あなたは静岡県のアパート経営で「静岡市か浜松市か」で悩まれていないでしょうか。もしくは「浜松市はアパート経営に向いてる？」なんて疑問もあるでしょう。

たしかに浜松市は都市としての規模も大きく、アパート経営をはじめるエリアとしては気になる街です。 ただ浜松市には、アパート経営でおすすめのポイントと少し注意したいポイントがあります。

今回は、浜松市のアパート経営に強い建築会社をご紹介しつつ、浜松市ではじめるアパート経営の情報を調査しました。

また活用を検討していただきたい浜松市の珍しい制度もご紹介しますので、ぜひご参考になさってください。

浜松市のアパート経営に強い会社10選

浜松市は静岡県のなかでも規模がもっとも大きな街。そのため建築会社も多く、あなたも浜松市でアパート経営を考えるにあたって建築会社選びに迷われることもあるでしょう。

そこで大手企業と地域密着型企業にわけて、浜松市のアパート経営に強い建築会社を10社ご紹介します。

大手で安心感重視！アパート経営に強い有名な会社5選

大手建築会社といっても、それぞれ特徴やセールスポイントがあります。最初に大手建築会社をご紹介しますので、あなたがイメージするアパートに近い建築会社があるかという視点でご覧ください。

1.三井ホーム株式会社

公式サイト：https://www.mitsuihome.co.jp/

「三井ホーム株式会社」は不動産会社や駐車場、リフォーム事業など、不動産事業を非常に幅広く展開する不動産業界の代表ともいえる会社。 「一括借り上げ」や「長期保証システム」が魅力であり、定額保証料制の「原状回復」「設備保証システム」も三井ホームの特徴です。

耐震性や遮音性もウリのひとつであり、高い建築技術を持つ建築会社であることはいうまでもありません。  

2. 大和ハウス株式会社

公式サイト：https://www.daiwahouse.co.jp/index.html

賃貸住宅はもちろん、戸建て住宅やセカンドハウス、リフォーム事業まで幅広い分野で事業を展開する「大和ハウス株式会社」。木造だけでなく、RC造や古民家再生なども手掛けています。

街中では、大和ハウスのアパートをたくさんみかけることからもわかるように、多くの施工実績を誇り、デザイン性や建築技術の高さも「さすが大手！」といえるクオリティです。

より高品質なアパート経営を目指すなら、大和ハウスも検討してみてはいかがでしょうか。  

3. 旭化成ホームズ株式会社

公式サイト：https://www.asahi-kasei.co.jp/maison/index.html/

「旭化成ホームズ株式会社」といえば、「へーベルハウス」や「へーベルメゾン」でもおなじみの会社。軽量気泡コンクリート「へーベル」が最大のウリであり、駅の遮音壁や公共施設でも使用されるほどの耐火性と遮音性を誇ります。

旭化成ホームズのアパート経営は、「コミュニティ賃貸」や「マイ･スタイル賃貸」といった独自のプランも魅力。旭化成ホームズならではの建築プランは、アパート経営の差別化で有利に活用できるはずです。  

4. 積水化学工業株式会社

公式サイト：https://www.sekisuiheim.com/

積水化学工業というとあまり耳馴染みはありませんが、実は「セキスイハイム」というブランド名称で住宅事業を展開する会社です。 セキスイハイムの賃貸住宅は、2～3階建ての賃貸住宅や省エネ賃貸、高齢者賃貸住宅などさまざま。

賃貸経営サポートも充実しており、なんと入居率96.6％を実現しています。 建物の品質や建築技術も高く、セキスイハイムも浜松市のアパート経営で検討してみてはいかがでしょうか。  

5.ミサワホーム株式会社

公式サイト：https://www.misawa.co.jp/

グッドデザイン賞をなんども受賞するほどのデザイン性の高さを誇るのが「ミサワホーム株式会社」。RCマンションや賃貸併用住宅の施工実績も多く、比較検討できる建築プランの豊富さも魅力。

また「一括借り上げシステム」や「構造体30年保証」などのサービスもあり、アパートオーナーの安心をバックアップしてくれるのもミサワホームの特徴です。南極基地を建設したことがあるほど高い建築技術を持っており、ミサワホームもアパート経営で検討したい会社です。  

