アパート経営には、家賃以外にも収入があります。 敷金や礼金などの初期費用や更新料以外にも共益費や管理費があります。 家賃に含める場合もありますが、別に設定することも可能です。

共益費と管理費は、アパートの資産価値を保つために行う管理の費用を捻出する大切な収入です。

今回の「あぱたい」は、管理費の設定の仕方についてピックアップし、個人や法人での会計処理や仕訳についても学んでいきましょう。

管理費をすべて見直したい大家さんはこちらの記事も一緒にご覧ください＞＞アパート経営の管理費【超具体的な相場紹介】7大費用見直しで損しない共益費を計算

入居者から回収する共益費とは

多くの賃貸物件の場合、共益費、または管理費という名目で家賃とは別に入居者に支払ってもらう金額があります。 この管理費や共益費はどのような性質なのでしょうか？共益費と管理費について詳しく見てみましょう。

管理費との違い

共益費と管理費には明確な違いはありません。 不動産公正取引協議会連合会が公表している「不動産の表示に関する公正競争規約施行規則」では、管理費と共益費は下記のように記されています。

共益費（借家人が共同して使用又は利用する設備又は施設の運営及び維持に関する費用をいう。） 管理費（マンションの事務を処理し、設備その他共用部分の維持及び管理をするために必要とされる費用をいい、共用部分の公租公課等を含み、修繕積立金を含まない。）

引用：不動産の表示に関する公正競争規約施行規則

やや管理費の方が広く感じますが、差異はありません。

家賃と共益費・管理費を分けるメリット・デメリット

家賃と共益費・管理費は、実は法律などで分けなければならない収入ではありません。 分けて表記する、または管理するメリットとデメリットについて考えてみましょう。

メリット

家賃と共益費・管理費を分けることで生まれるメリットは、募集時の集客力と、管理費用の支出管理です。 どちらも賃貸運営ではとても重要なポイントとなります。

家賃を低く見せられる

家賃と共益費・管理費を分けると、空室募集の際にメリットになります。 お部屋探しをしている多くの方が、インターネットのポータルサイトで物件検索をします。 その際、予算に合わせて家賃の設定を行い検索していきます。

管理費を分けておくことで、家賃を安く見せることができ検索の際に予算内としてヒットしやすくすることが可能です。 例えば、共益費・管理費込みで53,000円の場合、家賃49,000円、管理費4,000円に分けておけば5万円未満の検索でヒットします。 より多くの入居希望者、仲介業者の目に触れることが、満室への第一歩です。

しかし、53,000円の家賃を、家賃30,000円、管理費23,000円など極端な分け方をしてしまうと、初期費用の収入が減ってしまいます。 初期費用の礼金などは家賃をベースに計算するのでトータルの金額は少なくなります。 また、仲介業者も家賃1か月分が仲介手数料となるため、家賃の低い物件はあまり好まれません。

そのため、広告宣伝費などを用意しなければならないことになるので、極端な仕分けはおすすめできません。

メンテナンス費用として意識できる

家賃と共益費・管理費を分けるもう一つのメリットは、メンテナンスの費用として管理できる点です。 共有部の電球が切れたりする少額のメンテナンスから、清掃や修繕などでまとまった出費が必要なとき、管理費から出すことができます。

しかし、一般的には賃貸では家賃と共益費・管理費は同時に同じ口座に振り込まれます。 別にすることもできますが、振込手数料は入居者負担なのであまりおすすめはできません。 別にする場合は、帳簿をつけながら管理していきましょう。

共有部の管理には費用が掛かります。 中古で購入した場合は、年間の管理にどのくらい費用が掛かったのか、前所有者に確認が必要です。

デメリット

管理費を家賃とは別に設定することにはメリットが多くあります。 その一方でデメリットもあります。 初期費用や更新に関する費用が減収してしまうこともあるので、金額設定の際に考慮しなければなりません。

礼金や更新料という項目の収入が減る

礼金や更新料は、家賃のみをベースに計算されます。 賃貸の初期費用として、家賃の何か月分のまとまった金額が収入として入りますが、共益費・管理費を分けるとその分収入が減ります。

