アパート経営を兵庫県ではじめるのはどうだろう？　近隣の大阪府や岡山県と比較して儲かるのか、賃貸需要は高いのだろうか、空室率が低く人気の街はどこだろう……。

賃貸事業で立地条件はきわめて重要なポイント、間違った立地選択は失敗の原因となります。 アパート建築を相談する建築会社も重要です。大手企業は信頼できそうですが、地元の地域密着型企業のほうが、地域情報に精通していることも考えられます。

アパート建築の企画段階から相談できる建築会社の情報や、注目すべき都市の将来性などを「あぱたい」がリサーチしました。 兵庫県での賃貸アパート経営に役立ててください。

兵庫県のアパート経営に強い会社10選

まずはおすすめ会社から！

• 初心者大家さんでも安心な大手企業
• 地域密着型を重視する中小規模の建設会社

大きくこの2つに分けて、おすすめの会社をご紹介していきます。

大手で安心感重視！アパート経営に強い有名な会社5選

1. 旭化成ホームズ株式会社

公式サイト：https://www.asahi-kasei.co.jp/maison/index.html/

昭和47年創業のハウスメーカー。賃貸住宅は「ヘーベルメゾン」の商品名で事業展開をおこなっています。耐震性と耐火性にすぐれた構法を採用し構造は「鉄骨造」に分類され、3階建ては法定耐用年数34年になる重量鉄骨造です。

30年一括借上げシステム（サブリース）によるサポート体制も確立しています。  

2. 住友林業株式会社

公式サイト：https://sfc.jp/tochikatsu/

在来木造住宅の最大手、創業は1691年という老舗企業。 木造住宅の耐久性と居住空間の自由度を高める「ウォールフレーム構法」により、賃貸住宅の長寿命化を実現しています。

30年一括借上げシステム（サブリース）と、住友林業レジデンシャルによる賃貸管理を含めた事業企画の提案を受けることも可能。  

3. 積水化学工業株式会社

公式サイト：https://www.43up.jp/

「セキスイハイム」の名でお馴染みな大手ハウスメーカー。軽量鉄骨のユニット住宅が大きな特徴。 3階建て賃貸住宅にも対応し都市型賃貸住宅メーカーとしての地位を確立しました。

建物管理・賃貸管理を含めたサポート体制も充実しており、同社管理物件は入居率96.6％に達しています。  

4. 東建コーポレーション株式会社

公式サイト：https://www.token.co.jp/

低層から高層まで幅広い対応力をもつ賃貸住宅の専門会社。 軽量鉄骨造・木造2×4工法・重量鉄骨造・RC造とオーナーの要望にこたえ、あらゆる建築構造に対応できる技術力が自慢。

「ホームメイト」でフランチャイズ展開している賃貸管理・仲介部門は、加盟店1万社超となり全国ネットワークによる賃貸経営サポートをしており、サブリースにも対応しています。  

5. パナソニック ホームズ株式会社

公式サイト：https://homes.panasonic.com/tochikatsuyou/

鉄骨系のハウスメーカー。軽量鉄骨造と3階建て以上に対応する重量鉄骨造の商品が多数ラインアップ。これまでに供給した賃貸住宅は38万戸超、40年以上にわたる豊富な実績により評価を得ています。

賃貸管理サポートとサブリースにも対応し、バックアップ体制が整備された信頼の企業です。  

地域密着型！地元のアパート経営に強い会社５選

1. 株式会社三宅工務店

公式サイト：https://www.miyakekomuten.co.jp/

姫路市の工務店、FCチェーンアイフルホーム加盟店。 兵庫県内4ヶ所に住宅展示場があり、これまで25年、2500棟以上の住宅をつくってきました。

木造在来工法ですがアイフルホームチェーンなので、統一規格の構造部材や構法を採用し、 お客様ファーストな “手づくり住宅” に徹しているようです。  

2. 大和財託株式会社

公式サイト：https://yamatozaitaku.com/

大阪本社、神戸に支店があります。 自社に施工部隊を擁する設計施工会社というイメージですが、事業開始は「賃貸管理業」からスタートした異色の企業。

平成25年設立からわずか5年で管理戸数2千戸を突破した急成長企業。アパートの企画・設計・建設・運営・管理をワンストップで対応できる体制があり、アパート・マンションのリノベーションも得意としてます。  

3. 生和コーポレーション株式会社

公式サイト：https://www.seiwa-stss.jp/

大阪本社のほかに東京にも本社があり、地域密着の範疇を超えてますが、大阪中心に建設業とビル管理を主体とした企業。 住宅金融公庫の「優良団地賞」をたびたび受賞するなど、賃貸住宅の企画力にもすぐれた面があります。

