の相場

火災保険料は建物の所在地や契約プラン、建物の構造、保険金額で異なります。 大手損害保険会社である三井住友海上での例を見ていきましょう。

参考元︰三井住友海上「GK住まいの保険賃貸アパートの保険料例」

こちらの記事では、火災保険料のシミュレーションをおこなっています＞＞アパート経営の火災保険料相場を新築3000万でシミュレート！保険料を安くする5つのポイント

【2】単独では加入できない！？「地震保険」

世界的に見ても地震が多く、地震大国とも呼ばれている日本では地震保険への需要があります。

ただ火災保険に付帯する形でしか加入できません。 地震保険の保険料は保険会社による違いはなく、建物の構造や所在地によって異なります。

対する保険金額は火災保険金額に対する30％～50％の範囲内で任意で定めることになっていますが、建物は5,000万円、家財は1,000万円が上限です。 地震保険では損害の程度によって支払われる保険金の額が決まり、平成28年12月以前に契約した保険かどうかで違いがあります。

平成28年12月以前の契約の損害区分

平成28年12月以降の契約の損害区分

参考元︰財務省（地震保険制度の概要）

火災保険に地震は含まれない！？

地震が原因で起きた火災や建物の損壊は火災保険での補償を受けることができず、地震保険に加入していなかった場合には保険金が支払われません。 地震保険の補償範囲は、地震が原因で起きた建物の損壊や火災、地震による津波、家財の損失が基本です。  

火災保険と地震保険を合わせた保険料の相場

地震保険料は建物の構造や所在地、保険金額によって決まり、保険会社による保険料の違いはありません。 前章でご紹介した火災保険料例をもとに、火災保険と地震保険をセットで加入した場合の保険料をご覧ください。

火災保険と地震保険がセットの保険料

参考元︰三井住友海上「GK住まいの保険賃貸アパートの保険料例」

地震保険の保険期間は火災保険の契約期間に応じて、最長5年間まで設定できます。 そして地震保険には4つの割引制度があります。（割引の重複適用を受けることはできません。）

【割引制度1】建築年割引

昭和56年6月1日以降に新築された建物で、所定の確認書類を提出すれば10％の割引が可能です。  

【割引制度2】耐震等級割引

平成13年10月1日以降の地震保険契約で、住宅の品質確保の促進などに関する法律、もしくは国交省が定める「耐震診断による耐震等級の評価指針」にもとづく耐震等級を有していれば等級に応じて割引の適用を受けられます。

【割引制度3】免震建築物割引

平成19年10月1日以降の契約であって、住宅の品質確保の促進等に関する法律にもとづく免震建築物である場合に50％の割引が可能です。  

【割引制度4】耐震診断割引

平成19年10月1日以降の契約で、改正建築基準法における耐震基準を満たせば10％の割引を受けられます。

参考元︰損害保険協会（地震保険の割引制度について）  

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【3】誰の責任！？損害賠償を補償する「施設賠償責任保険」

住宅やビル、小売店といった施設において、建物の管理不備や施設の使用に伴う業務によって他人にケガなどを負わせてしまった場合の損害賠償責任を補償する保険です。

基本的には火災保険に付帯する形で加入しますが、単独で加入できる施設賠償責任保険も用意されています。

施設賠償責任保険はアパート経営の老朽化リスクにも対応する保険！

施設賠償責任保険は管理の不備で起きた事故のみならず、建物の老朽化によって起きた事故にも対応しています。 老朽化や管理の不備で起こりうる事例を見てみましょう。

• エレベーターの急な故障によって、入居者にケガを負わせた
• 建物の老朽化が原因で外壁が剥がれ通行人に接触、ケガを負わせた
• ガス管の老朽化で穴が空いていてガス爆発が発生し、入居者に怪ケガを負わせた

このような事故が起きてしまった場合には、建物の所有者が被害者に対して法律上の損害賠償責任を負います。 損害賠償金額は場合によって数億円程度になる可能性もあります。施設賠償責任保険にも必ず加入しておきましょう。

いつどこで何があるかわからないからこそ加入しておきたい保険です。

保険料が安いからアパート経営の負担が少ない！

単独で加入する施設賠償責任保険は2年単位での更新が一般的で、2年間で実際に支払う保険料は、10,000～20,000円程度です。 月々400円程度～800円程度で加入できます。

負担金額が少なく、建物の老朽化によるリスクにも備えることができるので、アパート経営をおこなう際には必ず加入しておきたい保険のひとつです。  

【4】災害によるアパート経営の空室をカバー！「家賃収入特約」

火災保険にはさまざまな特約をつけることができますが、そのひとつとして「家賃収入特約」という特約をつけることができます。

家賃収入特約とは、賃貸物件として貸し出している物件が火災などにより損害を受け、家賃収入が途絶えてしまった場合の損失額を補償してくれる特約です。ただし、もともと空室率が5割以上を占めているとこの特約をつけることができません。

