北海道でアパート経営をしてみようか……あなたもそう思ったひとりではないでしょうか？ 街のコンパクト化が進む北海道は、投資マション経営家も注目し続けています。

しかし、アパート経営はマンションと同じ目線で賃貸経営をはじめるのはちょっと危険。

高い利回りのアパート経営を目指すためには、アパートに需要がある地域を見極めるのが大切です。 「あぱたい」では、統計による北海道での不動産の可能性もふまえたうえで、地域の特徴やおすすめの建築会社を紹介します。

北海道のアパート経営に強い会社10選

まずは、おすすめの建築会社を大手と地域密着型にわけてご紹介。それぞれ魅力のある会社を厳選しました。

大手で安心感重視！アパート経営に強い有名な会社5選

1.    住友林業株式会社

公式サイト：https://sfc.jp/

賃貸住宅の代表的な商品「フォレストメゾン」を展開している住友林業。 アパートタイプをはじめ、戸建や賃貸併用住宅までの実績が豊富です。

さまざまなタイプの住宅を施工した実績のもと、自由設計力を最大限に活かしたデザインと収益性の高い賃貸経営の実現が可能です。

フォレストメゾンのセミナー・現場見学会も全国でコンスタントに開催。 これから賃貸経営を考えているビギナー大家さんにとって、万全のサポート体制が整っています。  

2.    積水化学工業株式会社

公式サイト：http://www.43up.jp/

住宅・環境・先進高機能材料の事業を展開している積水化学工業。 積水化学工業セキスイハイムの賃貸経営では、入居率96.6％と高い数字を出しています。

その理由のひとつは内装・外装のデザイン性。 戸建て施工の実績を活かしたインテリアのノウハウを活かし、差別化を図りたい大家さんの強い味方となってくれます。  

3.    大東建託株式会社

公式サイト：https://www.kentaku.co.jp/

賃貸住宅管理戸数22年連続1位の大東建託。 サブリースによる借上げ期間中は、原状回復費用や修繕費を自社が負担するシステムを採用しています。 また木造のアパート施工は、モダンなデザインが一定の評価を得ています。

そして2020年1月31日には、多雪地域のカップル・ファミリー向けの賃貸住宅商品を発表しました。 まさに北海道でアパート経営をはじめるにはピッタリの商品です。  

4.    三井ホーム株式会社

公式サイト：https://www.mitsuihome.co.jp/property/

震度7の実大震動実験に60回耐えた家として、耐震賃貸に自信を持つ三井ホーム。 北海道は地震の回数は全国に比べ少ないものの、2018年に起きた北海道胆振東部地震以降、災害対策を施したアパートは入居者も注目しています。

マンションでは当たり前の耐震・免震構造もアパートではまだ希少性が高いため、差別化を図る手段のひとつとして検討してみてはいかがでしょうか。  

5.    大和ハウス工業株式会社

公式サイト：https://www.daiwahouse.co.jp/index.html

大和ハウスの賃貸住宅「D-room」は、全国各地で土地活用のセミナーを実施。

アパート経営をしようかまだ迷っている人は、こういった賃貸経営セミナーからヒントを得るのもひとつの方法です。 「建ててからが本当のおつきあい」をコンセプトとし、最長40年の経営サポート体制のもと、高い入居率をバックアップしてくれます。  

地域密着型！地元のアパート経営に強い会社5選

次に、北海道にある地域密着型の会社をご紹介します。

1.    株式会社ノースファイン・プランニング

公式サイト：http://sapporoweb.com/nfp/

札幌市東区にあるノースファイン・プランニング。 施工はもちろん、管理業務や清掃業務も一括でお任せ。アパートのデザインはシンプルなモダンスタイルが中心です。 虻田郡には出張所に加え、コンテナモデルハウスをオープン。実際に設備や素材に触れることができます。  

2.    株式会社サン建築設計

公式サイト：https://www.sun-arc.co.jp/

札幌市東区にあるサン建築設計。 建築と物流をひとつにしたシステムで、天候による工程変更への対応や狭小地による小分け搬入など、さまざまな状況にも柔軟にコントロールできる体制が整っています。

天候や交通事情による建材の遅延がひんぱんに起こる北海道だからこそ、徹底的な連携システムでコストダウンを実現させている会社です。  

3.    専門職組合株式会社

公式サイト：https://e-senmon.jp/

札幌市北区にある専門職組合。 土地探しから物件の管理まで、グループ会社規模で担うため大家さんは一括でお任せ。 北海道で戸建てハウスメーカーとしてのノウハウを最大限に活かし、耐震・耐久・メンテナンス性に自信を持つ会社です。

