管理費や共益費、そして水道代や駐車場代など、全部込み込みで家賃を設定されているアパートを見かけることがあると思います。物件を探すユーザーにとってわかりやすくて親切に思えることでしょう。

実は、少し気をつけないとユーザーにもアパートオーナーにも「損」をさせることになりかねません。

そもそも管理費や共益費は、一体どのようにして決められているのでしょう。あなたも両者の違いがよくわからないのでは？

そこで今回は、アパート経営における管理費と共益費の正しい決めかたを解説します。「このくらいかな」と安易に決められがちな管理費や共益費も実は決めかたにコツがあるのです。この記事でしっかりお教えしますのでぜひご参考になさってください！

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アパート経営の管理の違いと費用の基礎知識

まずアパート経営の管理方法には、自主管理と管理委託という2種類の管理形態があります。

アパート経営のすべての業務をこなすには非常に多くの時間や手間がかかり、管理会社だけでなくリフォーム会社や清掃会社、ときには入居者とのやり取りも必要です。よって本業を持っていて時間に余裕がないサラリーマン大家さんなら、管理会社に業務委託するのがベストな選択になります。

ではもう少し詳しく、自主管理と委託管理の違いをみてみましょう。

自主管理と委託管理の違い

アパート経営においては手数料を抑えようと自主管理をする大家さんと、手数料がかかっても管理委託をする大家さんでわかれます。 それぞれのメリットデメリットを確認してみましょう。

自主管理はすべての業務を自身でおこなうため経済的なメリットがありますが、時間や手間がかかります。必ずしも委託管理よりも費用が安く済むとは限りません。よって費用はかかりますが、建物管理や入居者対応を代行してもらいたい場合は委託管理を検討するのがベストです。  

委託管理費の相場

委託管理費の相場は通常家賃の5～8%程度です。 毎月得られる家賃収入から管理会社へ支払う手数料を差し引いた金額が物件オーナーの収入になりますが、毎月のことなので収支計画を立てなくてはなりません。

具体例をご覧ください。

【委託管理費の具体例】

委託管理費は管理会社によって多少異なるものの、毎月かかる費用だと考えると委託管理費は管理会社を決める大事なポイントになります。管理費相場を基準に所有物件に相応しい手数料で契約できる管理会社を選ぶのが、アパート経営を成功に導くひとつの要素です。

では今度は、この委託管理費を含めて実際のアパート経営で必要な費用相場をみてみましょう。  

アパート経営でかかる管理費の相場と費用の内訳

そもそもアパート経営を維持するための費用には、構造の違いによって大きな差があります。具体的に構造と物件タイプ別で管理費にどのような違いがあるか見てみましょう。

構造とタイプ別のアパート経営の管理費

以下は、IREM JAPANが公表する「全国賃貸住宅実態調査報告書（2017年度）」にて報告されている物件タイプ別と構造別の管理費です。

【物件タイプ別の管理費】

【築年数による管理費の違い(木造)】

【築年数による管理費の違い(非木造)】

参考：全国賃貸住宅実態調査報告書

非木造とは？

非木造とは、鉄筋コンクリートや重量鉄骨などの物件を指します。理由は不明ですが、木造の場合は築年数が古ければ管理費が高く、非木造は築年数が古いと逆に管理費が安くなっているのが特徴的です。

上表は固定資産税や火災保険、消防点検費用などが含まれる大変貴重なデータです。ぜひこの機会にアパート経営に興味があるかたにも教えてあげてくださいね！  

アパート経営を管理するのに必要になる7つの費用

ではアパート経営における管理費には、いったいどのようなものが含まれるのでしょうか。アパート経営だけでなく、不動産の管理や運営には家賃収入の20%前後が維持費として必要といわれています。

具体的な費用の一覧をご覧ください。

必要経費の額は所有不動産の規模や築年数などにより異なります。

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【費用1】委託管理費

前述にて委託管理費の相場は家賃の5%程度とお伝えしました。一部のみ委託する場合は家賃の2～3%程度と格安の場合もあります。委託管理費は管理会社により違いますので、管理してもらう範囲を明確にして契約をしましょう。  

