賃貸アパートの経営をおこなっているあなたは、日頃から空室対策のためにさまざまな営業方法を模索されていることでしょう。

あなたもこんな悩みがありませんか？

• チラシやインターネットによる営業を検討しているものの、手順がわからない
• 効果やメリット・デメリットを理解せず闇雲におこなうと、費用対効果わからない

また手書きのpopチラシに関するアイデアなどもあわせてお伝えしていきます。

不動産賃貸オーナーである大家さんが営業するための「3点セット」 

不動産仲介会社に一般媒介で入居者募集を依頼して、広告料も設定したのに、それでも入居者が決まらない……。

そんなときは大家さん自ら、仲介をおこなっている不動産業者に対して賃貸物件の客付けをお願いする「営業」をおこない、少しでも入居者獲得の確立を上げましょう。

ここでは、大家さんの「営業資料」として使用する「募集チラシ」「周辺マップ」「募集要項」の3点セットについて概要や作成のポイントを解説します。

募集チラシ

募集チラシは、入居者が知りたいであろう賃貸物件の情報をできるだけわかりやすく、かつ過不足なく記載することが望ましいです。賃貸物件を探す入居希望者にとって、募集広告は内見候補を決める際のほぼ唯一の判断材料です。

そのため、募集広告が見づらかったり、読むのが面倒になるくらい文字ばかりだったり、物件情報が極端に少なかったりすると、それだけで敬遠されてしまうでしょう。

それは不動産業者も同様です。物件探しにきた人に「この物件を紹介したい」と思ってもらう必要があるからです。

物件のよいところを一番知っているのは物件の持ち主であるあなたです。ぜひ、自分の物件を最大限アピールできる募集チラシを作成しましょう。

周辺マップ

入居希望者が、入居を決めるポイントのひとつが「物件周辺の利便性」です。

そのためマップを作製する際は、入居者目線で、最寄りの駅から物件までの距離、物件周辺の買い物施設や飲食店、役所や銀行、病院などの生活に便利な施設の情報をチェックしましょう。

そして、それら利便性のよさを「マップ」として可視化することで、不動産業者が入居希望者に物件の説明をしやすくなり、入居希望者も自分が入居し生活する様子を想像しやすくなります。

なお、できあがった周辺マップは、不動産業者が入居希望者に物件を案内するための資料として使用するほか、内見希望者に配付してもよいでしょう。

募集要項

この場合の募集要項は、入居募集や内見、契約の際に不動産業者に知っておいてほしい注意事項や連絡事項、お願いなどをまとめたものを指します。

一般媒介の場合、複数の不動産業者に媒介を依頼することになりますが、口頭で募集要項を伝えるのは大変です。そういった手間を省くために、業者に周知しておいてほしい事項を紙面にまとめたものが募集要項となります。

記載内容は物件や大家さんによって異なりますが、ポイントは誤解されるようなあいまいな書き方はしないことです。できるだけシンプルにわかりやすいよう箇条書きで記載するとよいでしょう。

