きっとこのページをご覧いただいているあなたは、「アパート経営をはじめたら、どのくらいの収入が得られるのだろう？」と思っているのではないでしょうか。 ほかにも「費用ってどのくらいかかる？」「税金が高くなるのでは？」という別の疑問もあるはず……。

不動産関連記事の多くが「収入額や費用は一概には言えません」と説明しています。ただ実はアパート経営の収入にも費用にも、ちゃんと相場があるのです。世のなかのアパートオーナーが得ている収入相場ですらあります。

今回は、アパート経営の収入は果たしてサラリーマンの月収を超えるのかどうかを検証します。 収入だけでなく、費用や税金についてもわかりやすいシミュレーション！　これからアパート経営をする人もアパートをすでに持っている人もぜひ参考になさってください！

日本の不動産所得者は227万人！平均の収入額は？

• 不動産所得が主である人の所得はひとり当たり426万2600円
• 不動産所得が主である人の納税額はひとり当たり59万9736円
• 働く世代の約3％が不動産による収入がある
• 働く世代の約1.4％は不動産が主な収入である

こうみるとサラリーマン大家という言葉が世のなかに浸透したわりには、思ったほど不動産所得者は多くない印象です。

また不動産経営を本業としている人の収入は、日本のサラリーマン年収420万円という水準と、ほぼ同じということがわかります。 とはいえ不動産所得を月額になおすと35万円。アパートをはじめとした不動産経営を副業にできたら、ずいぶん儲かりそうなイメージですね。

参考：国税庁 申告所得税標本調査結果

また2018年12月1日時点で日本の人口は1億2643万5000人ですが、そのうち働く世代の15～64歳人口は7543万7千人です。

参考：総務省統計局 人口推計（平成30年（2018年）12月確定値，令和元年（2019年）5月概算値）

ニュースなどで報道されることが少ないため知らない人も多いのですが、国税庁では納税者の区分や所得の種類、そして納税額などを調査した「申告所得税標本調査結果」を公表しています。

申告所得税標本調査結果によると、主な所得が不動産である人（不動産所得者）の人数や所得額などは上記のようになっています。 さて当然のように「不動産所得」という言葉が出てきましたが、 "不動産所得" と "不動産収入" は意味が違います。

アパート経営の「不動産所得」とは？計算方法を解説

不動産所得とは「土地や建物などの貸付け」「地上権など不動産に関わる権利やその貸付け」「船舶や航空機の貸付け」による収入を指します。 不動産の貸付けにおいては家賃だけでなく、共益費や更新料、返還する必要がなくなった敷金も含まれます。

ただこの説明だけでは「不動産収入となにが違うの？　」と思われるでしょう。不動産所得と不動産収入の違いは "計算方法の違い" にあるんだよ。

「不動産所得」と「収入」「純利益」の違い

不動産所得と不動産収入の計算方法をご覧ください。

【不動産所得】

家賃収入額 － 経費 ＝ 不動産所得

【不動産収入】

家賃収入 × 部屋数 × 12ヶ月 ＝ 不動産収入

言葉は似ていても、その中身はまったく違うことがおわかりいただけるでしょう。 ただアパート経営に限らず、不動産関連の情報をみていると「純利益」という言葉が登場することもあります。

別名で「NOI」と呼ばれることもありますが、計算方法は以下のとおりです。

【純利益（NOI）】

家賃収入 － 諸費用 ＝ 純利益（NOI）

不動産所得の計算方法とほぼ同じと考えてよいでしょう。この収入関連の定義の違いは非常にややこしいので詳細な解説は省きますが、まずは「不動産所得は経費を引いた金額」「不動産収入は経費など引く前の金額」と覚えておきましょう。

アパート経営の収入は家賃だけじゃない！4つの収入と相場

家賃以外で収入が得られるなら、それぞれがどのくらいの収入額になるか気になるところではないでしょうか。 相場を示せる収入もありますが、物件種別や地域によって金額がまったく違う収入もあります。 さらに！　実は敷金も収入になります。