そのためデザインはもちろん、動線や収納を考えた入居者のための施工を得意としています。 また物件引き渡しから10年間の保証があり、アフターサービスも充実。  

4.    磯田建設株式会社

公式サイト：http://www.isoda-kensetsu.co.jp/

沙流郡日高町にある磯田建設。地元の工務店として、「世界にひとつだけの家」を提供している会社で新築はもちろん、リフォームも手掛けています。

シックハウス対策として抗酸化工法の施工実績がある会社なので、ファミリー向け物件の建設を考えてらっしゃるかたはぜひ参考になさってみては。  

5.    平口建設株式会社

公式サイト：http://www.hiraguchi.jp/index.html

伊達市にある平口建設。 極寒の地域だからこそ、積雪による鉛直荷重や地震などの災害に強い工法「スーパーシェル2×6」を採用。環境に配慮しながら、すぐれた高耐久性を実現しました。

また詳細の資料も無料で配布されています。 経済的で暖かく快適な部屋を実現させ、入居者に選ばれるアパートづくりをサポートしてくれる会社です。  

アパート経営で失敗しないための建築会社の選びかた

賃貸経営は成功すれば安定した収入を得られますが、そのためにもまず納得のいく建築会社を選ぶ必要があります。

大手は安心感があるし、地域密着型は地場に強いし……どっちがいいんだろう？

そこで大手と地域密着型のメリット・デメリットと、いい建築会社を選ぶためのポイントをご紹介します。

1.大手企業のメリット・デメリット

【メリット】

• さまざまな構造・建物の実績が豊富
• 最新テクノロジーを駆使した工法や商品が常に開発されている
• グループ会社内でそれぞれの専門体制が整っていて一括でお任せできる
• 社会的信用がある

圧倒的な実績のもと、常に最新の工法・商品の展開を可能としています。 また会社の規模が大きいので、実験や商品開発にかける予算も高額。 社会的信用もあるため、ステータスとして大手を選ぶ人も多いようです。

【デメリット】

• 商品規定が複雑で、オプションが増え高額になりやすい
• 転勤などで担当者が施工途中に変わることがある
• 自社の商品に制限される

理想の間取りやグレードにしたくても、標準仕様では実現できずオプションを重ね高額になってしまうパターンは大手ならでは。 また大手企業では、社員の人事育成・組織発展のための人事異動がひんぱんなことも。ときには転勤を余儀なくされます。

現担当者が移動になった際、辞令から異動日までの期間が短い場合は新しい担当者にこまかい引き継ぎまでおこなわれず、わずらわしさを感じてしまうかもしれません

新しい担当者に同じ説明をするのは面倒と思う人もいるかもしれないですね。

2.地域密着型企業のメリット・デメリット

【メリット】

• 地域の特性や、人間の属性に詳しい
• 自由設計を採用している会社が多い
• 要望の対応に柔軟性があり小回りが利く

その地域で長く営んでいる会社は、そこに住む人の属性にも詳しいため入居者層を把握しやすいのが最大のメリット。 自由設計を推奨している会社が多く、大家さんがアパートづくりに参加している感覚があります。

ことあるごとに稟議や上司の承認が必要とされる大手に比べ、大家さんの要望に対し柔軟に応えてくれるのは地域密着型の特徴でもあります。

【デメリット】

• 施工途中に倒産する可能性がゼロではない
• 構造による実績にムラがある
• 外観デザインがパターン化している

もちろん大手だとしても、倒産する可能性はゼロではありません。 しかし、規模が小さな会社は施工途中で倒産になれば、アパート計画自体が頓挫してしまう危険性があります。 またアパートやマンションの実績があってもRC構造だけなど、会社によって実績のかたよりがうかがえます。

3.根拠のある提案をしてくれる

これから大家さんになる人によっては、不動産知識がほとんどない人も当然います。 アパート経営前におこなう資金計画や事業計画について、専門用語を多用せず根拠のある提案をしてくれる会社を選びましょう。

とくに家賃下落・空室増加といった、将来的に減収になる項目がきちんと反映されているか？　オーナーの資金額限度を超えた事業計画になっていないか？　など、しっかりと説明してくれるかどうかは大事なポイントです。

どんなに詳しくても、難しい不動産用語じゃわかりません。担当者の説明が頭にスッと入ってくるかどうかが、ポイントです。

4.親身になって相談に乗ってくれる

契約前は一生懸命だったのに、いざ請負契約したら連絡がない・担当者が冷たくなった？　という例がたまにあります。 大切なのは、契約後でも大家さんの不安な声を聞いてくれるかどうか。

例えば折り返しの電話をすぐにしてくれる、今わからなかったら「わかり次第すぐにご連絡いたします」という対応をしてくれるかなどです。 アパート経営は大きな出資がともないますから、わからないことをどんどん聞ける環境を会社側がつくってくれるか？　も大きなポイントです。