入居者募集の方法｜インターネットとチラシのメリット・デメリット

現代の不動産投資において、不動産のポータルサイトなどに物件情報を掲載してもらうのは不可欠な方法といえるでしょう。

ただし、インターネットは不動産仲介会社に訪れていただくための方法という意味合いが強いです。

実際には、入居希望者がインターネットで検索して気になる物件を見つけたあとに詳細を知るため、不動産会社に直接おもむきます。

また大学生が住む傾向が強いエリアの場合は、大学が認定する不動産会社があります。

学生向けの賃貸物件の場合には、そうした不動産会社に仲介を依頼するようにしたほうがよいでしょう。

リピーターがついていたり、大学側から認定されていたりする不動産会社の多くは、インターネットとチラシの双方を利用します。

できるなら、ご自身の物件情報に関してもインターネットとチラシを併用するようにしましょう。

インターネットでの入居者募集方法

まずは基本となるインターネットの募集方法です。 ウェブサイトで物件情報を掲載するためには、主に以下ふたつの方法があります。 

1. オーナー様自身のウェブサイトに掲載する
2. 仲介業者を経由して全国的な不動産ポータルサイトで掲載する

オーナー様自身のウェブサイトに掲載する場合、ご自身でウェブサイトを作成する必要があります。

1.不動産仲介業者を探す

すでに仲介業者を利用されている場合は、この手順は飛ばしてください。

2.仲介業者のウェブサイトに掲載を依頼する

仲介業者のウェブサイト上で、ご自身の物件を入居者募集の物件として紹介してもらいます。

3.全国的な不動産ポータルサイト（賃貸情報検索サイトなど）に掲載を相談・依頼する

仲介業者のウェブサイトに物件情報を掲載してもらうためには、宅建免許が必要になります。

そのため、基本的にはオーナー様自身が依頼することができませんのでご注意ください。

賃貸経営をおこなうほとんどのかたは不動産仲介業者を介して、ポータルサイトに掲載を依頼してもらうという形をとっています。  

チラシでの入居者募集方法

チラシによって入居者を募集する方法は主にふたつ。

1.物件や募集看板の横などに設置しておく

近所に住んでいたり、たまたま通りがかったりした人に、関心を持ってもらうために効果的な方法です。

2.入居の可能性がある人に配布する

「ポスティング」と言われる方法です。

ポスティングは世間的なイメージでは、非効率な宣伝手段だと思われがち。しかし、新たに引っ越しを考える人のなかには、不動産会社のリピーターになる場合も多いです。

インターネットとチラシのメリット・デメリットを比較

ポータルサイトによっては、オプションをつけることで他の物件との差別化ができるのも大きなポイントです。

ただし費用もそれなりにかかるため、利用前には必ず費用対効果を考えるようにしましょう。

またオプションをつけない場合には、物件そのものの魅力で他の物件と競争することになるため注意が必要です。 

ネットのメリットについて

①掲載までの手順が短い。

インターネットに入居募集を掲載する場合は、大家さんが直接募集サイトに掲載するか、仲介会社を利用して掲載するか、SNSを利用するか、この3つの方法があります。

直接募集サイトに掲載するためには、申込、契約などの手順を踏みます。

手続きに少し手間がかかりますが、仲介会社に支払う費用を節約できます。

SNSを利用する場合は、写真や動画などを撮影し、物件情報を記載したら、すぐに投稿できます。

最近では、TikTok、Facebook、インスタグラムなどで入居者募集をするパターンが増えています。

ネットでは様々なパターンで入居者募集を行うことが可能です。

物件情報や写真などが揃っていれば、簡単に掲載することができます。

②多くの人に情報を伝えられる。

家探しをする際、インターネットを利用して探す人が多くいます。

ネットで物件探しをする人が多いため、ネットに募集要項を掲載することは、多くの人の目に触れることができます。

できるだけ多くの人に物件情報を伝えたい場合は、インターネットを活用することをおすすめします。

③一度に複数の物件情報を掲載できる。

チラシだと、1枚に1物件しか掲載できませんが

ネットであれば、一度に複数物件を掲載することができます。

一度に掲載できるため、手間もかかりません。

ネットのデメリットについて

①掲載費用がかかる。

不動産ポータルサイトに掲載する場合、掲載費用がかかります。

不動産会社を通して、サイトに物件情報を掲載する場合、仲介手数料がかかります。

仲介手数料として、家賃の1カ月分を支払う義務があります。

大家さんが直接、物件情報を掲載できるサイトもいくつかありますが、

年会費や掲載料を支払わなければならないところがほとんどです。