【アパート経営の収入1】共益費・管理費

共益費や管理費の相場はおおよそ家賃の5～8％が相場です。築年数が浅かったり設備グレードが高かったりするほど共益費や管理費は高くなります。

「そういえば、共益費と管理費ってなにが違うの？　」なんて思ったことがあなたもありあせんか？ 共益費と管理費の定義に明確な違いはありませんが、一般的には以下のように解釈されています。

【共益費】

廊下や階段、駐輪場など、居室以外の共用スペースの維持費

【管理費】

家賃の入金管理や入居者対応、その他更新手続きなどに要する費用

名目を共益費とするか管理費とするかは大家さんの自由です。金額の決めかたも自由ですが、詳しくは以下の記事でも解説しています。 アパート経営の管理費【超具体的な相場紹介】7大費用見直しで損しない共益費を計算 

【アパート経営の収入2】礼金

本記事をお読みのあなたも「礼金」がなにかはよく知っていることでしょう。最近は「礼金0ヶ月」のアパートがほとんどです。

新築だと礼金1～2ヶ月という物件も見かけますが、中古アパートはあまり礼金による収入を期待しないほうがよいでしょう。

そもそも礼金文化のはじまりとは？

そもそも礼金という文化は、昭和初期のころに子供が上京するのに合わせて「子供をよろしくお願いします」と親から下宿先にお礼が支払われたのがキッカケだと言われています。

すっかり借り手市場となった賃貸業界。そう考えると礼金は現代にあまり馴染まない文化とも言えますから、礼金0ヶ月が当たり前になるのもうなずけるところがあります。  

【アパート経営の収入3】更新料

一般的な賃貸住宅の更新料は、2年契約が切れるときに入居者からもらう収入です。 更新料の相場は家賃の1～1.5ヶ月分ですが、最近では更新料がもったいないという理由で更新前に解約してしまう入居者も多いと言われます。 更新料の扱いは地域によって大きく異なります。

【アパート経営の収入4】駐車場代

都心周辺のベッドタウンなどなら駐車場代は月5000～7000円程度が相場。東京都心ともなると月4万円や5万円といった駐車場代はザラで、高い場所だと月10万円を超える駐車場もあります。 駐車場代は駅から遠いか近いかで賃料が決まるケースが多いです。  

アパート経営で収入になる意外なもの

前述の「不動産所得とは？　」の解説で、「返還する必要がなくなった敷金」も不動産所得にあたるとご説明しました。

家賃の滞納や意図的な破壊行為などで室内の修繕が必要になった場合、費用は入居者から預かった敷金でまかないます。ただその時点で、敷金は収入とみなされるのです。 事実、所得税法基本通達にて以下の法的解釈が発出されています。

（中略）敷金等の額のうち、次に掲げる金額は、それぞれ次に掲げる日の属する年分の不動産所得の金額の計算上総収入金額に算入するものとする。

1. 敷金等のうちに不動産等の貸付期間の経過に関係なく返還を要しないこととなっている部分の金額がある場合における当該返還を要しないこととなっている部分の金額（中略）
2. 敷金等のうちに不動産等の貸付期間の経過に応じて返還を要しないこととなる部分の金額がある場合における当該返還を要しないこととなる部分の金額（中略）
3. 敷金等のうち不動産等の貸付期間が終了しなければ返還を要しないことが確定しない部分の金額がある場合において、その終了により返還を要しないことが確定した金額（中略）

引用：国税庁 第2款 所得金額の計算の通則

法律の条文はなにかとむつかしい書かれかたがされますが、上記は「敷金は返さなくてよいと決まった日を基準に収入とみなす」ということです。

どちらにせよ返還が原則である敷金を返さなくてよいということは、好ましくない事態が起こっていると想定されます。

アパート経営で生まれる収入額

前述までの収入（共益費・管理費、礼金、更新料、駐車場代）のほかにも、自動販売機や貸し倉庫などを設置して収入を得ている大家さんもいます。

ともあれ、いったんここでは架空のアパート経営を設定し、前述までの相場をもとに2年間でどのくらいの収入になるかシミュレーションしてみましょう。

• 物件：単身者向けアパート
• 戸数：6戸
• 家賃：7万円
• 共益費：家賃の5％
• 礼金：1か月
• 更新料：1か月
• 駐車場：各戸に1台（5000円）