家賃収入特約アパート経営の命である家賃を補償！

火災が原因で家賃収入が途絶えてしまった際には、約定復旧期間内を限度として保険金が支払われます。なお約定復旧期間とは、事故発生から復旧までにかかる見込みの日数を保険契約時にあらかじめ定めておく期間です。

保険会社や契約種別によっては、大雨による洪水で床下浸水被害を受けて家賃収入が途絶えた際にも保険金が支払われるプランもあります。  

家賃収入特約をつけた場合の保険金額

では家賃収入特約をつけた場合の保険料を見てみましょう。 以下は、あいおいニッセイ同和損保で家賃収入特約と家賃費用特約をつけた場合の火災保険料です。

参考元︰火災保険保険比較サイト（アパート・マンションの等の賃貸物件オーナーの火災保険探し）

1年間で約44万円の保険料は決して安い金額ではないですが、先ほども紹介しましたように日本の住宅は木造住宅が多く、一度火災が発生すれば被害は甚大です。

もしも近隣住宅からの飛び火で自分が所有するアパートに被害があったとしても、失火責任法の適用によって損害賠償請求をすることはできません。

火災保険しか加入していなければ、家賃の補償までは受けられません。アパート経営をおこなううえで家賃収入が途絶えてしまうということは致命的です。もしものときのためにも加入しておきたい保険のひとつです。

【5】死亡事故が起きてもアパート経営を維持する！「家主費用特約」

家主費用特約は基本的には火災保険に付帯する形で加入しますが、単独で加入することも可能です。

家主費用特約は賃貸住宅などで死亡事故が発生して空室状態になった場合、空室期間の家賃収入が補償されます。ほかにも清掃や消臭、脱臭、遺品整理などにかかる費用も補償される保険です。

高齢者などの孤独死が増える昨今は需要のある特約ですから、アパート経営をおこなううえでは加入をオススメします。

家主費用特約はアパート経営の事故リスクが補償される！

家主費用特約では下記のような場合に保険金が支払われます。

• 室内で入居者が死亡し、室内が汚れた場合の清掃費
• 室内での入居者死亡によるリフォームが必要になった際の費用
• 特殊清掃や遺品整理を業者に依頼した際の依頼費用
• 原状回復を行なっている間の家賃補償

ほかにも死亡事故に関わるものごと全般に対して補償をおこないます。  

死亡事故保険の保険料はいくらが相場？

単独で家主費用保険に加入する場合には1戸あたり月々300円程度です。支払保険料も安く、死亡事故などのリスクに対応できるので、必ず加入しましょう。  

【6】アパートローンで加入する「団体信用生命保険」

団体信用生命保険とは、債務者がローン返済途中に不慮の事故などで死亡、もしくは高度障害状態になった際に保険金によって残りの住宅ローンが弁済される保険です。 住宅ローンを組む際にほとんどの銀行などで加入が義務づけられています。

団体信用生命保険のなかには「3大疾病保障特約付団体信用生命保険」や「ワイド団信」という保険も用意されていますので、自身のニーズに合った団信保険をえらびましょう。

団体信用生命保険は自分に万一があっても家族を守る保険！

ローンの支払いをする人が死亡した際には法定相続人がローン返済の義務も相続します。 しかし団体信用生命保険に加入することで残された遺族が以後のローン支払いに悩まされることはありません。

高度障害も団体信用生命保険の適用範囲ですから、高度障害で働けなくなって以後の支払いがなくなっても、残された遺族は安心してアパート経営を継続できます。  

アパート経営の団体信用生命保険料はいくら？

団体信用生命保険の保険料は返済方法や借入金などによって異なります。アパート経営で借入金額5,000円、返済期間20年の例で見てみましょう。

参考元︰公庫団信サービス協会

今ではほとんどの銀行で団体信用生命保険への加入が義務になっており、健康状態などによって加入できない場合にはワイド団信などの団信保険も用意されています。 残された遺族の負担を少しでも軽減させるためにも、必ず加入するようにしましょう。  

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まとめ

建物も人間も時間の経過に伴って老いていきます。建物の老朽化が原因で他人にケガを負わせる可能性もありますし、入居者が室内で死亡する可能性もゼロではありません。

そもそもオーナー自身がローン返済途中で死亡する可能性もあります。 火災や地震は、入居者やオーナー自身が注意を払えば何とかなるようなものではなく、完全に防ぐことはできません

。防ぐことができないリスクだからこそ、今回紹介した内容を参考にしていただきつつ必要に応じて保険に加入しましょう。

万が一の「相続」を考えていますか？　

こちらの記事で対策などを伝えています＞＞アパート経営の相続放棄と税対策の手続きまで！争続を避ける4つの行動