②他の物件が多数あるため差別化が難しい。

ネットに掲載されている物件は多数あり

所有物件と同等の物件も多数掲載されています。

その中で差別化を図ることは難しく、物件の写真の数や設備等で他の物件と差別化を図りましょう。

③ネットを利用しない世代には見られる機会がない。

若い世代は、ネットを利用して物件探しをする人が多いですが

ネットを利用しない世代は、まだまだ不動産屋さんに直接出向いて物件を探す人が多いです。

所有物件のターゲット層に合わせた掲載方法で、入居者を募集しましょう。

ネットがおすすめの人

使える費用に余裕がある人は、インターネットで入居募集を行うことをおすすめします。

やはり、インターネットに掲載されているかいないかでは大きな差があります。

現代では、インターネットを利用して家探しをする人が増えています。

インターネットに物件情報を掲載することで入居希望者も集まりやすくなります。

しかし、広告費がかかってしまうため、お金に余裕のある人におすすめします。

不動産ポータルサイトに掲載する場合は、数万円～数十万円程度かかります。

大家さんが直接募集をかけるサイトでも、手数料などがかかる場合があります。

繁忙期は広告費用をあまりかけなくても入居者が集まる可能性は高いですが、

閑散期には入居者が集まらなくなるため、広告費をかけたほうが良いでしょう。

チラシのメリットについて

①高齢者などのネットを利用されない人に有効。

高齢者など、スマホを持たない世代はインターネットで物件探しをせずに

不動産会社に貼ってあるチラシなどを見て、物件を探します。

所有物件のターゲット層が高齢者の場合は、チラシ作成をおすすめします。

② 他の不動産との差別化をしやすい。

現在、多くの不動産会社は、インターネットに物件情報を掲載します。

そのため、競合物件も多く、入居募集者が競合物件に取られてしまう可能性も高いです。

しかし、チラシを貼り出す場合は、他の不動産と差別化しやすく、

競合物件と比べられることもないため、入居者が決まりやすい場合もあります。

③エリアを絞って広告を打つことができる。

所有物件の近隣にチラシを貼り出すと、そのエリア内で物件を探している人に巡り合えます。

引っ越しをする場合、まったく新しい場所に行こうと考える人は少なく

住み慣れた街の近くで物件を探す人が多いです。

そのため、所有物件の近隣にチラシを貼り出すと近場で引っ越そうとしている人にチラシを見てもらえることができます。

チラシのデメリットについて

①作成に時間がかかる。

チラシは、デザインやレイアウト、キャッチコピーなどを考えて作成するため、時間がかかります。

目立つデザインで、物件情報をわかりやすくすると、入居希望者の目に止まります。

白黒ではなく、きちんとカラーで作成しましょう。

②印刷費やポスティングの人件費がかかる。

チラシは1枚のみ印刷しても意味がないため、何十枚、何百枚と印刷すると、想定以上の印刷費用がかかります。

また、そのチラシを貼る作業をしてくれる人を探さなければなりません。

人件費もかかるため、想定している費用よりも多くかかることを覚えておきましょう。

③紙面のため、限られた情報しか伝えることができない。

紙はサイズや書くスペースが限られているため、

すべての情報をチラシに埋め込むことは難しいです。

あれもこれもと情報を載せたいのにスペースがなくなってしまうことは、よくあることです。

チラシがおすすめの人

インターネットをあまり利用しない高齢者をターゲットにした物件をお持ちの大家さんや、費用はあまりかけずに入居者募集をしたい大家さん、チラシを作成する手間を面倒だと感じない大家さんにおすすめです。

広告費をかけてインターネットに掲載するよりは、安価で入居者を募集することができます。

チラシは、自分の好きなデザインで作成できるため、一番アピールしたい箇所を目立たせて作成することができます。

成果の出る賃貸募集チラシの作り方

ここでは、内見につながる効果的な募集チラシについて作り方を解説します。

まず下記の募集チラシのレイアウト例を見てみましょう。

［図表］：幻冬舎ゴールドオンライン『募集チラシの例』

ここで注目してほしい一番重要なポイントは、あなたの物件の「U･S･P」です。

「U･S･P」とはUnique Selling Propositionの略のマーケティング用語で「ほかにはない独自の強み・特長」を指します。

そのU･S･Pを最大のアピールポイントとしてチラシの一番目立つ中央上段に書くことで入居希望者の興味を引き、内見へとつなげることが可能になるのです。

なお、U･S･Pを見つけるにはさまざまな方法があります。U･S･Pがすぐに決まらない場合は物件の特徴を細かく書き出し、その中から強みとなる項目を組み合わせて作ってもよいでしょう。