最初の章でひとり当たりの不動産所得は平均426万円、日本人の年収は420万円とご紹介しました。 それに対して上表のシミュレーションではアパート1棟の収入が年間で572万円ですから、月収で約48万円です。

ただここで絶対に忘れてはならないのが、アパート経営や付随する収入から維持費を払わなければいけないということです。次の章で詳しく解説しますが、一般的に不動産収入に対する維持費の割合は15～30％だと言われています。 費用は多めに見積もっておくほうが安全です。

仮に維持費30％だとすると上表の合計収入は年間約400万円にまでダウンします。月収で約33万円です。 結果として、最初にご紹介した世間の不動産所得者やサラリーマンの収入と変わらない水準になりました。

では具体的に維持費にどのようなものがあるか、相場を踏まえて解説します。

アパート経営の維持費は6つ！費用と経費の違いは？

ここまでは収入に焦点を絞って解説させていただきましたが、ここからは収入とは相反する「費用」や「経費」についてです。

アパート経営において、費用や経費についてどこまで理解しているかは非常に大事です。

ではその理由を費用や経費の相場をみながら考えてみましょう。

【アパート経営の費用1】アパートローンの返済

「アパートローン」は金利によって返済額がまったく異なります。 「30年ローン、利率2.3～3％」といった条件で融資を受けるサラリーマン大家さんが多いですね。 では仮に、借入期間30年で金利2.5％のアパートローンを利用した際の返済額がどうなるかみてみましょう。

『注意！　アパート経営の「費用」と「経費」の意味』の章で解説しますが、節税を目的としてアパートローンを経費に計上したくても利息部分しか計上できません。

※ただここではあくまでアパート経営で支出するお金の話ですから、上表の返済額はまるまる費用として考えましょう。

なお前章で「アパート経営の維持費は家賃収入の15～30％が目安」とお伝えしましたが、15～30％にはローン返済額を含みません。つまり前章の例で言うと維持費を引いた400万円の収入から、さらにアパートローンの返済額190万円が引かれることは肝に銘じておく必要があります。

【アパート経営の費用2】委託管理費

委託管理費の相場は家賃の5～8％ほど。 委託管理費とは、自分でアパートを管理するのではなく管理会社にアパート管理を委託する際の費用です。 仮に委託管理費が5％で家賃7万円の部屋を1戸賃貸していれば、委託管理費は毎月3500円で年間4万2000円の支出になります。

【アパート経営の費用3】仲介手数料・広告料

法律で「仲介手数料の上限は家賃1か月分まで！　」と決められています。 アパート経営における仲介手数料は、一般的に借り手が負担することがほとんど。まれに空室対策の一環として「入居者50％、オーナー50％」で設定されるケースもあります。

また広告料は、仲介手数料以上の利益が欲しい不動産会社が徴収することのある費用です。名目が仲介手数料ではありませんから、法的な上限は規定されていません。なかには「広告料3か月分」などと謳って、大家さんからお金を搾り取ろうとする悪質な業者もありますので注意しましょう。

【アパート経営の費用4】修繕・クリーニング費

修繕やハウスクリーニング費は相場らしい相場がありません。修繕やハウスクリーニング費は、だいたい家賃1か月分くらいの費用はかかると思ったほうがよいでしょう。

以前、「アパート経営の管理費【超具体的な相場紹介】7大費用見直しで損しない共益費を計算」という記事にてハウスクリーニング費の調査をおこなってご紹介しています。 同記事から抜粋した、おおよそのハウスクリーニング費をみてみましょう。