地域密着型！地元のアパート経営に強い会社５選

大手建築会社の建物も魅力的ですが、大手にはない魅力を持っているのが地域密着型の企業。 地元を知っているからこその提案力や建物のデザイン、また地域の特性にあわせた間取りプランなどを相談できます。 では浜松市のアパート建築でおすすめの会社を5社ご紹介します。

1. グッドリビング株式会社

公式サイト：https://good-living.jp/

浜松市に本社を構え、東海地方に多くの支店を構える「グッドリビング株式会社」。シンプルかつモダンなデザインの建物が特徴的で、建築実績も多くある会社です。

高品質ながら徹底したコストカットを実現できるのが、グッドリビング株式会社のウリ。地域密着型企業には珍しく、最長60年の長期保証を謳っており、アパート経営で頼りにしたい建築会社です。  

2. 有限会社インターコラボデザイン

公式サイト：http://ic-d.co.jp/

ハウスメーカーのモデルハウスをデザインする会社として設立した「有限会社インターコラボデザイン」。顧客からの要望で一貫した建築を依頼されたのをきっかけに、建築会社として事業展開をはじめました。

一級建築士はもちろん、耐震診断補強相談士や収納アドバイザー、インテリアコーディネーター、福祉住環境コーディネーターなど、さまざまな人材が揃う会社でもあります。 こだわりのアパート経営をめざすなら、有限会社インターコラボデザインに相談してみてはいかがでしょうか。  

3. 株式会社ぬくもり工房

公式サイト：http://nukumorikoubou.jp/

「まるでおとぎの国！　」と思わせるファンタジックな建物を得意とする「株式会社ぬくもり工房」。すべてオリジナルプランで施工しており、ほかの建築会社とは明らかに違う可愛いデザインが特徴です。

手作りによる素材感や経年劣化による味わい深い建物がモットー。特に女性をターゲットにしたアパート経営でおすすめの建築会社です。  

4. コンセプトハウス株式会社

公式サイト：http://make-concept.com/

「同じ物件の建築は、可能な限り避ける」。建築への姿勢に魅力を感じさせるのが「コンセプトハウス株式会社」。 施工実績も多い会社であり、社名のとおり「コンセプト決め」から建築がスタート。

地域密着型企業のメリットを活かし、収支プランや将来のリフォームまでアパート経営をトータルサポートしてくれます。 浜松市のアパート経営で地域密着型企業を選ぶなら、選択肢に入れておきたい会社です。  

5. 株式会社 山岡一級建築設計室

公式サイト：https://www.yama-ok.com/

住宅だけでなく、工場やオフィス、店舗やマンションまで幅広い建設事業を展開するのが「株式会社 山岡一級建築設計室」。

最初の予算決めから地域にあわせた建築プラン、そして将来的な資産形成に至るまで、長い目でみたアパート経営をサポートしてくれる建築会社です。 工場をガレージハウスにリノベーションしたり、大浴場をカフェにしてしまったりといった斬新な施工実績もあり、提案力も高い建築会社といえるでしょう。

アパート経営で失敗しないための建築会社の選びかた

では多く存在する建築会社から、どんな会社を選ぶべきでしょうか。 今回、大手建築会社と地域密着型企業をご紹介させていただきましたが、もう少しミクロな視点で建築会社選びを考えてみましょう。

大手と地域密着型のメリット・デメリット、そして建築会社選びで大事なポイントにわけて解説します。

1.大手企業のメリット・デメリット

最初に大手企業のメリット・デメリットをみてみましょう。 大手企業は資本力と建築技術が最大の魅力であり、建物の品質はまず間違いありません。反面、大手企業だからこそのデメリットもあります。

【大手企業のメリット】

• 倒産リスクが低い
• 金融機関と提携しており、融資について相談しやすい
• 建物の品質や建築技術、デザイン性がすぐれている
• アフターメンテナンスや修繕などの保証制度が手厚い
• 複雑な手続きや賃貸管理も相談可能
• アパート管理や入居募集について相談できる

