人口減少にともない、賃貸需要の減少も懸念される現在、今後はさらに空室対策に力を入れる必要があります。

しかし、やみくもに空室対策をしても効果は上がりにくいです。空室の要因を見極めたうえで、その要因にあった対策をおこないましょう。では、その要因や対策方法には、どのようなものがあるのでしょうか。

今回は、すべての大家さんにとって必要不可欠な「空室対策」について、空室につながる要因とともに10種の対策方法について解説します。

空室対策とは？

不動産賃貸経営における「空室対策」とは、所有する賃貸物件を満室にするために物件オーナー（大家さん）がおこなう対策方法です。

空室期間が長くなればなるほど毎月の家賃収入が減り、キャッシュフローの悪化を招きます。キャッシュフローが悪化すると手元資金が減少し不動産投資ローンの返済が滞ってしまったり、最悪、物件が差し押さえられるという危険性も考えられるのです。

そのため空室対策は、安定した不動産賃貸経営をおこなうにあたって欠かせない重要なプロセスのひとつです。

なお、空室対策は、「いかにして空室を埋めるか」と「いかにして退去者を出さないか」のふたつのパターンに分類できます。入居者の満足度を高めたり、仲介会社や管理会社に働きかけることで入居率を上げることが可能になりますが、所有物件にあわせた方法でおこなうとともに費用対効果を視野に入れながら慎重に検討・実施することが重要です。

借り手市場であり入念な空室対策が必須

人口減少や空き家率増加など、不動産業界にとって無関係とは言えない懸念事項が増えています。

2018年（平成30年10月1日現在）に統計局が公表した人口推計の結果では、日本の人口は前年に比べ43万人（0.35％）の減少と8年連続で減少しています。また、15～64歳人口の割合は59.7％で過去最低だったのに対して、70歳以上人口割合は20.7％と初めて2割を超え、人口減少、少子高齢化がいよいよ深刻化してきたとみられています。

出典：総務省統計局　人口推計（2018年（平成30年）10月1日現在）結果の要約

人口が減少したことで空き家率も増加し、それは賃貸物件も例外ではありません。

2018年に株式会社リクルート住まいカンパニーがおこなった賃貸契約者動向調査の結果では、新しく部屋探しをしている人の不動産会社店舗への訪問数は平均1.5店舗、物件見学数は平均2.8件と、ともに過去最少だったことがわかりました。

出典：株式会社リクルート住まいカンパニー　「2018年度 賃貸契約者動向調査」

上記の結果から、今の賃貸市場は、「空室を埋めるための新しい借り手が現れにくい」状況から、借り手市場であることが推測できます。そのため、これまで比較的入居付けが容易だった賃貸物件についても、今後は何らかの空室対策が必要になる可能性が高くなります。

これからの賃貸市場で安定した賃貸経営をつづけるためには、時代や入居者のニーズにあった新しい空室対策を入念におこなう必要があると考えられます。

空室を埋める！10のアパート・マンション空室対策方法   

ここでは、さまざまな方向からできる10種の空室対策方法をまとめました。費用をかけずにおこなえる対策方法のあるので、所有物件にあった空室対策のヒントにしてください。

1.入居条件を緩和してターゲット層を拡大する

入居条件の緩和によって周辺の競合物件との差別化ができ、空室対策につながります。ペット可物件や楽器可物件にしてもよいですし、今後人口が増えていく高齢者や外国人の入居受入れなど、今まで入居条件に入れていなかったターゲット層を募集してもよいでしょう。

「家賃滞納や孤独死が心配」という場合は、万一に備えて家賃保証会社との契約を入居条件にしたり、あらかじめ孤独死保険などに加入するなど、リスク対策をおこなえば安心です。

ペットや楽器演奏については、禁止事項や演奏に関するルールを設け、先からの入居者に不快感を与えないような配慮が必要です。

2.初期費用無料・更新料無料など入居者の費用負担を軽減する

入居時には敷金・礼金といった「初期費用」がかかりますが、この初期費用を無料にすることで空室対策につながります。何かとお金のかかる引越しだからこそ、入居希望者の費用負担を軽減することで入居付けがしやすくなります。

一定期間の家賃を無料にする「フリーレント」を活用するのもおすすめです。ただしフリーレント契約を結ぶ際には、契約期間中の解約に対するペナルティをつける特約を設けるのを忘れないようにしましょう。