一方、管理費を分けて計算することで初期費用が安くなることは、入居者にとってはメリットとも言えるでしょう。 お部屋探しの際、似た条件を候補に絞った時、初期費用が決め手になることも多いので選ばれる可能性が高くなります。

賃貸は募集する年やシーズンによって傾向が変わります。 春の引っ越しシーズンの繁忙期には、高額な初期費用になっても入居契約が決まることもありますが、閑散期や近くに競合する新築ができた場合などは初期費用をできるだけ安くする工夫も必要です。

周辺の状況は地元の不動産屋などが情報を持っていることが多いので、こまめにヒアリングをしておきましょう。

共益費・管理費を家賃に含めることも可能

共益費・管理費は、家賃に含めることも可能です。 入居募集の時は、「共益費・管理費なし」と表記することができます。 その際、周辺相場よりも金額が高くならないように注意しましょう。

まれに、社宅や家賃補助の関係で共益費・管理費を分けてほしい、または含めてほしいという相談が賃借人からあがります。 初期費用に損失が出ないように共益費・管理費を調整することは問題がないので、相談に乗ってあげてもよいでしょう。

管理費設定の注意点

管理費の相場は、家賃の10％～20％が適切とされています。 しかし、実際に管理の実費を管理費で賄うことができるか、確認しておくことはとても重要です。

• 光熱費、水道代
• 電球などの備品
• 火災保険、損害保険、エレベーター用の保険
• 管理会社を利用した場合の管理委託料
• アパート内で起こる修繕費用など

一般的に管理にはこのようなランニングコストがかかります。 管理していく中で、突発的な出費や修繕が必要になる場合もあるので、余裕を持った計画が必要です。

もう1点、近年はコストパフォーマンスの良い物件が人気です。 また、過剰供給になっているエリアもあるため募集の競争が激化し、繁忙期でも「フリーレント」にすることが多くあります。

フリーレントは基本的に「家賃が一定期間無料」というケースが多く、管理費は初月からきちんと振り込んでもらうのが定例となっています。 フリーレントを導入する際は、契約書だけでなく募集図面にもその旨ははっきりと記載しておきましょう。

賃貸アパートの共益費・管理費の金額設定について

実際、管理費はどのくらいの金額で設定するのが良いのでしょうか？ 管理費の設定の仕方についてピックアップしていきます。

相場は家賃の5～10％

管理費は、大家さんによって決め方は様々です。 通常は、5％～10％ほどになります。マンションやコンクリート造でエレベーターがあり共有部の設備が充実している場合は管理費が高くなる傾向があります。

また、ペット共生マンション、アパートなど共有設備に特別なメンテナンスが必要な場合も管理費は高くなるでしょう。 最近は家賃交渉よりも管理費分を値下げ、ナシにしてほしいという交渉が増えています。 あらかじめ具体的な管理内容をはっきりさせ、交渉が入っても管理費の根拠を示せるようにしておくと安心です。

管理にかかる費用を総合し、各個数で割る、または管理会社に委託している管理費を戸数で割り必要な管理費を算出することもあります。 相場の管理費より高額になった場合は、家賃との割合を見ながら決定していきましょう。

投資物件の管理について

投資物件は、資産価値の維持、向上が最も大切です。 日々のメンテナンスを丁寧に行うことでアパートの劣化を防ぐことができます。 まずは、管理の方法と特徴についてチェックしてみましょう。

管理方法は大きく3種類

アパート管理には、大きく分けて3つあります。

• 自主管理
• 管理会社と管理委託契約
• サブリースで一括借り上げ

それらは、それぞれ特徴があり、メリットとデメリットがあります。 管理のポイントを種類別にピックアップしていきます。

自主管理

最もコストが抑えられる方法は自主管理です。 小規模ですぐに出向ける物件、大家さん自身も時間があり専業であれば自主管理も可能でしょう。

しかし、副業のサラリーマン大家さんは、自主管理は難しいものです。 クレームやトラブルは迅速さが要求され、対応を間違えると大きなトラブルに発展します。設備の故障や事故であれば、支払いを借主、貸主どちらが負担するか判断しなければならず、場合によっては保険対応になります。