【大手企業のデメリット】

• 建築費が一般の注文住宅に比べて2～3倍ほど高い
• こまかい要望やこだわりには応えてもらえないケースが多い
• 売上重視で不要な設備や建築プランをすすめられるケースがある
• 部署が多く、問い合わせへの回答に時間がかかる

すべての企業が上記のとおりではありません。ただ「その傾向がある」という風に考えておいたほうがよいでしょう。

2.地域密着型企業のメリット・デメリット

つづいて地域密着型企業のメリット・デメリット。大手企業にはない魅力も多く、柔軟な対応に期待できるのが地域密着型の建築会社でアパート経営をはじめるメリットです。

反面、大手企業ほどサポートが手厚くないため、「自己責任」の要素が強くなるのも地域密着型企業の特徴といえます。

【地域密着型企業のメリット】

• 建築のコストカットがしやすい
• 設計や間取りなどの自由度が高い
• 個別の要望に柔軟
• 地元の事情に詳しく地域特性に適した建築が可能
• 建築後もアパート経営のパートナーになりえる

【地域密着型企業のデメリット】

• 建築技術や品質では大手に負ける
• 各種手続きや入居募集、建物管理などは基本的に自己責任
• 建物は最低限の保証であることが多い
• 融資が有利になることはない
• 経済情勢の煽りを受けやすい

一度つき合いがはじまると、2棟目3棟目の建築などでも有利な要望を受けてもらいやすいのが地域密着型企業のメリットです。

ただ税金やアパートローン、建築後のメンテナンスなどは自己責任になりやすいのも事実。要望を聞いてもらいやすい反面、ほかのことは自分の責任でしっかりマネジメントする必要があるのです。

3.根拠のある提案をしてくれる

大手企業と地域密着型企業のメリット・デメリットを比較したら、あとは「提案される内容に根拠があるか」の見極めが重要です。

具体的なチェックポイントは以下のとおり。

• 提示される家賃設定や管理コストは適正か
• 地域にあった間取りやデザインか
• 設置が予定されている設備は本当に必要か
• 賃貸管理やアフターメンテナンスなどのサポート内容
• そのほかに差別化要素などはあるか

もしアパート経営がはじめてなら、提案の根拠を見極めるのも難しいでしょう。

これまで、アパート経営の知識を広く伝えるため、さまざまな情報を発信してきました。

建築会社から提案される内容で見極めが難しいと感じることがあれば、ぜひアパート経営記事をご参考になさってください。

4.親身になって相談に乗ってくれる

建築会社から提案される内容も、すべて根拠が示せるわけではありません。特に地域密着型企業の場合、もともと地域特性を把握しているため、特にデータを持たない会社も多くあります。

よって建築会社選びで、もうひとつ押さえておきたいのが「親身な姿勢で相談に乗ってくれるか」です。

あなたもアパート経営で以下のような不安や疑問があるのではないでしょうか。

• アパートローンの審査がとおるか不安
• そもそも借り手がみつかるかどうかも不安
• 将来的な修繕やリフォームはどうしたらいいの？
• 各手続きや税金の知識がない
• アパート経営をやめたいときは誰に相談すればいい？　

はじめてのアパート経営なら当然ですが、すでにアパートを何棟も所有している大家さんでさえ常に不安を抱えています。「アパート経営」とはいっても、高額な資産を購入する投資だからです。

だからこそ、アパートオーナーとなるあなたの不安を解消する親身さが重要。あくまで建築だけをウリにしている会社もありますが、建築実績があればある程度の知識は持っています。

不安なことがあれば相談してみて、親身な姿勢であるかどうかチェックするようにしましょう。

5.希望する建築構造が得意かどうか

そもそも建築会社選びでは、「あなたが希望する建築構造に対応しているか」が最重要のチェックポイント。鉄骨のアパートを検討しているにも関わらず、木造建築がメインの建築会社に相談するのが間違っているのはいうまでもないでしょう。