契約をせかす、確認もせず「大丈夫」と言ってしまう。こんな担当者は要注意です。

5.希望する建築構造が得意かどうか

建てたい構造が決まっている場合、その構造の実績がある建築会社を選びましょう。 施工実績のデザインだけみて、木造でやってほしいとお願いしたらRCのみしか扱っていない会社だった、となってしまっては時間を無駄にしてしまいます。

とくに規模が小さい会社は構造実績のムラがあるので、事前に調べておく必要があります。  

北海道内でアパート経営は儲かるのか？

北海道でアパート経営は不動産投資として適しているか、客観的に知るためにもいくつかの統計を参考に数字を比べてみましょう。

参考：総務省統計局　都道府県別人口と人口増減率

47都道府県のうち、北海道の人口は8位。 しかし北海道はとても広く、アパート経営をはじめるとなると、どの地域が賃貸経営に適しているかまではわかりませんね。

参考：【国土交通省】都道府県別着工数

北海道よりも人口が少ないにもかかわらず、北海道に比べて着工数を伸ばしている都道府県がいくつか見受けられます。

北海道は人口数が多くても、アパート経営には向いていない地域なのでしょうか？

いえいえ、そうとは言い切れません。 北海道は土地が広大ゆえ、不動産投資をはじめるにはまず利回りが高い地域を見極める必要があるのです。いくつかの都市別でみてみましょう。

北海道賃貸市場

参考：北海道建設新聞社

参考：総務省統計局

北海道の主要都市の人口統計です。

札幌市以外は人口が減っています。人口では圧倒的に札幌市が多いですが、空室率でみると帯広市がもっとも低い数字です。 とくに札幌市の中心部はグレードの高いマンションなど、ハイリターンを狙った投資家が集中しています。

そのため競争が激しく、結果的に空室率を高くしていると予想されます。 このように空室率の高さは、入居者に需要がある・ないだけではなく、物件の飽和状態が原因でもあるのです。

では近くの他県と比べてみましょう。

北海道と近隣の青森県と秋田県を比較

参考：総務省統計局

青森県と秋田県で比較した統計です。 あきらかに人口は北海道が多く、空室率も低い結果に。 青森や秋田県は北海道より賃貸の需要が少ない傾向にあり、マンションやアパート自体が少ないのがうかがえます。  

期待利回りの相場を紹介！ワンルームとファミリー向けで比較！

比較する対象は、東京都の主な地区と北海道札幌市での期待利回りです。

期待利回りとは、物件の購入価格からどれくらいの収益があるかを期待する意味の利回りです。

出典：日本不動産研究所

ワンルーム・ファミリーどちらも札幌市が高い期待利回りに。 とくに札幌市ではワンルームに比べ、ファミリー向けの賃貸物件が期待利回りは高いことから不動産投資家が集中する理由がわかりますね。

そもそも北海道でアパート経営をはじめる強みはなんでしょうか？　

ここからは北海道でのアパート経営による将来性や、注目すべき地域をご紹介します。  

アパート経営を北海道ではじめる際の強み

北海道は、グルメや観光のイメージを多く持つ人も少なくないでしょう。 しかしそれ以上に、将来アパート経営の可能性が広がる魅力を北海道は持っています。

• 都道府県の魅力度ランキング11年連続1位
• 北広島市に北海道日本ハムファイターズの本拠地移転が決定
• シェアハウスや、DIYができるアパートなど、コンセプト賃貸の将来性が高い

1.都道府県の魅力度ランキング11年連続1位

株式会社ブランド総合研究所が発表した「地域ブランド調査2019」では、北海道がもっとも魅力的な都道府県として11年連続1位をキープしています。 あわせて観光意欲度・産品の購入意欲度も1位。 居住意欲度は3位と、どれもランキング上位にのぼる結果です。

2.北広島市に北海道日本ハムファイターズの本拠地移転が決定

JR北海道は今年4月に発表した「JR北海道グループ中期経営計画2023」の中で「経営基盤の強化」の1つとして、北海道日本ハムファイターズの新本拠地となる北海道ボールパーク（BP、2023年3月開業予定）の観客輸送を挙げている。

引用：東洋経済オンライン

この北海道ボールパーク（以下BP）は北広島市が誘致し、主要路線はJR千歳線、最寄り駅は北広島駅になります。

BPは野球観戦以外にも、温浴施設やレストラン、グランピング施設などが設営される予定です。 駅からBPまで徒歩20分ほどの距離がありますが、利用客の多くは鉄道でのアクセスを選択することが予想。