【費用2】入居募集時の費用

仲介手数料は宅地建物取引業法により借主か貸主の一方から家賃1か月分、もしくは借主と貸主で0.5ヶ月分ずつと定められています。借主が家賃1か月分の仲介手数料を支払うのが慣例ですが、仲介手数料の割引として借主と貸主で0.5ヶ月分ずつとしている不動産会社もあります。

また上記の法律により仲介手数料という名目なら家賃1か月分が上限ですが、広告費と称して借主から家賃1か月分以上が必要になる不動産会社もあります。混同しないように注意が必要です。  

【費用3】修繕・クリーニング費

リフォーム代やクリーニング代といったメンテナンス費用は、意外と大きな費用負担になります。業者に依頼する際には相場を知ったうえでコストパフォーマンスのよい業者を選ぶことが重要です。 以下は個人のかたがハウスクリーニングを依頼した際の費用一覧ですが、ひとつの目安としてご覧ください。

【間取り別ハウスクリーニング費用例】

出典：おそうじ本舗「在宅まるごとクリーニング」　

【個別のクリーニング費用例】

参考：おそうじ本舗「ハウスクリーニング」より各料金抜粋

【床などの張替え費用例】

参考：リノコ

ハウスクリーニング業界もシーズン中は依頼が多く、やや高い料金設定にすることがあります。急ぐ必要がない場合はオフシーズンのタイミングに依頼するのがよいでしょう。

【費用4】固定資産税・都市計画税

固定資産税と都市計画税は、土地や建物などを所有していると課税される税金です。固定資産税評価額を課税標準として計算しますが、固定資産税評価額は3年ごとに見直しされます。

それぞれ計算方法は以下のとおり。

固定資産税＝課税標準×1.4％ 都市計画税＝課税標準×0.3％

なおアパート経営の場合は、軽減措置がありま

【固定資産税】

【都市計画税】

固定資産税と都市計画税の200㎡という規定は一戸あたりで認められているもので、賃貸住宅の場合は200㎡×戸数の面積が小規模住宅用地として認められます。  

【費用5】修繕積立金

アパート経営において大規模修繕にかかる工事費は大きな経費です。赤字経営に陥らないためにも家賃の5～8%程度の積み立てが理想と一般的に言われていますが、建物の大きさや構造、築年数や立地などによって異なります。

おおよその修繕工事の内容と相場をご紹介します。

修繕費は金額が大きいことから計画的な資金繰りが必要です。10年～15年に一度の工事を目安に、あらかじめ資金計画を立てたほうがよいでしょう。  

【費用6】電気・水道代

アパート経営においてはエントランス、階段、廊下などの電気代がかかりますし、ゴミ置き場や共用部分の清掃時にかかる水道代も必要です。もちろん水道光熱費は建物の規模によって異なりますが、年間で1戸あたり数千円～1万円で見積もるとよいでしょう。

電気代の節約のために照明器具を減らしたりワット数の低い電球に交換したりするのは、安全面や見た目が損なわれるため逆効果です。 

【費用7】その他の雑費など

アパート経営にはほかにも、物件を確認しに行ったときの移動費や管理会社などと連絡を取ったときの携帯電話やインターネットの通信費、不動産にまつわる情報を得るための新聞書籍代もかかります。

どれも相場というものが明確にはありません。

関連記事 手数料はいくら？アパート経営の管理費用と業務｜自主管理には要注意 

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アパート経営の管理費や共益費を決める3つのコツ

管理費や共益費は建物を管理するために必ず入居者からいただかなければなりません。

どちらにしても管理費と共益費は賃貸物件を維持管理するために必要なもので、家賃の5～10%が目安になります。

ただそもそも、管理費と共益費には明確な線引きがなく、アパートオーナーですら違いをよくわかっていないというケースは多くあります。

この答えは、入居者の目線で考えると見えてきます。

管理費というのは「物件を管理して円滑に運営するための費用」と考えましょう。

つまり入居者が安心して暮らせるように物件を修繕したり清掃したり、設備の故障などの問い合わせに対応できるようにしておくなど、事業としてアパートを継続するために必要なお金ということです。