木造2×4・鉄骨造・RC造と、すべてのジャンルに対応した技術力があり、49年の歴史が裏づける土地活用ノウハウも豊富です。  

4. 株式会社高階

公式サイト：http://www.m-takashina.co.jp/

三木市本社、ミサワホームとの提携による「ミサワホーム高階」を運営する建設業者。 2階建てアパートはミサワホームのアパート建築、3階建て以上の賃貸住宅はRC造と、オーナーの要望により最適な建築工法を採用し対応するシステム。

賃貸住宅以外にも医療・福祉事業、店舗・オフィスや貸工場・貸倉庫と、多様な土地活用プロジェクトにも対応できるコンサルティング力を備えています。  

5. 株式会社岸本建設

公式サイト：http://www.kishimoto-k.com/landusage/

尼崎市本社、昭和46年に木造住宅の建築工事請負業からスタートし、以来、地元建設業者として住宅・アパート・マンションの新築・リフォームに特化した事業を継続している企業。

現在は高齢社会が抱える住宅問題に着目し、「サ高住」など高齢者住宅の企画から運営に至るまで、ビジネスパートナーとなるべく、土地活用事業の展開に力を入れています。

アパート経営で失敗しないための建築会社の選びかた

新築アパートなら建築会社の選びかたも重要です。大手にするか地域密着型企業がよいのか？　それぞれに特徴やメリット・デメリットがあります。

アパート経営の成否に係る建築会社の選びかた、企業規模や知名度も大切ですが「提案力」「信頼性」「技術力」、これらのポイントから選別する方法もあるのです。

1.大手企業のメリット・デメリット

全国的な事業展開をする大手企業、使用材料や部品が規格化されています。工事費原価や一般管理費比率が全社統一され、工事金額は高くなる傾向が強いでしょう。

しかし工事費が高いのは「安心費用」という見方ができるので、デメリットとはいえません。 工事品質も均質化できるよう施工マニュアルなどが整備されており、どの地域であっても “当たりはずれ” がない安心できるアパート建築が可能です。

ただし大手企業は社員数が多いため、担当者の “当たりはずれ” があり、おそらくこのことが大手企業のデメリットになると考えられます。

2.地域密着型企業のメリット・デメリット

地域密着型企業は会社の実態がよくわからない……という面があります。メリットやデメリットということではありませんが、情報不足により正しい評価ができないため、信頼できる企業に出会うまでに時間がかかるという一面があります。

運よく頼りになる企業に出会えた場合、担当者によって “当たりはずれ” があるという、大手のようなことはあまりありません。クチコミで評判が聞こえてくる企業には優秀な社員がいるはずです。 地域密着企業のメリットとしては、こまかな対応をしてくれることが多いということでしょう。

「かゆいところに手が届く」といいますが、そのような期待は大手企業ではむずかしいことです。  

3.根拠のある提案をしてくれる

提案されるアパートの計画と事業計画に整合性があるか検証してみましょう。住戸の規模や形式そしてデザインや付帯設備など、さまざまな提案がなされますが、それらに事業目標を達成する根拠があるのかが大切です。

アパート建築は住宅と異なり収益を作りだす装置。ターゲットマーケティングの視点からも建築計画を立てる必要があります。 建築のプロフェッショナルは得てして “つくりたい建築物を建てようとする” もの。

地域特性や潜在需要と将来変化を考慮した計画内容が求められるのです。  

4.親身になって相談に乗ってくれる

建築工事が完了して満足のいく結果になるかどうかは「担当者次第」です。特に気楽になんでも相談できる担当者か、ほとんど相談に乗ってくれなかった担当者かによってまったく違う結果になります。

建築会社は年間たくさんの仕事を手掛けます。しかし大家さんは数年に1回あるいは一生に1回のアパート建築かも知れません。この意識の差が “相談に乗ってくれる” とか “相談に乗ってくれない” という評価につながるのです。

ハウスメーカーがおこなった顧客に対するアンケート結果をみても、顧客満足度の大きな要素として「相談に乗ってくれた」という項目が多いもの。建築会社を選択するポイントとして非常に重要といえます。

5.希望する建築構造が得意かどうか

建築を依頼しようとする会社の得意な構造方式がなにかチェックしましょう。

1. 木造（在来工法）
2. 木造（2×4工法）
3. 鉄骨造
4. RC造
5. SRC造

アパート建築では一般的に木造か鉄骨造が多いのですが、RC造（鉄筋コンクリート造）を採用する場合もあります。 建築会社によっては得意な構造方式があり、あまり慣れていない構造方式の場合はできあがりに不安があるもの。