また、契約更新時に支払う更新料を無料にすることで、既存入居者の退去防止につながります。

なお、空室対策として家賃額を安易に下げることはおすすめしません。一度下げてしまった家賃を上げることはむずかしいため、家賃を下げるのは最後手段です。しかし、周辺の家賃相場と比較して家賃額が高めな場合は、そのかぎりではありません。家賃額を平均家賃にあわせることで入居者を獲得できる可能性が高まります。

まずは家賃相場を調査し、状況にあわせて家賃の減額や初期費用の無料化、フリーレントの利用など、効果的な方法を検討しましょう。

3.募集資料や掲載写真を見直して内見率をアップさせる

最近の入居希望者の多くは、まずインターネットを利用して大手不動産ポータルサイト（SUUMOやHOME’Sなど）で物件の検索をおこないます。そのため、実物がどんなに優良物件であっても、ポータルサイトに掲載されている物件情報や写真に魅力がないと内見すらされません。

まずは、所有物件の基本情報や設備がポータルサイトの検索結果にきちんと反映されているか募集内容を見直しましょう。物件情報が多ければ多いほど、内見される確率が高くなります。そのためにも、できるだけ物件の詳細（広さがわかる間取り図や物件の周辺情報など）ときれいな物件写真（室内各所や外観、共有部など）を多めに用意するとよいでしょう。

内見率が上がることで入居率が高まり、結果空室対策につながります。

4.共用部の清掃やメンテナンスで建物の印象をよくする

入居希望者が内見時にチェックするのは室内だけではありません。物件の外観はもちろん、エントランスやゴミ置き場、駐輪場などの共有部もしっかり確認しています。そのため、共有部にゴミや汚れが目立ってしまうと、物件自体の印象が悪くなります。

内見者への印象をよくするためにも、エントランスなどの共有部は日頃から清掃をおこなう必要があります。また、経年劣化にともなう汚れやキズは、定期的なメンテナンスや修繕を施しておきましょう。

いつ内見者が来てもよいように日頃から共有部をきれいにしておくことをおすすめします。

5.仲介会社には広告料（AD）やバックマージンを上手に使う

入居者が賃貸物件の契約をおこなう際、窓口になるのが仲介会社です。仲介会社の営業力ややる気によって入居者の獲得に差が出るため、普段から仲介会社との良好な関係を築いておくことが大事です。

また、仲介業者のやる気を引き上げるために、広告料（AD）やバックマージンを多く払うなどの方法が使われます。

広告料（AD）やバックマージンとは、入居者を決めてくれた仲介会社に支払われるインセンティブの一種です。特に長く空室がつづいている物件など入居付けを積極的におこなって欲しい場合、成約時に賃料の1～２カ月分を広告料（AD）として支払います。

仲介業者からみると、成約時に受け取れる仲介手数料とは別に収入を得ることができるため、積極的に広告料（AD）付きの物件を入居希望者に紹介してくれるため、成約率が高くなりやすいのです。

尚、宅建業法上では、仲介会社が得られる報酬（仲介手数料）の上限は借り手と貸主あわせて1カ月分と定められています。ただし、仲介手数料で賄えない特別な広告などにかかる費用については別途大家さんが仲介業者に広告料（AD）として支払うことが半ば慣習化されているのが実状です。

6.リフォームやリノベーションで付加価値を高める

物件の築年数に反比例して、入居率は年々下がってしまいます。そのような古くなった建物の空室対策にはリフォームやリノベーションがおすすめです。

たとえば、最近では需要が少なくなった和室を洋室に変更したり、人気の低い２DKの物件を単身者向けの１LDKにリノベーションすることで入居者に選ばれる物件に生まれ変わります。リノベーションするほどでもない物件については、室内の壁紙や床材を張替えたり、古くなった設備を取り換えるなどのリフォームをおこなうのも効果的です。

リフォームやリノベーションは費用がかかりますが、物件に付加価値が生まれ、空室対策とともに賃料アップを狙える可能性も十分考えられます。ただし、利益を上げるためには施工費用をできるだけおさえる必要があります。施工業者を選ぶ際は複数の業者から見積りを取ったり、自分でできる箇所はDIYしたりと費用の削減を心がけましょう。

7.家具付き・プレゼントありの物件にして物件の魅力を底上げ

空室対策方法のひとつとして最近注目されているのが「ホームステージング」です。ホームステージングとは、空室に家具などを配置し、入居後の生活イメージを高めることを目的とした、もともとは売却用不動産物件に使用される販促テクニックです。