たとえば、「2駅利用可能」「大型ショッピングモール至近」「リノベーション済み最新〇〇設備導入」など、とにかく物件の推せるポイントを洗い出してみることです。

自分の物件を一番知っている大家さんだからこそ、内見につながる物件の最大の魅力となるアピールポイントを探してください。

マイソクとは？

マイソクとは？

マイソクとは、不動産屋さんのショーウインドウに貼り付けてあるチラシです。

賃料や間取り、駅からの距離、導入設備など物件情報がまとめられた資料のことを言います。

家探しをしている人が、不動産屋さんを訪れた際に一番目につくところです。

実際に不動産屋さんを訪問し、家探しをしていることをスタッフに伝えると、目の前にマイソクを出してくれます。

マイソクで、その物件の情報が全てわかるため、物件情報は細かく記載しておくことが重要です。

マイソクのメリット

物件探しに来たお客様の要望と合えば、そのお客様が例え違う物件目当てで不動産屋さんに来店しても、見てもらえるケースが多くなります。

ショーウインドウに貼り出してあるマイソクは、何気なく通りかかった人の目に止まることもあります。

つまり、物件探しをしていない人の目にも止まり、いいなと思ってもらえたら、入居を希望する可能性もあります。

また、新聞の折り込みチラシとしても、マイソクは利用されるため、物件探しをしている人にも、していない人にも、見てもらう機会が多いです。

空室対策の効果が見込める「マイソク」のアイデア

チラシのような物件の所在地や、賃料といった物件情報を詰め込んだ入居者募集を目的とした紙面を「マイソク」と呼びます。

このマイソクを作成する目的は、新しく入居者となる人に向けて物件情報を伝えるだけではありません。

不動産仲介業者に対しても、どのような物件なのか？　お客様に紹介するための情報源にもなります。

そのため、チラシよりも情報が詳細になるケースがほとんどです。

不動産用語・マイソクとは？

 不動産用語としても知られるマイソクは、物件情報を記載した説明資料です。 マイソクに記載される基本的な内容は、

• 物件名（建物名）
• 物件の場所
• 間取り
• 賃料
• 管理費など
• 最寄り駅（交通アクセス）
• 物件の設備や構造
• 周辺環境の情報（大学やスーパーの近さなど）
• 築年数
• （マンションの場合）管理費や修繕積立金
• 広告費 ※仲介業者が受け取る報酬金額

• 担当者の連絡先（鍵の受け取り場所など）
• その他情報

先にも述べたようにマイソクは、引っ越し先を検討している人に物件の情報を知ってもらうための紙面というだけではありません。 不動産仲介業者にとっても、実際に店頭に訪れた入居希望者に紹介する情報ソースになります。

不動産仲介業者の営業に「この物件なら成約に結びつけられる」と思えるようなマイソクをつくることが大切。マイソクをつくるうえで、入居希望者と仲介業者にとって重要なポイントが4つあります。

1.正確な情報を記載できているか

情報の更新日なども記載したうえで、正確な情報であるかなどを常に確認するようにしてください。

マイソクは内見者を増やすために必要な媒体です。

「空室が3階と書かれているのに本当は1階だった」といった誤った情報を伝えてしまうのはNGです。 また、部屋によって賃料が異なる場合など、金額が入れ違いにならないように注意しましょう。

せっかく内見に訪れた入居希望者が離れてしまいます。しっかりと不動産仲介業者のかたと連絡を取り合うことも大切です。  

2.物件の魅力がはっきりしているか

大学や最寄り駅までの近さがウリの物件なのか、周辺施設が充実しているのかなど、物件の魅力を明確に記載しましょう。

ただし不動産の広告においてはいくつもの “ルール” があるので注意が必要です。

 「至近」といった主観的で曖昧な表記は違反となるため注意が必要です。  

3.見やすいレイアウトになっているか（写真を活用できているか）

物件の情報をつめ込みすぎて、文字が多い資料だとお客様も見づらくなってしまいます。文字で魅力を伝えても、内見された際に「イメージと違った」と思われることもしばしば……。

写真を上手に活用してマイソクを充実させましょう。

写真に自信がないかたも、DVDで学べる一眼レフカメラ教室もあります。

趣味と実益を兼ねた一眼レフカメラ教室は、新しい趣味にもなると思いますよ。

公式サイト：一眼レフカメラ上達講座

4.仲介業者に必要な情報が入っているか

とくにマイソクで重要なのが仲介業者にとって必要な情報が記載されているかどうか。

募集条件やカギの場所・担当者の連絡先といった情報を記載していないと、内見者を獲得しても成約に結びつかないケースがあります。

また仲介業者の営業マンにとって注目しているのが「広告料」という項目です。これは成約後の報酬金額のことを指します。

成約へのモチベーションにつながっているため、欠かせない項目です。必ず記載するようにしてください。  

PCでマイソクを作成する

マイソクを作成するためには、ある程度の手間がかかります。

実際にマイソクの作成を代行してくれる会社なども数多くありますよ。

またご自身でマイソクを作成する際には、インターネットでマイソクのテンプレートを探すところからはじめるのもオススメです。

「マイソク テンプレート」で検索するとたくさん出てきます。  

手書きでマイソクを作成する

他のチラシとの差別化を図るために有効な方法が “手書きによるpopの作成” です。

手書きでの作成の場合は、色合いやレイアウトなどを自由に定めることができます。

手書きの印刷物は、機械で印刷されたものに比べて温かみがあり、注目を集めやすくなります。 ご自身で作成するのに自信がないというかたは、代行業者に依頼してもよいでしょう。  