もっとくわしく読むならこちらをクリック＞＞アパート経営の管理費【超具体的な相場紹介】7大費用見直しで損しない共益費を計算

【アパート経営の費用5】火災保険料

アパート経営の費用でもっとも相場を示しづらいのが「火災保険料」です。 シミュレーションだと、地震保険ありだと年間18万円、月額にして1万5000円程度です。 火災保険料は建物の規模だけでなく、構造や地域によって保険料が変動します。そのため相場が示しづらいのです。

そこで「木造、郊外、築10年前後」のアパートを設定してシミュレーションしてみました。

※埼玉県、建物5000万円、非耐火木造、2009年築、5年長期年払にて試算

参考：損保ジャパン日本興亜「1分でできる保険料クイック試算」にてシミュレーション

決して安い金額でありませんが、万一の際に火災保険に加入していなかったほうがよほど損です。アパート経営において火災保険への加入は義務と考えておくようにしましょう。  

【アパート経営の費用6】そのほかの費用

アパート経営における費用は前述までがすべてではありません。 強いて上げるなら共用部分の光熱費が年間3万円かかるかどうかというところです。

アパートの規模や設備により変動するのはもちろんですが、一般的に6戸程度のアパート1棟なら月額3000円もかからないと言われています。 アパートの様子を確認しに行くための交通費や管理会社と連絡をとった際の電話代も費用ですが、相場を示すことはできません。  

注意！アパート経営の「費用」と「経費」の意味

アパート経営にもさまざまな収入や費用がありましたが、そもそも「費用」と「経費」の意味は異なります。

• 費用：アパート経営の会計上において発生した支払いのすべて
• 経費：アパート経営において必要な費用だと認められる税法上の概念

「【アパート経営の費用1】アパートローンの返済」でご説明した「アパートローンは利息部分しか経費に計上できない」というのは、まさに上記の概念によるものです。

ローン返済額は "元金" と "利息" にわかれているのはご存知かと思います。

• 元金は「資産計上」といって別の概念による費用に該当し、毎年の確定申告で経費として計上するものではありません。
• 利息は、アパートを分割払いで購入する代わりに支払う、現金購入なら必要なかったはずの費用です。

つまりアパートローンの元金は「費用ではなく資産」、利息は「資産を手に入れるために要した費用」という違いがあるのです。

実は修繕費も、その規模や施工範囲によって税法上で費用として認められないこともあります。 「費用や経費に無関心だと限りなく失敗に近づく」ということが少しご理解いただけたのではないでしょうか。

アパート経営は、不労所得という言葉につられて未経験者が安易な気持ちではじめると必ず大失敗します。費用と経費の違いくらいはこの機会にしっかり把握しておきましょう。

関連記事 アパート経営の経費で認められる20種類！意外と知らない節税のポイント2つ 

収入の2割が消える！？4つの「税金」と計算方法

アパート経営では、「税金」も解説が必要です。 ここまでたくさんの数字が出てきました。よって、いったん前述までに解説した費用を引いてアパート経営の年間収入がどのくらいになるか、モデルケースを設定してシミュレーションしてみましょう。

【モデルケース】

• 物件：単身者向けアパート（1K）
• 戸数：6戸
• 家賃：7万円（共益費込み）
• 委託管理費：5％
• 広告料：1年間に1部屋募集したと仮定
• 修繕クリーニング：1年間に1部屋発生したと仮定
• 火災保険料：地震保険あり5年長期年払いと仮定
• 光熱費：年間3万6000円と仮定

アパート経営の維持費の相場である15～30％にアパートローンは含まないのが一般的とお伝えしました。上表のようにアパートローンまで含めると収入額は大きく減るのがわかります。 恐ろしいことに、ここからまた税金を支払わなければいけません……。

【アパート経営の税金1】所得税

「所得税」は年間に得られた収入から経費と認められた費用を差し引き、残った額に対して一定の税率をかけて算出されます。 所得税の税率は以下のとおりです。

【所得税率表】

画像引用：国税庁 所得税の税率

前章でアパートローン返済額を190万としていますが実際に経費にできるのは利息部分だけですから、仮に返済額の50％（95万円）が利息だとした場合の所得税額を試算してみましょう。