建築士や施工管理士といった技術者にも得意・不得意があり、なんでもできるわけではありません。 希望している構造方式と建築会社の能力がマッチしていることが大切です。  

兵庫県内でアパート経営は儲かるのか？

東京よりも高利回りが期待でき、一方競争は若干ですが緩和されると考えられ、地価が低い地方都市のメリットを活用できる環境が備わっているといっていいでしょう。

兵庫県は首都圏や隣接する大阪と比較すると、人口減が進んでいます。しかし隣接する岡山県より先端産業が集積されており、空室率が低くマーケットとしての潜在力は充分あると考えられます。

兵庫県は神戸市が中心都市ですが、周辺には “すみたい街ランキング関西版” で連続第1位となっている西宮市など魅力的な都市もあります。

兵庫県賃貸市場

出典：

『兵庫県』兵庫県の人口の動き 平成31年1月～12月

『兵庫県』兵庫県新設住宅着工統計市区町別集計表（平成30年度）

（＊空室率＝空き家数/全住宅数）

兵庫県の賃貸市場を概観してみると、空室率は上表のように県全体では13.4％と、全国平均とあまり変わらない状況。 しかし県内主要都市をみるとバラツキがあることもみてとれます。

出典：『e-Stat』平成30年住宅・土地統計調査（居住世帯の有無(8区分)別住宅数及び住宅以外で人が居住する建物数－全国，都道府県，市区町村-2018年)

増減率は神戸市と明石市とではっきりと明暗がわかれています。神戸市の流出増加はかねてから指摘されていたことですが、次のような背景がありそうです。

• 神戸市よりも大阪に近い西宮市への流出
• 子育て世代支援政策の充実により明石市へ流出

兵庫県内での賃貸事業を企画するにあたっては、2大都市である神戸と姫路は競合が多く、神戸より大阪に近い「尼崎市」と「西宮市」が有望と考えられます。また “今が旬” という観点では「明石市」が筆頭と考えていいのではないでしょうか。

兵庫県と近隣の大阪府と岡山県を比較

隣接する府県との相違をチェックすることも必要です。

出典：

『総務省』住民基本台帳に基づく人口、人口動態及び世帯数（平成31年1月1日現在）（参考資料【総計】平成31年住民基本台帳人口・世帯数、平成30年人口動態（都道府県別））

『国土交通省』建築着工統計調査報告（【住宅】都道府県別戸数　時系列）

『e-Stat』平成30年住宅・土地統計調査（居住世帯の有無(8区分)別住宅数及び住宅以外で人が居住する建物数－全国，都道府県，市区町村-2018年)

大阪の供給過剰は否定できませんし、岡山は人口減少の進んでいることがうかがえます。近畿圏でのアパート経営を考えるなら兵庫県が注目と考えたいですね。  

期待利回りの相場を紹介！ワンルームとファミリー向けで比較！

東京を軸にマーケット比較チェックをしてみた結果が以下です。

出典：『一般財団法人　日本不動産研究所』不動産投資家調査

期待利回りは東京都よりも高く有利な戦いができそう。住戸タイプは “やはり！　” という感じですが「ファミリータイプ」に軍配があがりそうです。

アパート経営を兵庫県ではじめる際の強み

兵庫県でのアパート経営には強みが3つあります。

1. 大阪万博を契機に近畿圏に注目が集まる
2. 地価変動率が落ち着いている
3. 住宅の耐震化率が高い

1.大阪万博を契機に近畿圏に注目が集まる

2025年開催の大阪万博が、近畿圏のポテンシャルを高めるキッカケになることは疑いようがありません。大阪に集まる “ヒト・モノ・カネ” の影響は、隣接する兵庫県東部にある都市にもおよびます。

経済産業省が試算した経済効果は約2兆円とされ、アパート需要に直結する人口流入も期待できるでしょう。

参考：『経済産業省』大阪・関西万博の概要について

総合不動産サービス大手JLLはプレスリリース「JLL、2025年大阪万博が大阪不動産市場に与える影響を分析」にて、大阪万博が不動産業界へ与える影響に関する調査レポートについて発表。周辺都市へ与える影響についても次のように言及しています。

大阪の場合も、国際的なMICEも多数開催される観光都市・京都、先端医療をはじめとする学術研究開発拠点を擁する港湾都市・神戸などとお互いの特徴を生かし補完し合うことで、東京とは異なる国際都市圏に飛躍するポテンシャルを秘めている。