賃貸物件はその簡易版として小さなインテリアや家具を数点配置し、部屋の魅力をアピールすることで内見者を入居につなげることを目的としています。

また、内見者を入居につなげるための方法として、入居を決めてくれたお礼にプレゼントを渡すのも効果的です。プレゼントは、室内に置いたインテリアやクオカードなどの金券、生活に必要な消耗品（トイレットペーパーやごみ袋など）セットなど、複数種類用意して選んでもらうのもよいでしょう。

尚、新規入居者だけでなく、既存の入居者に対しても更新にあわせてプレゼントすれば退去の抑制につながります。その場合、入居年数によってプレゼント内容を変えるなど配慮をすれば入居者に喜んでもらうことができるでしょう。

8.入居付けに強い管理会社に変更する

入居付けがうまくいかず空室期間がつづく原因のひとつとして、契約している管理会社の入居者募集方法が悪い、または営業力が低い可能性があります。入居募集中の物件が大手不動産ポータルサイトに掲載されていない場合は、どんなに優良物件であっても入居希望者の目には留まりません。

管理会社に入居者募集を依頼する際には、内見者数や年間の成約件数、担当している他物件の満室率や空室率などの管理実績を確認しましょう。できれば実際に管理会社を訪問し、担当者からヒアリングをおこない、人となりややる気を判断することも大事です。それらの結果を総合的に見て「任せられない」と感じたら不動産管理会社の変更してもよいでしょう。

9.入居者に人気の設備を導入する

周辺に競合物件が多い場合は、入居者に人気の設備を導入し、競合物件との差別化を図ることで空室対策につながります。

出典：アイネット

上記は「全国賃貸住宅新聞」が毎年実施している「人気設備ランキング」の結果です。このランキングは、全国の賃貸仲介業者や不動産管理会社を対象に毎年おこなわれるアンケートで、最新賃貸物件設備のトレンド指標として多くの大家さんが注目しています。

1位のインターネット無料以外の人気設備で注目したいのは、オートロックやホームセキュリティ、防犯カメラといったセキュリティ関連の設備が目立つ点です。また、宅配ボックスや24時間利用可能ゴミ置き場など「あったら便利」な設備も人気です。これらの入居者層に関係なく人気のある設備を導入することで、入居者層を広げることが期待できます。

また、現入居者に欲しい設備についてアンケートを取り、要望の高い設備を導入することで退去の抑制にもつながります。

ただし、新しい設備の導入には費用がかかります。導入を検討する場合は、設備投資の利回りと費用対効果を十分考慮する必要があります。

10.人気設備No.1インターネット無料設備はメリット多し               

上記に記載した全国賃貸住宅新聞の人気設備ランキングの通り、単身世帯、ファミリー世帯ともに賃貸物件の人気設備の第1位は「インターネット無料」設備でした。

インターネット無料とは、すでに部屋までインターネット回線が通っていて、入居後すぐにインターネット接続が可能な状態を言います。インターネットを使用するために必要な手続きは、すでに大家さんがおこなっているため、入居者はプロバイダ契約やネット料金の支払いなしでインターネットを思う存分利用できます。

賃貸物件にインターネット無料設備が求められる理由のひとつとして、スマホの保有率の増加があげられます。2019年にはスマホ世帯保有率が83.4%だったことから、多くの人にとってスマホが日常生活に欠かせないアイテムであることがよくわかります。

出典：総務省　「令和2年度版情報通信機器の所有状況」

すでに賃貸物件にインターネット設備があるのは当たり前のことであり、今後はインターネット無料設備のある物件がさらに人気になることが予測されます。

しかし現況では、インターネット無料を導入している賃貸物件は、まだまだ少ないです。そのため、インターネット無料を導入することで、競合物件との差別化につながるとともに、退去の抑制にも効果的です。これからの空室対策方法と設備の導入を考えるのであれば、インターネット無料の導入を検討するとよいでしょう。

空室になってしまう代表的な6つの要因 

賃貸経営において空室になってしまう要因にはパターンがあります。これらのパターンに対する対策方法を知ることで、効率良く空室対策がおこなえます。     

要因その1：生活動線が悪く、部屋間の行き来がしにくい

生活動線とは、部屋内を移動する道のことです。生活動線が悪いと部屋間の行き来がしにくく、不便さと居心地の悪さを感じます。

たとえば、玄関からリビングが丸見えであったり、洗濯機置き場がベランダにあったり、収納場所がないなども生活動線の悪さのひとつです。

生活動線の悪さが原因で空室になっている場合は、間取りの変更や、室内に洗濯機置き場をつくるなど、リフォームやリノベーションで解決できます。

要因その2：立地が悪い

不動産賃貸物件の入居率と空室率は、物件の立地によって大きく左右されます。そのため、駅から遠い、途中に急な坂道があるなど立地の悪い賃貸物件は入居付けがむずかしく、長期間空室になりやすいです。