このような判断をするには経験や、協力してもらえる工務店、不動産屋を見つけておくことが必要です。 費用を抑えたいからと安易に自主管理にすることはおすすめできません。

管理委託契約

不動産屋や管理会社に委託すると、費用は総戸数の家賃の5％～10％ほどになります。 管理に費用の掛かるエレベーターや特別な設備がついている場合はより高額になるケースもあるので、購入または建築するときから意識しておきましょう。

管理委託契約には2種類あります。

• 入居者管理
• 建物管理

このように分かれているので、契約をするときはよく内容を確認してください。 入居者管理では、クレームなどの入居者対応と家賃の回収、管理を主に行います。

建物管理は、日々の清掃や定期の大きな清掃、消防点検など建物に関する管理を行います。 管理について契約するときは、詳細な内容に十分注意しましょう。

基本の金額以外に、必要な箇所がオプションで追加費用が掛かる例もあります。 将来的な資産価値が下がらないよう、しっかりとした管理計画を提示してくれる管理会社を選びましょう。

一括借り上げ（サブリース契約）

サブリースは一括借り上げによって空室があっても家賃の70%ほどを保証してくれるので、ビギナー大家さんにとっては安心のシステムに思えます。

遠方で全く手間をかけず管理をしなければならないときなどは、丸ごと任せられるサブリースは便利なシステムでしょう。 入居者募集から管理まですべて行ってくれるので安心です。

しかし、近年大きなトラブルが増えているので導入には十分な注意が必要です。 家賃保証期間であっても年数がたつと保証賃料が減額されていきます。 あわせて、募集賃料を合わせて下げる場合があるので、予想外の減額が起こることがあります。

サブリースの会社と管理契約を行う際は、十分に注意が必要です。

共益費・管理費の会計処理について

共益費と管理費は会計処理でどのように扱うのでしょうか？ 実は基本的には家賃と変わりません。 しかし、個人と法人では若干変わってくるので確認が必要です。

基本は家賃の扱いと変わらない

共益費・管理費は基本的に家賃と同様の勘定項目となります。 売り上げ・受け取り家賃・雑収入・不動産所得のどれかで仕訳けます。

会計上は同じ扱いですが、前半でピックアップした通り分けて管理するメリットは多いものです。 共益費・管理費の会計面での処理について確認してみましょう。

勘定科目は法人と個人で異なる

「勘定科目」とは、複式簿記の仕訳に使われるもので、入出金されるお金の名目のことを指します。

• 資産
• 負債
• 純資産
• 収益
• 費用

この5つが主な項目になります。 不動産の家賃収入は、法人と個人によって計上の仕方が異なります。

法人の場合

不動産所得に関しては、法人の場合は個人とは異なります。 不動産業として経営している場合は、家賃は、「売上」として計上することになります。 不動産業以外の法人が家賃を受け取った場合は、「受取家賃」か「雑収入」として計上します。

個人の場合

個人の場合、基本は「不動産所得」になります。 年間20万円を超えると申告が必要になってきます。 しかし、会社員が副業などで賃貸経営を行っている場合は「不動産所得」ですが、個人事業主としてやっている場合は「売上」になるので注意が必要です。

仕訳の書き方

例えば、銀行振り込みで50,000円の家賃を受け取った場合の仕訳は、以下のようになります。

• 不動産業の法人 借り方＝普通預金　金額＝50,000円　貸し方＝売上　金額＝50,000円
• 不動産業ではない法人 借り方＝普通預金　金額＝50,000円　貸し方＝受け取り家賃　金額＝50,000円 管理費・共益費も同様の扱いになります。
• 個人の場合 借り方＝普通預金　金額＝50,000円　貸し方＝不動産所得　金額＝50,000円
• 個人事業主の場合 借り方＝普通預金　金額＝50,000円　貸し方＝売上　金額＝50,000円 基本は、借り方と貸し方が同額になるように記載していきます。

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まとめ

投資不動産としての賃貸アパートは管理次第で資産価値が変わります。 家賃に組み込む、別に設定する、それぞれにメリットデメリットがあります。 必要な管理が行えるように計画的に共益費、管理費を設定しましょう。

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