• 【アパート経営の収入】504万円
• 【アパート経営の経費】前述の費用248万8000円 － ローン元金95万円 ＝ 153万8000円
• 【アパート経営の所得】504万円 － 153万8000円 ＝ 350万2000円
• 【所得税の計算】350万2000円 × 20％ － 42万7500円（控除額） ＝ 27万2900円

計算自体はさほどむつかしくありませんので、翌年の所得税を大まかに把握するために計算方法を覚えておいても損はないでしょう。

※上記は解説をわかりやすくするため減価償却費やその他控除額は考慮していません。よって本来は、税額はもっと少なくなります。  

【アパート経営の税金2】住民税

所得税は確定申告で納税しますが、申告した所得額に対して「住民税」も課せられます。 住民税の仕組みは所得税と少し違い、所得税と同じように計算する「所得割」と誰でも同じ額を課せられる「均等割」を合算して算出されます。

では前述の「アパート経営の所得350万2000円」をもとに、仮に所得割の税率が10％、均等割が5000円だとした場合の住民税を試算してみましょう。

• 【住民税の計算】350万2000円 × 10％ ＋ 5000円＝年間 35万5200円

まずは計算方法を知るという意味で把握していただければよいでしょう。

※上記の計算も本来差し引くべき控除額などを考慮していません。実際の税額はもっと低くなります。  

【アパート経営の税金3】固定資産税・都市計画税

アパート経営における固定資産税と都市計画税の概念は、おそらくもっともむつかしいものと言っても過言ではありません。計算方法が非常に複雑なため、行政が計算を間違える課税ミスの問題が頻発するほどです。 ただ詳細な計算を除外して大まかに計算式を示すなら以下のようになります。

• 課税標準 × 1.4％ ＝ 固定資産税
• 課税標準 × 0.3％ ＝ 都市計画税

課税標準とは？

税金を算出するための基礎となる資産評価額です。固定資産税や都市計画税の算出は固定資産税評価額を使用しますが、3年に1度、市区町村が決定して公表します。

具体的には行政が決めた「固定資産税評価額」が課税標準額に該当します。 当然、固定資産税評価額の算出も非常にむつかしいため、ここでは不動産価格の70％くらいと考えておけば差し支えありません。

では物件価格が土地建物込みで5000万円のアパートでシミュレーションしてみましょう。

• 【固定資産税額】5000万円 × 70％ × 1.4％ ＝ 49万円
• 【都市計画税額】5000万円 × 70％ × 0.3％ ＝ 10万5000円
• 【固定資産税と都市計画税の合計】49万円 ＋ 10万5000円 ＝ 59万5000円

固定資産税と都市計画税でなんと60万円近くもの税額になりました。固定資産税と都市計画税は年4回にわけて納税することも可能ですが、いずれにしても非常に高い税金が課せられることがわかります。  

【アパート経営の税金4】個人事業税

アパート経営における個人事業税率は5％にもなりますのであなどれません。 アパート経営について述べるメディアで解説されることは多くありませんが、アパート経営では「個人事業税」が課せられることがあります。

ただ個人事業税は「そのアパート経営が事業的規模であるかどうか」が判断基準になります。 事業的規模の判定は、以下の所得税法の基本通達が目安です。

• アパート：部屋数が10室以上
• 戸建貸家：5棟以上

参考：国税庁 事業としての不動産貸付けとの区分

ただ今回解説するアパート1棟程度なら非課税ですからあまり深く考える必要はありません。

アパート経営で得られる収入の2割は納税用に確保！

ここまでに何度か登場したアパート経営による504万円の収入から、なんと2割以上が税金で消えてしまうことになります。

さらに本章の最初に家賃収入から費用を引いた年間収入が225万2000円でしたから、そこから下表の税金を納税すると「102万8900円」しか残りません。

【前述までに試算した税金を合計】

もはや1番はじめにご紹介した「不動産所得の平均は426万2600円」「日本のサラリーマン年収420万円という同じ水準」なんて話は、ごく限られた人の話に思えてくるでしょう。 アパート経営は費用や税金がかさむばかりで儲からないものでしょうか……。