このような立地が悪い物件の空室対策方法は、ほかの物件では得られない「特別感」を持たせることです。たとえば、DIY可能物件にする、大型ペットの飼育可物件にするなどの工夫をすることで空室対策につながります。「立地が悪くてもここに住みたい」と入居者に思ってもらえるような特徴のある物件にすることがポイントです。

要因その3：大手不動産ポータルサイトに物件情報の掲載がされていない

最近では、賃貸物件探しはインターネットでおこなう人が増えました。そのため、大手不動産ポータルサイトに空室物件を掲載することは必要不可欠となっています。

しかし入居付けを任せている不動産会社によっては、積極的に入居付けをおこなっていない場合があります。その理由はさまざまですが、あまりにも長期間に渡って空室がつづくようであれば、管理会社に大手不動産ポータルサイトに空室物件を掲載しているか確認しましょう。

入居付けを積極的におこなってもらうためには、広告料（AD）やバックマージンを付けると効果が期待できます。それでも入居者が決まらない場合は、管理会社の変更も空室対策につながります。

要因その4：周辺の家賃相場よりも家賃が高い

周辺の相場と比べてあまりにも家賃が高い場合は、入居者に敬遠されます。

入居希望者の多くは、インターネットを利用して希望エリアと家賃額を元に物件検索をおこなうため、相場よりも家賃額が高くなれば、検索結果に反映されない可能性が高いです。

周辺の家賃相場にあわせて家賃額を再設定するか、収益を下げたくない場合は部屋の付加価値を高めることで空室対策につながります。入居者に人気のインターネット無料設備を導入したり、入居時の敷金・礼金を下げたり、フリーレントを活用するなどの対策を検討してみましょう。

要因その5：共有スペースが汚れている

入居希望者が内見をおこなう際、部屋に向かう前にかならず通るのがエントランスなどの共有スペースです。その共有スペースにゴミや汚れが目立ってしまうと、内見者に悪印象を与えてしまい、入居につながらず空室期間が長くなってしまいます。内見者に好印象をあたえるためにも、エントランスや廊下、階段、ゴミ置き場、駐輪場といった共有スペースの清掃は念入りにおこなっておく必要があります。

尚、物件の清掃などを管理会社に委託している場合は、清掃の頻度を増やしたり、外壁や高所の窓などのスポット清掃をおこなうと、より共有スペースをきれいに保てるでしょう。委託している管理会社の能力に不満がある場合は、管理会社を変更することも検討しましょう。

要因その6：物件の設備（インターネットや水回り）・内装・間取りに不満がある

空室になる要因として、物件の設備や構造への不満があげられます。たとえば、インターネット設備がない、ファミリー向け物件なのにユニットバスが設置されている、トイレの便器が古く不潔に見える、間取りの使い勝手が悪いなどです。

特にスマホの保有率が高まる現代では、インターネット設備のない物件に好んで入居する人は非常に少ないと考えられます。また、トレイや風呂場、キッチンなどの水回りの設備は古さが目立つと清潔感が薄れるため注意が必要です。

設備や内装の古さや不備が空室の要因になっている場合は、プロに清掃を依頼するか新しいものと交換するとよいでしょう。またインターネット設備に関しては、早急に設備の導入を、できれば入居者ニーズが高い「インターネット無料」設備がおすすめです。

間取が要因の場合は、必要に応じてリフォームやリノベーションをおこない、賃貸需要の高い間取りにすることで空室対策の効果が得られるでしょう。

どの空室対策を選べばいいの？事前にチェックするポイント

所有物件の空室対策をおこなう場合、まずは「空室の原因」を突き止めましょう。原因を見極めず見当違いの空室対策をおこなってしまうと、空室をなくすどころか不要な費用が発生し、さらに経営状況を悪化しかねません。まずは、「どこを直せば空室が埋まるか」を知る必要があります。

そのためには、最初に所有物件の原状を把握しましょう。レントロールを使って、部屋ごとの家賃や共益費、敷金額、契約期間、入居者の属性などを確認します。また、入居付けに関する情報（不動産ポータルサイトの掲載内容など）も確認してください。