ただ建築会社といっても公共施設まで手掛ける総合建築の会社もあれば、地域の住宅建築だけをメインにしている会社と種類はさまざまです。

あなたのイメージするアパートに対し、以下の点をチェックしながら建築会社を選ぶようにしましょう。

• 木造と鉄骨のどちらをメインとしているか
• 一般的なアパートのほかにメゾネットタイプなどの建築実績
• 過去の施工実績をみて設備やデザインなどを確認する
• リフォームや修繕サポートなどをおこなっているか
• ほかにウリにしているセールスポイントなど

今回、建築会社を10社ご紹介しましたが、提案内容や担当者の対応、そして希望する建築構造にマッチしているか？　それぞれをチェックしていけば、あなたに最適な建築会社は必ずみつかるはずです。

浜松市内でアパート経営は儲かるのか？

建築会社が決まったとしても、気になるのは「そもそも浜松市はアパート経営に向いているの？」という点ではないでしょうか。

実は、極端に過疎化が進んでいたり、よほど治安が悪いといったことでもない限り、アパート経営に向いていない地域というのは多くありません。

大事なのは、地域の特性や賃貸需要をリサーチして、エリアにあわせた賃貸経営を実現することです。

ではまず、浜松市の賃貸市場の状況からみてみましょう。

実は、極端に過疎化が進んでいたり、よほど治安が悪いといったことでもない限り、アパート経営に向いていない地域というのは多くありません。

大事なのは、地域の特性や賃貸需要をリサーチして、エリアにあわせた賃貸経営を実現することです。

ではまず、浜松市の賃貸市場の状況からみてみましょう。

浜松市賃貸市場

静岡県は、静岡市と浜松市の2市が政令指定都市として指定されています。実は浜松市の人口は、県庁所在地のある静岡市よりも多く、静岡県でもっとも人口が多い地域です。

そのため人口をベースにした賃貸需要を考えるなら、浜松市は静岡県のなかで最有力候補になります。

では静岡県で人口が多い都市と比較しつつ、浜松市の人口増減や空き家率などをみてみましょう。

参考：静岡県 静岡県人口推計、総務省統計局　平成30年住宅・土地統計調査

浜松市に限らず、静岡県は全体的に人口の減少率の高いエリア。また高齢化により、利便のよい地域に引っ越す人が空き家を放置したままというケースも多く、空き家率が高くなっています。

ただ浜松市をはじめとして、静岡県内の各市町村で人口減少や空き家への対策を進めています。そのため上表はあくまで現状の数値としてとらえ、今後の動向を注視したいところです。

浜松市と近隣の3市を比較

静岡県内でもっとも人口の多い浜松市。隣接するエリアと比較して賃貸市場を考えてみましょう。

浜松市は静岡県で面積も最大の都市ですが、面積の半分ほどは山林。また隣接する市町は面積が小さいこともあり、人口が多くありません。そのため浜松市周辺のエリアでアパート経営を考えるのではなく、浜松市内で検討するのがベストな結論になるでしょう。

 参考：静岡県 静岡県人口推計、総務省統計局　平成30年住宅・土地統計調査

森町は面積のほとんどが山であり、賃貸に向いた土地柄とはいえません。空き家率が低いのも、主な住人が地元の人という理由です。

またサッカーチームで有名な磐田市は、人口20万人の中核市指定まではいかないものの、15万人の人が住む比較的に大きな都市。ただ共同住宅の空き家率は非常に高く、賃貸需要に向いているとはいえないでしょう。

よってやはり、浜松市周辺エリアではなく浜松市内をメインターゲットにアパート経営を検討するのが基本戦略となります。

利回りの相場を紹介！ワンルームとファミリー向けで比較！

さて静岡県でアパート経営をはじめるなら、やはり人口規模が大きい浜松市か静岡市がターゲット。

ただ大事なのがアパート経営における利回りです。2市で予想される利回りについて、東京都と比較しながらみてみましょう。

ご紹介する利回りは、収益用不動産サイト「楽待」に掲載された物件の平均利回り。そしてLIFULL HOME’Sの『見える！賃貸経営』で公表されている予想利回りです。