実はアパートをもっと有利に経営する方法はあります！

アパート経営の収入を確保するために必要なのは「3つの心得」です。

アパート経営の収入を確保するための3つの心得

【心得1】「節税」のためにアパート経営をやらない！

アパート経営について語られるとき、必ずと言っていいほど「節税」という言葉が登場します。節税の話が登場する際、以下のように解説されていることがほとんどです。

1. サラリーマン大家がアパート経営を赤字にする
2. 赤字分を給与所得から差し引く
3. 結果的に所得税を安くできて儲かる

上記の理屈ですが、これは大きな間違いです。

たしかに数字上は税金が安くなります。ただアパート経営が赤字ということは、赤字になった分の費用を先に自分が支払っていることと同じ意味です。

では自分が支払った赤字分の費用が節税でどう補填されるかというと、所得税が還付されて現金が手に入るわけではなく、その年に納める所得税が安くなるだけ。つまり「儲ける」ことと「税金を安くする」ことは、まったく別次元で考えるべきなのです。

上記のような節税方法による儲けは、本来納めるべきだった税金よりどのくらい安くなったか把握して、自分が持っているお金からその分の額を用意してはじめて成立します。

【心得2】節税はしない！だけど「節約」で収入を上げる！

費用や税金は高い、かといって節税でアパート経営をすべきではないとすると、世のなかの成功オーナーはどのようにして成功しているのでしょうか。

たとえば500万円の家賃収入に対して維持費が30％だとすると、手元に残るのは350万円です。もし維持費を20％まで節約できたら手元に400万円が残ります。 つまりアパート経営で必要な各費用をそれぞれ少しずつ節約すれば、年間の収支が大きく改善するのです。

ただ、節税目的でアパート経営をはじめるべきではありません。

しかし、アパート経営における節約は積極的に検討すべきです。「ケチな大家さん」と言われない範囲でムダな出費を抑えたアパート経営ができれば、きっと成功オーナーというゴールも近づくでしょう。  

【心得3】お金の知識をしっかり身につける！

アパート経営の収入を上げるために、自ら進んでお金の知識を身につけることはもはや義務だと考えましょう。

「〇年一括借り上げて家賃を保証します」なんてうまい話に乗ったところで成功しません。「自分がアパートを経営する」という強い意思のもと、今からでもアパート経営にかかわるお金の勉強をはじめましょう！

費用と税金について把握することは、アパート経営の収入を確保するためのたいへん重要なことであるとおわかりいただけたかと思います。 事実、前章までのシミュレーションではこまかな控除額や税制上の減額措置などを一切考慮していません。

つまり実際の税額はシミュレーションした額の半分以下になるかもしれないのに、お金の知識がないために無駄な税金を払ってしまうなんてこともあり得るのです。

また少々むつかしい概念であるため説明は省きますが、アパートローンを利用すると突然税金が高くなるデットクロスと呼ばれる時期が必ず訪れます。 ただデットクロスは、アパートローンの借りかたなどを工夫してダメージを少なくするコツがあります。

まとめ

アパート経営における収入は、サラリーマンの給与で例えると社会保険や所得税が引かれる前の金額に相当します。

逆に不動産所得は、サラリーマンの手取り給与から生活費を支払って残るお金と言えます。 実際には税金の有無があるため少し無理やりの例えですが、感覚的にはそのように考えても差し支えはないでしょう。

アパート経営の収入はあくまでその物件が生み出す収益ととらえるべきです。 むしろ「その物件を運営するのにどのくらいの費用や税金がかかるか」ということに着目すれば、きっと失敗知らずの一歩先行くアパート経営を実現することができるでしょう。

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