引用：『PR TIMES』JLL、2025年大阪万博が大阪不動産市場に与える影響を分析

2.地価変動率が落ち着いている

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近畿圏を拡大したのが下図

引用：『国土交通省』平成31年地価公示の概要

全国的に地価の下げ止まり現象がみられるようになりました。 上図は平成30年と平成31年の公示地価変動率を都道府県別に表示した分布図です。

大阪府は平成30年にはすでにプラスになっていますが、兵庫県はわずかにマイナスとなっており、“落ち着いた状態” と判断していいのではないでしょうか。

前述したように大阪万博の影響が、やがて地価にもおよぶようになると考えられるので、兵庫県での賃貸事業スタートは早目がよいと考えられます。  

3.住宅の耐震化率が高い

アパート経営は災害リスク対策も必要。地震国日本では “耐震性能が高い建物” が望まれ、兵庫県は耐震化率が非常に高い地域のひとつ。下表は国土交通省が公表した全国の耐震化進捗状況から抽出した、住宅の耐震化が80％を超える都道府県の一覧です。

出典：『国土交通省』耐震化の進捗について

兵庫県は82％と同率4位であり耐震化が進んでいる都道府県なのです。

東南海地震や首都圏直下型地震が近い将来おこるといわれています。アパート建築の耐震性能は安全性に欠かせないばかりか、被害を受けた場合に蒙る損害や家賃減収を考えると、耐震性能の高い物件であることが望まれるのです。  

兵庫県でアパート経営をはじめる場合のポイント

兵庫県は瀬戸内海沿いに主要都市が複数あり、大阪との関連性を重視するか、独立した経済圏を意識して参入地域を決めるかがポイント。 地域によって特徴が明確であり住戸タイプの選択など、マーケティングは念入りに考えたいところです。

兵庫県内でアパート経営をはじめる際に注目すべき地域

どの都道府県であってもアパート経営をはじめる都市の筆頭は “県庁所在地” になるでしょう。兵庫県なら当然……神戸市と思いがちですが、兵庫県には神戸市に負けず劣らずの都市が複数あります。

まず県内第2の都市……姫路市は外国人に人気の観光スポット。世界遺産である「姫路城」は日本の観光スポットで第9位にランキングされるほど。 大阪圏とは少し距離があり影響は薄いでしょうから、高砂市や加古川市など周辺市を一帯ととらえた独自のマーケティングが必要になりそうです。

明石市は子育て世代には大人気ですが、大阪との距離が若干気になります。神戸市からの流入がいつまでつづくか、子育て支援策などさらなる拡充が成長の鍵といえるでしょう。

兵庫県でのアパート経営有力候補地は、すみたい街ランキング関西版第1位の西宮市。空室率10.1％は供給量が少ないとも読め、人口増はほぼ横ばいですが供給量が増えると人口流入が期待できると考えられます。

大阪への通勤客を対象にするなら尼崎市が最有力。大阪中心部へは電車でわずか10分という至近距離にあり、大阪国際空港へは車で30分と、ビジネスパーソンには最適な居住地といえるでしょう。 

地域によりワンルームとファミリーを選択

住戸タイプは地域によってターゲットが異なります。単身者の需要が多く見込める地域ならワンルーム。子育て世代が多そうな地域はファミリータイプとなるのが当然です。 例えば西宮市なら住戸タイプはファミリータイプになるでしょう。

子育て支援がしっかり整っているので、子どもが小さいファミリーにはとても良いと思います。子どもが安全に遊ぶことができる場所も多いです。

引用：『LIFULL HOME』【西宮北口】おしゃれな人も満足させる高感度な街　住人が語るホントの住み心地

上記の声もあるように “環境重視” 志向の客層をターゲットとするほうが、西宮市の魅力を活用したマーケティングとしてよさそうです。 より大阪に近い尼崎市はワンルームも考えられます。大阪市内よりはリーズナブルな家賃での提供が可能でしょう。  

まとめ

兵庫県での賃貸に関する事業環境を概観しましたが、人口減少社会となり、新規のアパート経営が可能な地域とむずかしい地域が二極化する傾向が全国的にみられます。

人口増加や流入を促進させる施策が成功している都市、それに反し流出がつづく都市があり、現在の規模やイメージだけでは判断できなくなっているのです。 兵庫県でいえば、明石市や西宮市の活力に比べ神戸市の低迷は深刻です。しかし神戸市もこのまま座視するわけにはいきません。

令和元年9月、神戸市は補正予算を組み「リノベーション・神戸」プロジェクトの第1弾を開始することになりました。

参考：令和元年度9月補正予算案の概要 - 神戸市

兵庫県内各都市の動きを注視して、アパート経営に役立ててください。