対する共益費は、アパートの「廊下や電灯、駐輪場など、主に共有部分を正常に使えるようにしておくために必要な費用」というとらえかたが一般的。

ではこの管理費や共益費の額は、どう決めるべきでしょうか。

【1】オーナーが負担した管理費から計算する！

管理費や共益費を決める方法でもっとも簡単なのは、アパートの維持のために実際にかかった費用を戸数で按分する方法です。

不動産の運営でかかる維持費は一般的に家賃の15～30％といわれています。

【アパート経営の維持費】

家賃70,000円×6部屋×維持費15％＝63,000円

【管理費や共益費】

63,000円÷6部屋＝10,500円

本来は毎月かかる費用をすべて合計して部屋数で割るのが正解な方法です。上記のように考えると、管理費や共益費の決めかたはむずかしくないことがご理解いただけると思います。

ただ単身アパート1戸で10,500円の管理費や共益費は高いですよね。

これは実際のところアパートオーナー負担ということになります。だから、更新料や礼金などからまかなうか、日ごろから維持費の節約を心がけるなどの対策が必要です。  

【2】家賃に管理費を含める？含めない？

家賃と管理費を別々にするのか家賃に含めるのかは、賃借人と賃貸人の双方にメリットになる方法を考えなければいけません。 たとえば6戸のアパートで「家賃6万円、管理費0円」とした場合と「家賃5万5,000円、管理費5,000円」とした場合により、賃借人と賃貸人にとって入居1年目でなにが違ってくるかシミュレーションしてみましょう。

賃借人の費用は年間で2万円しか変わらないのに対して賃貸人の収入は6万円の差があります。

とはいえ賃貸ユーザーにとって毎月の数千円は大きな違いです。対する賃貸人の収入も年間で6万円くらいの差では大したことないように思えますが、1部屋分の家賃であると考えると空室が1か月発生したときの穴埋め分くらいにはなります。

これを客観的にみると次のように言えます。

【管理費込みの家賃】

入居者の費用負担が大きくなりマイナスイメージだが、大家は儲かる

【管理費別の家賃】

入居者の費用負担が少なくなりプラスイメージだが、大家の儲けは減る

家賃に管理費を含めるか含めないかは、利益とユーザー目線のバランスを加味して考えましょう。

【3】家賃を下げて管理費は上げると空室対策に！

前述で解説した管理費を家賃に含めるかどうかの考えかたは、入居者の物件探しという面で考えてもよいでしょう。つまり入居者が物件探しのポータルサイトで検索をかけるときに、所有している物件が目に留まるように家賃を設定すると空室対策につながるのです。

昨今は「管理費込み」で検索できるポータルサイトも増えており、家賃と管理費をわけることにこだわらない場合は管理費込みでも問題ありません。

ただ、家賃を下げて管理費を上げるといった工夫ができると次のような効果があります。

管理費1万円というのは極端に見えますが、賃貸マンションだとよくある設定です。

ユーザーにとって家賃は安ければ安いほどよいため、家賃の上限を設定して検索することはあっても家賃の下限を設定して検索することは多くありません。かといって「家賃5000円、管理費5万5000円」という極端な設定は税制面や一般常識で考えてもよくありません。

そう考えると、上記でどれかひとつベストなものを選ぶとすれば3番目の「家賃5万5,000円、管理費5,000円」です。

賃貸ポータルサイトの多くは5,000円単位で検索できる仕組みになっています。上記の2番目の検索では家賃上限6万円で探しているユーザーの目に留まっても、家賃上限5万5,000円で物件を探すユーザーの目には留まらないのです。

ただ、家賃を下げると敷金や礼金が減少するため入居者にとってはメリットです。しかし、オーナーにとっては収入減というデメリットにつながります。

空室対策が優先なら家賃を下げて管理費を上げるという方法も検討したいところですが、収支計画に影響することはよくよく理解し、入居者とアパートオーナーにとってバランスのよいポイントを探すことが重要と言えるでしょう。

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まとめ

今回解説させていただいた管理費や共益費はすべて「不動産所得」にあたります。つまり名目がなんであろうが収入という扱いになるため、それに応じた所得税を納税しなければいけません。

一部では共益費が税制上の経費になるため節税に有効と解説する記事も見かけますが、それはあくまで共益費を別勘定にして、そこからアパートの維持費をまかなうべきということを言っているのです。

アパート経営は収入とコスト、税金という3つの視点から考えなければいけません。どんぶり勘定で「共益費はこのくらいかな」と決めるのではなく、アパート経営は事業という前提で考え、収支バランスなどから合理的に管理費を決めるようにしましょう。