【楽待】

参考：楽待

【LIFULL HOME’S】

参考：LIFULL HOME’S　見える！賃貸経営

掲載メディアにより利回りに差はあるものの、ひとついえるのは浜松市の利回りは「よくもなく悪くもなく」といったところ。

東京都は賃貸物件が日本一多く、物件価格も非常に高い場所です。賃貸需要はあるものの、アパート経営をはじめたところで高い利回りは見込めません。対する浜松市や静岡市の利回りは、おおむね8～14％が相場になっています。

表面利回り10％が確保できるなら、実質利回りとして7％前後が見込めます。

もちろん利回りは高いことに越したことはありません。そのため浜松市のアパート経営は、いかに土地や建物を安く手に入れられるか、そして満室にするための差別化をどう図っていくかがポイントになるでしょう。

アパート経営を浜松市ではじめる際の強み

浜松市ではじめるアパート経営について、建築会社や賃貸需要の視点からみてきました。

実は浜松市、アパート経営の強みになる点が3つあります。

1.利用しない手はない！「市街地縁辺集落制度」で土地を安く手に入れられる

実は浜松市には、市街化調整区域で特別に建物を建ててよいとする「市街地縁辺集落制度」があります。

市街化調整区域は建物が建てられない土地であるため、非常に安く取引されています。そのため市街地緑辺集落制度を活用できれば、アパート経営のための土地を半額以下で取得できる可能性があるのです。

ただし市街地縁辺集落制度には、以下のようにふたつの注意点があります。

市街地縁辺集落制度が適用できないエリアもある

市街化調整区域に建物を建てられるといっても、あくまで市街地縁辺集落制度が適用されるエリアに限られた話です。浜松駅周辺などはもちろん、すでに宅地である市街化区域の話ではないため、都市部から離れた農地であることを忘れてはいけません。

画像引用：浜松市 「市街地縁辺集落制度」について

市街地縁辺集落制度が適用できる地域は、浜松市のホームページで詳細を確認できます。アパート経営で市街地縁辺集落制度の活用を検討されるなら、上記のリンクからエリアを確認しておきましょう。

市街地縁辺集落制度は一定の要件がある

また市街地縁辺集落制度は、どんな建物でも建築できるわけではありません。土地の形状や建物の種類など、定められた要件を満たす必要があります。

【市街地縁辺集落制度の主な要件】

参考：浜松市 「市街地縁辺集落制度」について

要件さえ合致すれば、市街化調整区域でもアパートの建築は可能です。

ただし市街化調整区域は農地であることがほとんどであり、宅地化造成などの費用もかかります。そのため地域特性や賃貸需要、建築にかかる費用などを念入りにリサーチし、収支プランをしっかり立てる必要があるのは覚えておきましょう。

2. 浜松市の再開発

「どうせアパート経営するなら、やっぱり市街地近くがいい！　」

もしそう考えるなら、やはり浜松市の再開発事情は把握しておいたほうがよいでしょう。

浜松市は現在、浜松駅周辺の広範囲に渡って再開発促進地区を指定し、再開発の真っ只中です。すでに建設の完了した再開発ビルもありますが、現在進行中のプロジェクトもあります。

再開発促進地区の広さはなんと107ha（1.074平方キロメートル）にもなり、ディズニーランドの2.3個分、東京ドームの約23個分に相当します。

特にいま注目されているのが、完成間近の「一条タワー」。

静岡県で最高層の建物となり、1・2階にオフィスと商業施設、3階から30階には246戸の分譲マンションと共用スペースが入ります。

画像引用：PR TIMES

浜松駅周辺の再開発はビル建設にとどまらず、区画整理や道路・公園の整備、そして公共施設の整備も計画しています。浜松市は再開発事業をつうじて商業や文化、居住といったあらゆる機能を集約させ、都市機能の再生を図っているのです。

先述のとおり、浜松市は人口減少にあえいでいるエリア。再開発により駅周辺の都市機能が向上することで、周辺エリアへの人口流入も見込めるでしょう。

3. 大手企業の工場が多い

そしてもうひとつ、浜松市のアパート経営でメリットとなるのが「工場の数」。

浜松市は大手企業をはじめとした工場の数が非常に多く、全国の市区町村で5番目に工場が多い地域なのです。

【従業員が30～299人の工場数】

参考：経済産業省 工業統計調査

ただ昨今は人手不足や製造工程の効率化などの影響もあり、工場が近くにあるからといって安易に賃貸需要があると言い切れません。事実、リーマンショックによって工場の閉鎖が相次ぎ、地域の賃貸需要が大幅に低下したという事例もありました。