したがって、千歳線沿線の賃貸事情が大きく変わり、アパートの需要性も高まる可能性があるのです。  

3.シェアハウスや、DIYができるアパートなど「コンセプト賃貸」の将来性に期待できる

北海道ではシェアハウスなどのアパートは札幌に集中しており、まだまだ広まっていないのが現状。 コンセプト賃貸に需要がないのかというとそうでもなく、昨今ワインの産地として注目を集めている余市町のシェアハウスは、ほぼ満室をキープしています。

このことから近い将来、ライフスタイルの多様化は大都市だけでなく、地方都市でも盛んになると予想できそうです。 差別化という意味でも、シェアハウスやDIY可能などのコンセプト賃貸物件はこれからのアパート経営に大きな可能性を秘めています。  

北海道でアパート経営をはじめる場合のポイント

北海道でのアパート経営の可能性がみえてきたら、注目するエリアや避けておきたいポイントがあります。 そして積雪地域ならではのリスク対策もおさえておきましょう。

北海道内でアパート経営をはじめる際に注目すべき地域

北海道でアパート経営をはじめるとすれば、やはり札幌市内とその周辺が第一候補になるでしょう。 なお積雪寒冷地である北海道では、札幌市といえども駅から遠い物件は入居候補から外れやすいため注意が必要です。

たしかに雪が積もっている道を10分以上歩きたくないですよね。

つまり雪が降らない都市部以上に、駅から遠いエリアは入居希望者に敬遠されるのです。 札幌市など、都市部で鉄道の本数があるところは駅徒歩10分以内の範囲にアパートを建てましょう。 駅についても、地上を走るJR沿線より地下鉄沿線が高需要です。

地下鉄は降雪時による遅延の可能性が低く、入居者とって利便性が高まります。

電車を利用する入居者が、遅延の少ない路線を選ぶのは当然の心理です。なお北海道は車社会。札幌市内に住んでいても車を所有している率は非常に高く、車通勤者も多いです。 通勤は電車であっても休日は車を使うという人も多いため、よほどの駅近物件でないかぎり、どこの地域でも駐車場の併設は視野に入れておくとよいでしょう。

札幌市近郊では、自衛隊千歳基地や千歳空港の職員・その家族が住んでいる恵庭市や千歳市もアパート経営に適した地域。 飲食店や買いものの環境も整っており、札幌まではJR線で約30～40分なため単身のビジネスマンにとっても利便性が高く、ファミリー・単身とどちらの物件でも一定の需要があります。

また上記の「北海道ボールパーク」の開業予定地であるJR線北広島駅も、恵庭や千歳と同じ路線になります。 札幌市近郊以外では、北海道で2番目に人口の多い旭川市をはじめ、大学のある室蘭市や帯広市など学生の需要がある地域がアパート経営の候補地となるでしょう。  

地域によりワンルームとファミリーを選択

北海道は住宅環境のコンパクト化が進んでおり、地域の入居者層に適した間取りのアパート経営が成功のカギとなります。 恵庭市・函館市・室蘭市は小さいお子さんがいらっしゃる若いファミリー世帯が多い傾向。

買いものの利便性だけでなく、子育て支援に力を入れている地域はとくに需要があります。 対してワンルームタイプの物件は国立大学近辺がねらい目です。

北海道にある国立大学は以下のとおりです。

参考：文部科学省

国立大学の最大のメリットは学費の安さ。 国立大学に入る学生は、マンションよりも安価なアパートを求める傾向にあります。 そのため、国立大学近辺のアパートは選ばれやすいのです。  

積雪地域ならではのコスト費用と修繕意識は必須

一般的に北海道では、除雪費用は入居者負担（管理費に含まれていることが多い）ですが、除雪した雪を運搬する排雪はオーナー負担です。

また「北海道で入居者に選ばれやすい設備」の上位である駐車場は、敷地に埋設した電熱線や温水パイプで雪を溶かすロードヒーティングがあるとさらに重宝されます。 このように積雪地域によるアパート経営ならではのコストもふまえ、貸主と借主の負担割合を設定しましょう。

積雪による建物の劣化は外観にもあらわれ、たちまち入居づけが厳しくなってしまいます。 そのため、修繕やメンテナンスについて管理会社と連携をとり、修繕費用の積み立てをしっかりおこなうのが長期間選ばれるアパート経営のポイントです。

「あぱたい」が紹介する管理会社の選びかたについてはこちら>>アパート経営の管理会社選び【費用や手数料、変更方法】大家目線で探す6つのポイント

まとめ

北海道は街のコンパクト化が進んでおり、とくに札幌などの都市部ではマンション投資家が集中している傾向にあります。 マンションとは違い、アパート経営は都市部の中心でなくとも、利回りを高くする可能性がたくさんあります。

そして大家さんが、「いいアパートにしたい」という気持ちがなによりも大切。 入居者が求めているものはなにか。その探求心こそ需要が高いアパート経営となるのではないでしょうか。