同時に比較対象となる周辺の競合物件のリサーチもおこないます。

所有物件の現況と競合物件のリサーチ結果をもとに、おもに以下のポイントに問題はないかチェックをおこないましょう。

• 想定する入居者ターゲット層と実際の入居者層にずれはないか
• 家賃額は周辺の相場から大きく外れていないか
• 駅からの距離や周辺環境など利便性はよいか
• 物件建物の外観や共有部に目立つ汚れやキズはないか
• 部屋の内装や間取り、動線に問題はないか
• 周辺の競合物件と比較して、設備に足りないものはないか
• 管理会社はしっかりと入居者募集活動をおこなっているか

上記の項目で気になる点があれば、それが空室の要因となっている可能性が非常に高いため、その要因にあわせた空室対策方法をおこないましょう。

尚、大きな問題が見つからないにも関わらず空室がつづくようであれば、競合物件との差別化を図ることで空室対策につながる場合があります。入居者に人気のインターネット無料や宅配ボックスなどを導入するのも効果的です。

大事な入居者ニーズの調査           

正しい空室対策をおこなうには、入居者ニーズを把握する必要があります。入居者ニーズを調べるには、以下の方法があります。

・インターネットを使う

出典：「LIFUL HOME’S　見える！賃貸経営」

インターネットを利用すれば、欲しい情報が簡単に入手できます。たとえば、大手不動産ポータルサイトは物件周辺の家賃相場、周辺環境、周辺施設などを調べるのに便利です。地域の人口動態などは、統計局や自治体のホームページを確認しましょう。

・仲介業者や不動産会社へヒアリングをおこなう

インターネットでわからない情報は、仲介業者や不動産業者に尋ねるとよいでしょう。競合物件の動向やエリア内の入居者属性、再開発の有無など、地元ならではの豊富な情報と最新情報が期待できます。

・ 直接、物件周辺を調査する

所有物件が近隣にある場合は、直接周辺を歩いて調査をおこなうのもおすすめです。意識して歩くことで、入居者層や近隣の設備など、今まで目に入らなかった情報を得られるでしょう。

長期目線では退去予防も重要    

空室対策にはさまざまな方法がありますが、空室を埋める対策と同時に「退去者を出さない」ことも立派な空室対策方法のひとつです。入居者に長期間入居してもらえる環境を提供できれば退去を防ぐことにつながります。

そのためには、入居者の満足度を上げることが重要です。たとえば、入居者が求める最新設備の導入や更新時に入居継続のお礼としてプレゼントを渡す方法などが考えられます。

設備導入に関しては、費用面を考慮するする必要もあるため、入居者に本当に喜ばれる設備を導入しましょう。上記に記載した「人気設備ランキング」で5年連続1位のインターネット無料は、今後さらに需要が高まることが予想されるおすすめの設備です。退去の防止に役立つ立つだけでなく新規の入居付けにも効果が期待できます。

アパートの空室対策なら無料インターネット設備の導入がおすすめ                             

空室対策をおこなうためには、空室になる要因を突き止め、その要因にあった対策を施すことが重要です。また、競合物件との差別化を図ることも空室対策につながります。

競合物件との差別化を図るのにおすすめなのは、やはり「インターネット無料」や「Wi-Fi無料」の設備です。上記に記載した「人気設備ランキング」でもインターネット無料は、5年連続1位だったことから入居者から強く求められている設備であることがわかります。

また、ほとんどの大手賃貸物件ポータルサイトでは物件検索の条件として「インターネット無料」が選択できるようになっています。

出典：SUUMO（賃貸物件検索画面）

しかし現在のところ、インターネット無料を導入している賃貸物件数は、まだまだ少いのが実状です。そのためインターネット無料設備を導入することで、近隣の競合物件に差を付ける有力な空室対策につながると言えるでしょう。

アパートwifi設置ならアイネット                                       

出典：アイネット

空室対策は、空室の要因を把握し、それに合わせた対策をおこなうことが重要です。また、退所者を出さず長期入居をしてもらうのも立派な空室対策になります。

これらの空室対策のひとつとして欠かせないのが、競合物件との差別化を図ることです。中でもインターネット無料は、今後さらに需要が増すことが予想されるおすすめの設備です。

しかし、空室対策は費用対効果が重要なため、費用はできるだけおさえる必要があります。そこでおすすめなのが、インターネット無料設備導入時の初期費用が無料の「アイネット」です。

「アイネット」は、初期費用無料に加えて他社より10～20％ほど安い月額料金を実現しています。また賃貸物件にあわせた最適なプランと入居者に快適なインターネット環境を提供しています。

物件の空室対策として、また付加価値を上げるためにも、ぜひ「アイネット」のインターネット無料をご検討ください。

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