とはいえ浜松市全体が産業の盛んな街であり、雇用環境は安定しているのも事実。

過去には政令指定都市の「幸福度ランキング」で1位に輝いた実績もあり、刊行した東洋経済新報社からは「自治体としての基本的なポテンシャルが高い」と評価されています。

参考：東洋経済ONLINE 最新版！20政令指定都市｢幸福度｣ランキング

よって浜松市のアパート経営は、まず「労働者」の賃貸需要をリサーチしてエリアを絞るのが基本的な戦略になるでしょう。

浜松市でアパート経営をはじめる場合のポイント

画像引用：浜松市 行政区

浜松市は7行政区で構成される政令指定都市。ほぼ山林なのが「天竜区」。天竜区より南側に宅地などの行政区が広がっています。

アパート経営を考えるなら浜松市の各行政区の特徴を把握し、地域の特性にあわせた戦略も必要です。

だ浜松市の行政区は、今後再編の予定があります。それを踏まえ、浜松市のアパート経営で検討すべきエリアを考えてみましょう。

浜松市内でアパート経営をはじめる際に注目すべき地域

先述のとおり、浜松市は深刻な人口減少と高齢化、空き家増加という問題を抱えています。そのため浜松市は、現状を打破するために7行政区をさらに2行政区にまとめる政策を検討している状況です。

現在のところまだ住民との話しあいを続けていますが、最新の情報では、ふたつの案が候補になっています。

【案1】

【案2】

画像引用・参考：浜松市 浜松市議会　12月18日行財政改革・大都市制度調査特別委員会

浜松市は、これまでの生活基盤を大きく変えてしまうことがないよう配慮するとしています。ただ行政区の再編は、生活インフラなどに影響するのは間違いありません。

浜松市でアパート経営を検討するなら、行政区がどう変わっていくのか注視しておいたほうがよいでしょう。

地域によりワンルームとファミリーを選択

そして最後にお伝えしたいのが、浜松市のアパート経営は「駐車場」が必須であること。

「駅近ならワンルーム、郊外エリアならファミリー」というのは、アパート経営におけるセオリー。ただ浜松市のアパート経営は、そう単純ではありません。

浜松市は交通の利便がよいとはいえず、「車社会」といわれているためです。

地図をご覧いただければおわかりになると思いますが、主な電車は東西に延びるJR線と南北に延びる遠州鉄道のみ。

浜松市もバスの本数増加など検討していますが、口コミなどみる限り、いまだ交通利便についてよい評価は多くありません。

そのため浜松市のアパート経営は、「交通利便」と「駐車場の確保」が課題。全国的にみても浜松市は1世帯当たりの自動車保有率が高く、必ず駐車場もつけなければ賃貸需要は見込めないと考えましょう。

まとめ

浜松市のアパート経営は、なんといっても人口の多さがメリットといえるでしょう。人口が減っているとはいえ、東京都の練馬区や杉並区より人口が多いのも事実なのです。

では今回解説させていただいた、浜松市のアパート経営についてまとめておきましょう。

• 建築会社は大手と地元工務店などからあなたの希望にあった会社を探そう！
• 静岡県のアパート経営は浜松市内で検討するのがベスト！
• 「市街地緑辺集落制度」を活用すれば土地が安く手に入る可能性！
• 浜松市は工場が多いため労働者による賃貸需要を検討してみよう！
• 浜松市の行政区再編と駐車場の確保がアパート経営の課題

工場で働く人は日本人だけでなく、外国人労働者も多くいます。特に近年、日本は少子高齢化や人口減少による経済の停滞が懸念されつづけています。そのため賃貸経営において、外国人の賃貸需要の取り込みも重要とする考えかたも台頭してきました。

あとは浜松市の行政区再編がどうなっていくのか。

さまざまな要素をじっくり見極めてアパート経営に臨むのが、浜松市における事業戦略といえるでしょう。