参考になるチラシを写真つきで紹介

実際にチラシやマイソクをつくるうえで参考となるものをご紹介していきます。

埼玉県草加市で、優良賃貸物件情報があったので紹介します。
北千住・浅草・押上まで直通、2室とも角部屋です！
use-kへDM、もしくは直接図面連絡先へお問い合わせください！！#アパート　#新築アパート　#賃貸　#物件情報　#不動産 pic.twitter.com/Ncmd0S1p5u

— うすけ＠物件探しのパートナー (@_use_k) April 16, 2019

空室番号もわかりやすく、仲介業者も迷いなく営業にいどめることでしょう。

資料を手にした入居希望者が関心を寄せてくれることでしょう。

架空ながら家具なども描かれており、入居後の生活をイメージさせてくれます。

こちらは店頭に貼っている手書きの募集図面の例です。

実際にチラシを作成して印刷、ポスティングする方法とは

実際に作成したチラシやマイソクを活用するためには、印刷とポスティングという手順を踏む必要があります。

印刷方法

印刷するための方法は主にふたつ。

• 自分で印刷
• 業者に依頼

 業者に依頼する場合、キレイに仕上げてもらえますし大量の印刷をやってもらえるので手間がかかりません。

業者によってはテンプレートを用意してくれているところもあるので、依頼する場合は作成前に確認しておきましょう。

代表的な業者は以下のとおりです。

ラクスル：https://raksul.com/ 

プリントパック：https://www.printpac.co.jp/

プリントアース：https://www.inkart.jp/

利用される業者によって納品までの日数が異なりますので、事前に確認しておくようにしてください。  

ポスティング方法

ぜひ知っておいてもらいたいポイントが “ターゲットを絞る” という点です。

賃貸物件におけるポスティングは、あなたの物件と同等レベルの物件居住者を対象にします。

あなたの物件のほうがグレードが高いと思われた場合、内見につながらない可能性もあるでしょう。

しっかりと連絡を取り合うことによって、ターゲットやエリアを絞ることがスムーズになります。ターゲットやエリアが決まったあとは、継続的にポスティングをおこなうようにしてください。

 ほかにもファミリー向けの物件の場合には、大型連休の前を狙うことで内見につながりやすいという傾向もあります。

最近では不動産専門のポスティング業者などもあるため、利用するのも手です。  

チラシやインターネットの空室対策をやる前にすること

賃貸アパートのオーナーにとって、空室対策として悩む点はいくつもあることでしょう。

• 空室になってしまっている原因を探る
• できる限り内見者を増やす

このふたつが空室対策のカギになります。

空室になってしまっている原因を探る

• 家賃設定などの募集条件に問題がある（敷金や礼金、契約更新料など）
• 物件（建物）自体に問題がある（築年数や間取り、設備など）
• 内見者に与える印象に問題がある（自転車置き場や郵便ポスト、外観の印象など）
• 広告宣伝に問題がある（インターネットやチラシなど）

いくつかの問題が原因となって空室を招いてしまいます。  

内見者を増やす

空室期間を軽減するためには、物件や建物に訪れる内見者の人数を増やす必要があります。

内見者が増えない原因は、広告宣伝の問題に該当するはずです。

賃貸経営をされているオーナーの多くが、インターネットやチラシなどを利用した営業をおこなっています。

多くのオーナーが利用しているからこそ、差別化を図るチャンスがあるということです。

空室対策の鉄板設備を導入することも検討しましょう。

＞＞アパート経営に無料Wi-Fiインターネット【大家の感想付】宅建士が5つのポイントを解説  

まとめ

インターネットとチラシを併用することで、営業窓口が大きくなるため内見者の増加につながります。ただ無差別に宣伝をおこなうだけでは効果がありませんし、費用もバカになりません。

インターネットとチラシを上手に活用して、効果的なアパート経営をおこなっていきましょう。